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【摘要】：以推行基层民主建设，变革社会治理模式的国家发展战略任务为背景，探讨业主自治中的业主委员会“成立难”的中心问题，在明确业主自治是落实和实现中国特色社会主义基层民主的基本途径和有效手段，必将成为我国城市基层民主建设的必然选择的同时，试用社会学社区治理和政治学基层民主理论，以西安市多数商业小区业主委员会历经20余年尚难成立的事实根据，剖析业主委员会“成立难”的根本症结，探讨现时可行的破解之策和自治之路。
【关键词】：基层民主；业主自治；业主委员会
引言：
近年来因业主维权和物业冲突而诱发的群体性事件屡被媒体曝光，已经引起强烈的社会反响和政府的高度关注，成为社会热点难题。特别是，人们热议纷纷却倍感无奈之局面令人深思，更促人反省，多问几个为什么？当面对一次次业主们自身权益迟迟得不到切实维护和保证，倍感无奈和无助时，来自社会的呼声亦显得曲高和寡而颇有舆论围观之嫌。倒是地方政府相关部门却始终没能真正扮演好作为社会管理者和调停者的权威角色，没有发挥应有的“主导”作用，及时切实地行使起保障和维护人民群眾利益的根本职责，致使原本正当合法、又合情合理的业主委员会这一基础群众自治组织在历经20余年（我国城市商业小区大量出现在90年代）却依然步履维艰，实难产生的尴尬格局时。
本文从推行基层民主建设，变革社会治理模式这一国家发展的战略任务背景出发，探讨业主自治中遇到的业主委员会“成立难”的这个中心问题，在明确业主自治是落实和实现中国特色社会主义基层民主的基本形式，必将成为我国城市基层民主建设的必然选择的同时，试用社会学的社区治理和政治学的基层民主理论，以西安市多数小区业主委员会历经20余年尚能成立的事实根据，剖析业主委员会“成立难”的深层原因和根本症结，并着力提出破解之策和自治之路。
二、当前实施业主自治过程中遭遇的现实困境
据不完全统计，截至2013年底，我国各地城市商业小区成立业主委员会的总体比例不满20%（各地情况有差异，但最高不超过50%）。与此相联系，近年来各地频繁发生物业公司与业主之间因物业管理纠纷引发的暴力冲突等群体性社会事件。居住生活在城市商业小区的人们普遍反映，小区管理完全由物业公司主导，业主集体失语，业主自治与维权虚设，毫无保证。那么，现实中这种体制与机制的设计，究竟是怎么实际的运行，存在着怎样的问题呢？
1.物业公司的阻挠是造成业主自治难的主要障碍
物业公司漠视或无视业主的正当合法权益，惯于采取种种无理、甚至非法的方式手段百般刁难、极力阻挠业主们成立业主委员会的正当行为。有些物业公司竟然不惜诉诸武力对带头业主或业主代表大打出手、致人伤残而不顾，酿成严重社会后果。我们长期跟踪和走访的几个小区发生的多起恶性事件，完全证明了这一事实的存在。
面对物业公司阻挠破坏业主委员会成立的非法行径，公安部门也最终苦于“业主举证无力，事件情因复杂，物业违法行为难以认定，无法做出处罚”而一而再地不了了之，以致姑息养奸，纵容了物业的恣意妄为。一直以来，围绕着强化物业的法律意识和规范经营的呼声不断。可事实上，如何强化，谁来规范却难以落实，缺乏行之有效的监管。虽然说此事有法可依，可问题出在违法难究和执法不严的困境之中。
现实而客观地看，那些祈求物业良心发现和觉悟自省而主动积极协助、支持成立业主委员会的美好愿望，在物业的职业操守和法治意识还被一个个现实利益所蒙蔽的现阶段，只能是不可能普遍实现的臆想（不了解商业小区实际情形的理想主义者）。漫长而艰难的20余年的业主维权路已经用血和泪证明：这种成立业主委员会的路劲选择是根本行不通的。
2.业主们的维权观念差，参与意识不强，自治能力薄弱是造成业主自治难的主观原因
对于业主们普遍存在的自主维权意识不强，缺乏应有的自觉行动的问题，仅仅依靠业主们自身的民主意识的逐步养成与觉醒，恐怕远远跟不上我们社会建设发展的速度。那么，可否在短期内有效增强业主维权意识以期解决目前的实际问题呢？我们的研究结果认为，在现有条件下，设想在短时期内促成业主们积极行动起来自觉维权，是根本不切实际的。据我们掌握的情况，业主们的不热心、不主动和没时间、没能力的消极态度，致使业主大会迟迟不得召开的情况十分突出。又因为没有过半数的业主参加出席，依据相关政策和规定，业主委员会也就不能成立。这就是目前我国民众在实际生活中的民主意识和维权意识的真实情状。
