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【摘要】廉租房保障是当前我国住房保障体系的重要组成部分,目前,我国廉租住房保障方式主要有货币补贴和实物配租方式。多年的实践显示,实物配租方式和货币补贴方式各有利弊,如何合理利用这两种保障方式,提高廉租房保障的效果,如何完善廉租房实物配租的退出机制,本文对此进行了有关探讨。
【关键词】廉租房;住房保障体系
【Abstract】Low-rent housing guarantee is currently China's housing security system, an important part, at present, a form of guarantee of China's low-rent housing mainly monetary subsidies and Shiwupeizu way. Years of practice show that Shiwupeizu method and currency subsidies to its own way to the pros and cons, how the rational use of these two methods of support, to improve low-rent housing guarantee results, how to improve low-rent housing Shiwupeizu the exit mechanism, this paper carried out on this explored.
【Key words】Low-cost housing; housing security system
廉租房保障是当前我国住房保障体系的重要组成部分。截至2008年底,全国尚有747万户城市低收入住房困难家庭,急需解决基本住房问题。为了切实解决城市低收入家庭基本住房问题,国家有关部门出台了《2009—2011廉租住房保障规划》(以下简称《三年规划》),力争从2009年起到2011年,用三年时间,基本解决这747万户家庭的住房问题。
目前,我国廉租住房保障方式主要有货币补贴和实物配租方式。多年的实践显示,实物配租方式和货币补贴方式各有利弊,如何合理利用这两种保障方式,提高廉租房保障的效果,如何完善廉租房实物配租的退出机制,本文对此进行了有关探讨。
一、货币补贴和实物配租的利弊
货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。相比实物配租而言,货币补贴操作简便,易于退出,政府更可以节省大量实物建设需要投入的土地和资金。但是,在社会可供租赁的房源有限的情况下,有限的补贴很难租到合适的房子;另外,一部分家庭由于家庭困难,拿了补贴并没有用于租房,而用在家庭的基本开销上,住房困难问题仍未得到解决,补贴资金没有起到应有的效果。
实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。随着廉租房保障面从低保家庭向低收入家庭不断扩大,市场能提供的合适房源越来越紧张。相比之下,实物配租因其稳定、选择面大、房屋条件和物业服务较好,受到低收入家庭的欢迎。
实物配租的另一个特点是可以有力地拉动内需。相比货币补贴,实物建设需要政府投入大量的资金,可以扩大内需,保障增长,促进就业。去年底,保障性安居工程就位列国务院提出的扩大内需促进增长的十项措施之首位。按照住房和城乡建设部、发改委、财政部出台的《三年规划》,我国今后3年将再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。据估算,整个保障性安居工程每年需要投资千亿元以上,同时可以拉动上下游数倍的投资,并可创造几十万个就业机会。
二、未来廉租房保障的发展方向
比较货币补贴和实物配租两种补贴方式的利弊,笔者认为实物租赁将会成为未来廉租房保障的发展方向。《三年规划》中也指出:今后廉租房保障将通过新建、购置和改造等方式筹集房源,同时继续实施租赁补贴制度,多渠道、多方式解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。由此可见,实物配租方式将成为未来廉租房保障的主要方式。
综上所述,笔者认为,未来廉租房保障方式可以融合货币补贴和实物配租的优点采取以下几种方式:
1、纯实物配租方式,是指符合条件的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金,适用于社会可供租赁的房源有限,政府廉租房房源比较充裕或政府正在通过新建、购置和改造等方式增加房源的城市,纯实物配租应优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭、承租危房及面临拆迁的低收入家庭。实物配租应按照廉租房租金标准计收租金;
2、纯货币补贴方式,是指向符合条件的城市低收入住房困难家庭按照廉租住房保障的补贴标准发放补贴款,由其自行到房屋租赁市场租赁住房。该方式适用于社会可供租赁的房源比较充裕的城市,适合于对租住房屋的地段、环境有较高要求的低收入家庭;
3、货币补贴和实物配租相结合的方式,适用于政府廉租房房源和社会可供租赁的房源均比较充裕的城市,承租户不论选择何种房源,全部按市场租金交房租,政府则根据家庭收入水平不同,分别给与不同比例的补贴,收入越低,补贴越高。
三、完善实物配租退出机制
根据《廉租住房保障办法》第二十一条第六款规定,停止实物配租的情形,包括承租人已不符合规定条件的,将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途,无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等。由于目前实物配租尚在起步探索阶段,各地尚未建立完善的实物配租退出机制,因此,随着各地开始大规模的实物廉租房建设,在不久的将来,实物廉租房退出难题,将会成为约束廉租房保障事业发展的一个瓶颈。
要建立和完善实物廉租房退出机制,笔者认为应当做好以下几方面的工作:
1、制定廉租房退出标准,建立廉租房动态管理系统,对已享受廉租住房待遇的家庭经济、人口、住房等情况进行动态复核,符合廉租房退出标准的 必须退出保障范围。
2、为使有限的房源满足真正需要的家庭,允许廉租房管理部门使用“租金杠杆”调节需求,对经审查不再符合保障资格的家庭在一定期限内逐步调高租金,甚至高于市场租金,直至退出廉租房;
3、对采取以上措施仍不退出廉租房或者拒不缴纳租金的家庭,可采取民事诉讼的方式予以解决;
4、强化房屋租赁合同管理,通过双方签订租赁合同,约定退出条件。并在合同中对以上清退方式和具体内容进行约定。
【关键词】廉租房;住房保障体系
【Abstract】Low-rent housing guarantee is currently China's housing security system, an important part, at present, a form of guarantee of China's low-rent housing mainly monetary subsidies and Shiwupeizu way. Years of practice show that Shiwupeizu method and currency subsidies to its own way to the pros and cons, how the rational use of these two methods of support, to improve low-rent housing guarantee results, how to improve low-rent housing Shiwupeizu the exit mechanism, this paper carried out on this explored.
