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【摘 要】 本文主要指针对小产权房产生的原因、小产权房合法化的措施和我国商品房市场的发展现状以及促进住房保障与商品房市场协调发展的策略进行简要分析，仅供参考。
【关键词】 小产权；商品房；现状
一、小产权房产生的原因
1、直接原因
城市房价居高不下。自改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，伴随着城市化的快速发展，大量农村人口涌入城市，使得城市人口急剧增长，在很大程度上扩大了住房需求。据国土资源部统计数据显示，1978-2013年，城镇常住人口从1.7亿人增加到7.3亿人，城镇化率从17.9%提升到53.7%，年均提高1.02个百分点。一方面，对于新的城市居民来说，他们希望能购买一套属于自己的住房；另一方面，对于老城市居民来说，也有对面积更大、基础设施更完善的房屋的需求。但是，由于我国大中城市的商品房价格居高不下，中高价位的商品房供应较多，而低价位的商品房供应量不足以满足市场的需求，致使中低收入群体不具备购买商品房的能力，并且相当一部分中低收入家庭未享受到廉租房、经济适用房等保障性住房，从而陷入了购房恐慌。在高房价的压力下，购房能力较弱的中低收入者便会转而购买小产权房，特别是城乡结合部的小产权房。虽然小产权房不受法律的认可，但是小产权房不需要向国家缴纳土地出让金，并且省去了房屋在开发、报建、建设及流通过程中的各类税费，具备价格低廉（小产权房的价格一般是城市商品房价格的1/3左右）、手续简单、准入无限制等优势，吸引了大量想买商品房却没有购买力的人群以及需要买房而又被限购的人群。
2、重要原因
地方政府对市场的监管不力。小产权房是一个具有中国特色的问题，从其出现至今，我国政府对于小产权房的建设、销售始终是明令禁止的，并且一直在采取措施进行治理，但是收效并不明显。作为一种市场行为，小产权房能够在房地产市场中存在这么长时间，与政府相关部门的监管不力有很大关系。政府在对城市国有土地与农村集体土地进行监管时存在着差异。对于城市国有土地，国家行政机关专门设置了国土资源部，建设部以及其下属机构对城市商品房的开发进行管理，并且已经形成了相对完善的监管机制；对于农村集体土地而言，其监管力度则十分有限。这主要是因为：第一，政府监管部门的职权大多仅限于城市国有土地；第二，建设房屋可以增加农民的收入，还可以促进当地的经济发展，有利于地方政府的政绩考核，在利益的驱使下，间接的催生了小产权房的交易行为；第三，虽然小产权问题的治理，有利于保护耕地和保障粮食安全，但是地方政府的政绩与小产权房的治理关系不大，缺乏有效的激励-约束机制，加之政府对小产权房进行治理所花费的成本可能会大于其治理后所获得的收益，更弱化了政府职能的发挥。
3、根本原因
土地制度的城乡二元体制。我国的土地所有权形式分为国有土地所有权和集体土地所有权。根据宪法的规定，我国的城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除了由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。此外，宅基地和自留山、自留地也属于集体所有。这种城乡二元土地所有权制度使得我国的城市国有土地和农村的集体土地在制度层面上处于一个不平等的地位，具体表现为：国有土地具备完善的土地使用权拍卖市场，土地使用权人可以通过“招标、拍卖、挂牌、协议”等方式取得国有土地的使用权，而农村集体土地所有权的权能还不完整，其流转的范围局限在本集体组织的范围内。农村的集体土地如果想要拥有和城市国有土地一样的资产价值，就只能通过国家征收的方式将农民的集体土地收归国家所有，使其转化为城市国有土地，从而进入城市的土地储备库，再通过招、拍、挂的方式进入市场。