当然，并非所有的小区都是如此。在我们掌握的某些小区就有这样的热心人和有能力的者。他们不辞辛苦，任劳任怨乐于为大伙服务，他们的主动努力既得力于广大业主的积极响应和坚决支持，也得到了物业愉快配合，业主委员会也就很快成立起来（原本就是这么简单的一件事）。但是这种情形却不具有一般性意义，实践中，这种几个方面都积极主动、密切配合的小区并不多。所以，才会有大多数小区的没有业主委员会的尴尬局面。
3.现行法规的不完善和执行不到位是造成业主自治难的保障乏力
尽管各地均有的《物业管理条例》解决着问题。但是其制度设计本身存在不少缺陷，比如业主大会和业主委员会的性质、法律地位并不明确、作为物业服务合同的一方主体，其是否具备诉讼主体资格并不明确，而物业管理地方法规在业主委员会的成立问题上往往规定也不一致。就是业主委员会的组成人数，各地规定也不相同，有5人的，有17人的，还有19人的，悬殊很大。[2]《中华人民共和国物权法》对业委会略作规定，可对业主大会、业主委员会等主体性质及法律地位，对业主委员会的产生方式与职责、对管理规约应规范的基本事项等均缺乏明确规定。尽管在业主大会的表决程序上，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》规定，采取业主人数与居住面积相结合的投票方式。但对可能出现的业主意见分歧而又无法统一的情况，或人数和面积数有一项未达到比例的情况下如何处理，及业主人数如何计算，当产权为共同共有的情况如何确定人数，等等这些特殊的情形都没有作出相应规定。[3]从而为实际操作埋藏了隐患，使得千差万异的不同小区在出现以上问题时失去参照依据。 4.业委会成立程序的操作繁琐是造成业主自治难的政策瓶颈
《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是却规定，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。而业主大会要决定的某些事项，还应当经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意。甚至对有些事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依此规定，业主委员会的成立，不仅必须要物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。还要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才有效。[4]这个“双过半”的规定，无疑彻底堵塞了大部分小区成立业主委员会的大门（事实上，许多小区的入住率达不到过半）。
我们调查摸底发现，多数小区初期的入住率非常低。以我们掌握的信息，现在很多人属于投资房产，他们买了房子并不入住，或暂时入住，或延期住，或根本不住，直接出租。另有些业主经常出差甚至长期工作生活在异地，这就直接导致了业主人数常常不能达不到合规定的有效条件，致使成立业委会的动议无从做起，不得不长期搁置，成为困扰业主委员会成立的制度瓶颈。
5.地方政府主管部门的组织不力是造成业主自治难的行政软肋
以西安市为例，商业住宅小区业委会的成立基本参照中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知“第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。”[5]和《西安市物业管理条例》 “第二十三条规定：街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。”[6]的相关规定。