【Key words】Low-cost housing; housing security system
廉租房保障是当前我国住房保障体系的重要组成部分。截至2008年底,全国尚有747万户城市低收入住房困难家庭,急需解决基本住房问题。为了切实解决城市低收入家庭基本住房问题,国家有关部门出台了《2009—2011廉租住房保障规划》(以下简称《三年规划》),力争从2009年起到2011年,用三年时间,基本解决这747万户家庭的住房问题。
目前,我国廉租住房保障方式主要有货币补贴和实物配租方式。多年的实践显示,实物配租方式和货币补贴方式各有利弊,如何合理利用这两种保障方式,提高廉租房保障的效果,如何完善廉租房实物配租的退出机制,本文对此进行了有关探讨。
一、货币补贴和实物配租的利弊
货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。相比实物配租而言,货币补贴操作简便,易于退出,政府更可以节省大量实物建设需要投入的土地和资金。但是,在社会可供租赁的房源有限的情况下,有限的补贴很难租到合适的房子;另外,一部分家庭由于家庭困难,拿了补贴并没有用于租房,而用在家庭的基本开销上,住房困难问题仍未得到解决,补贴资金没有起到应有的效果。
实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。随着廉租房保障面从低保家庭向低收入家庭不断扩大,市场能提供的合适房源越来越紧张。相比之下,实物配租因其稳定、选择面大、房屋条件和物业服务较好,受到低收入家庭的欢迎。
实物配租的另一个特点是可以有力地拉动内需。相比货币补贴,实物建设需要政府投入大量的资金,可以扩大内需,保障增长,促进就业。去年底,保障性安居工程就位列国务院提出的扩大内需促进增长的十项措施之首位。按照住房和城乡建设部、发改委、财政部出台的《三年规划》,我国今后3年将再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。据估算,整个保障性安居工程每年需要投资千亿元以上,同时可以拉动上下游数倍的投资,并可创造几十万个就业机会。
二、未来廉租房保障的发展方向
比较货币补贴和实物配租两种补贴方式的利弊,笔者认为实物租赁将会成为未来廉租房保障的发展方向。《三年规划》中也指出:今后廉租房保障将通过新建、购置和改造等方式筹集房源,同时继续实施租赁补贴制度,多渠道、多方式解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。由此可见,实物配租方式将成为未来廉租房保障的主要方式。
综上所述,笔者认为,未来廉租房保障方式可以融合货币补贴和实物配租的优点采取以下几种方式:
1、纯实物配租方式,是指符合条件的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金,适用于社会可供租赁的房源有限,政府廉租房房源比较充裕或政府正在通过新建、购置和改造等方式增加房源的城市,纯实物配租应优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭、承租危房及面临拆迁的低收入家庭。实物配租应按照廉租房租金标准计收租金;
2、纯货币补贴方式,是指向符合条件的城市低收入住房困难家庭按照廉租住房保障的补贴标准发放补贴款,由其自行到房屋租赁市场租赁住房。该方式适用于社会可供租赁的房源比较充裕的城市,适合于对租住房屋的地段、环境有较高要求的低收入家庭;
3、货币补贴和实物配租相结合的方式,适用于政府廉租房房源和社会可供租赁的房源均比较充裕的城市,承租户不论选择何种房源,全部按市场租金交房租,政府则根据家庭收入水平不同,分别给与不同比例的补贴,收入越低,补贴越高。
三、完善实物配租退出机制
根据《廉租住房保障办法》第二十一条第六款规定,停止实物配租的情形,包括承租人已不符合规定条件的,将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途,无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等。由于目前实物配租尚在起步探索阶段,各地尚未建立完善的实物配租退出机制,因此,随着各地开始大规模的实物廉租房建设,在不久的将来,实物廉租房退出难题,将会成为约束廉租房保障事业发展的一个瓶颈。
要建立和完善实物廉租房退出机制,笔者认为应当做好以下几方面的工作:
1、制定廉租房退出标准,建立廉租房动态管理系统,对已享受廉租住房待遇的家庭经济、人口、住房等情况进行动态复核,符合廉租房退出标准的 必须退出保障范围。
2、为使有限的房源满足真正需要的家庭,允许廉租房管理部门使用“租金杠杆”调节需求,对经审查不再符合保障资格的家庭在一定期限内逐步调高租金,甚至高于市场租金,直至退出廉租房;
3、对采取以上措施仍不退出廉租房或者拒不缴纳租金的家庭,可采取民事诉讼的方式予以解决;
4、强化房屋租赁合同管理,通过双方签订租赁合同,约定退出条件。并在合同中对以上清退方式和具体内容进行约定。