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摘 要：随着我国经济的快速发展和城镇化水平的不断提高，我国房地产行业迅速发展并成为我国国民经济的支柱产业之一。房地产行业的迅猛发展带来了税收收入的大幅增加，但房地产企业因其具有生产周期长、资金投入大、投资风险高、产业关联广、涉及税种多等特殊的属性，导致税务机关无法全面掌握税源的真实情况，从而导致税源管理难度大，税收征收效率低。对房地产行业实施税源专业化管理，突破税源管理瓶颈，提高征管效率，显得尤为重要。本文以菏泽市Y县房地产行业为研究对象，对房地产行业专业化管理进行研究。指出房地产行业税源专业化管理存在漏洞和治理措施，为优化菏泽市房地产行业发展提供一定的理论指导和实践参与。
关键词：房地产行业;税源;专业化管理
中图分类号：F42 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2020）04-0066-02
税源管理工作是税收征收管理工作的核心，是税收管理科学化、精细化在实际工作中的重要体现。它是促进税务部门对资源进行有效配置、降低税收风险、促进社会税赋公平的重要抓手。加强房地产行业税源的专业化管理，有助于准确把握当地房地产行业的税源概况，科学制定税收计划，提高执法水平，从而推动税务征管体制改革。
一、Y县房地产行业基本情况
2018年度，菏泽市Y县共有房地产开发企业81户，年销售额超过100万元的房地产开发企业有15户，房地产新、老项目销售面积合计231.32万平方米，销售额924 123.4万元，房产均价为3 995元/平方米。2018年，房地产行业共入库税收32 699万元，占税收收入总量441 559万元的7.4%。
二、税源专业化管理取得的成效
为进一步加强房地产行业税源专业化管理，增强税源管控能力，稳步推进税源专业化管理改革，菏泽市Y县税务局自2018年12月开始在全县范围内开展了以房地产行业为重点的专项评估检查，充分发挥 “以评促收、以评促管”的作用，截至2019年5月，评估检查基本结束，取得了阶段性成果。
（一） 房地产行业税源支柱作用凸显
从房地产行业入库总体数据看，截至2019年5月，Y县税务局房地产行业共入库税款17 115万元，同比增收4 006万元，增长30.5%，入库税款占全局整体收入的比重为7.85%，扣除车辆购置税后为7.24%;房地产行业完成区级收入9 079万元，占全局区级收入的比重为7.72%，已成为该县今年的税源支柱行业之一。
（二） 税源专业化管理以评促收效果明显
从评估税款数据看，截至2019年5月，已对2017年以来房产管理部门有备案数据或金税三期系统有申报征收数据的31户企业开展了重点评估，共评估税款3 265万元，其中增值税2 858万元（少记预售收入应补缴增值税1 914万元，达到确认收入实现时间而未确认收入应补缴增值税944万元），企业所得税407万元，进项税额转出81万元，实际评估成果3 346万元，有力地整顿和规范了税收秩序，在房地产行业中税源专业化管理以评促收成效明显。
（三） 税源专业化管理以评促管作用明显
从纳税申报质量和税法遵从度看，截至2019年5月，该局房地产行业已征收增值税13 201万元，同比增收1 704万元，增长21.96%;企业所得税3 914万元，同比增收861万元，增长10.64%，申报质量提升明显，税源专业化管理以评促管作用明显。
三、Y县税务局税源专业化管理存在的问题及原因分析
（一）隐瞒收入现象较为普遍
通过评估检查，主要发现房地产企业在隐瞒收入上有六个方面的问题：一是少计收入。企业申报数额小于实际销售数额，存在少计收入的问题。二是迟记收入。房屋达到开票条件，企业推迟开具发票，存在迟记收入的问题。三是多抵进项税。新项目进项发票开具不规范，存在多抵进项税问题。四是应收利息未计增值税。大额资金往来款项频繁，存在应收利息未计增值税问题。五是视同销售未计增值税。赠送礼品、家电、车库、车位等存在视同销售未计增值税问题。六是物业费等收入未按要求进行申报问题。
（二）信息共享渠道不健全
信息化是税源专业化管理的支撑，是税收工作的抓手，是税源专业化管理推进中的重点，但在具体实践中部门单位“信息孤岛”现象突出，综合治税效果难提升。房地产行业最大的管理难点就是日常监管中没有完善可靠的涉税信息共享机制和获取第三方准确数据的便捷渠道，综合治税功能没有发挥，各个部门间的“信息孤岛”现象普遍，仅靠税务部门的单兵作战，很难准确和全面掌握房地产企业的实际经营情况。而房地产开发企业向有关部门报备的销售备案合同、预售许可、实测面积房屋权属转移等方面的数据及工作时间点，又是依法征税的重要证据和计税依据。
