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[摘 要] 2007年的中国房地产市场经历了一系列的宏观调控。在这场洗礼中，房地产市场出现了从未有过的波动。有人看到了“拐点”，有人看到了继续上升的趋势。本文试图通过最近经济数据分析来探究我国08年房地产的发展趋势，
[关键词] 房地产市场 拐点 供不应求 理性
一、概述
2008年已经来了几个月了。中国房地产在这一年里到底如何发展呢？是否正如地产界老大哥王石所言，中国楼市已经进入拐点？还是会一如从前，呈现出一派蒸蒸日上的景象？
笔者认为，真实的情况应该是介于两种看法之间。2007年国家针对房地产市场出的宏观调控政策既不会使中国的房产拐弯而下，但也不会对之前“兴旺过头”是局面毫无作用。实际上，房产界将呈现出与GDP增长较为一致的发展局面。即较之过去几年的增幅放缓，但却依然有所攀升。
二、2007年数据及原因分析
回顾2007年，中国房地产似乎依然一派繁荣景象。国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）数据显示，2007年1月～10月，全国土地购置面积31350.8万平方米，同比增长了16.9％，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万平方米，同比增幅7.9％，增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。同时，地价上涨较快情况依然突出，囤地现象依然严重。
在房地产开发投资方面，其增幅继续攀升。2007年1月～10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4％，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。另外，房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大。07年1月～10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6％，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。房地产开发投资增速远高于GDP增速，已成为拉动经济增长的主要因素之一。
商品房新增速度稳健增长。2007年1月～10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8％，增幅比2006年全年提高4.8个百分点;而商品房新开工面积和竣工面积分别为73393.37万平方米和28134.8万平方米，同比增长分别为22.6％和9.1％，相比2006年增幅有所提高。
与以上所述相适应的是继续走高的房价。去年1月～10月份，全国商品房累计销售均价为3974元／平方米。相比2006年的3447元/平方米，增长了15.3％。其中住宅的价格继续快速上扬。去年10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨10.6％，涨幅比上月提高0.6个百分点，比6月份提高3.2个百分点。
中国在上个世纪末经历了经济的刚刚起步，而现在正处于高速现代化、城市化的特殊时期。目前，中国的城市化率仅为43％。放眼全球发达国家，美国城市化率是87％，日本和欧洲城市化率均为90％以上。因此，中国的城市化率将有巨大的增长空间。据估计，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭数目至少为6000万户。从这个意义上来看，中国住房市场在未来几十年将会保持其上升势头。
再来从土地供应上讲，应该在相当长的一段时间里是属于供不应求。住房的建设需要土地开发和城市基础设施建设的支持。由于我国人口众多、人均耕地面积较少(仅相当于世界人均水平的40%)，因而在城市建设供地方面限制比较严格。此外,城市的基础设施建设和城市的空间发展也都需要考虑诸多因素，所需时间也相应较长。住房供给从中长期看, 将呈现平稳增长的态势。但这种平稳的增长远远低于住房需求的增长速度。不仅如此，随着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力将更加不容乐观。2007年之前，存量土地处于较快的消化状态。这是因为开发企业能较充分地运用预售款的融资功能，提高了其自有资金的运用效率。因此，如果采用竣工前对预售款进行全面监管的制度，企业预售融资功能将被弱化，进而引起房屋的供应能力的下降。虽然从去年末以来，中国的购房需求在一系列政策之后有所降温，但需求大于公用的局面将继续存在。
三、2008年房地产发展展望
去年的一系列宏观调控政策在一定程度上对中国房产界产生了降温作用。这是对房地产市场朝正常、稳健方向发展的引导。因而自然不是所谓之“拐点”。笔者认为，2008年房地产市场将换之以新面貌。
首先，2008年将会出现适度的土地出让价格、平稳的销售价格以及理性的置业消费。在房地产市场将不会看到像2007年之前那样的土地成交价格节节攀升、销售持续火爆以及价格快速增长的非正常局面。其次，消费者的理性将代替盲目，使房产市场不在有以往开盘即清、开盘即涨的火爆局面。在对房地产市场有更准确认识、政府有效宏观调控之后，消费者将逐步消除“今天不买明天买不到”的心理。
再次，理性的市场将提高对开发商及销售商的要求。产品本身的设计，包括户型、布局、配套设施、建筑配置等，对一个楼盘的销售价格和销售速度的影响力度将会逐步增大，将直接影响一个楼盘的销售情况。除此之外，前期市场研究、产品策划包装、售后服务等“软”建设方面也更加考验开发商及销售商的实力和水平。2007年的宏观政策已初见成效。2008年，国家将会在土地管理、结构调整、保障性住房建设等方面继续合理有效的进行宏观调控。所以，房地产市场将会今后出现优胜劣汰的竞争局面。但尽管如此，所谓的房产“拐点”将不会出现。相反，房价将在冷静和理性中稳健上涨。同时，房地产市场也将会朝健康、有序的方向发展。
