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【摘 要】 本文主要就房地产开发项目关键阶段的成本控制的特点和原则入手，提出了加强房地产开发项目关键阶段的成本控制的具体措施。
【关键词】 房地产开发项目；成本控制；措施
一、房地產开发项目关键阶段的成本控制的特点
1、高风险性
房地产开发项目通常是具有一定规模的建筑群，开发投入资金数额巨大，建设周期比较长。整个开发环节包括可行性研究、决策立项、规划设计、建筑施工，竣工验收交付使用，每个环节对项目的开发成本都有较高的影响度，且各阶段又存在很多未知的不可控制的风险，随时左右着项目成本的控制。与此同时，房地产业因受国家政策、经济、法律及不可抗力等宏观外在因素的影响，对全方位掌控项目开发状况就更具有难度。房地产开发项目的施工过程是不可逆的，每个开发项目在很长时间内基本上没有重新建造的可能，所以如若项目失败了，房地产开发商可能面临巨大的投资损失，甚至导致企业无法正常经营一下去。因而房地产开发项目的成本控制具有较高的风险性。
2、全面性
传统的房地产企业开发进行房地产项目成本控制的时候最土要关注的是项日在整个施工阶段的成本运行的情况，而忽视对项目各个关键阶段进行全过程、全方位、全面的控制。房地产开发项目的成本控制的关键环节了涉及整个项日实施过程中的可行性研究、决策立项、规划设计、工程招投标、施工建设、竣工结算等各个阶段产生的综合成本费用。对项日进行全过程成本控制具有很重要的意义，如果不对项目进行全方位、全过程的成本控制，很容易在开发过程中产生不能对成本偏差进行及时有效的控制和纠正，而且可能会造成成本控制的片面性。例如，开发商可能对施工单位的建筑安装成本进行重点关注，却忽视了材料和设各的采购、使用、维护以及装修费用的成本；还有可能是房地产开发商仅仅片面关注前期土地竞买的成本，却忽视了其他配套设施的开发成本等。成本控制的全面性就是要求对项日开发建设所涉及的所有环节的成本进行全方位的控制，对成本数额是否产生在预算限额范围内开展全面监控，对费用的发生时间进度进行控制，合理分配资金的使用，稳步推进资金使用计划，尽可能规避成本偏差的产生。
3、综合性
项目成本的目标具有综合性特征。要实现对项目成本的科学管理，就应综合衡量目标体系的实现，不能单纯为了降低项目成本而忽视其他目标。要控制好开发项日的成本就要努力实现对项日合同、施工质量、项目进度等环节的全程同步控制，从而实现成本的综合控制。例如为降低项目成本而忽略项目的质量要求，之后造成工程不达标，造成返工和停工，不仅达不到降低项目成本的作用，还将削弱预设功能，有损项目的整体利益。当前我国房地产开发项日管理水平普遍不高，企业的经济效益较低，不少房地产开发项目存在质量低劣、交房延期、成本过高问题。在实现成本控制的过程中要具各两个综合性特点：一是项目目标协调的综合性，在对房地产开发项日的成本目标在进行论证时，应重点综合考虑整个目标的统一协调，使成本日标、进度目标和质量目标能够同时满足开发企业的需求；二是在确定目标系统时，需要综合考虑全方位的需求，力求达成各目标与资源之间的优化与平衡。
二、房地产开发项目关键阶段的成本控制应该遵循的原则
1、全面控制原则
全面控制原则包含全员控制以及全程控制两方面含义。全员控制指房地产开发项目的成本控制要吸纳项目相关人员的广泛参与，需要调动房地产开发企业所有员工的主观能动性，各司其职，群策群力。全程控制要求房地产开发项目的成本控制要贯穿于开发项目整个过程，包括项目立项决策、设计规划、施工建设、竣工验收、市场销售至各个阶段结束为止[1]。
2、责、权、利相结合原则
责、权、利相结合原则要求成本控制首先要进行经济责任的落实，将与职责相对应的权利赋予责任者，否则责任者就无法很好的履行其应当承担的义务。同时，只有责任和权利，没有一定的经济利益，责任者就会失去控制的动力。责、权、利三者是是相辅相成、相互作用、相互制约的。赋予的责、权、利要对等，才能调动积极性。也就是说负有什么样的责任，就应该具有相应的权利，同时应该取得相对称的利益。因此，在成本控制的过程中必须首先明确责任人，使得各环节都保证做到事事有人管；其次，必须赋予权力，做到有效地管理项目成本控制；再次，必须考虑利益，充分地动各责任人在成本控制中的积极作用和主动性。在项目实施过程中，项目经理在肩负成本控制责任的同时，赋予其成本控制的权利；同时，项目经理要对各部门在成本控制中的业绩进行定期检查和考核，做到奖惩分明。责权利互相挂钩，使成员能够有责有权有利，克服有责无权或有责无利的责权利脱节状况。责权利明晰化，使成员知道具体的责任内容、权力范围利益大小。如果责权利失去平衡或者失去监督的话，那后果是非常严重的，影响一定很恶劣。
