【摘 要】农村宅基地管理是基层土地管理工作中最微观基础性的工作，它直接关系到土地特别是耕地资源的利用与保护，以及农民的生产和生活。长期以来农村居民点无效扩张导致农村建设用地使用率低下，一户多宅、多占超占、违法建设的现象比较突出，大量的宅基地需求，导致大量耕地资源被破坏，一方面造成耕地资源不断减少，另一方面也造成宅基地闲置浪费。因此本文拟分析农村宅基地登记发证过程中遇到的相关问题，剖析其产生的原因并提出解决的办法。
　　【关键词】宅基地；登记工作；问题及对策分析
　　一、农村宅基地登记发证中常见的问题。
　　（一）一户多宅问题。
　　由于农村宅基地缺乏有效的法律约束，加上申请宅基地成本较低等因素，导致农村多占的现象比较普遍。主要表现以下几种情况；一是新宅基地已建成未按期搬迁，依然居住在旧的宅基地，二是新宅基地建成并居住，但旧宅基地依旧占用，三是新宅基地建成，旧宅基地废弃，旧房屋未拆除或部分拆除，四是继承或购买宅基地，五是新宅基地以审批，但长期撂荒未建。
　　（二）存在没有经过审批就占用宅基地的问题。
　　上世紀80年代末至90年代初，在当时土地管理还不严格的情况下，很多地区农村的宅基地都是由村干部分配的。只要哪家孩子成家，需要分户，就找村里要求分一处宅基地，没有依法登记审批的概念。有的虽然经村委会同意并盖章，并经当地政府确认和缴纳了部分宅基地占用费，但均未经过依法审批，没有相关审批手续。
　　（三）少批多占宅基地问题
　　根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在很多农村，村民建房受传统观念的影响，多数求大，户于户比房屋高低，比前后院落大小，节约用地意识淡薄。由于多数的宅基地周边为耕地，很多农户为了生产生活方便，将房前屋后的耕地用砖头、石块圈为院墙，超面积占用，还有些村民利用村干部或乡镇机关的关系背景，批少占多，批东占西，这些情况在农村多有存在。
　　（四）农村房屋空置问题
　　很多地方城郊的农民迁入城市定居，原有的住宅或转让或空置，由于现行法律、政策仍然限制农村住房的自由转让，农村不存在合法、公开的房地产市场，绝大多数迁入城市定居的农民只能将宅基地闲置，这些闲置的宅基地无法在城乡流转和利用，造成农村土地资源的巨大浪费。
　　二、农村宅基地常见问题产生原因分析
　　（一）农民对宅基地实现需求和传统观念是造成宅基地超占、多占和一户多宅的根本原因。农民生活因为生活需求，需要占用一定面积饲养家禽、家畜，堆放柴草、粪便，放置农机具等，所以这是超占多占的根本原因。部分农民对宅基地存在私有观念。长期以来，由于国土资源法律法规、政策宣传不到位，部分农民对居住多年的宅基地便产生了私有的观念，认为宅基地是私有财产，自己的宅基地归自己所有，可以出租和买卖，其他任何人无权过问。
　　（二）相关部门管理不到位或缺失管理也是造成农村宅基地无序使用的主要原因
　　长期以来，由于农村宅基地缺乏有效的法律依据，乡镇、村干部依法管理用地意识淡薄，大部分农村缺少严密的村镇规划，村干部对村内的空闲地和旧宅基地，未能即使进行开发利用，长时间由原住户居住，一些村民因各种原因对农村旧的宅基地进行变卖，村干部不及时制止，也不向土地管理部门汇报，个别地方存在未批先见宅基地，视而未见，形成了既定事实。国土资源管理部门在宅基地管理过程中，只注重宅基地的审批、规划和面积核对，缺少严格的监督和约束机制，特别是在建成后没有定期深入现场督促拆除旧房屋，限期交出旧宅基地，这样在农村大面积形成了占新不腾旧现象。
　　三、农村宅基地日常管理对策与建议
　　（一）合理闲置第二宗宅基地登记
　　1 村民由于购买住宅造成的一户多宅，村民申请第二宗宅基地等级的，土地登记机关不予受理。
　　2 已经发生转让且受让人在本村有户口的，依照一户农民只能拥有一处宅基地的法律规定，可以进行登记发证。
　　3 已经发生转让但在本村无户口的，只统计备案，不予登记发证。
　　4 村民接受赠与造成一户多宅的，村民申请第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理。
　　（二）限期要求超占宅基地的农民逐步还耕。
　　参考文献：
　　[1]卖房后还能申请宅基地吗 ？农村发展论丛. 2001-06-30
　　[2]宅基地是否可以买卖乡镇论坛.2001-12-15