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尊敬的主持人，各位嘉宾、各位学者：
非常荣幸来到美丽的春城参加本次论坛，感谢主办方——中国资产评估协会为我们提供了良好的交流平台，让我们与国内外评估领域的诸位专家、学者和官员结识，并就评估的有关话题进行广泛和深入的交流。我想通过本单元的安排，主要就评估业在物业税管理中所能发挥的作用和物业税税基评估问题与各位进行探讨和沟通。
一、评估业的发展有力促进了社会主义市场经济的发展
评估业在我国经过多年的发展，已经制定了 系列的准则和规范，成立了规范的评估行业组织，形成了较为严格的行业准入制度。评估的行业管理者通过辛勤工作，在评估理论和技术研究、专业教育和宣传、评估领域拓展和国际交流与合作等方面取得了大量成果。目前，我国根据社会主义市场经济发展的需要，已经形成了六类资产评估专业资格，大量专业评估机构和评估人员为市场经济的发展做出了巨大贡献。评估论坛的设立为我们进一步发展评估在经济领域中的作用，将评估技术与财税管理有效结合，促进财税工作的发展，搭建了沟通的桥梁。通过论坛，可以使我们全面了解当前国际评估领域的最新发展动态，通过对评估方法、评估理论的考量和选择，为完善税收政策，提高政策执行效率提供有效手段。
二、评估业将有力促进计税价格评估工作
随着我国经济的发展和管理方式的不断更新，评估方法已被逐步引入税收政策当中，1994年颁布实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中就已明确规定，将评估值作为转让旧房及建筑物时计征土地增值税的扣除依据。现行契税在实际管理过程中，对申报交易价格明显偏低的交易情况也采用了评估方式，但由于此类交易以个案居多，总体数量较少，因此基本直接沿用常规的房地产评估理论和方法，尚未形成完整的理论体系，也没有确定具体的评估技术路线和实施方案。
党的十六届三中全会明确提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。前不久召开的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十 个五年规划的建议》，已经把稳步推行物业税列为“十一五”税制改革的 项重要内容。目前各界对房地产按照评估值计征物业税已具有广泛共识，普遍认为评估的公正性、客观性、准确性将直接影响到物业税的实施效果。但我国目前尚未就税基评估工作建立完整的理论体系，相关技术路线尚未明确，也缺乏完善的法律框架。特别是在当前市场经济不断完善，评估行业快速发展，从业人员大量增加的情况下，制定完善有效的评估规则，强化从业机构和专业人员管理，无论对评估业自身的发展和完善，还是对税收政策的完善与优化，都具有非常重要的意义。本届评估论坛为我们研究解决以上问题提供了良好的契机和更广阔的视野。通过交流和沟通，有利于我们拓宽税基评估理论研究思路，建立高效合理的税基评估体系，实现资源共享，提高工作效率。
我们相信，随着物业税税基评估理论的建立和完善、评估技术路线的明确和优化、相关法律法规的制定和健全，税基评估不仅将成为物业税的重要组成部分，也将为土地增值税、契税、与房地产相关的所得税、营业税，以及研究中的遗产税、赠与税等相关税种提供可供借鉴的计税依据。
三、物业税税基评估的特点
自确定物业税改革目标以来，我们对物业税进行了全面研究，为确保改革的顺利进行，自2003年起，选择部分地区进行物业税模拟评税试点。我们认为，通过按评估值计征物业税，有利于解决不同地段级差收益问题，确保房地产税收与经济同步增长，有效筹集地方财政收入；有利于促进地方经济结构调整，使地方政府更加注重基础设施建设和居民生活环境改善有利于基层政府形成长期、稳定、规范的收入来源。通过模拟试点，体现了物业税改革思路，确定了评税方法，收集了大量数据资料，验证了所选择的技术路线，达到了预期目的。试点工作也体现了物业税税基评估工作的几个基本特点：
1，采用批量评估方式
近年来，我国评估事业从无到有，得到了充分的发展，全国已建立了不少专业评估机构，但这些机构主要从事以交易、抵押、保险、投资为目的的评估，以个案评估方式为主，强调不同房地产的个性差异。而物业税对各类房地产普遍征收，需要评估的房地产数量巨大，无论是税款征收的时效性，还是政策的公平性，都要求建立统一的评估标准，对同类房地产采用同样的评估方法和评估标准，主要考虑各类房地产的共性特点，舍弃次要的个体差异，以取得整体税负的均衡。这样首先可以避免逐个评估带来的费用过高问题；其次，可以避免逐个评估耗费时间过长，效率过低的问题；第三，对同类房地产采用相同的评估标准和技术路线，可以充分体现税收的公平原则。
