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[摘 要]构建涵盖旅游环境、养老环境、地产环境三个子系统在内的养老地产发展适宜性评价指标体系，运用综合指数评价模型，以中国著名旅游城市青岛市为例，对其养老地产发展的适宜性水平进行测度与评价。研究表明，青岛市养老地产发展适宜性指数呈现波动上升的态势，养老地产发展还处在起步阶段，且受到旅游环境、养老环境和地产环境的综合影响。今后应丰富老年旅游产品、完善养老配套设施、注重适老性房屋设计等，以有效提升青岛市旅游养老功能，推动养老地产发展。
[关键词]人口老龄化；旅游城市；养老地产；发展适宜性
[中图分类号]F590 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372（2016）02-0013-06
一、引言
我国人口老龄化速度快，老龄化水平快速上升，2014年中国60岁及以上的老年人口数已达2.12亿，占总人口的15.5%[1]，预计2050年中国老年人口数将上升至3.31亿，占总人口比重达25.6%，其中80岁以上的高龄老人将达1亿[2]。老年人口不断增长的态势使得社会对养老资源的数量和质量都有了更高的要求，然而我国养老资源的供给却处于短缺状态，效率明显不足[3]。养老问题成为全社会共同关注的焦点。现阶段中国养老模式存在着多维变化，未来养老方式呈现多元化发展趋势[4]。目前我国以老年公寓、养老院为主的老年住宅，只能满足老年群体基本的居住需求。全国“十三五”规划明确提出，积极开展应对人口老龄化行动，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给[5]。这些政策为养老地产的发展提供了有力的保障。同时，我国人口老龄化的发展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消费空间不断扩大。国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（国办发〔2015〕62号），提出积极发展老年旅游，鼓励开发多层次、多样化老年旅游产品。随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅游+新型养老模式”尤其是养老地产的开发，将为老年人养老问题的解决提供有效途径。
养老产业是第三产业中附加值较高、关联性较强的产业，从旅游发展、养老需求等层面来看，旅游城市具备发展养老地产的优势和条件，能够实现旅游与养老双重功能。相关学科对旅游养老进行了诸多有益的探索。国外关注养老地产的市场特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了养老地产消费者的消费特性和消费原因，提出高学历老人与其他老年群体相比，明显倾向于选择可提供优质服务的大型老年社区[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins对影响老年人选择养老地产的因素进行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通过研究老年群体的消费能力和消费需求，认为出租型养老地产是最符合市场效率的类型[8]。对于影响旅游养老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人对旅游养老的选择主要取决于人均国内生产总值和收入分配，以及文化距离和欧洲国家垂直产业内贸易背后的驱动力[9]。国内学者对旅游养老的内涵进行了分析。李松柏认为旅游养老在本质上属于老年度假旅游[10]。王玉对比了我国典型的家庭养老、机构养老、社区养老与旅游养老之间的关系与区别[11]。同时，国内学者还明确了旅游养老的类型。刘静霞将旅游养老分为观光休闲式、分时度假式和置换式三种模式[12]。袁开国等提出旅游养老类型可按时间长短、地域性、首选因素等标准进行划分[13]。在养老地产的开发方面，研究表明农村公寓式养老地产商业开发、异地置换养老地产开发、专项医疗养老地产服务、旅游地产项目与景区无缝化开发均是今后旅游城市养老地产开发的重要模式。综上所述，国内外研究各有侧重，国外主要针对老年人的消费能力和市场特征进行分析，而国内在这一方面的研究明显不足，对于旅游养老的理论分析和实践应用研究仍处在探索阶段，尤其是在老年旅游消费潜力释放和养老问题突出的背景下，旅游城市养老地产开发适宜性的测度和评价将是今后研究的重点。因此，基于国家“十三五”规划建议中提出的“多层次养老服务体系”的战略要求，本文构建一套全面反映旅游城市养老地产发展适宜性的评价指标体系，以中国优秀旅游城市青岛市为例，对其发展养老地产的适宜性进行系统评价和综合分析，揭示其养老地产发展的特征与趋势，为推进青岛市养老地产发展、发挥旅游养老功能提供决策参考。
二、旅游城市养老地产的内涵及特点