在这种二元经济体制下，农民集体建设用地流转存在着许多障碍，由于不能直接进入“一级”土地市场，农民集体在实质上丧失了对其所有的土地使用权的处分权，其经济利益并没有得到应有的保护。国家实际上是通过单一制垄断了土地使用权的交易市场，变相的损害了农民集体和农民的财产利益。在现行的土地制度下，还产生了现实中的国有建设土地与农民集体土地的“同地不同价”现象。国家在征地过程中，土地的征地价格与出让价格之间存在很大的利益空间，这部分收益由国家取得，不仅损害了农民集体和农民的利益，也为小产权房的产生提供了契机。也就是说，农民面对这种“同地不同价”的现状，以及进行小产权房的开发所能带来的利益诱惑，最终会选择把出售小产权房作为增加土地收益的重要手段。对于购房者来说，即使知道小产权房违反法律规定，也会抱有侥幸心理，放弃城市商品房而选择价格更为低廉的小产权房。这便是小产权房产生的根源。
二、小产权房”的危害
一是购房者的权利得不到保障。利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程許可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设则不像城市商品房那么严格，很多是村民个人、乡（镇）村集体或一些房地产开发资质不完全具备的公司投资建设的，也没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，“小产权房”购买者的权益不能得到法律有效保护，根据相关规定，小产权房买卖合同属于无效合同，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益得不到保障。二是农民的正常利益受到侵害。建设“小产权房”，从表面看，农民是获得了很高的收益，但在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。开发“小产权房”所产生的大量的土地收益在一定程度上被村干部和开发商攫取了，“小产权房”实质上是房地产开发商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。三是“‘小产权房’问题危害很大，对此要有清醒、充分的认识。”住房和城乡建设部副部长齐骥说，乱占滥用土地建设和销售“小产权房”行为，违反中华人民共和国城乡规划法、土地管理法，扰乱和破坏了正常的房地产市场秩序。 三、小产权房合法化的措施
1、补交土地出让金和相关税费，颁发正规产权证
首先，政府应制定相应的征收土地出让金的标准，对于已经建设完成的小产权房，应该补交土地出让金的补交，应全额缴纳的要全额缴纳，同时应向国家相关管理部门缴纳应缴未缴的管理费用和税费，弥补国家的损失。
对于已经补交土地出让金和相关税费并已建好或在建的非占耕地小产权房，根据合理行政中比例原则的要求，政府不应对小产权房进行强制拆除和征收，应保护购房者的利益，使他们的损失降到最低限度。国家房管部门也应向这些小产权房颁发正规的产权证书，为购房者在小产权房上的权利提供法律保障，使购房者有房可住，住得放心。
2、加强对小产权房的监管力度
前文中提到过，由于小产权房缺乏监管，并且房屋价格低，更容易出现偷工减料的现象，起质量状况难以保障。民众虽然拥有一套属于自己的房子，但如果安全状况无法保障，比无房更让人担忧，此时就需要国家的介入，对房屋的质量进行监管，防止“豆腐渣”工程的大量出现，危机民众人身健康和财产安全。另外，也要让购房者有发言权，并可以让媒体和公众介入监督，形成对小产权房的外部监督，以保障民众住上安全的住房。
小产权房以其低廉的价格在市场中占有一席之地，即使将来小产权房合法化了，其价格低廉这一主要特征也要继续存续下去，否则若小产权房价格也上升，那么其存在就没有更多的意义了，将其转为合法化也就失去了前提。基于这个原因，相关部门还应控制好小产权房合法化后的价格，制定出配套政策，同时限制炒房者进入，以免哄抬房价。
3、拆除占用耕地的违建小产权房