2，定期评估
随着房地产市场的放开、房地产资本化程度的加深以及住房制度改革的推进，房地产价格与市场结合的程度越来越紧密。特别是在经济快速发展的情况下，定期对房地产进行税基评估，不仅能够使评估值尽量贴近实际市场价值，也能够确保地方政府获得充足的财政收入。尽管财产市场价值变化的频繁程度和变化幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度能够直接反映重新评估的必要程度，但进行重新评估的成本因素也是决定评估间隔时间的重要因素。
3，充分利用计算机评估技术
税基评估工作纵向涉及房地产的取得、转让、保有各个环节，横向涉及所处区域内的所有房地产，这就需要有齐备的资料信息作为支撑，最终将会形成庞大的数据资料。随着计算机技术在税收管理中的运用，专用评估程序的开发与应用对确保评估的公正性、提高工作效率，降低人为操纵程度发挥了巨大作用。特别是评估系统与地理信息系统的结合，能够使评估工作更加立体、直观、准确。
四、几个需要深入研究的问题
在征收财产税的国家中，房地产计税价格已成为政策管理和实施过程中的一项重要组成部分。良好的税基评估体系对房地产税收政策的有效实施至关重要，体系越简单，管理越方便。随着国际交流的增多，我们对其他国家房地产计税价格评估工作已有了初步了解，但还有很多问题需要进行深入、细致的研究和探讨。
当前，我们认为以下几个方面亟待研究和完善：
1，完善的理论体系
对房地产计税价格的评估直接涉及到地方税收入规模、纳税人负担，并直接影响到税收政策的实施效果。物业税税基评估体系涉及税收、价格评估、统计、计算机、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术。尽管近年来有关税基评估的研究受到了广泛重视，但目前尚未建立起完备的理论体系，随着物业税政策的实施和不断完善，税基评估理论体系的建设显得尤为迫切。
2，规范的技术标准
我国评估业在推动评估技术标准方面做出了很多努 力。2004年借鉴国际评估准则，财政部发布了两个评估基本准则，相关部门和中国资产评估协会等专业协会也陆续制定了一些评估准则或技术规范。但现有的技术规范主要适用于个案评估，采用的都是常规的房地产评估理论和技术方法。基于批量评估，体现税收目的的评估技术体系尚未建立。特别是在当前经济迅猛发展的情况下，既要防止些地区为获取财政收入而出现的系统性高估，又要防止些地区为降低税费以吸引投资者而产生的系统性低估。因此，确定基本评估概念、明确技术规范是确保物业税整体公平的必要前提。
3，通畅的信息沟通机制
对房地产进行有效评估需要大量的数据支撑，而从我国目前的机构设置情况看，大量房地产信息分别由不同的管理部门分别掌握。为确保物业税税基评估工作的顺利进行，需要进一步加强房屋、土地管理部门与财税部门之间的信息共享制度建设，建立起套畅通、有效的信息沟通机制。
4，相关申诉制度的建立
实行税基评估后，纳税人的计税价值由评估机构确定，尽管我们倾向于采用批量评估方法，对同类房地产采用相同的评估方法和评估标准，但房地产的存在状态千差万别，难免会在评估过程中对个别纳税人产生不公，还需要制定完善的税基评估结果申诉制度，以确保税收的公平。
5，建立税基评估体系的成本控制
尽管目前房地产税收占全国税收收入总额和地方收入的比重不高，但增长潜力很大。随着物业税的实施，个人自用住房将被逐步纳入征税范围，需要进行评估的房地产数量将十分庞大。在选择评估方法，建立评估体系的过程中，必须全面考虑税基评估的成本问题。特别是在物业税实施初期，建立评估系统的成本会相对较高，在系统建立后，其优化与更新、补充与改善也需要不断的成本投入。因此，在设计该体系之初就要充分考虑以上问题。
目前，很多国家和地区都为我们提供了税基评估方面的经验，我们对这些经验会加以认真的分析与借鉴。各国评估体系的设计与本国的经济结构、政府职能部门的设置、税制发展沿革、纳税人的纳税意识、法律体系等都有密切关系。因此，我们在设计、建立税基评估体系时，要充分考虑我国的国情，有选择地确定适用的管理方式及技术手段。
我相信，通过本届论坛，定能进一步拓宽我们的思路，推动我国物业税税基评估体系的建立。也衷心希望在今后的工作中能与各位专家保持密切联系和沟通，促进我国物业税改革的深入进行。