可见，依据现行规定，成立业主委员会，地方政府相关部门具有组织指导之责。但在现实中，地方政府部门缺乏积极履行组织指导的主动性意识，当业主提出成立业主委员会的申请时没有及时召集有关方面商讨，并牵头组成筹备组。我们长期的实际调查和走访也发现，政府部门和工作人员对于这类事件，首先在思想观念上不够重视，心理上不太情愿介入过问这类事情。因此工作安排也相对迟缓，行为上也缺乏积极性，没有尽到组织者和召集人的职责。与此同时，政府中的房屋登记部门则是只管大权在握的房屋测量和坐地收费，办理产权证书，其他涉及房屋产权之外的所有问题则统统无心过问，也无权干涉。而所谓“物业管理行政主管部门应当予以指导”之说就更无实指，相关部门从未现身。如此一来，成立业主委员会就成为业主们的单方面意愿和自身行为。当他们处于自发松散的无组织组织状态、缺乏有效地组织自治能力时，面对蛮横强硬的物业，再没有政府的引导和帮助，组建业主委员会就只能是空想、梦想。
三、实现业主自治的现实出路与对策
对策一：政府通过颁发相关法规，运用行政手段，约束开发商必须履行规定职责的方式。即限定开发商在商品房销售达到一定比例，如三分之一或过半时（一定要有一个准确的量来限定），且已经交付使用开始入住时，就要求开发商主动组织协调业主成立具有预备性质的业主委员会，履行起与物业管理协商本小区的物业管理事宜。（如果入住率没有达到三分之一或过半时，可以另行规定相关办法。）为此，必须要通过相关立法程序把这项要求作为开发商的基本义务规定出来。也可以态势约定或另行规定，开发商在正式取得商品房销售权证开始出售房屋时，需向政府指定部门缴纳一定数额的“业主委员会成立保证金”的方式来强制约束開发商必须履行这一职责，以达到保障全体业主权益的目的。
对策二：政府以法规或政策的形式把能不能够成立业主委员会，作为监管和考核物业公司运营是否规范合格的硬性指标规定下来。无论是开发商所属的或是市场上的专业物业公司，都要把成立业主委员会作为其首要任务和中心工作，并规定时间周期（以业委会筹建的程序和过程看，确定2年以内比较合理）。对于在一定期限内不能成立业主委员会，业主反映意见比较大的小区物业（业主意见征集由小区所在的社区负责，不能以小区物业方面提供的信息为准），政府主管部门在调查取证、核实情况的基础上，可以依照相关法规或政策强制注销物业公司经营资格，或通过冻结、扣押物业公司的一定经营保证资金的方式来督促它履行义务。
对策三：街道办要树立管理与服务并重的观念，切实履行工作职责，要把督促本辖区小区成立业主委员会作为工作的主要内容来抓。作为组织指导业委会成立的主要责任人，要把这项工作作为知民情、暖民心、达民意的政治任务来抓。落实到人、严格部署、全程跟进、务求实效。上级政府要依其是否完成本辖区的商业小区业主委员会的成立状况指标，作为考核他们工作业绩的主要内容，依此推动他们尽职尽责地开展此项工作。
当然，以上三管齐下之举，在当前全面推进和逐步落实基础民主政治建设的过程来看，这些仅仅是处于迫切期待快速扭转业主委员会建设不力的软弱现状、以缓解日益尖锐的社会矛盾，寻求有效突破的权宜策略。根本而长远地看，业主委员会成立难问题的最终解决方案，还是要通过持续强化依法治国方略，逐步提高国民素质，加强行业监管力度、规范企业行为自律，完善法律法规，全面增强社会综合治理、特别是城市社区治理的能力和水平等基础性工程的不懈建设来根本实现。
参考文献：
[1]新华网.中国共产党十八届三中全会公报发布（全文） [EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/house/tj/2013-11-14/c_118121513.htm.2013.11.14.
[2] [4] 中华人民共和国中央人民政府.物业管理条例[EB/OL].http：//www.gov.cn/flfg/2007-08/31/content_733267.htm.2007.08.31.
[3] 中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国物权法[EB/OL]http：//www.gov.cn/flfg/2007-03/19/content_554452.htm .2007.03.19.
[5] 中华人民共和国中央人民政府.业主大会和业主委员会指导规则[EB/OL].http：//www.gov.cn/gzdt/2009-12/17/content_1489296.htm.2009.12.17.