对于那些严重占用耕地的小产权房，应坚决予以拆除，能复垦的耕地，应复垦，恢复其耕地的作用；不能复垦的土地，应由政府重新规划，合理布局，充分高效利用。同时，对于别墅等高档住宅，由于其占地面积大，土地利用率不高，而且社会影响较坏，也应依法予以拆除，还地于集体。只有解决占用耕地这部分小产权房的问题，其他的小产权房才有可能合法化。
四、我国商品房市场的发展现状
商品房指的是在市场经济下，具有经营资格的房地产企业（包括外商投资企业），通过出让取得土地使用权的方式后经营的住宅，均按照市场价出售。在我国房地产企业崛起的十几年间，商品房的销售情况，包括销售额、销售面积以及与我国老百姓收入水平紧密相关的房价都在高速的增长。在促进商品房市场繁荣的同时，也逐渐的催生出泡沫。自2005年起，这种房地产市场泡沫化的情况不断膨胀，引发了社会的不安，并引起舆论的强烈关注。我国政府出台了相应的政策措施打压房价，但收效甚微。没有扭转房价高涨的势头。
五、促进住房保障与商品房市场协调发展的策略
1、构建合理的住房供应体系
住房供应体系的构建需要考虑到中低收入阶层的住房需求和市场经济效益原则，与我国实际情况相结合。目前我国构建了住房供应体系的基本框架。但却并不完善，存在着一定的不合理与随意性。自房改以来，尤其是2004年起，房价上涨迅速，房地产市场涌入大量资金，商品房供给增长，我国政府在巨大的利益驱动下，对廉租房和经济适用房没有加大建设力度，从而导致住房供应体系失衡。我国政府目前对房地产业已经实施了严厉的宏观调控，但效果仍不明朗。一方面应当加紧对廉租房和经济适用房的建设，另一方面要继续坚持宏观调控，构建合理的住房供应体系。
2、增加对住房保障建设的资金投入
为促进房地产业与住房保障协调发展，在遏制商品房市场如今强劲发展势头的同时，加強住房保障资金投入，提高其投资额在房地产总投资额所占比重，提升住房保障发展水平，进而达到抑制高价房，促进产业协调发展，增进社会和谐的目的。
住房保障建设所需资金来源主要是政府财政资金以及房地产开发商自有资金。鉴于住房保障目前建设的落后，中央大力加强了对住房保障的投资力度和关注度。
各级政府应该加强住房保障资金的合理规划和使用。将中央的宏观调控政策切实执行。另外，地方政府也要转变思路，树立科学思想观，抛弃单纯着眼于经济数据增长的想法，切实为广大人民群众解决安居问题。
3、控制房地产价格上涨
房价是商品房的核心，也是大家目前最关注的问题。老百姓对房价的反应可以反映出房价的合理与否。
对于房地产企业，需严厉惩处哄抬房价的行为。规范房地产市场的秩序。加强二手房按揭的监管和新房预售，政府有关部门需严格把控囤积房屋、非法炒作、虚假宣传、违法销售等哄抬房价行为。
对于购房者，要打压投机购房行为。提高投机交易成本，政府出台措施有效限制一人多房情况，同时银行在信贷方面对投机者禁止贷款或采取高额的贷款利率。
对于政府方面，要加强对市场的监控，推进住房保障建设。提高房地产市场信息系统水平，加强市场运行方面的信息披露，确保信息发布准确、及时、透明有效维持市场秩序。另外，加大住房保障建设力度，为低收入群体解决住房困难问题。以加大房屋供给方式，抑制房价上涨。
4、优化住房建设的土地规划
房地产市场的基础是土地，对土地的规划情况直接影响房地产市场的运行。加大对住房保障的土地供给，合理规划房地产建设用地，认真落实土地规划，是住房保障项目顺利进行的保证，也是市场规范运行的关键。
结束语
商品房市场规范发展和住房保障建设是当前经济建设的重点。只有两者相互协调，才可以保证整个产业良性发展，国家宏观经济的稳定和整个社会的和谐。
参考文献：
[1]马爱卫.浅谈住房保障与商品房市场如何协调发展[J].经济师，2014，03：251.
[2]吕萍，戚瑞双，李爽.保障性住房建设对商品房市场的影响[J].商业研究，2014，01：39-47.
[3]梁爽.小产权房发展现状及根治对策[J].建筑经济，2014，03：16-19.
