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房地产行业具有开发周期长，投入资金多，经营环节多，收入隐蔽等诸多特点，给税务部门征税带来很大的困难，因此房地产行业普遍存在重复征税和税负不公的问题，房地产行业也被税务部门列为重点征税管理对象。针对这种情形，对于房地产企业而言，要提高对税收风险管理的认识，严格按照相关法律规定来做好会计核算工作，将税收风险降到最低，才能保证企业的正常经营和健康发展。本文对此进行了探讨，以期有所借鉴价值。
一、前言
随着我国经济的持续增长，我国房地产行业发展迅猛，已经成为我国社会经济的支柱产业，为国家贡献了大量的税收，也一直是税收的重点行业。从国家税务局的统计资料来看，房地产行业贡献的税收占全国税收总额的三分之一。甚至在部分发达省市，这一数值超过了50%。对税务征收机关来说，房地产行业是国家出台相关政策最多，涉及税种最多，税负也最高的行业，但由于房地产行业环节多，收入比较隐蔽，税收风险点多，给税收征管工作带来就很大的困难；对于房地产企业而言，在房地产企业所有支出中，土地成本是最高的，次之就是纳税支出，房地产企业的纳税支出甚至超过了建筑成本。尤其是随着“营改增”的全面实施，企业涉税事项增加，房地产企业税收处理难度加大，一旦发生税务风险，给国家和房地产企业都会带来巨大的损失。
二、房地产企业税收风险的来源
（一）开发环节的税收风险
首先，当前的房地产销售通常采用预售形式，也就是开发企业提前收取购房者的房款。部分房地产企业为了少缴纳房产税或者为了延期交税，故意不按时申报预售收入。然而，很多城市的税务部门和房产部门都已经联网了，税务部门发现这一情况，会对房地产企业进行严厉处罚，从而产生税务风险。其次，工程实践中，有的开发商限于资金压力，会用已经建好的房屋作价进行以房抵债、抵工程款等，根据税法规定，这种做法等同于销售收入，应该按规定缴纳税款。然而部分开发商对此进行瞒报。随着征税系统的日益完善，这种行为越来越容易被发现，税务部门会对这种行为进行处罚。最后，房地产开发企业常用的造假手段就是虚列经营成本。与其他行业相比，房地产行业建设周期长，隐蔽工程多，成本核算复杂，尤其是土石方工程和公共设施建设中有大量隐蔽工程，后期也很难核查清楚。因此房地产企业会在这方面做文章。而税务部门利用大数据平台可以清楚的了解房地产开发的成本状态，对违规行为进行处罚。
（二）转让环节的税收风险
首先，房地产开发企业在收到购房者的房款时，会向购房者开具发票。税务部门征税的依据主要是销售发票，根据发票上的金额进行征税。以往，有的房地产开发企业故意拖延发票申报时间，将当期发票拖到以后再申报，这样可以获得资金的时间价值。而现在，税务部门加强了对发票的监管，重点监控房地产开发企业的增值税、营业税发票等，如果房地产开发企业没有及时申报缴纳相关税款，将给与一定处罚。其次，根据国税发31号文件的规定，房地产开发企业在房屋建成之后要结转收入和成本，计算及企业的实际毛利率，将实际毛利率和预计毛利率进行比较，将二者的差额计入当年企业利润，并按规定缴纳相应税款。现实中，有的房地产开发企业故意少核算收入、多计成本，达到少交所得税的目的。这种行为被发现后被大大降低企业的信用值，带来不必要的损失。
（三）房地产保有环节税收主要风险点
首先，按照税法规定，房地产开发企业获取土地使用权的当月，就应该到税务部门缴纳土地使用税。但有的开发企业没有按照规定时间去进行登记。当前，国土部门和税务部门大多实现了信息互通，税务部门能够及时了解相关信息，对房地产开发企业的这种行为进行处罚。其次，房地产开发企业在房屋建成之后，会拿出部分房屋用于自用或者对外出租。按照规定，开发企业应该到税务部门进行登记，并准确申报房屋出租价格等信息。但有的开发企业依然将这部分房屋列为代售房屋，结果收到税务部门的处罚，带来税务风险。
三、房地产企业税收风险管理建议
（一）提高房地产企业税收风险意识
房地产税收风险的发生固然受多种因素的影响，但最重要的是缺乏风险意识，对实务风险的重要性认识不清。一些房地产开发企业的高层对税法知识了解不多，简单的认为只要按时、足额缴纳税款就可以杜绝税收风险。大多数房地产开发企业都有自己的纳税会计，但会计主要负责日常性的纳税申报工作，企业并没有设立专门的风险控制部门。针对这种情况，房地产开发企业要提高对税务风险的认识，企业主要管理人员要主动学习税法知识，了解税务风险的重要性，规范税收风险管理制度，建立税收风险管理责任制，将任务层层分解，并落实到个人，出现问题进行追责；房地产企业会计从业人员是税收风险管理的主要负责人，会计人员除了做好正常的纳税申报工作之外，还要全面熟悉和了解房地产企业的整个流程，了解各个环节的涉税特点，做好税务风险管理的事前计划、事中监督和事后检查，将税收风险扼杀于萌芽之中；房地产企业其他从业人员也要树立税收风险意识，积极配合财务部门的工作，降低税务风险爆发的可能性。
