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【摘 要】 隨着社会经济的快速发展，房地产工程成为人们关注的重点，但是传统的粗放式管理难以适应房地产业的发展形势，难以满足人民对房地产业的要求。基于此，本文就精细化管理在房地产企业工程管理中的应用进行分析与研究。
【关键词】 精细化管理；房地产；管理
引言
随着房地产业的蓬勃发展，房地产业的竞争越来越激烈，同时在社会文明推动之下的人们对于房地产业的要求不断提高，粗放型的管理模式难以实现房地产业管理工作的突破。精细化管理模式是顺应时代潮流产生的新兴管理方式，也是促使房地产业适应外部竞争环境的内在要求。因此，在新的发展形势下，面对房地产工程项目的要求标准不断升高，如何实施房地产工程项目精细化管理，提高房地产业的竞争力已经成为当务之急。
一、房地产项目工程的主要特点
（一）房地产建设项目对质量的要求比较高
近年来，我国的房地产行业竞争越来越激烈，人们对房屋质量要求也不断的提高，在项目施工过程中，质量受很多因素的影响和制约，一旦施工中出现质量问题，不仅会增加房屋建设的成本，还会拖延施工的进度。而且，房屋质量的优劣也直接关系到人们的生命和财产安全，政府为此也出台了一系列的法律法规，涉及的内容非常的广泛，包含：地质勘察、设计、建造施工等各阶段。
（二）房地产项目的投资成本比较难以控制，开发的风险性比较大
一般来讲，房地产开发建造的过程也是投资成本费用逐渐形成的过程。房地产建设规模比较大、施工周期比较长、建造施工的成本使用环节比较多，受外部因素的影响比较大，在进行项目成本控制的时候，难度系数比较大。在后期施工的过程中存在很高的风险，对风险性管理的要求也比较高。
（三）房地产项目对工作人员的素质和专业程度要求比较高
当前，社会化分工方式越来越明显，房地产项目开发的组织功能越来越多，涉及的内容也越来越广泛，因此，在建设开发的时候，要根据市场开发的要求，对项目的投资情况进行系统的分析，做好项目市场调研工作，高质量的完成工程建设以及市场营销工作，这就对工作人员提出了更高的要求。
（四）房地产开发项目的系统性和程序性比较明显
在房地产开发之前，需要做大量的前期准备工作，其中包含的内容有：项目投资策划、项目设计、项目施工、项目竣工以及验收，每下一阶段工作的开展都需要完成上一项工作后才能够进行，每个环节之间的联系都非常的密切，因此，需要对其进行统一的规划管理，严格按照顺序有条理的进行开发建设，确保工程顺利完工。
二、房地产工程项目精细化管理的意义
房地产企业在蓬勃发展的同时，也面临着来自各方的压力———用于建设房产的土地资源越来越少；同行企业越来越多，竞争越来越大；人们对于房地产业的要求越来越高。
房地产工程项目精细化管理是区别于粗放型管理、促使企业管理更加精准、明确、细致的管理模式，能够促进房地产企业管理水平的提高，进而提高房地产企业的竞争实力，满足人民日益提高的人居环境要求。因而在未来的发展过程中，我们必须在房地产工程项目中实施精细化管理。
三、房地产工程项目精细化管理的策略
（一）重视方案设计过程中的精细化管理
1.设计阶段进行设计招标。以往的成本控制，管理者只重视建设阶段的成本控制，忽视设计阶段的成本控制，导致部分项目的规模和设计细节缺乏可操作性，造成巨大的经济损失。一般而言，设计阶段的所有费用仅占房地产项目总成本的1.5%-2.0%，但设计方案对总的工程造价影响可达75%以上，扩初设计阶段对总项目影响最高可达95%左右。