[4]许瑞涛，李晓倩.小产权房问题成因浅析[J].菏泽学院学报，2014，S1：44-45+47.
【关键词】 小产权；商品房；现状
一、小产权房产生的原因
1、直接原因
城市房价居高不下。自改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，伴随着城市化的快速发展，大量农村人口涌入城市，使得城市人口急剧增长，在很大程度上扩大了住房需求。据国土资源部统计数据显示，1978-2013年，城镇常住人口从1.7亿人增加到7.3亿人，城镇化率从17.9%提升到53.7%，年均提高1.02个百分点。一方面，对于新的城市居民来说，他们希望能购买一套属于自己的住房；另一方面，对于老城市居民来说，也有对面积更大、基础设施更完善的房屋的需求。但是，由于我国大中城市的商品房价格居高不下，中高价位的商品房供应较多，而低价位的商品房供应量不足以满足市场的需求，致使中低收入群体不具备购买商品房的能力，并且相当一部分中低收入家庭未享受到廉租房、经济适用房等保障性住房，从而陷入了购房恐慌。在高房价的压力下，购房能力较弱的中低收入者便会转而购买小产权房，特别是城乡结合部的小产权房。虽然小产权房不受法律的认可，但是小产权房不需要向国家缴纳土地出让金，并且省去了房屋在开发、报建、建设及流通过程中的各类税费，具备价格低廉（小产权房的价格一般是城市商品房价格的1/3左右）、手续简单、准入无限制等优势，吸引了大量想买商品房却没有购买力的人群以及需要买房而又被限购的人群。
2、重要原因
地方政府对市场的监管不力。小产权房是一个具有中国特色的问题，从其出现至今，我国政府对于小产权房的建设、销售始终是明令禁止的，并且一直在采取措施进行治理，但是收效并不明显。作为一种市场行为，小产权房能够在房地产市场中存在这么长时间，与政府相关部门的监管不力有很大关系。政府在对城市国有土地与农村集体土地进行监管时存在着差异。对于城市国有土地，国家行政机关专门设置了国土资源部，建设部以及其下属机构对城市商品房的开发进行管理，并且已经形成了相对完善的监管机制；对于农村集体土地而言，其监管力度则十分有限。这主要是因为：第一，政府监管部门的职权大多仅限于城市国有土地；第二，建设房屋可以增加农民的收入，还可以促进当地的经济发展，有利于地方政府的政绩考核，在利益的驱使下，间接的催生了小产权房的交易行为；第三，虽然小产权问题的治理，有利于保护耕地和保障粮食安全，但是地方政府的政绩与小产权房的治理关系不大，缺乏有效的激励-约束机制，加之政府对小产权房进行治理所花费的成本可能会大于其治理后所获得的收益，更弱化了政府职能的发挥。
3、根本原因
土地制度的城乡二元体制。我国的土地所有权形式分为国有土地所有权和集体土地所有权。根据宪法的规定，我国的城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除了由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。此外，宅基地和自留山、自留地也属于集体所有。这种城乡二元土地所有权制度使得我国的城市国有土地和农村的集体土地在制度层面上处于一个不平等的地位，具体表现为：国有土地具备完善的土地使用权拍卖市场，土地使用权人可以通过“招标、拍卖、挂牌、协议”等方式取得国有土地的使用权，而农村集体土地所有权的权能还不完整，其流转的范围局限在本集体组织的范围内。农村的集体土地如果想要拥有和城市国有土地一样的资产价值，就只能通过国家征收的方式将农民的集体土地收归国家所有，使其转化为城市国有土地，从而进入城市的土地储备库，再通过招、拍、挂的方式进入市场。
