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出租人根据建造人的授权将建某地厂房（未取得产证）出租，该建筑物遇强降雪倒塌，致使承租人的机器设备受损。法院于庭审中查明当时降雪的积雪厚度，并查明符合质量标准的建筑可以承受该厚度积雪，进而证明该建筑物质量不达标。据此出租人及建造人以强降雪系不可抗力的抗辩理由不成立。
一、经典案例
上诉人（原审原告）A公司；上诉人（原审被告）B公司；上诉人（原审被告）C公司。
2004年8月，A公司与C公司签订厂房租赁协议，约定C公司将其建造的位于某地的建筑面积1700平方米的厂房出租给A公司开设工厂，年租金17万元，合同还就其他事项作了约定。次月，因C公司将该厂房交B公司管理，A公司又与B公司就同一厂房租赁事项签订租赁协议，约定原C公司与A公司协议作废，以重新签订的协议为准。两份协议其余内容一致。涉案厂房在建造过程中未取得规划许可证照，房屋建成后亦未取得产权证。A公司承租时，当地房屋土地管理部门曾出具房屋产权证正在办理中的书面材料，A公司依据上述材料办理手续后取得营业执照。2008年，该地区出现强降雪和积雪天气，致涉案厂房倒塌，A公司机器设备被压。A公司在公证处对现场情况进行公证后从涉案厂房撤离，另觅场地生产。其间A公司发出解除租赁协议通知，B公司与A公司就退房事宜结算完毕。
因各方就A公司损失赔偿事宜未达成一致，A公司遂诉至该地法院，要求B公司赔偿其机器设备损失、经营损失等共计100万元，同时要求C公司承担连带赔偿责任。B公司和C公司则表示，涉案厂房并非质量不合格建筑，房屋倒塌系自然灾害所致，属不可抗力，不同意A公司的诉讼请求。
二、本案的审判
一审查明，A公司财产损失为机器设备损失40万元， A公司2007年核定利润为40万元。因房屋倒塌现场已不在，一审法院遂向气象部门调查，得知厂房倒塌当日该地积雪深度为6厘米。
一审法院认为，厂房倒塌原因非积雪所致。损失范围以公证情况及评估报告为准，因现场由B公司、C公司清理，A公司的财物残值亦应视为损失。A公司在房屋倒塌后需另寻场地搬迁后再生产，其主张两个月经营损失符合常理，参照税务部门的调查结论计算。关于责任承担，B公司就出租质量不合格的房屋应承担80%的赔偿责任，A公司对房屋质量负有审查义务、注意义务及采取合理措施减损的义务，应承担20%的责任。C公司并非租赁协议当事人，无需承担连带赔偿责任。一审判决：B公司赔偿A公司财产损失32万元、经营损失5.2万元。
一审法院判决后，A公司、C公司、B公司均不服原判，提起上诉。
A公司上诉认为：C公司作为涉案厂房的建造方，系厂房的所有权人（虽然厂房无产权证），应就房屋倒塌与B公司承担连带赔偿责任。因租赁房屋时土地管理部门出具证明表示产权证在办理中，故己方已尽注意义务，并在房屋倒塌后积极采取措施减少损失，故不应承担20%的责任。请求改判C公司与B公司连带赔偿其全额损失。
B公司、C公司上诉认为：强降雪天气应视为不可抗力。A公司对气象部门发布的强降雪警报未予注意，亦未及时清除屋顶积雪，导致房屋倒塌，应承担主要责任。请求改判对A公司的原审诉讼请求不予支持。
二审经审理，各方当事人对于房屋倒塌系房屋质量问题均表示无异议。后经法院主持调解，各方最终达成调解协议：B公司分两次支付A公司35万元；A公司将其在涉案场地的其余受损机器设备搬离。该调解协议不久履行完毕。
三、综合分析
1、强降雪天气能否视为不可抗力
《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害是我国立法和司法实践中认同的典型的不可抗力现象，是指独立于人们意志以外发生的事件，在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
2、本案中各方责任的认定
《中华人民共和国侵权责任法》第85条规定，建筑物等发生脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。该责任在归责原则上采取过错推定，即只要损害由房屋本身设计、建造缺陷所造成，首先推定所有人有过错，如所有人认为其无过错，负有举证责任，不能证明的，仍需承担法律责任。
本案中，B公司作为出租人应向承租人承担涉案厂房的瑕疵担保责任。而关于C公司的责任认定，第一，A公司虽就涉案厂房先后与C公司及B公司签订租赁协议，但A公司与B公司的协议中已明确C公司与A公司的原协议作废，结合A公司此后向B公司付租、解约后B公司向A公司清退款项等行为，应认定租赁关系的出租人一方由C公司变更为B公司。因B公司将质量不合格的房屋出租给A公司，其应就上述违约行为对A公司承担赔偿责任。第二，C公司虽与A公司已不存在租赁关系，但作为房屋建造方，C公司建造了质量不合格的违法建筑，导致该建筑物的实际使用人A公司受损，其亦应向A公司承担赔偿责任，该责任是一种特殊侵权责任。所以，B公司应向A公司承担主要的侵权及违约责任，而C公司应承担特殊的侵权责任。
至于A公司是否应分担部分损失，根据查明的事实，A公司承租涉案厂房时，土地管理部门出具的材料表明房屋产权证尚在办理中，A公司基于对上述材料的信赖承租房屋开展经营，应认定已尽到善意承租人的审查义务。房屋倒塌与不可抗力无关，若仍强调A公司对强降雪天气负有注意义务，系不合理地加重其责任。房屋倒塌后，A公司及时保存证据，另觅场地生产，努力减少损失，现其主张的损失范围并不包含因未采取适当措施导致的扩大损失。鉴于此，原审认定A公司对损失负有20%的责任有所不妥。