2.设计限额，降低项目总体造价。建立健全设计责任制，在方案设计过程中积极推行设计限额政策。具体来说，就是在方案设计中，设计单位既要做到设计方案科学新颖、安全可靠、方便实用、经济合理等，设计单位还应提高市场经济意识，将设计方案的各个环节尽量做到精细、专业，从而达到有效控制项目成本的目的。在设计方案的全过程，尽量做到限额设计，例如设计费用不超过总项目费用的10%，在设计成本可控的基础上，做到设计精细、合理。
3.精细化合同管理，引入奖罚考核制度。招标完成后，要加强合同管理，明确约定合同中的相关经济、责任、设计等问题。现行房地产设计过程中，经常发生设计方案变更情况，造成工程造价不好控制。因此，精细化成本控制，继方案精细化管理、限额精细化管理后，要引入合同的精细化管理。在现有合同制度的基础上，引入奖罚考核制度，对设计规范、设计标准、项目预算等实施中通过奖罚考核，促进设计、预算等更合理、更切合实际、更精细。
（二）施工阶段的精细化管理
1.实行施工招标，控制工程造价。在满足工程进度、工程质量的前提下，采用招标方式对房地产项目施工方进行工程招标，审查各单位的单位施工方案、施工现场布置、施工措施、机械设备、主要项目的施工方法等是否合理、可行、经济、安全，审查各单位施工方案是否经济，择优选取施工方，控制工程造价。
2.应用精细化管理，打造精品房地产项目。推行精品工程创建活动，以高效优质、开工必优、全面创优为指导思想，依靠科技进步和精细化管理模式，在每一个施工环节力争做到最优；房地产企业要提供良好的创优环境，从财力、物力、人力等方面大力扶持；把创优落到实处，全面抓好质量管理工作；引进先进技术和施工工艺，依靠科技进步，提高房地产工程质量。
3.精细化管理房屋装修。开发商、设计师、造价师、预算师等根据客户需求、结合装修预算和房产定位，确定房屋装修标准。处理好客户满意度和节约成本之间的关系。
4.绿色施工，保护工程项目的周边环境。部分房地产企业一味追求经济效益，在实施工程项目时，只求快、求赚钱，忽略了对周边环境的保护，致使房地产工程项目的施工现场声音嘈杂、垃圾遍地，严重影响了破坏了周边环境，也给周围居民的生活带了诸多不便。
（三）完善房地产工程项目精细化管理制度
在部分房地产企业中没有制定科学合理、精细明确的管理制度，也没有全面的评价监督机制和奖励机制，导致房地产工程项目中权责不明，发生问题后，找不到负责人员，也无法调动工作人员的工作积极性。
必须制定精确、细致的管理制度，从房地产工程项目的设计到决策，从原料购进到施工，从工作人员的管理到成本的计算，从全局到细节，都要制定出明确的管理制度，责任到人，保障在出现问题后能够找到相关的负责人，提高工作人员的责任心。还要制定科学的监督评价机制，综合领导评价、同事互评、自评，全面地评价工作人员。除此之外，要制定一些激励机制，对于表现突出的工作人员“论功行赏”，比如可以发福利、奖金，还可以开表彰大会表扬，号召其他工作人员向其学习。
结束语
房地产工程项目精细化管理对于提高房地产企业的管理水平、提升房地产企业的竞争力具有重要意义。而随着房地产业的发展和人们对房地产业要求的提高，精细化管理成为房地产工程项目管理的重要模式。因此，在房地产业的发展过程中，我们应当转变传统管理理念，提高精细化管理认识，完善房地产工程项目精细化管理制度，打造房地产工程项目精细化管理队伍，注重绿色施工，保护工程项目的周边环境，提高精细化管理的灵活性和有效性。
参考文献：
[1]彭晖.精细化管理在房地产企业工程管理中的应用研究[D].天津大学，2011.
[2]杨太乐.房地产企业工程项目精细化管理研究[D].大连海事大学，2013.
[3]刘伟.精细化管理在现代工程管理中的应用分析[J].科技风，2013，05：251.
[4]南春瑛.探讨精细化管理在房地产企业成本控制中的应用[J].中国外资，2013，15：214+216.