在这种二元经济体制下，农民集体建设用地流转存在着许多障碍，由于不能直接进入“一级”土地市场，农民集体在实质上丧失了对其所有的土地使用权的处分权，其经济利益并没有得到应有的保护。国家实际上是通过单一制垄断了土地使用权的交易市场，变相的损害了农民集体和农民的财产利益。在现行的土地制度下，还产生了现实中的国有建设土地与农民集体土地的“同地不同价”现象。国家在征地过程中，土地的征地价格与出让价格之间存在很大的利益空间，这部分收益由国家取得，不仅损害了农民集体和农民的利益，也为小产权房的产生提供了契机。也就是说，农民面对这种“同地不同价”的现状，以及进行小产权房的开发所能带来的利益诱惑，最终会选择把出售小产权房作为增加土地收益的重要手段。对于购房者来说，即使知道小产权房违反法律规定，也会抱有侥幸心理，放弃城市商品房而选择价格更为低廉的小产权房。这便是小产权房产生的根源。
二、小产权房”的危害
一是购房者的权利得不到保障。利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程許可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设则不像城市商品房那么严格，很多是村民个人、乡（镇）村集体或一些房地产开发资质不完全具备的公司投资建设的，也没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，“小产权房”购买者的权益不能得到法律有效保护，根据相关规定，小产权房买卖合同属于无效合同，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益得不到保障。二是农民的正常利益受到侵害。建设“小产权房”，从表面看，农民是获得了很高的收益，但在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。开发“小产权房”所产生的大量的土地收益在一定程度上被村干部和开发商攫取了，“小产权房”实质上是房地产开发商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。三是“‘小产权房’问题危害很大，对此要有清醒、充分的认识。”住房和城乡建设部副部长齐骥说，乱占滥用土地建设和销售“小产权房”行为，违反中华人民共和国城乡规划法、土地管理法，扰乱和破坏了正常的房地产市场秩序。 三、小产权房合法化的措施
1、补交土地出让金和相关税费，颁发正规产权证
首先，政府应制定相应的征收土地出让金的标准，对于已经建设完成的小产权房，应该补交土地出让金的补交，应全额缴纳的要全额缴纳，同时应向国家相关管理部门缴纳应缴未缴的管理费用和税费，弥补国家的损失。
对于已经补交土地出让金和相关税费并已建好或在建的非占耕地小产权房，根据合理行政中比例原则的要求，政府不应对小产权房进行强制拆除和征收，应保护购房者的利益，使他们的损失降到最低限度。国家房管部门也应向这些小产权房颁发正规的产权证书，为购房者在小产权房上的权利提供法律保障，使购房者有房可住，住得放心。
2、加强对小产权房的监管力度
前文中提到过，由于小产权房缺乏监管，并且房屋价格低，更容易出现偷工减料的现象，起质量状况难以保障。民众虽然拥有一套属于自己的房子，但如果安全状况无法保障，比无房更让人担忧，此时就需要国家的介入，对房屋的质量进行监管，防止“豆腐渣”工程的大量出现，危机民众人身健康和财产安全。另外，也要让购房者有发言权，并可以让媒体和公众介入监督，形成对小产权房的外部监督，以保障民众住上安全的住房。
小产权房以其低廉的价格在市场中占有一席之地，即使将来小产权房合法化了，其价格低廉这一主要特征也要继续存续下去，否则若小产权房价格也上升，那么其存在就没有更多的意义了，将其转为合法化也就失去了前提。基于这个原因，相关部门还应控制好小产权房合法化后的价格，制定出配套政策，同时限制炒房者进入，以免哄抬房价。
3、拆除占用耕地的违建小产权房
