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地产股股价长期低迷，不但大幅度提高了公司的股权融资成本，也给股东带来巨大的利益损失；对于一些控股权地位不牢靠的上市地产股，还会遭到外来资本觊觎。
但很多地产公司管理层，包括部分控股股东在内，仍是一意花巨资挤到争地行列，却没有意识到可以动用小部分购地资金去回购自己公司的股份，甚至去收购其他地产股来代替增加土地储备。
万科两次失败的管理层股权激励
万科A（000002.SZ）第一次拟实施激励计划是在2006年。其前提包括，年净利润增长率超过15%、ROE超过12%、当年EPS增长率超过10%。考虑到万科巨大的基数，若能完成以上财务指标，管理层获得股权激励确实理所应当。但是最终还是失败了，并非是业绩没有完成，而是王石等管理层画蛇添足地在股权激励计划中添加了一条：下一年的股价均价要高于上一年均价。相信当时王石在制定这第四条规定时，一定也考虑到股价的无常，所以使用的是年股价均价，而不是年最高价或收盘价，但他一定没想到“市场先生”居然跟他开了这样一个玩笑——2009年万科的平均股价低于2008年，股权激励计划泡汤。
第二次股权激励计划在2010年10月份推出，管理层对待自己更加苛刻，万科本次期权计划的基本行权条件为：要求第1、2、3年（即2011年、2012年和2013年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%；净利润增长相比2010年，2011年、2012年和2013年的净利润增长率依次不低于20%、45%和75%，实际结果呢？2011年和2012年相对于2010年净利增长为33%和72%，完全达标，2013年预计140多亿元以上，相比2010年的72亿元，差不多是100%。
但是，第二次股权激励依然失败，原因还是股价。8.98元的行权价（现因多次分红已经降到了8.48元）使得第二次股权激励中第一批和第二批行权的管理层，都套牢了——他们可以在市场上以更低的价格买到这些股份。
王石和郁亮等人首次制定股权激励计划时，在股价的考核上显示了对市场波动的不了解，虽然当时他们已经考虑到2007年的股价泡沫。但第二次的股权激励制定时，“市场先生”再一次不给面子。他们一定很无奈也很委屈：制定股权激励计划时的2010年，万科股价在7-8元之间徘徊，当时感觉也已经够低估了，没想到三年后，业绩翻倍，而股价依然跌落至8元不到。即使1月份万科公布1月份销售276亿元这样的大消息，股价也不泛起半点波澜来。
但是王石和郁亮如果仅仅以“股价的波动我们无法控制”而不作为，那就太可惜了。地产股持续低迷，甚至不少地产股市值还不如它们手中的一块土地价格值钱时，对于万科、保利地产（600048.SH）和中海发展（600026.SH）这样的大地产开发商来说，每月有超过100亿元的销售资金回笼，应该抓住这样难得的机会。
这是因为一方面房地产销售仍然火爆，行业即使放缓，但龙头企业的销售每年依然增长，现金流很充裕；而另一方面，地产股却长期低迷，给回购股权或者收购其他公司的股权提供了非常有利的环境。尤其重要的是，不管行业如何，对于这些大开发商，规模已经开始制约它们了。比如万科，2013年销售1700多亿元，就算未来有一年能增长到年销售3000亿元，复合增速也很低了。
要求万科和保利像黑石全面要约收购泰升集团（00687.HK）那样，最大化资金收益率，有点强人所难。但是可以收购或者控制金地集团（600383.SH）这样股权极其分散的地产公司，从而控制其土地储备。
郁亮前段时间带管理层去海尔、小米学习，我认为更应该去研究黑石收购泰升集团，或者生命人寿入股金地集团的案例。
回购公司股份是最好的选择
回购公司股权，只要满足几个条件都应该优先考虑。首先必须是公司的股价被严重低估。
万科截至2013年底的土地储备大约是5200万平米，这些土地储备以成本价计算的话，大约价值1300亿元，万科还有超过1700亿元销售未结算。合计这两部分土地资产价值大约为3000亿元，同时账上还有300多亿元的现金。而万科有息负债大约为600多亿元，市值大约是800亿元。
而保利地产，截至2013年9月底，土地储备8491万平方米，同时有1250亿元销售未结算，账上还有350多亿元的现金，有息负债大约为800亿元，市值仅为550亿元。
万科和保利虽然销售额年年增长，但依然有很高的负债，这些资金都用来购买土地储备了。而市场最为担心的就是这个：万一有一天地产行业大滑坡，万科和保利之前所赚利润都通过土地的贬值而还回去了。但是销售逐年快速增加，又不得不大量增加土地储备，如万科土地储备仅够两年开发。
但是对于股东而言，公司存在的目的是什么？自然是公司价值最大化，反映到股价上，就是股价最大化。当然，有短期股价和长期股价之争。但如果回购公司股份的回报率远高于其他投资，就不存在长短期股价最大化之争。