[6] 西安市人大常委会.西安市物业管理条例[EB/OL].http：//www.china-xa.gov.cn/Html/2011_10_31/2_1960_2011_10_31_8868.html. 2011.10.31.
【关键词】：基层民主；业主自治；业主委员会
引言：
近年来因业主维权和物业冲突而诱发的群体性事件屡被媒体曝光，已经引起强烈的社会反响和政府的高度关注，成为社会热点难题。特别是，人们热议纷纷却倍感无奈之局面令人深思，更促人反省，多问几个为什么？当面对一次次业主们自身权益迟迟得不到切实维护和保证，倍感无奈和无助时，来自社会的呼声亦显得曲高和寡而颇有舆论围观之嫌。倒是地方政府相关部门却始终没能真正扮演好作为社会管理者和调停者的权威角色，没有发挥应有的“主导”作用，及时切实地行使起保障和维护人民群眾利益的根本职责，致使原本正当合法、又合情合理的业主委员会这一基础群众自治组织在历经20余年（我国城市商业小区大量出现在90年代）却依然步履维艰，实难产生的尴尬格局时。
本文从推行基层民主建设，变革社会治理模式这一国家发展的战略任务背景出发，探讨业主自治中遇到的业主委员会“成立难”的这个中心问题，在明确业主自治是落实和实现中国特色社会主义基层民主的基本形式，必将成为我国城市基层民主建设的必然选择的同时，试用社会学的社区治理和政治学的基层民主理论，以西安市多数小区业主委员会历经20余年尚能成立的事实根据，剖析业主委员会“成立难”的深层原因和根本症结，并着力提出破解之策和自治之路。
二、当前实施业主自治过程中遭遇的现实困境
据不完全统计，截至2013年底，我国各地城市商业小区成立业主委员会的总体比例不满20%（各地情况有差异，但最高不超过50%）。与此相联系，近年来各地频繁发生物业公司与业主之间因物业管理纠纷引发的暴力冲突等群体性社会事件。居住生活在城市商业小区的人们普遍反映，小区管理完全由物业公司主导，业主集体失语，业主自治与维权虚设，毫无保证。那么，现实中这种体制与机制的设计，究竟是怎么实际的运行，存在着怎样的问题呢？
1.物业公司的阻挠是造成业主自治难的主要障碍
物业公司漠视或无视业主的正当合法权益，惯于采取种种无理、甚至非法的方式手段百般刁难、极力阻挠业主们成立业主委员会的正当行为。有些物业公司竟然不惜诉诸武力对带头业主或业主代表大打出手、致人伤残而不顾，酿成严重社会后果。我们长期跟踪和走访的几个小区发生的多起恶性事件，完全证明了这一事实的存在。
面对物业公司阻挠破坏业主委员会成立的非法行径，公安部门也最终苦于“业主举证无力，事件情因复杂，物业违法行为难以认定，无法做出处罚”而一而再地不了了之，以致姑息养奸，纵容了物业的恣意妄为。一直以来，围绕着强化物业的法律意识和规范经营的呼声不断。可事实上，如何强化，谁来规范却难以落实，缺乏行之有效的监管。虽然说此事有法可依，可问题出在违法难究和执法不严的困境之中。
现实而客观地看，那些祈求物业良心发现和觉悟自省而主动积极协助、支持成立业主委员会的美好愿望，在物业的职业操守和法治意识还被一个个现实利益所蒙蔽的现阶段，只能是不可能普遍实现的臆想（不了解商业小区实际情形的理想主义者）。漫长而艰难的20余年的业主维权路已经用血和泪证明：这种成立业主委员会的路劲选择是根本行不通的。
2.业主们的维权观念差，参与意识不强，自治能力薄弱是造成业主自治难的主观原因
对于业主们普遍存在的自主维权意识不强，缺乏应有的自觉行动的问题，仅仅依靠业主们自身的民主意识的逐步养成与觉醒，恐怕远远跟不上我们社会建设发展的速度。那么，可否在短期内有效增强业主维权意识以期解决目前的实际问题呢？我们的研究结果认为，在现有条件下，设想在短时期内促成业主们积极行动起来自觉维权，是根本不切实际的。据我们掌握的情况，业主们的不热心、不主动和没时间、没能力的消极态度，致使业主大会迟迟不得召开的情况十分突出。又因为没有过半数的业主参加出席，依据相关政策和规定，业主委员会也就不能成立。这就是目前我国民众在实际生活中的民主意识和维权意识的真实情状。