谢谢大家。
非常荣幸来到美丽的春城参加本次论坛，感谢主办方——中国资产评估协会为我们提供了良好的交流平台，让我们与国内外评估领域的诸位专家、学者和官员结识，并就评估的有关话题进行广泛和深入的交流。我想通过本单元的安排，主要就评估业在物业税管理中所能发挥的作用和物业税税基评估问题与各位进行探讨和沟通。
一、评估业的发展有力促进了社会主义市场经济的发展
评估业在我国经过多年的发展，已经制定了 系列的准则和规范，成立了规范的评估行业组织，形成了较为严格的行业准入制度。评估的行业管理者通过辛勤工作，在评估理论和技术研究、专业教育和宣传、评估领域拓展和国际交流与合作等方面取得了大量成果。目前，我国根据社会主义市场经济发展的需要，已经形成了六类资产评估专业资格，大量专业评估机构和评估人员为市场经济的发展做出了巨大贡献。评估论坛的设立为我们进一步发展评估在经济领域中的作用，将评估技术与财税管理有效结合，促进财税工作的发展，搭建了沟通的桥梁。通过论坛，可以使我们全面了解当前国际评估领域的最新发展动态，通过对评估方法、评估理论的考量和选择，为完善税收政策，提高政策执行效率提供有效手段。
二、评估业将有力促进计税价格评估工作
随着我国经济的发展和管理方式的不断更新，评估方法已被逐步引入税收政策当中，1994年颁布实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中就已明确规定，将评估值作为转让旧房及建筑物时计征土地增值税的扣除依据。现行契税在实际管理过程中，对申报交易价格明显偏低的交易情况也采用了评估方式，但由于此类交易以个案居多，总体数量较少，因此基本直接沿用常规的房地产评估理论和方法，尚未形成完整的理论体系，也没有确定具体的评估技术路线和实施方案。
党的十六届三中全会明确提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。前不久召开的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十 个五年规划的建议》，已经把稳步推行物业税列为“十一五”税制改革的 项重要内容。目前各界对房地产按照评估值计征物业税已具有广泛共识，普遍认为评估的公正性、客观性、准确性将直接影响到物业税的实施效果。但我国目前尚未就税基评估工作建立完整的理论体系，相关技术路线尚未明确，也缺乏完善的法律框架。特别是在当前市场经济不断完善，评估行业快速发展，从业人员大量增加的情况下，制定完善有效的评估规则，强化从业机构和专业人员管理，无论对评估业自身的发展和完善，还是对税收政策的完善与优化，都具有非常重要的意义。本届评估论坛为我们研究解决以上问题提供了良好的契机和更广阔的视野。通过交流和沟通，有利于我们拓宽税基评估理论研究思路，建立高效合理的税基评估体系，实现资源共享，提高工作效率。
我们相信，随着物业税税基评估理论的建立和完善、评估技术路线的明确和优化、相关法律法规的制定和健全，税基评估不仅将成为物业税的重要组成部分，也将为土地增值税、契税、与房地产相关的所得税、营业税，以及研究中的遗产税、赠与税等相关税种提供可供借鉴的计税依据。
三、物业税税基评估的特点
自确定物业税改革目标以来，我们对物业税进行了全面研究，为确保改革的顺利进行，自2003年起，选择部分地区进行物业税模拟评税试点。我们认为，通过按评估值计征物业税，有利于解决不同地段级差收益问题，确保房地产税收与经济同步增长，有效筹集地方财政收入；有利于促进地方经济结构调整，使地方政府更加注重基础设施建设和居民生活环境改善有利于基层政府形成长期、稳定、规范的收入来源。通过模拟试点，体现了物业税改革思路，确定了评税方法，收集了大量数据资料，验证了所选择的技术路线，达到了预期目的。试点工作也体现了物业税税基评估工作的几个基本特点：
1，采用批量评估方式
近年来，我国评估事业从无到有，得到了充分的发展，全国已建立了不少专业评估机构，但这些机构主要从事以交易、抵押、保险、投资为目的的评估，以个案评估方式为主，强调不同房地产的个性差异。而物业税对各类房地产普遍征收，需要评估的房地产数量巨大，无论是税款征收的时效性，还是政策的公平性，都要求建立统一的评估标准，对同类房地产采用同样的评估方法和评估标准，主要考虑各类房地产的共性特点，舍弃次要的个体差异，以取得整体税负的均衡。这样首先可以避免逐个评估带来的费用过高问题；其次，可以避免逐个评估耗费时间过长，效率过低的问题；第三，对同类房地产采用相同的评估标准和技术路线，可以充分体现税收的公平原则。