万科和保利在2013年的购地支出分别为1073亿元和551亿元，而万科和保利的市值分别为810亿元和550亿元（以2月18日的收盘价计算）。从理论上说，万科2013年一年的购地支出，可以买下两个保利地产。当然实际上操作不可行，但万科、保利完全可以自己购买自己——回购股份。
回购股份，对于保利管理层似乎还存在着管理层利益与股东利益的冲突，但对于万科，这个冲突根本不存在。对于万科而言，拿出10%的购地开支，即100亿元大约可以回购10%左右的股份，在目前这个市况下，并不会大幅推高股价，实际操作没有任何问题。
更进一步，如果用200亿元来回购股份，假设均价是11元（注：目前股价仅7.37元），可以回购大约18亿股。回购股份既能推升股价，实现股价最大化，又能让公司的管理层股权激励得以达到目的，一石二鸟。而且，关键是略微减少点购地支出，并不影响万科的未来发展，同时又能在未来的股权融资中以更低的融资成本融资。
对于一些大股东持股比例很低的公司，回购股份还有另一个很大的利益，就是增强大股东控股地位。没有意识到这一点的，有时候大股东，甚至管理层就要吞下苦果——长期低迷的股价，一定会引来外来资本的觊觎。黑石收购泰升集团和生命人寿保险入主金地集团就是典型的例子。
金地案例
金地集团（600383.SH）是A股地产股中股权最为分散的。大股东深圳福田投资仅仅持股7.85%。金地集团早年被称为“小万科”，但后来滚动开发能力逐年下降，即使如此，截至2013年三季度末，账上有大约2000万平米的土地储备，外加账上187亿元的现金。而金地的市值才280亿元，也即外来资本只要花不到30亿元的代价，就可以控制金地集团。金地集团股票日交易额很少低于1亿元，因此通过二级市场买入并达到控股的目的，并不是一件难事。
对于生命人寿来说，最为理想的结果，就是清盘金地——回报率是最高的。这个清盘并不是破产那种清盘，而是停止购买土地，同时把现有的土地储备，全部开发销售出去，并把资金全部归还给投资者——这对于现管理层而言是一个灾难。可以肯定，黑石收购泰升集团后，就会采取这种方式。
幸运的是，金地集团管理层这几年虽然经营能力有所下降，滚动开发的速度放缓，但仍不失为一个比较优秀的开发商，所以生命人寿入主后，可能维持原样，继续其房地产开发业务。
退一步讲，如果通过二级市场买入股份，或者大股东争夺控制权也卷入，无论什么都会大幅度抬高股价，而致使无法达到控股的目的，也可以选择在高位出清股份，收益率也是极高的——远高于购地开发的投资。
但很多地产公司管理层，包括部分控股股东在内，仍是一意花巨资挤到争地行列，却没有意识到可以动用小部分购地资金去回购自己公司的股份，甚至去收购其他地产股来代替增加土地储备。
万科两次失败的管理层股权激励
万科A（000002.SZ）第一次拟实施激励计划是在2006年。其前提包括，年净利润增长率超过15%、ROE超过12%、当年EPS增长率超过10%。考虑到万科巨大的基数，若能完成以上财务指标，管理层获得股权激励确实理所应当。但是最终还是失败了，并非是业绩没有完成，而是王石等管理层画蛇添足地在股权激励计划中添加了一条：下一年的股价均价要高于上一年均价。相信当时王石在制定这第四条规定时，一定也考虑到股价的无常，所以使用的是年股价均价，而不是年最高价或收盘价，但他一定没想到“市场先生”居然跟他开了这样一个玩笑——2009年万科的平均股价低于2008年，股权激励计划泡汤。
第二次股权激励计划在2010年10月份推出，管理层对待自己更加苛刻，万科本次期权计划的基本行权条件为：要求第1、2、3年（即2011年、2012年和2013年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%；净利润增长相比2010年，2011年、2012年和2013年的净利润增长率依次不低于20%、45%和75%，实际结果呢？2011年和2012年相对于2010年净利增长为33%和72%，完全达标，2013年预计140多亿元以上，相比2010年的72亿元，差不多是100%。
但是，第二次股权激励依然失败，原因还是股价。8.98元的行权价（现因多次分红已经降到了8.48元）使得第二次股权激励中第一批和第二批行权的管理层，都套牢了——他们可以在市场上以更低的价格买到这些股份。
王石和郁亮等人首次制定股权激励计划时，在股价的考核上显示了对市场波动的不了解，虽然当时他们已经考虑到2007年的股价泡沫。但第二次的股权激励制定时，“市场先生”再一次不给面子。他们一定很无奈也很委屈：制定股权激励计划时的2010年，万科股价在7-8元之间徘徊，当时感觉也已经够低估了，没想到三年后，业绩翻倍，而股价依然跌落至8元不到。即使1月份万科公布1月份销售276亿元这样的大消息，股价也不泛起半点波澜来。