3、动态控制原则
房地产开发项目成本控制的模式是以主动控制为主、被动控制为辅的一种动态的过程。主动控制和被动控制相互结合的模式由始至终贯穿于房地产项目整个开发建设的全过程中。成本控制应强调项目过程动态控制。项目前期立项决策阶段主要根据项目前期可行性研究的具体内容来确定项目的成本日标、编制项目的成本计划、制定项目的成本控制方案，该过程是整个项目进行后续正常运行发展的一项非常重要的基础_[作。而项目在竣f决算阶段的成本控制，大都是在成本盈亏已经基本定局的前提卜进行的，会存在一些由于各方面原因而发生的偏差，但此时的纠偏措施为时已晚，能挽回的是较小的一部分损失[2]。所以项目实施过程中的动态控制极为重要，对整个项目成本目标的实现具有关键的影响作用。房地产开发项目成本控制的模式采用的是主动控制与被动控制相互结合的方式。
三、加强房地产开发项目关键阶段的成本控制的具体措施
1、决策阶段的成本控制措施
决策阶段是房地产开发项目中最为重要的一个阶段，主要依据项目的可行性报告、编制的项目建议策划以及投资估算方案等材料，对房地产开发项目的是否立项进行决策。因此，对于房地产开发商而言，可以通过集结经验丰富的建筑师、结构工程师、造价工程师、投资分析人员、项目经理等专业技术人员组织项目团队，全员参与到决策阶段的一系列具体工作中，群策群力做出对于项目开发而言科学的研判。 2、设计阶段的成本控制
2.1加强技术沟通、优化设计方案
对于建筑师的设计方案，需由项目的成本控制负责人通过对设计方案的平面布局、结构特征、外观造型等进行研究，并充分与设计人员进行建议、意见的沟通，明确规定出于设计质量不过关而造成变更的改进措施，以达到最人限度优化设计方案的目的。
2.2实行限额设计
设计单位在进行设计中，要推行限额设计。所谓限额设计是指：“按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施_「：图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施_1图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破”。限额设计主要是以控制工程量为主要的内容，是对工程造价进行控制的有效措施。在进行设计时，必须要充分考虑施_L：的安全性、技术性、经济性和可能性，尽可能将设计方案予以优化，保证其与技术水平和管理水平相适应；通过精心设计，选用经济性高的建筑材料或设各的，避免质量没保障、采购渠道不畅通的、运费高昂、施工复杂或依赖进口原材料的和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计，从而提高设计质量。为保证不超出投资总额，在要按分配的投资限额控制设计，对施工图设计的不合理变更进行严格管理。限额设计管理如下图所示：
3、施工阶段的成本控制
3.1严格执行招投标制度
实行招投标制度，通过严格的合同条款的拟订、签订等工作来控制投资，对成本控制具有非常关键的作用。主要是通过工程量清单，编制招标控制价格，为最终确定投标价格确定依据。建设项目实行工程招投标制，能够引入市场竞争机制，确保合理的工程造价，同时能够防止建设单位的一些暗箱操作。招标工作应遵循公平、透明、公正、诚信的原则，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作，确保合理低价者中标。
3.2重视现场签证管理
建立完善的工程签证流程和严格的审核制度，经施工单位项目经理、总监理工程师、开发企业代表三方共同审批签字后，现场签证内容方可有效。根据实际情况确定签证内容，在经济观念、职业道德素养方面，对现场工程管理人员进行不断的强化，不断培养管理人员实事求是的工作作风，一方面监督检查工程质量、工期和安全，另一方面重视节约工程投资的重要性[3]。
四、结束语
总之，房地产项目施工成本控制是一个全过程的控制，所以在具体的项目施工中，需要针对房地产项目关键阶段的施工成本进行控制，主要包括决策、设计以及施工阶段的成本控制，从而更好的促进房地产项目的长久发展。
参考文献：
[1]徐鳳廷.房地产开发项目关键阶段的成本控制探讨[J].价值工程，2014，11：61-62.
[2]黄淑红.房地产开发项目施工阶段的成本控制[J].福建建设科技，2011，05：75-76.