四、有关法条
《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
（上海浦瑞律师事务所吕涛、高超群供稿）
一、经典案例
上诉人（原审原告）A公司；上诉人（原审被告）B公司；上诉人（原审被告）C公司。
2004年8月，A公司与C公司签订厂房租赁协议，约定C公司将其建造的位于某地的建筑面积1700平方米的厂房出租给A公司开设工厂，年租金17万元，合同还就其他事项作了约定。次月，因C公司将该厂房交B公司管理，A公司又与B公司就同一厂房租赁事项签订租赁协议，约定原C公司与A公司协议作废，以重新签订的协议为准。两份协议其余内容一致。涉案厂房在建造过程中未取得规划许可证照，房屋建成后亦未取得产权证。A公司承租时，当地房屋土地管理部门曾出具房屋产权证正在办理中的书面材料，A公司依据上述材料办理手续后取得营业执照。2008年，该地区出现强降雪和积雪天气，致涉案厂房倒塌，A公司机器设备被压。A公司在公证处对现场情况进行公证后从涉案厂房撤离，另觅场地生产。其间A公司发出解除租赁协议通知，B公司与A公司就退房事宜结算完毕。
因各方就A公司损失赔偿事宜未达成一致，A公司遂诉至该地法院，要求B公司赔偿其机器设备损失、经营损失等共计100万元，同时要求C公司承担连带赔偿责任。B公司和C公司则表示，涉案厂房并非质量不合格建筑，房屋倒塌系自然灾害所致，属不可抗力，不同意A公司的诉讼请求。
二、本案的审判
一审查明，A公司财产损失为机器设备损失40万元， A公司2007年核定利润为40万元。因房屋倒塌现场已不在，一审法院遂向气象部门调查，得知厂房倒塌当日该地积雪深度为6厘米。
一审法院认为，厂房倒塌原因非积雪所致。损失范围以公证情况及评估报告为准，因现场由B公司、C公司清理，A公司的财物残值亦应视为损失。A公司在房屋倒塌后需另寻场地搬迁后再生产，其主张两个月经营损失符合常理，参照税务部门的调查结论计算。关于责任承担，B公司就出租质量不合格的房屋应承担80%的赔偿责任，A公司对房屋质量负有审查义务、注意义务及采取合理措施减损的义务，应承担20%的责任。C公司并非租赁协议当事人，无需承担连带赔偿责任。一审判决：B公司赔偿A公司财产损失32万元、经营损失5.2万元。
一审法院判决后，A公司、C公司、B公司均不服原判，提起上诉。
A公司上诉认为：C公司作为涉案厂房的建造方，系厂房的所有权人（虽然厂房无产权证），应就房屋倒塌与B公司承担连带赔偿责任。因租赁房屋时土地管理部门出具证明表示产权证在办理中，故己方已尽注意义务，并在房屋倒塌后积极采取措施减少损失，故不应承担20%的责任。请求改判C公司与B公司连带赔偿其全额损失。
B公司、C公司上诉认为：强降雪天气应视为不可抗力。A公司对气象部门发布的强降雪警报未予注意，亦未及时清除屋顶积雪，导致房屋倒塌，应承担主要责任。请求改判对A公司的原审诉讼请求不予支持。
二审经审理，各方当事人对于房屋倒塌系房屋质量问题均表示无异议。后经法院主持调解，各方最终达成调解协议：B公司分两次支付A公司35万元；A公司将其在涉案场地的其余受损机器设备搬离。该调解协议不久履行完毕。
三、综合分析
1、强降雪天气能否视为不可抗力
《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害是我国立法和司法实践中认同的典型的不可抗力现象，是指独立于人们意志以外发生的事件，在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
2、本案中各方责任的认定
《中华人民共和国侵权责任法》第85条规定，建筑物等发生脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。该责任在归责原则上采取过错推定，即只要损害由房屋本身设计、建造缺陷所造成，首先推定所有人有过错，如所有人认为其无过错，负有举证责任，不能证明的，仍需承担法律责任。
本案中，B公司作为出租人应向承租人承担涉案厂房的瑕疵担保责任。而关于C公司的责任认定，第一，A公司虽就涉案厂房先后与C公司及B公司签订租赁协议，但A公司与B公司的协议中已明确C公司与A公司的原协议作废，结合A公司此后向B公司付租、解约后B公司向A公司清退款项等行为，应认定租赁关系的出租人一方由C公司变更为B公司。因B公司将质量不合格的房屋出租给A公司，其应就上述违约行为对A公司承担赔偿责任。第二，C公司虽与A公司已不存在租赁关系，但作为房屋建造方，C公司建造了质量不合格的违法建筑，导致该建筑物的实际使用人A公司受损，其亦应向A公司承担赔偿责任，该责任是一种特殊侵权责任。所以，B公司应向A公司承担主要的侵权及违约责任，而C公司应承担特殊的侵权责任。
至于A公司是否应分担部分损失，根据查明的事实，A公司承租涉案厂房时，土地管理部门出具的材料表明房屋产权证尚在办理中，A公司基于对上述材料的信赖承租房屋开展经营，应认定已尽到善意承租人的审查义务。房屋倒塌与不可抗力无关，若仍强调A公司对强降雪天气负有注意义务，系不合理地加重其责任。房屋倒塌后，A公司及时保存证据，另觅场地生产，努力减少损失，现其主张的损失范围并不包含因未采取适当措施导致的扩大损失。鉴于此，原审认定A公司对损失负有20%的责任有所不妥。
四、有关法条
《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
（上海浦瑞律师事务所吕涛、高超群供稿）