（二）完善房地产企业税收风险内控机制
内部控制是防范税务风险的必要条件。从某种程度上讲，房地产开发企业内部控制制度是否健全直接关乎到税务风险发生的几率。当前，房地产开发企业将主要的精力用于建设和营销环节，对内部控制的重要性认识不清。甚至有的房地产企业把内部控制当做增加企业成本、降低工作效率的负担，这样反而会增加税务风险发生的概率。针对这种情况。首先，房地产开发企业要加强财务制度管理。房地产开发企业要根据企业发展现状和经营特点，明确财务工作岗位的职责和分工，提高财务人员工作的独立性和专业性，将财务会计和税务会计相分离，各司其职。票据管理人员和审核人员也要进行分离，通过互相牵制，来降低税务风险发生的概率。其次，健全房地产档案资料管理制度。档案管理是风险管理的重要组成部分。房地产行业周期长、环节多，形成的檔案材料较多，这些档案材料都是重要的资源，如果企业发生税务风险，通过查阅相关数据资料，可以大大提高风险应对水平。因此，房地产行业要加强对相关资料的收集和保存。
（三）注重加强发票和税收凭证的管理
房地产企业税收票证较多，税务部门用以监管房地产企业的主要手段就是通过发票进行管理。房地产企业在近年“营改增”以后，由地税部门的营业税发票变更为国税增值税发票，这就要求对发票的管理更加规范。房地产企业对发票和税收凭证的管理尤其重要。首先，建立完善的发票管理制度，配备专门的发票管理人员和设备。企业要把发票管理与现金管理同等对待，要有专人负责对发票的管理，制定具体的发票管理制度。安排责任心强的财务人员负责发票的开具，对于已经开具或开具有误的发票要及时到税务机关验旧和作废，严格按照税务部门发票管理规定进行管理。二是坚决杜绝虚开虚抵增值税专用发票。企业应充分认识虚开虚抵增值税专用发票的危害，拒绝虚假进项发票的诱惑。
总之，新时期，房地产企业面临的税收风险日益严峻。对房地产企业而言，要提高对税收风险的认识，通过规范财务工作，加强制度建设，来有效的防范税收风险，从而保证房地产业健康持续的发展。（作者单位为四川上甲房地产开发有限责任公司）
一、前言
随着我国经济的持续增长，我国房地产行业发展迅猛，已经成为我国社会经济的支柱产业，为国家贡献了大量的税收，也一直是税收的重点行业。从国家税务局的统计资料来看，房地产行业贡献的税收占全国税收总额的三分之一。甚至在部分发达省市，这一数值超过了50%。对税务征收机关来说，房地产行业是国家出台相关政策最多，涉及税种最多，税负也最高的行业，但由于房地产行业环节多，收入比较隐蔽，税收风险点多，给税收征管工作带来就很大的困难；对于房地产企业而言，在房地产企业所有支出中，土地成本是最高的，次之就是纳税支出，房地产企业的纳税支出甚至超过了建筑成本。尤其是随着“营改增”的全面实施，企业涉税事项增加，房地产企业税收处理难度加大，一旦发生税务风险，给国家和房地产企业都会带来巨大的损失。
二、房地产企业税收风险的来源
（一）开发环节的税收风险
首先，当前的房地产销售通常采用预售形式，也就是开发企业提前收取购房者的房款。部分房地产企业为了少缴纳房产税或者为了延期交税，故意不按时申报预售收入。然而，很多城市的税务部门和房产部门都已经联网了，税务部门发现这一情况，会对房地产企业进行严厉处罚，从而产生税务风险。其次，工程实践中，有的开发商限于资金压力，会用已经建好的房屋作价进行以房抵债、抵工程款等，根据税法规定，这种做法等同于销售收入，应该按规定缴纳税款。然而部分开发商对此进行瞒报。随着征税系统的日益完善，这种行为越来越容易被发现，税务部门会对这种行为进行处罚。最后，房地产开发企业常用的造假手段就是虚列经营成本。与其他行业相比，房地产行业建设周期长，隐蔽工程多，成本核算复杂，尤其是土石方工程和公共设施建设中有大量隐蔽工程，后期也很难核查清楚。因此房地产企业会在这方面做文章。而税务部门利用大数据平台可以清楚的了解房地产开发的成本状态，对违规行为进行处罚。
（二）转让环节的税收风险