[3]朱顺江.房地产开发项目的成本控制探讨[J].当代经济，2010，06：24-25.
【关键词】 房地产开发项目；成本控制；措施
一、房地產开发项目关键阶段的成本控制的特点
1、高风险性
房地产开发项目通常是具有一定规模的建筑群，开发投入资金数额巨大，建设周期比较长。整个开发环节包括可行性研究、决策立项、规划设计、建筑施工，竣工验收交付使用，每个环节对项目的开发成本都有较高的影响度，且各阶段又存在很多未知的不可控制的风险，随时左右着项目成本的控制。与此同时，房地产业因受国家政策、经济、法律及不可抗力等宏观外在因素的影响，对全方位掌控项目开发状况就更具有难度。房地产开发项目的施工过程是不可逆的，每个开发项目在很长时间内基本上没有重新建造的可能，所以如若项目失败了，房地产开发商可能面临巨大的投资损失，甚至导致企业无法正常经营一下去。因而房地产开发项目的成本控制具有较高的风险性。
2、全面性
传统的房地产企业开发进行房地产项目成本控制的时候最土要关注的是项日在整个施工阶段的成本运行的情况，而忽视对项目各个关键阶段进行全过程、全方位、全面的控制。房地产开发项目的成本控制的关键环节了涉及整个项日实施过程中的可行性研究、决策立项、规划设计、工程招投标、施工建设、竣工结算等各个阶段产生的综合成本费用。对项日进行全过程成本控制具有很重要的意义，如果不对项目进行全方位、全过程的成本控制，很容易在开发过程中产生不能对成本偏差进行及时有效的控制和纠正，而且可能会造成成本控制的片面性。例如，开发商可能对施工单位的建筑安装成本进行重点关注，却忽视了材料和设各的采购、使用、维护以及装修费用的成本；还有可能是房地产开发商仅仅片面关注前期土地竞买的成本，却忽视了其他配套设施的开发成本等。成本控制的全面性就是要求对项日开发建设所涉及的所有环节的成本进行全方位的控制，对成本数额是否产生在预算限额范围内开展全面监控，对费用的发生时间进度进行控制，合理分配资金的使用，稳步推进资金使用计划，尽可能规避成本偏差的产生。
3、综合性
项目成本的目标具有综合性特征。要实现对项目成本的科学管理，就应综合衡量目标体系的实现，不能单纯为了降低项目成本而忽视其他目标。要控制好开发项日的成本就要努力实现对项日合同、施工质量、项目进度等环节的全程同步控制，从而实现成本的综合控制。例如为降低项目成本而忽略项目的质量要求，之后造成工程不达标，造成返工和停工，不仅达不到降低项目成本的作用，还将削弱预设功能，有损项目的整体利益。当前我国房地产开发项日管理水平普遍不高，企业的经济效益较低，不少房地产开发项目存在质量低劣、交房延期、成本过高问题。在实现成本控制的过程中要具各两个综合性特点：一是项目目标协调的综合性，在对房地产开发项日的成本目标在进行论证时，应重点综合考虑整个目标的统一协调，使成本日标、进度目标和质量目标能够同时满足开发企业的需求；二是在确定目标系统时，需要综合考虑全方位的需求，力求达成各目标与资源之间的优化与平衡。
二、房地产开发项目关键阶段的成本控制应该遵循的原则
1、全面控制原则
全面控制原则包含全员控制以及全程控制两方面含义。全员控制指房地产开发项目的成本控制要吸纳项目相关人员的广泛参与，需要调动房地产开发企业所有员工的主观能动性，各司其职，群策群力。全程控制要求房地产开发项目的成本控制要贯穿于开发项目整个过程，包括项目立项决策、设计规划、施工建设、竣工验收、市场销售至各个阶段结束为止[1]。
2、责、权、利相结合原则
责、权、利相结合原则要求成本控制首先要进行经济责任的落实，将与职责相对应的权利赋予责任者，否则责任者就无法很好的履行其应当承担的义务。同时，只有责任和权利，没有一定的经济利益，责任者就会失去控制的动力。责、权、利三者是是相辅相成、相互作用、相互制约的。赋予的责、权、利要对等，才能调动积极性。也就是说负有什么样的责任，就应该具有相应的权利，同时应该取得相对称的利益。因此，在成本控制的过程中必须首先明确责任人，使得各环节都保证做到事事有人管；其次，必须赋予权力，做到有效地管理项目成本控制；再次，必须考虑利益，充分地动各责任人在成本控制中的积极作用和主动性。在项目实施过程中，项目经理在肩负成本控制责任的同时，赋予其成本控制的权利；同时，项目经理要对各部门在成本控制中的业绩进行定期检查和考核，做到奖惩分明。责权利互相挂钩，使成员能够有责有权有利，克服有责无权或有责无利的责权利脱节状况。责权利明晰化，使成员知道具体的责任内容、权力范围利益大小。如果责权利失去平衡或者失去监督的话，那后果是非常严重的，影响一定很恶劣。