2，定期评估
随着房地产市场的放开、房地产资本化程度的加深以及住房制度改革的推进，房地产价格与市场结合的程度越来越紧密。特别是在经济快速发展的情况下，定期对房地产进行税基评估，不仅能够使评估值尽量贴近实际市场价值，也能够确保地方政府获得充足的财政收入。尽管财产市场价值变化的频繁程度和变化幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度能够直接反映重新评估的必要程度，但进行重新评估的成本因素也是决定评估间隔时间的重要因素。
3，充分利用计算机评估技术
税基评估工作纵向涉及房地产的取得、转让、保有各个环节，横向涉及所处区域内的所有房地产，这就需要有齐备的资料信息作为支撑，最终将会形成庞大的数据资料。随着计算机技术在税收管理中的运用，专用评估程序的开发与应用对确保评估的公正性、提高工作效率，降低人为操纵程度发挥了巨大作用。特别是评估系统与地理信息系统的结合，能够使评估工作更加立体、直观、准确。
四、几个需要深入研究的问题
在征收财产税的国家中，房地产计税价格已成为政策管理和实施过程中的一项重要组成部分。良好的税基评估体系对房地产税收政策的有效实施至关重要，体系越简单，管理越方便。随着国际交流的增多，我们对其他国家房地产计税价格评估工作已有了初步了解，但还有很多问题需要进行深入、细致的研究和探讨。
当前，我们认为以下几个方面亟待研究和完善：
1，完善的理论体系
对房地产计税价格的评估直接涉及到地方税收入规模、纳税人负担，并直接影响到税收政策的实施效果。物业税税基评估体系涉及税收、价格评估、统计、计算机、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术。尽管近年来有关税基评估的研究受到了广泛重视，但目前尚未建立起完备的理论体系，随着物业税政策的实施和不断完善，税基评估理论体系的建设显得尤为迫切。
2，规范的技术标准
我国评估业在推动评估技术标准方面做出了很多努 力。2004年借鉴国际评估准则，财政部发布了两个评估基本准则，相关部门和中国资产评估协会等专业协会也陆续制定了一些评估准则或技术规范。但现有的技术规范主要适用于个案评估，采用的都是常规的房地产评估理论和技术方法。基于批量评估，体现税收目的的评估技术体系尚未建立。特别是在当前经济迅猛发展的情况下，既要防止些地区为获取财政收入而出现的系统性高估，又要防止些地区为降低税费以吸引投资者而产生的系统性低估。因此，确定基本评估概念、明确技术规范是确保物业税整体公平的必要前提。
3，通畅的信息沟通机制
对房地产进行有效评估需要大量的数据支撑，而从我国目前的机构设置情况看，大量房地产信息分别由不同的管理部门分别掌握。为确保物业税税基评估工作的顺利进行，需要进一步加强房屋、土地管理部门与财税部门之间的信息共享制度建设，建立起套畅通、有效的信息沟通机制。
4，相关申诉制度的建立
实行税基评估后，纳税人的计税价值由评估机构确定，尽管我们倾向于采用批量评估方法，对同类房地产采用相同的评估方法和评估标准，但房地产的存在状态千差万别，难免会在评估过程中对个别纳税人产生不公，还需要制定完善的税基评估结果申诉制度，以确保税收的公平。
5，建立税基评估体系的成本控制
尽管目前房地产税收占全国税收收入总额和地方收入的比重不高，但增长潜力很大。随着物业税的实施，个人自用住房将被逐步纳入征税范围，需要进行评估的房地产数量将十分庞大。在选择评估方法，建立评估体系的过程中，必须全面考虑税基评估的成本问题。特别是在物业税实施初期，建立评估系统的成本会相对较高，在系统建立后，其优化与更新、补充与改善也需要不断的成本投入。因此，在设计该体系之初就要充分考虑以上问题。
目前，很多国家和地区都为我们提供了税基评估方面的经验，我们对这些经验会加以认真的分析与借鉴。各国评估体系的设计与本国的经济结构、政府职能部门的设置、税制发展沿革、纳税人的纳税意识、法律体系等都有密切关系。因此，我们在设计、建立税基评估体系时，要充分考虑我国的国情，有选择地确定适用的管理方式及技术手段。
我相信，通过本届论坛，定能进一步拓宽我们的思路，推动我国物业税税基评估体系的建立。也衷心希望在今后的工作中能与各位专家保持密切联系和沟通，促进我国物业税改革的深入进行。
谢谢大家。