参考文献:
[1]张立群:住房供不应求将持续较长时间,金融纵横,2007.06
[2]汤伶俐 肖鼎光:论中国房地产业的健康发展，北方经济,2007.11
[关键词] 房地产市场 拐点 供不应求 理性
一、概述
2008年已经来了几个月了。中国房地产在这一年里到底如何发展呢？是否正如地产界老大哥王石所言，中国楼市已经进入拐点？还是会一如从前，呈现出一派蒸蒸日上的景象？
笔者认为，真实的情况应该是介于两种看法之间。2007年国家针对房地产市场出的宏观调控政策既不会使中国的房产拐弯而下，但也不会对之前“兴旺过头”是局面毫无作用。实际上，房产界将呈现出与GDP增长较为一致的发展局面。即较之过去几年的增幅放缓，但却依然有所攀升。
二、2007年数据及原因分析
回顾2007年，中国房地产似乎依然一派繁荣景象。国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）数据显示，2007年1月～10月，全国土地购置面积31350.8万平方米，同比增长了16.9％，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万平方米，同比增幅7.9％，增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。同时，地价上涨较快情况依然突出，囤地现象依然严重。
在房地产开发投资方面，其增幅继续攀升。2007年1月～10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4％，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。另外，房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大。07年1月～10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6％，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。房地产开发投资增速远高于GDP增速，已成为拉动经济增长的主要因素之一。
商品房新增速度稳健增长。2007年1月～10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8％，增幅比2006年全年提高4.8个百分点;而商品房新开工面积和竣工面积分别为73393.37万平方米和28134.8万平方米，同比增长分别为22.6％和9.1％，相比2006年增幅有所提高。
与以上所述相适应的是继续走高的房价。去年1月～10月份，全国商品房累计销售均价为3974元／平方米。相比2006年的3447元/平方米，增长了15.3％。其中住宅的价格继续快速上扬。去年10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨10.6％，涨幅比上月提高0.6个百分点，比6月份提高3.2个百分点。
中国在上个世纪末经历了经济的刚刚起步，而现在正处于高速现代化、城市化的特殊时期。目前，中国的城市化率仅为43％。放眼全球发达国家，美国城市化率是87％，日本和欧洲城市化率均为90％以上。因此，中国的城市化率将有巨大的增长空间。据估计，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭数目至少为6000万户。从这个意义上来看，中国住房市场在未来几十年将会保持其上升势头。
再来从土地供应上讲，应该在相当长的一段时间里是属于供不应求。住房的建设需要土地开发和城市基础设施建设的支持。由于我国人口众多、人均耕地面积较少(仅相当于世界人均水平的40%)，因而在城市建设供地方面限制比较严格。此外,城市的基础设施建设和城市的空间发展也都需要考虑诸多因素，所需时间也相应较长。住房供给从中长期看, 将呈现平稳增长的态势。但这种平稳的增长远远低于住房需求的增长速度。不仅如此，随着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力将更加不容乐观。2007年之前，存量土地处于较快的消化状态。这是因为开发企业能较充分地运用预售款的融资功能，提高了其自有资金的运用效率。因此，如果采用竣工前对预售款进行全面监管的制度，企业预售融资功能将被弱化，进而引起房屋的供应能力的下降。虽然从去年末以来，中国的购房需求在一系列政策之后有所降温，但需求大于公用的局面将继续存在。
三、2008年房地产发展展望
去年的一系列宏观调控政策在一定程度上对中国房产界产生了降温作用。这是对房地产市场朝正常、稳健方向发展的引导。因而自然不是所谓之“拐点”。笔者认为，2008年房地产市场将换之以新面貌。
首先，2008年将会出现适度的土地出让价格、平稳的销售价格以及理性的置业消费。在房地产市场将不会看到像2007年之前那样的土地成交价格节节攀升、销售持续火爆以及价格快速增长的非正常局面。其次，消费者的理性将代替盲目，使房产市场不在有以往开盘即清、开盘即涨的火爆局面。在对房地产市场有更准确认识、政府有效宏观调控之后，消费者将逐步消除“今天不买明天买不到”的心理。
再次，理性的市场将提高对开发商及销售商的要求。产品本身的设计，包括户型、布局、配套设施、建筑配置等，对一个楼盘的销售价格和销售速度的影响力度将会逐步增大，将直接影响一个楼盘的销售情况。除此之外，前期市场研究、产品策划包装、售后服务等“软”建设方面也更加考验开发商及销售商的实力和水平。2007年的宏观政策已初见成效。2008年，国家将会在土地管理、结构调整、保障性住房建设等方面继续合理有效的进行宏观调控。所以，房地产市场将会今后出现优胜劣汰的竞争局面。但尽管如此，所谓的房产“拐点”将不会出现。相反，房价将在冷静和理性中稳健上涨。同时，房地产市场也将会朝健康、有序的方向发展。
参考文献:
[1]张立群:住房供不应求将持续较长时间,金融纵横,2007.06
[2]汤伶俐 肖鼎光:论中国房地产业的健康发展，北方经济,2007.11