首先，房地产开发企业在收到购房者的房款时，会向购房者开具发票。税务部门征税的依据主要是销售发票，根据发票上的金额进行征税。以往，有的房地产开发企业故意拖延发票申报时间，将当期发票拖到以后再申报，这样可以获得资金的时间价值。而现在，税务部门加强了对发票的监管，重点监控房地产开发企业的增值税、营业税发票等，如果房地产开发企业没有及时申报缴纳相关税款，将给与一定处罚。其次，根据国税发31号文件的规定，房地产开发企业在房屋建成之后要结转收入和成本，计算及企业的实际毛利率，将实际毛利率和预计毛利率进行比较，将二者的差额计入当年企业利润，并按规定缴纳相应税款。现实中，有的房地产开发企业故意少核算收入、多计成本，达到少交所得税的目的。这种行为被发现后被大大降低企业的信用值，带来不必要的损失。
（三）房地产保有环节税收主要风险点
首先，按照税法规定，房地产开发企业获取土地使用权的当月，就应该到税务部门缴纳土地使用税。但有的开发企业没有按照规定时间去进行登记。当前，国土部门和税务部门大多实现了信息互通，税务部门能够及时了解相关信息，对房地产开发企业的这种行为进行处罚。其次，房地产开发企业在房屋建成之后，会拿出部分房屋用于自用或者对外出租。按照规定，开发企业应该到税务部门进行登记，并准确申报房屋出租价格等信息。但有的开发企业依然将这部分房屋列为代售房屋，结果收到税务部门的处罚，带来税务风险。
三、房地产企业税收风险管理建议
（一）提高房地产企业税收风险意识
房地产税收风险的发生固然受多种因素的影响，但最重要的是缺乏风险意识，对实务风险的重要性认识不清。一些房地产开发企业的高层对税法知识了解不多，简单的认为只要按时、足额缴纳税款就可以杜绝税收风险。大多数房地产开发企业都有自己的纳税会计，但会计主要负责日常性的纳税申报工作，企业并没有设立专门的风险控制部门。针对这种情况，房地产开发企业要提高对税务风险的认识，企业主要管理人员要主动学习税法知识，了解税务风险的重要性，规范税收风险管理制度，建立税收风险管理责任制，将任务层层分解，并落实到个人，出现问题进行追责；房地产企业会计从业人员是税收风险管理的主要负责人，会计人员除了做好正常的纳税申报工作之外，还要全面熟悉和了解房地产企业的整个流程，了解各个环节的涉税特点，做好税务风险管理的事前计划、事中监督和事后检查，将税收风险扼杀于萌芽之中；房地产企业其他从业人员也要树立税收风险意识，积极配合财务部门的工作，降低税务风险爆发的可能性。
（二）完善房地产企业税收风险内控机制
内部控制是防范税务风险的必要条件。从某种程度上讲，房地产开发企业内部控制制度是否健全直接关乎到税务风险发生的几率。当前，房地产开发企业将主要的精力用于建设和营销环节，对内部控制的重要性认识不清。甚至有的房地产企业把内部控制当做增加企业成本、降低工作效率的负担，这样反而会增加税务风险发生的概率。针对这种情况。首先，房地产开发企业要加强财务制度管理。房地产开发企业要根据企业发展现状和经营特点，明确财务工作岗位的职责和分工，提高财务人员工作的独立性和专业性，将财务会计和税务会计相分离，各司其职。票据管理人员和审核人员也要进行分离，通过互相牵制，来降低税务风险发生的概率。其次，健全房地产档案资料管理制度。档案管理是风险管理的重要组成部分。房地产行业周期长、环节多，形成的檔案材料较多，这些档案材料都是重要的资源，如果企业发生税务风险，通过查阅相关数据资料，可以大大提高风险应对水平。因此，房地产行业要加强对相关资料的收集和保存。
（三）注重加强发票和税收凭证的管理
房地产企业税收票证较多，税务部门用以监管房地产企业的主要手段就是通过发票进行管理。房地产企业在近年“营改增”以后，由地税部门的营业税发票变更为国税增值税发票，这就要求对发票的管理更加规范。房地产企业对发票和税收凭证的管理尤其重要。首先，建立完善的发票管理制度，配备专门的发票管理人员和设备。企业要把发票管理与现金管理同等对待，要有专人负责对发票的管理，制定具体的发票管理制度。安排责任心强的财务人员负责发票的开具，对于已经开具或开具有误的发票要及时到税务机关验旧和作废，严格按照税务部门发票管理规定进行管理。二是坚决杜绝虚开虚抵增值税专用发票。企业应充分认识虚开虚抵增值税专用发票的危害，拒绝虚假进项发票的诱惑。
总之，新时期，房地产企业面临的税收风险日益严峻。对房地产企业而言，要提高对税收风险的认识，通过规范财务工作，加强制度建设，来有效的防范税收风险，从而保证房地产业健康持续的发展。（作者单位为四川上甲房地产开发有限责任公司）