对于那些严重占用耕地的小产权房，应坚决予以拆除，能复垦的耕地，应复垦，恢复其耕地的作用；不能复垦的土地，应由政府重新规划，合理布局，充分高效利用。同时，对于别墅等高档住宅，由于其占地面积大，土地利用率不高，而且社会影响较坏，也应依法予以拆除，还地于集体。只有解决占用耕地这部分小产权房的问题，其他的小产权房才有可能合法化。
四、我国商品房市场的发展现状
商品房指的是在市场经济下，具有经营资格的房地产企业（包括外商投资企业），通过出让取得土地使用权的方式后经营的住宅，均按照市场价出售。在我国房地产企业崛起的十几年间，商品房的销售情况，包括销售额、销售面积以及与我国老百姓收入水平紧密相关的房价都在高速的增长。在促进商品房市场繁荣的同时，也逐渐的催生出泡沫。自2005年起，这种房地产市场泡沫化的情况不断膨胀，引发了社会的不安，并引起舆论的强烈关注。我国政府出台了相应的政策措施打压房价，但收效甚微。没有扭转房价高涨的势头。
五、促进住房保障与商品房市场协调发展的策略
1、构建合理的住房供应体系
住房供应体系的构建需要考虑到中低收入阶层的住房需求和市场经济效益原则，与我国实际情况相结合。目前我国构建了住房供应体系的基本框架。但却并不完善，存在着一定的不合理与随意性。自房改以来，尤其是2004年起，房价上涨迅速，房地产市场涌入大量资金，商品房供给增长，我国政府在巨大的利益驱动下，对廉租房和经济适用房没有加大建设力度，从而导致住房供应体系失衡。我国政府目前对房地产业已经实施了严厉的宏观调控，但效果仍不明朗。一方面应当加紧对廉租房和经济适用房的建设，另一方面要继续坚持宏观调控，构建合理的住房供应体系。
2、增加对住房保障建设的资金投入
为促进房地产业与住房保障协调发展，在遏制商品房市场如今强劲发展势头的同时，加強住房保障资金投入，提高其投资额在房地产总投资额所占比重，提升住房保障发展水平，进而达到抑制高价房，促进产业协调发展，增进社会和谐的目的。
住房保障建设所需资金来源主要是政府财政资金以及房地产开发商自有资金。鉴于住房保障目前建设的落后，中央大力加强了对住房保障的投资力度和关注度。
各级政府应该加强住房保障资金的合理规划和使用。将中央的宏观调控政策切实执行。另外，地方政府也要转变思路，树立科学思想观，抛弃单纯着眼于经济数据增长的想法，切实为广大人民群众解决安居问题。
3、控制房地产价格上涨
房价是商品房的核心，也是大家目前最关注的问题。老百姓对房价的反应可以反映出房价的合理与否。
对于房地产企业，需严厉惩处哄抬房价的行为。规范房地产市场的秩序。加强二手房按揭的监管和新房预售，政府有关部门需严格把控囤积房屋、非法炒作、虚假宣传、违法销售等哄抬房价行为。
对于购房者，要打压投机购房行为。提高投机交易成本，政府出台措施有效限制一人多房情况，同时银行在信贷方面对投机者禁止贷款或采取高额的贷款利率。
对于政府方面，要加强对市场的监控，推进住房保障建设。提高房地产市场信息系统水平，加强市场运行方面的信息披露，确保信息发布准确、及时、透明有效维持市场秩序。另外，加大住房保障建设力度，为低收入群体解决住房困难问题。以加大房屋供给方式，抑制房价上涨。
4、优化住房建设的土地规划
房地产市场的基础是土地，对土地的规划情况直接影响房地产市场的运行。加大对住房保障的土地供给，合理规划房地产建设用地，认真落实土地规划，是住房保障项目顺利进行的保证，也是市场规范运行的关键。
结束语
商品房市场规范发展和住房保障建设是当前经济建设的重点。只有两者相互协调，才可以保证整个产业良性发展，国家宏观经济的稳定和整个社会的和谐。
参考文献：
[1]马爱卫.浅谈住房保障与商品房市场如何协调发展[J].经济师，2014，03：251.
[2]吕萍，戚瑞双，李爽.保障性住房建设对商品房市场的影响[J].商业研究，2014，01：39-47.
[3]梁爽.小产权房发展现状及根治对策[J].建筑经济，2014，03：16-19.
[4]许瑞涛，李晓倩.小产权房问题成因浅析[J].菏泽学院学报，2014，S1：44-45+47.