但是王石和郁亮如果仅仅以“股价的波动我们无法控制”而不作为，那就太可惜了。地产股持续低迷，甚至不少地产股市值还不如它们手中的一块土地价格值钱时，对于万科、保利地产（600048.SH）和中海发展（600026.SH）这样的大地产开发商来说，每月有超过100亿元的销售资金回笼，应该抓住这样难得的机会。
这是因为一方面房地产销售仍然火爆，行业即使放缓，但龙头企业的销售每年依然增长，现金流很充裕；而另一方面，地产股却长期低迷，给回购股权或者收购其他公司的股权提供了非常有利的环境。尤其重要的是，不管行业如何，对于这些大开发商，规模已经开始制约它们了。比如万科，2013年销售1700多亿元，就算未来有一年能增长到年销售3000亿元，复合增速也很低了。
要求万科和保利像黑石全面要约收购泰升集团（00687.HK）那样，最大化资金收益率，有点强人所难。但是可以收购或者控制金地集团（600383.SH）这样股权极其分散的地产公司，从而控制其土地储备。
郁亮前段时间带管理层去海尔、小米学习，我认为更应该去研究黑石收购泰升集团，或者生命人寿入股金地集团的案例。
回购公司股份是最好的选择
回购公司股权，只要满足几个条件都应该优先考虑。首先必须是公司的股价被严重低估。
万科截至2013年底的土地储备大约是5200万平米，这些土地储备以成本价计算的话，大约价值1300亿元，万科还有超过1700亿元销售未结算。合计这两部分土地资产价值大约为3000亿元，同时账上还有300多亿元的现金。而万科有息负债大约为600多亿元，市值大约是800亿元。
而保利地产，截至2013年9月底，土地储备8491万平方米，同时有1250亿元销售未结算，账上还有350多亿元的现金，有息负债大约为800亿元，市值仅为550亿元。
万科和保利虽然销售额年年增长，但依然有很高的负债，这些资金都用来购买土地储备了。而市场最为担心的就是这个：万一有一天地产行业大滑坡，万科和保利之前所赚利润都通过土地的贬值而还回去了。但是销售逐年快速增加，又不得不大量增加土地储备，如万科土地储备仅够两年开发。
但是对于股东而言，公司存在的目的是什么？自然是公司价值最大化，反映到股价上，就是股价最大化。当然，有短期股价和长期股价之争。但如果回购公司股份的回报率远高于其他投资，就不存在长短期股价最大化之争。
万科和保利在2013年的购地支出分别为1073亿元和551亿元，而万科和保利的市值分别为810亿元和550亿元（以2月18日的收盘价计算）。从理论上说，万科2013年一年的购地支出，可以买下两个保利地产。当然实际上操作不可行，但万科、保利完全可以自己购买自己——回购股份。
回购股份，对于保利管理层似乎还存在着管理层利益与股东利益的冲突，但对于万科，这个冲突根本不存在。对于万科而言，拿出10%的购地开支，即100亿元大约可以回购10%左右的股份，在目前这个市况下，并不会大幅推高股价，实际操作没有任何问题。
更进一步，如果用200亿元来回购股份，假设均价是11元（注：目前股价仅7.37元），可以回购大约18亿股。回购股份既能推升股价，实现股价最大化，又能让公司的管理层股权激励得以达到目的，一石二鸟。而且，关键是略微减少点购地支出，并不影响万科的未来发展，同时又能在未来的股权融资中以更低的融资成本融资。
对于一些大股东持股比例很低的公司，回购股份还有另一个很大的利益，就是增强大股东控股地位。没有意识到这一点的，有时候大股东，甚至管理层就要吞下苦果——长期低迷的股价，一定会引来外来资本的觊觎。黑石收购泰升集团和生命人寿保险入主金地集团就是典型的例子。
金地案例
金地集团（600383.SH）是A股地产股中股权最为分散的。大股东深圳福田投资仅仅持股7.85%。金地集团早年被称为“小万科”，但后来滚动开发能力逐年下降，即使如此，截至2013年三季度末，账上有大约2000万平米的土地储备，外加账上187亿元的现金。而金地的市值才280亿元，也即外来资本只要花不到30亿元的代价，就可以控制金地集团。金地集团股票日交易额很少低于1亿元，因此通过二级市场买入并达到控股的目的，并不是一件难事。
对于生命人寿来说，最为理想的结果，就是清盘金地——回报率是最高的。这个清盘并不是破产那种清盘，而是停止购买土地，同时把现有的土地储备，全部开发销售出去，并把资金全部归还给投资者——这对于现管理层而言是一个灾难。可以肯定，黑石收购泰升集团后，就会采取这种方式。
幸运的是，金地集团管理层这几年虽然经营能力有所下降，滚动开发的速度放缓，但仍不失为一个比较优秀的开发商，所以生命人寿入主后，可能维持原样，继续其房地产开发业务。
退一步讲，如果通过二级市场买入股份，或者大股东争夺控制权也卷入，无论什么都会大幅度抬高股价，而致使无法达到控股的目的，也可以选择在高位出清股份，收益率也是极高的——远高于购地开发的投资。