（三）人力资源配置欠合理
面对着房地产行业的快速发展，纳税人数量逐年递增，加之“互联网+”对纳税人的财务核算带来的新挑战，Y县房地产行业专业化管理和人力资源配置的矛盾变得越来越突出。一是人员结构亟须优化。近年来，Y县税务局新招录公务员分配到税源管理股或分局的较少，税源管理单位人员流动性较弱，变动不大，导致基层税收管理人才急缺。二是专业化人才缺乏。在房地产行业税源专业化管理中，税源监控、纳税评估、税收分析等工作对税务人员的知识、能力要求高，而Y县税务局专业化人才较少，大部分税收管理人员只是“术业有专攻”，精通一个方面，很难全面把握整个房地产行业情况。
（四）考核办法不完备
截至目前，税源专业化管理一直没有完备的配套考核办法，一定程度上影响了税源专业化改革的推进。一是考核指标模糊。难以形成客观的考核量化结果，从而达不到以考核促工作的目的，同时容易挫伤一些同志的積极性与主动性。二是过程设置不科学。税源专业化改革具有连续性和关联性，但在设置考核指标时没有将其考虑进去，一定程度上注重结果而忽视过程，以评促改、以评促建的风向标没有立准。三是缺乏容错纠错机制。税源专业化管理本身是一项改革，有改革就得摸索，有改革就免不了犯错，如果现行的考核办法不考虑到税源专业化管理改革的实际，没有容错纠错机制，那么势必会对推行专业化管理的人员造成一定的压力，制约了专业化管理的发展。 四、Y县税务局优化税源专业化管理对策
（一）加强税收监管力度，规范票据管理使用
规范票据使用，搭建公平、公正的营商环境。通过强化执法、广泛宣传、多渠道沟通等方式，对房地产开发企业大量使用的内部收款收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据等强化管理，对不得视同发票的票据应逐步予以取缔。对没有按规定使用《销售不动产专用发票》支付结算、偷逃税款的企业严格处罚，形成法律威慑，搭建公平、公正、规范的税收营商环境。
（二）健全信息共享渠道，完善综合协调机制
借助“互联网+”等思维和技术，利用信息化手段积极探索，建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、住建、金融等部门的定期信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。按照房地产行业管理一盘棋的工作思路，进一步整合房地产行业涉及各个部门的力量，真正形成综合治税格局，不断提升房地产行业的管理力度。
（三）优化人力资源管理，提高专业管理水平
一是优化人员配置。根据当地房地产行业税源规模、分布等情况科学配备税源管理人员。推行岗位轮换制，让更多的税务人员在不同岗位上进行锻炼，培养更多复合型人才。同时实行激励机制，对于为单位做出贡献的人员给予物质奖励和政治待遇，让优秀的税务人员能够分配到重要岗位，推动税收事业进步。二是加强人才培养。要持续优化教育培训机制，为税务干部时时充电。加强人才培养，可以采用分类分级的方式进行培训，不同级别、不同工作岗位的人员进行不同内容的培训，对于领导干部可以进行领导胜任力培训，对于业务能手可以进行纳税评估、税收分析和风险防控等培训，普通人员进行税收业务知识和政策法规等基础知识培训。在培训结束后，选拔一批业务精英、行业标兵和管理能手，采取“税企合作”、“师徒结合”等方式把理论知识应用到对房地产企业的纳税评估、税务稽查、风险应对等业务上来。
（四）建立科学考核指标，健全工作考评机制
建立科学合理的量化考核指标，使考核办法具有針对性、科学性和可操作性，使各个岗位的责任更加具体化、规范化。一是明确考核指标。对一些能量化的考核指标予以量化，对那些主观判断为主的考核指标进行改良或取消，使考核指标更好发挥指引作用。二是科学设置过程考核办法。改变以往强调结果的考核模式，建立过程考核办法，分阶段、分权重地进行考核，对工作负责，贡献突出的人员进行奖励，对组织协调有力，工作开展积极的单位进行奖励，使干事创业者更有激情。三是建立容错纠错机制。全面梳理税源专业化管理中的难点、堵点，对需要创新、需要探索的工作项目进行分析建立容错纠错机制，使广大同志放下思想包袱大胆探索与尝试。真正做到奖勤罚懒、奖优罚劣、奖罚分明，切实为提升税源专业化管理质效提供制度保障。
五、结语
本文希望通过对菏泽市Y县房地产行业税源专业化管理的研究，透视出菏泽市Y县房地产行业的实际税收发展环境，同时能折射出中西部地区房地产行业税源专业化开展过程中遇到的困难，能为菏泽市Y县房地产行业及与经济发展水平相似地区的税收专业化管理提供可行性建议。
参考文献：
[1]蔡美玲.基层税务部门税源专业化管理研究[D].河南：郑州大学，2018.