[5]余慧涛.精细化管理在商业银行贷后管理中的应用[J].才智，2010，17：282.
【关键词】 精细化管理；房地产；管理
引言
随着房地产业的蓬勃发展，房地产业的竞争越来越激烈，同时在社会文明推动之下的人们对于房地产业的要求不断提高，粗放型的管理模式难以实现房地产业管理工作的突破。精细化管理模式是顺应时代潮流产生的新兴管理方式，也是促使房地产业适应外部竞争环境的内在要求。因此，在新的发展形势下，面对房地产工程项目的要求标准不断升高，如何实施房地产工程项目精细化管理，提高房地产业的竞争力已经成为当务之急。
一、房地产项目工程的主要特点
（一）房地产建设项目对质量的要求比较高
近年来，我国的房地产行业竞争越来越激烈，人们对房屋质量要求也不断的提高，在项目施工过程中，质量受很多因素的影响和制约，一旦施工中出现质量问题，不仅会增加房屋建设的成本，还会拖延施工的进度。而且，房屋质量的优劣也直接关系到人们的生命和财产安全，政府为此也出台了一系列的法律法规，涉及的内容非常的广泛，包含：地质勘察、设计、建造施工等各阶段。
（二）房地产项目的投资成本比较难以控制，开发的风险性比较大
一般来讲，房地产开发建造的过程也是投资成本费用逐渐形成的过程。房地产建设规模比较大、施工周期比较长、建造施工的成本使用环节比较多，受外部因素的影响比较大，在进行项目成本控制的时候，难度系数比较大。在后期施工的过程中存在很高的风险，对风险性管理的要求也比较高。
（三）房地产项目对工作人员的素质和专业程度要求比较高
当前，社会化分工方式越来越明显，房地产项目开发的组织功能越来越多，涉及的内容也越来越广泛，因此，在建设开发的时候，要根据市场开发的要求，对项目的投资情况进行系统的分析，做好项目市场调研工作，高质量的完成工程建设以及市场营销工作，这就对工作人员提出了更高的要求。
（四）房地产开发项目的系统性和程序性比较明显
在房地产开发之前，需要做大量的前期准备工作，其中包含的内容有：项目投资策划、项目设计、项目施工、项目竣工以及验收，每下一阶段工作的开展都需要完成上一项工作后才能够进行，每个环节之间的联系都非常的密切，因此，需要对其进行统一的规划管理，严格按照顺序有条理的进行开发建设，确保工程顺利完工。
二、房地产工程项目精细化管理的意义
房地产企业在蓬勃发展的同时，也面临着来自各方的压力———用于建设房产的土地资源越来越少；同行企业越来越多，竞争越来越大；人们对于房地产业的要求越来越高。
房地产工程项目精细化管理是区别于粗放型管理、促使企业管理更加精准、明确、细致的管理模式，能够促进房地产企业管理水平的提高，进而提高房地产企业的竞争实力，满足人民日益提高的人居环境要求。因而在未来的发展过程中，我们必须在房地产工程项目中实施精细化管理。
三、房地产工程项目精细化管理的策略
（一）重视方案设计过程中的精细化管理
1.设计阶段进行设计招标。以往的成本控制，管理者只重视建设阶段的成本控制，忽视设计阶段的成本控制，导致部分项目的规模和设计细节缺乏可操作性，造成巨大的经济损失。一般而言，设计阶段的所有费用仅占房地产项目总成本的1.5%-2.0%，但设计方案对总的工程造价影响可达75%以上，扩初设计阶段对总项目影响最高可达95%左右。
2.设计限额，降低项目总体造价。建立健全设计责任制，在方案设计过程中积极推行设计限额政策。具体来说，就是在方案设计中，设计单位既要做到设计方案科学新颖、安全可靠、方便实用、经济合理等，设计单位还应提高市场经济意识，将设计方案的各个环节尽量做到精细、专业，从而达到有效控制项目成本的目的。在设计方案的全过程，尽量做到限额设计，例如设计费用不超过总项目费用的10%，在设计成本可控的基础上，做到设计精细、合理。