当然，并非所有的小区都是如此。在我们掌握的某些小区就有这样的热心人和有能力的者。他们不辞辛苦，任劳任怨乐于为大伙服务，他们的主动努力既得力于广大业主的积极响应和坚决支持，也得到了物业愉快配合，业主委员会也就很快成立起来（原本就是这么简单的一件事）。但是这种情形却不具有一般性意义，实践中，这种几个方面都积极主动、密切配合的小区并不多。所以，才会有大多数小区的没有业主委员会的尴尬局面。
3.现行法规的不完善和执行不到位是造成业主自治难的保障乏力
尽管各地均有的《物业管理条例》解决着问题。但是其制度设计本身存在不少缺陷，比如业主大会和业主委员会的性质、法律地位并不明确、作为物业服务合同的一方主体，其是否具备诉讼主体资格并不明确，而物业管理地方法规在业主委员会的成立问题上往往规定也不一致。就是业主委员会的组成人数，各地规定也不相同，有5人的，有17人的，还有19人的，悬殊很大。[2]《中华人民共和国物权法》对业委会略作规定，可对业主大会、业主委员会等主体性质及法律地位，对业主委员会的产生方式与职责、对管理规约应规范的基本事项等均缺乏明确规定。尽管在业主大会的表决程序上，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》规定，采取业主人数与居住面积相结合的投票方式。但对可能出现的业主意见分歧而又无法统一的情况，或人数和面积数有一项未达到比例的情况下如何处理，及业主人数如何计算，当产权为共同共有的情况如何确定人数，等等这些特殊的情形都没有作出相应规定。[3]从而为实际操作埋藏了隐患，使得千差万异的不同小区在出现以上问题时失去参照依据。 4.业委会成立程序的操作繁琐是造成业主自治难的政策瓶颈
《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是却规定，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。而业主大会要决定的某些事项，还应当经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意。甚至对有些事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依此规定，业主委员会的成立，不仅必须要物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。还要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才有效。[4]这个“双过半”的规定，无疑彻底堵塞了大部分小区成立业主委员会的大门（事实上，许多小区的入住率达不到过半）。
我们调查摸底发现，多数小区初期的入住率非常低。以我们掌握的信息，现在很多人属于投资房产，他们买了房子并不入住，或暂时入住，或延期住，或根本不住，直接出租。另有些业主经常出差甚至长期工作生活在异地，这就直接导致了业主人数常常不能达不到合规定的有效条件，致使成立业委会的动议无从做起，不得不长期搁置，成为困扰业主委员会成立的制度瓶颈。
5.地方政府主管部门的组织不力是造成业主自治难的行政软肋
以西安市为例，商业住宅小区业委会的成立基本参照中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知“第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。”[5]和《西安市物业管理条例》 “第二十三条规定：街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。”[6]的相关规定。
可见，依据现行规定，成立业主委员会，地方政府相关部门具有组织指导之责。但在现实中，地方政府部门缺乏积极履行组织指导的主动性意识，当业主提出成立业主委员会的申请时没有及时召集有关方面商讨，并牵头组成筹备组。我们长期的实际调查和走访也发现，政府部门和工作人员对于这类事件，首先在思想观念上不够重视，心理上不太情愿介入过问这类事情。因此工作安排也相对迟缓，行为上也缺乏积极性，没有尽到组织者和召集人的职责。与此同时，政府中的房屋登记部门则是只管大权在握的房屋测量和坐地收费，办理产权证书，其他涉及房屋产权之外的所有问题则统统无心过问，也无权干涉。而所谓“物业管理行政主管部门应当予以指导”之说就更无实指，相关部门从未现身。如此一来，成立业主委员会就成为业主们的单方面意愿和自身行为。当他们处于自发松散的无组织组织状态、缺乏有效地组织自治能力时，面对蛮横强硬的物业，再没有政府的引导和帮助，组建业主委员会就只能是空想、梦想。