[2]谭姗姗.税源专业化管理研究——以府谷县国家税务局为例[J].中国国际财经（中英文），2017（20）.
关键词：房地产行业;税源;专业化管理
中图分类号：F42 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2020）04-0066-02
税源管理工作是税收征收管理工作的核心，是税收管理科学化、精细化在实际工作中的重要体现。它是促进税务部门对资源进行有效配置、降低税收风险、促进社会税赋公平的重要抓手。加强房地产行业税源的专业化管理，有助于准确把握当地房地产行业的税源概况，科学制定税收计划，提高执法水平，从而推动税务征管体制改革。
一、Y县房地产行业基本情况
2018年度，菏泽市Y县共有房地产开发企业81户，年销售额超过100万元的房地产开发企业有15户，房地产新、老项目销售面积合计231.32万平方米，销售额924 123.4万元，房产均价为3 995元/平方米。2018年，房地产行业共入库税收32 699万元，占税收收入总量441 559万元的7.4%。
二、税源专业化管理取得的成效
为进一步加强房地产行业税源专业化管理，增强税源管控能力，稳步推进税源专业化管理改革，菏泽市Y县税务局自2018年12月开始在全县范围内开展了以房地产行业为重点的专项评估检查，充分发挥 “以评促收、以评促管”的作用，截至2019年5月，评估检查基本结束，取得了阶段性成果。
（一） 房地产行业税源支柱作用凸显
从房地产行业入库总体数据看，截至2019年5月，Y县税务局房地产行业共入库税款17 115万元，同比增收4 006万元，增长30.5%，入库税款占全局整体收入的比重为7.85%，扣除车辆购置税后为7.24%;房地产行业完成区级收入9 079万元，占全局区级收入的比重为7.72%，已成为该县今年的税源支柱行业之一。
（二） 税源专业化管理以评促收效果明显
从评估税款数据看，截至2019年5月，已对2017年以来房产管理部门有备案数据或金税三期系统有申报征收数据的31户企业开展了重点评估，共评估税款3 265万元，其中增值税2 858万元（少记预售收入应补缴增值税1 914万元，达到确认收入实现时间而未确认收入应补缴增值税944万元），企业所得税407万元，进项税额转出81万元，实际评估成果3 346万元，有力地整顿和规范了税收秩序，在房地产行业中税源专业化管理以评促收成效明显。
（三） 税源专业化管理以评促管作用明显
从纳税申报质量和税法遵从度看，截至2019年5月，该局房地产行业已征收增值税13 201万元，同比增收1 704万元，增长21.96%;企业所得税3 914万元，同比增收861万元，增长10.64%，申报质量提升明显，税源专业化管理以评促管作用明显。
三、Y县税务局税源专业化管理存在的问题及原因分析
（一）隐瞒收入现象较为普遍
通过评估检查，主要发现房地产企业在隐瞒收入上有六个方面的问题：一是少计收入。企业申报数额小于实际销售数额，存在少计收入的问题。二是迟记收入。房屋达到开票条件，企业推迟开具发票，存在迟记收入的问题。三是多抵进项税。新项目进项发票开具不规范，存在多抵进项税问题。四是应收利息未计增值税。大额资金往来款项频繁，存在应收利息未计增值税问题。五是视同销售未计增值税。赠送礼品、家电、车库、车位等存在视同销售未计增值税问题。六是物业费等收入未按要求进行申报问题。
（二）信息共享渠道不健全
信息化是税源专业化管理的支撑，是税收工作的抓手，是税源专业化管理推进中的重点，但在具体实践中部门单位“信息孤岛”现象突出，综合治税效果难提升。房地产行业最大的管理难点就是日常监管中没有完善可靠的涉税信息共享机制和获取第三方准确数据的便捷渠道，综合治税功能没有发挥，各个部门间的“信息孤岛”现象普遍，仅靠税务部门的单兵作战，很难准确和全面掌握房地产企业的实际经营情况。而房地产开发企业向有关部门报备的销售备案合同、预售许可、实测面积房屋权属转移等方面的数据及工作时间点，又是依法征税的重要证据和计税依据。
（三）人力资源配置欠合理
面对着房地产行业的快速发展，纳税人数量逐年递增，加之“互联网+”对纳税人的财务核算带来的新挑战，Y县房地产行业专业化管理和人力资源配置的矛盾变得越来越突出。一是人员结构亟须优化。近年来，Y县税务局新招录公务员分配到税源管理股或分局的较少，税源管理单位人员流动性较弱，变动不大，导致基层税收管理人才急缺。二是专业化人才缺乏。在房地产行业税源专业化管理中，税源监控、纳税评估、税收分析等工作对税务人员的知识、能力要求高，而Y县税务局专业化人才较少，大部分税收管理人员只是“术业有专攻”，精通一个方面，很难全面把握整个房地产行业情况。