3、动态控制原则
房地产开发项目成本控制的模式是以主动控制为主、被动控制为辅的一种动态的过程。主动控制和被动控制相互结合的模式由始至终贯穿于房地产项目整个开发建设的全过程中。成本控制应强调项目过程动态控制。项目前期立项决策阶段主要根据项目前期可行性研究的具体内容来确定项目的成本日标、编制项目的成本计划、制定项目的成本控制方案，该过程是整个项目进行后续正常运行发展的一项非常重要的基础_[作。而项目在竣f决算阶段的成本控制，大都是在成本盈亏已经基本定局的前提卜进行的，会存在一些由于各方面原因而发生的偏差，但此时的纠偏措施为时已晚，能挽回的是较小的一部分损失[2]。所以项目实施过程中的动态控制极为重要，对整个项目成本目标的实现具有关键的影响作用。房地产开发项目成本控制的模式采用的是主动控制与被动控制相互结合的方式。
三、加强房地产开发项目关键阶段的成本控制的具体措施
1、决策阶段的成本控制措施
决策阶段是房地产开发项目中最为重要的一个阶段，主要依据项目的可行性报告、编制的项目建议策划以及投资估算方案等材料，对房地产开发项目的是否立项进行决策。因此，对于房地产开发商而言，可以通过集结经验丰富的建筑师、结构工程师、造价工程师、投资分析人员、项目经理等专业技术人员组织项目团队，全员参与到决策阶段的一系列具体工作中，群策群力做出对于项目开发而言科学的研判。 2、设计阶段的成本控制
2.1加强技术沟通、优化设计方案
对于建筑师的设计方案，需由项目的成本控制负责人通过对设计方案的平面布局、结构特征、外观造型等进行研究，并充分与设计人员进行建议、意见的沟通，明确规定出于设计质量不过关而造成变更的改进措施，以达到最人限度优化设计方案的目的。
2.2实行限额设计
设计单位在进行设计中，要推行限额设计。所谓限额设计是指：“按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施_「：图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施_1图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破”。限额设计主要是以控制工程量为主要的内容，是对工程造价进行控制的有效措施。在进行设计时，必须要充分考虑施_L：的安全性、技术性、经济性和可能性，尽可能将设计方案予以优化，保证其与技术水平和管理水平相适应；通过精心设计，选用经济性高的建筑材料或设各的，避免质量没保障、采购渠道不畅通的、运费高昂、施工复杂或依赖进口原材料的和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计，从而提高设计质量。为保证不超出投资总额，在要按分配的投资限额控制设计，对施工图设计的不合理变更进行严格管理。限额设计管理如下图所示：
3、施工阶段的成本控制
3.1严格执行招投标制度
实行招投标制度，通过严格的合同条款的拟订、签订等工作来控制投资，对成本控制具有非常关键的作用。主要是通过工程量清单，编制招标控制价格，为最终确定投标价格确定依据。建设项目实行工程招投标制，能够引入市场竞争机制，确保合理的工程造价，同时能够防止建设单位的一些暗箱操作。招标工作应遵循公平、透明、公正、诚信的原则，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作，确保合理低价者中标。
3.2重视现场签证管理
建立完善的工程签证流程和严格的审核制度，经施工单位项目经理、总监理工程师、开发企业代表三方共同审批签字后，现场签证内容方可有效。根据实际情况确定签证内容，在经济观念、职业道德素养方面，对现场工程管理人员进行不断的强化，不断培养管理人员实事求是的工作作风，一方面监督检查工程质量、工期和安全，另一方面重视节约工程投资的重要性[3]。
四、结束语
总之，房地产项目施工成本控制是一个全过程的控制，所以在具体的项目施工中，需要针对房地产项目关键阶段的施工成本进行控制，主要包括决策、设计以及施工阶段的成本控制，从而更好的促进房地产项目的长久发展。
参考文献：
[1]徐鳳廷.房地产开发项目关键阶段的成本控制探讨[J].价值工程，2014，11：61-62.
[2]黄淑红.房地产开发项目施工阶段的成本控制[J].福建建设科技，2011，05：75-76.
[3]朱顺江.房地产开发项目的成本控制探讨[J].当代经济，2010，06：24-25.