三、实现业主自治的现实出路与对策
对策一：政府通过颁发相关法规，运用行政手段，约束开发商必须履行规定职责的方式。即限定开发商在商品房销售达到一定比例，如三分之一或过半时（一定要有一个准确的量来限定），且已经交付使用开始入住时，就要求开发商主动组织协调业主成立具有预备性质的业主委员会，履行起与物业管理协商本小区的物业管理事宜。（如果入住率没有达到三分之一或过半时，可以另行规定相关办法。）为此，必须要通过相关立法程序把这项要求作为开发商的基本义务规定出来。也可以态势约定或另行规定，开发商在正式取得商品房销售权证开始出售房屋时，需向政府指定部门缴纳一定数额的“业主委员会成立保证金”的方式来强制约束開发商必须履行这一职责，以达到保障全体业主权益的目的。
对策二：政府以法规或政策的形式把能不能够成立业主委员会，作为监管和考核物业公司运营是否规范合格的硬性指标规定下来。无论是开发商所属的或是市场上的专业物业公司，都要把成立业主委员会作为其首要任务和中心工作，并规定时间周期（以业委会筹建的程序和过程看，确定2年以内比较合理）。对于在一定期限内不能成立业主委员会，业主反映意见比较大的小区物业（业主意见征集由小区所在的社区负责，不能以小区物业方面提供的信息为准），政府主管部门在调查取证、核实情况的基础上，可以依照相关法规或政策强制注销物业公司经营资格，或通过冻结、扣押物业公司的一定经营保证资金的方式来督促它履行义务。
对策三：街道办要树立管理与服务并重的观念，切实履行工作职责，要把督促本辖区小区成立业主委员会作为工作的主要内容来抓。作为组织指导业委会成立的主要责任人，要把这项工作作为知民情、暖民心、达民意的政治任务来抓。落实到人、严格部署、全程跟进、务求实效。上级政府要依其是否完成本辖区的商业小区业主委员会的成立状况指标，作为考核他们工作业绩的主要内容，依此推动他们尽职尽责地开展此项工作。
当然，以上三管齐下之举，在当前全面推进和逐步落实基础民主政治建设的过程来看，这些仅仅是处于迫切期待快速扭转业主委员会建设不力的软弱现状、以缓解日益尖锐的社会矛盾，寻求有效突破的权宜策略。根本而长远地看，业主委员会成立难问题的最终解决方案，还是要通过持续强化依法治国方略，逐步提高国民素质，加强行业监管力度、规范企业行为自律，完善法律法规，全面增强社会综合治理、特别是城市社区治理的能力和水平等基础性工程的不懈建设来根本实现。
参考文献：
[1]新华网.中国共产党十八届三中全会公报发布（全文） [EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/house/tj/2013-11-14/c_118121513.htm.2013.11.14.
[2] [4] 中华人民共和国中央人民政府.物业管理条例[EB/OL].http：//www.gov.cn/flfg/2007-08/31/content_733267.htm.2007.08.31.
[3] 中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国物权法[EB/OL]http：//www.gov.cn/flfg/2007-03/19/content_554452.htm .2007.03.19.
[5] 中华人民共和国中央人民政府.业主大会和业主委员会指导规则[EB/OL].http：//www.gov.cn/gzdt/2009-12/17/content_1489296.htm.2009.12.17.
[6] 西安市人大常委会.西安市物业管理条例[EB/OL].http：//www.china-xa.gov.cn/Html/2011_10_31/2_1960_2011_10_31_8868.html. 2011.10.31.