3.精细化合同管理，引入奖罚考核制度。招标完成后，要加强合同管理，明确约定合同中的相关经济、责任、设计等问题。现行房地产设计过程中，经常发生设计方案变更情况，造成工程造价不好控制。因此，精细化成本控制，继方案精细化管理、限额精细化管理后，要引入合同的精细化管理。在现有合同制度的基础上，引入奖罚考核制度，对设计规范、设计标准、项目预算等实施中通过奖罚考核，促进设计、预算等更合理、更切合实际、更精细。
（二）施工阶段的精细化管理
1.实行施工招标，控制工程造价。在满足工程进度、工程质量的前提下，采用招标方式对房地产项目施工方进行工程招标，审查各单位的单位施工方案、施工现场布置、施工措施、机械设备、主要项目的施工方法等是否合理、可行、经济、安全，审查各单位施工方案是否经济，择优选取施工方，控制工程造价。
2.应用精细化管理，打造精品房地产项目。推行精品工程创建活动，以高效优质、开工必优、全面创优为指导思想，依靠科技进步和精细化管理模式，在每一个施工环节力争做到最优；房地产企业要提供良好的创优环境，从财力、物力、人力等方面大力扶持；把创优落到实处，全面抓好质量管理工作；引进先进技术和施工工艺，依靠科技进步，提高房地产工程质量。
3.精细化管理房屋装修。开发商、设计师、造价师、预算师等根据客户需求、结合装修预算和房产定位，确定房屋装修标准。处理好客户满意度和节约成本之间的关系。
4.绿色施工，保护工程项目的周边环境。部分房地产企业一味追求经济效益，在实施工程项目时，只求快、求赚钱，忽略了对周边环境的保护，致使房地产工程项目的施工现场声音嘈杂、垃圾遍地，严重影响了破坏了周边环境，也给周围居民的生活带了诸多不便。
（三）完善房地产工程项目精细化管理制度
在部分房地产企业中没有制定科学合理、精细明确的管理制度，也没有全面的评价监督机制和奖励机制，导致房地产工程项目中权责不明，发生问题后，找不到负责人员，也无法调动工作人员的工作积极性。
必须制定精确、细致的管理制度，从房地产工程项目的设计到决策，从原料购进到施工，从工作人员的管理到成本的计算，从全局到细节，都要制定出明确的管理制度，责任到人，保障在出现问题后能够找到相关的负责人，提高工作人员的责任心。还要制定科学的监督评价机制，综合领导评价、同事互评、自评，全面地评价工作人员。除此之外，要制定一些激励机制，对于表现突出的工作人员“论功行赏”，比如可以发福利、奖金，还可以开表彰大会表扬，号召其他工作人员向其学习。
结束语
房地产工程项目精细化管理对于提高房地产企业的管理水平、提升房地产企业的竞争力具有重要意义。而随着房地产业的发展和人们对房地产业要求的提高，精细化管理成为房地产工程项目管理的重要模式。因此，在房地产业的发展过程中，我们应当转变传统管理理念，提高精细化管理认识，完善房地产工程项目精细化管理制度，打造房地产工程项目精细化管理队伍，注重绿色施工，保护工程项目的周边环境，提高精细化管理的灵活性和有效性。
参考文献：
[1]彭晖.精细化管理在房地产企业工程管理中的应用研究[D].天津大学，2011.
[2]杨太乐.房地产企业工程项目精细化管理研究[D].大连海事大学，2013.
[3]刘伟.精细化管理在现代工程管理中的应用分析[J].科技风，2013，05：251.
[4]南春瑛.探讨精细化管理在房地产企业成本控制中的应用[J].中国外资，2013，15：214+216.
[5]余慧涛.精细化管理在商业银行贷后管理中的应用[J].才智，2010，17：282.