（四）考核办法不完备
截至目前，税源专业化管理一直没有完备的配套考核办法，一定程度上影响了税源专业化改革的推进。一是考核指标模糊。难以形成客观的考核量化结果，从而达不到以考核促工作的目的，同时容易挫伤一些同志的積极性与主动性。二是过程设置不科学。税源专业化改革具有连续性和关联性，但在设置考核指标时没有将其考虑进去，一定程度上注重结果而忽视过程，以评促改、以评促建的风向标没有立准。三是缺乏容错纠错机制。税源专业化管理本身是一项改革，有改革就得摸索，有改革就免不了犯错，如果现行的考核办法不考虑到税源专业化管理改革的实际，没有容错纠错机制，那么势必会对推行专业化管理的人员造成一定的压力，制约了专业化管理的发展。 四、Y县税务局优化税源专业化管理对策
（一）加强税收监管力度，规范票据管理使用
规范票据使用，搭建公平、公正的营商环境。通过强化执法、广泛宣传、多渠道沟通等方式，对房地产开发企业大量使用的内部收款收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据等强化管理，对不得视同发票的票据应逐步予以取缔。对没有按规定使用《销售不动产专用发票》支付结算、偷逃税款的企业严格处罚，形成法律威慑，搭建公平、公正、规范的税收营商环境。
（二）健全信息共享渠道，完善综合协调机制
借助“互联网+”等思维和技术，利用信息化手段积极探索，建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、住建、金融等部门的定期信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。按照房地产行业管理一盘棋的工作思路，进一步整合房地产行业涉及各个部门的力量，真正形成综合治税格局，不断提升房地产行业的管理力度。
（三）优化人力资源管理，提高专业管理水平
一是优化人员配置。根据当地房地产行业税源规模、分布等情况科学配备税源管理人员。推行岗位轮换制，让更多的税务人员在不同岗位上进行锻炼，培养更多复合型人才。同时实行激励机制，对于为单位做出贡献的人员给予物质奖励和政治待遇，让优秀的税务人员能够分配到重要岗位，推动税收事业进步。二是加强人才培养。要持续优化教育培训机制，为税务干部时时充电。加强人才培养，可以采用分类分级的方式进行培训，不同级别、不同工作岗位的人员进行不同内容的培训，对于领导干部可以进行领导胜任力培训，对于业务能手可以进行纳税评估、税收分析和风险防控等培训，普通人员进行税收业务知识和政策法规等基础知识培训。在培训结束后，选拔一批业务精英、行业标兵和管理能手，采取“税企合作”、“师徒结合”等方式把理论知识应用到对房地产企业的纳税评估、税务稽查、风险应对等业务上来。
（四）建立科学考核指标，健全工作考评机制
建立科学合理的量化考核指标，使考核办法具有針对性、科学性和可操作性，使各个岗位的责任更加具体化、规范化。一是明确考核指标。对一些能量化的考核指标予以量化，对那些主观判断为主的考核指标进行改良或取消，使考核指标更好发挥指引作用。二是科学设置过程考核办法。改变以往强调结果的考核模式，建立过程考核办法，分阶段、分权重地进行考核，对工作负责，贡献突出的人员进行奖励，对组织协调有力，工作开展积极的单位进行奖励，使干事创业者更有激情。三是建立容错纠错机制。全面梳理税源专业化管理中的难点、堵点，对需要创新、需要探索的工作项目进行分析建立容错纠错机制，使广大同志放下思想包袱大胆探索与尝试。真正做到奖勤罚懒、奖优罚劣、奖罚分明，切实为提升税源专业化管理质效提供制度保障。
五、结语
本文希望通过对菏泽市Y县房地产行业税源专业化管理的研究，透视出菏泽市Y县房地产行业的实际税收发展环境，同时能折射出中西部地区房地产行业税源专业化开展过程中遇到的困难，能为菏泽市Y县房地产行业及与经济发展水平相似地区的税收专业化管理提供可行性建议。
参考文献：
[1]蔡美玲.基层税务部门税源专业化管理研究[D].河南：郑州大学，2018.
[2]谭姗姗.税源专业化管理研究——以府谷县国家税务局为例[J].中国国际财经（中英文），2017（20）.