旅游城市环境优美，资源丰富，具备吸引老年人旅游和养老的独特优势。旅游城市发展养老地产，可兼备“旅游”和“养老”双重功能。依托旅游资源和环境，体现其休闲度假特性；养老功能则决定了它的服务对象是老年人，必须满足老年人养老度假、医疗养生、娱乐休闲等多样化的需求。因此，旅游城市养老地产是以旅游城市为依托、以商业开发为目的的养老住宅，并具有适合开展旅游养老活动的旅游资源、旅游基础设施和其他相关条件。具体来说，就是为解决老龄人口休闲、居住、生活问题而设计的集旅游、住宅、服务、医疗等为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计[14]。旅游城市养老地产具有以下特点：
一是选址的综合性。在旅游城市进行养老地产的选址时，要综合考虑旅游资源、生态条件、居住环境等多方面因素。传统的养老地产在选址上更多的是以养老为出发点，满足老年人的需求，而旅游城市养老地产的选址需要兼顾老年人的旅游需求和养老需求。
二是设计的适老性。养老地产与传统地产的一个最大区别在于它除了需要满足地产发展的基本配套设施外，还需要在老年人的日常使用设备上加大科技含量，以简化使用步骤，在满足老年人心理和生理需求的基础上，给老年人提供最便利的服务。对住宅的规划设计方面要求比较高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统、配备相应的医疗急救设施等[15]。 三是消费对象的特殊性。由于房地产市场环境的特殊性，旅游城市养老地产的消费群体主要是老年群体中的中高层收入者，既有旅游需求又有消费能力的老年人。旅游城市养老地产能够提供各种便利，满足老年人旅游养老的各项需求，实现老年群体对高质量生活水平的追求。
四是效益的多样性。旅游城市养老地产既要满足旅游功能，又要满足养老功能，还要满足地产功能，其经济效益、社会效益、生态环境效益高度融合，因而作为一种新型地产产业形态，具有良好的发展前景。
三、评价体系与研究方法
（一）青岛市养老地产发展状况
青岛市地处山东半岛南部，濒临黄海，海岸线曲折，岬湾相间，旅游资源独特且丰富。同时，青岛市空气湿润，温度适中，具有十分适宜的养老环境。据青岛市环境状况统计公报数据，2014年青岛市可吸入颗粒物（PM2.5）年平均浓度为59微克/立方米，低于北京市、天津市等优秀旅游城市，空气质量优良率较高，因此，作为中国著名的滨海旅游城市，青岛市发展养老地产具有良好的资源与生态环境优势。
近几年来，青岛市在原有的敬老院和老年公寓的基础上，已开始积极推进养老地产的开发。石老人桃源乡养老服务中心是青岛第一家养老地产项目，其依山傍海，环境优美，主要面向老年人提供旅游养老服务，满足老年人旅游养老需求；2013年底，依托德国先进的养生养老服务理念和标准，青岛市开发了芭东和园地产项目，重在满足老年群体的养老需求；2014年4月，万科怡园开始接受预订，项目周围分布有4所甲级医院，同时与市立医院建立战略合作，老年消费者吃特供食材，享专属医疗，着力为老年人提供最完善的养老服务；同年11月，新华锦长乐国际颐养中心正式对外营业，它是目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和服务理念的高端老年颐养中心，也是华东地区最高端的老年颐养服务中心之一。如图1所示，目前青岛市的主要养老项目集中于
沿海一线，优越的地理位置和宜人的气候为青岛市吸引了众多老年游客。2012、2013年，青岛市连续两次在全国最适宜退休城市中名列前三，具有发展旅游养老的先天优势，银发旅游市场开发潜力巨大。因此，有必要进一步对青岛市养老地产发展的适宜性进行评价，以从养老供给角度挖掘老年人旅游消费需求。
（二）评价指标体系的构建
在综合考虑青岛市养老地产发展现状及旅游养老需求的基础上，通过总结相关研究文献、分析老年群体对养老地产偏好及旅游行为规律，将旅游城市养老地产发展适宜性评价体系划分为旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统，利用德尔菲法（Delphi Method）和层次分析法（AHP）[16]，对各个子系统的重要性进行打分并确定权重，再对每个指标的重要性进行打分，并确定各个指标间的相对重要程度，最终得到青岛市养老地产发展适宜性评价指标体系及其权重，如表1所示。
在旅游环境子系统中，选取游客满意度指数、接待游客人数、A级景区数、星级饭店数、空气质量优良率5个指标，作为衡量青岛市旅游业发展情况的指标。空气质量越好，游客满意度指数越大，接待的游客数量越多，则旅游业越发达，旅游环境越好。同时，采用A级景区数和星级饭店数作为衡量青岛市旅游资源丰富度和旅游基础设施供应能力的指标，旅游资源越丰富，基础设施越齐全，越能吸引游客的到来，旅游需求就越大。
在养老环境子系统中，选取建成区绿化覆盖率、人均公园绿地面积作为衡量青岛市养老地产绿化率的指标，绿化越好，居住环境越舒适，越能吸引老年人前来养老。选取公共汽、电车辆数作为衡量青岛市交通条件的指标，卫生机构数作为衡量青岛市医疗水平的指标，交通和医疗在很大程度上影响老年人的养老需求。
在地产环境子系统中，选取人口老龄化率、第三产业比重、房地产开发投资额、商品房竣工面积、商品房销售额、城镇居民住宅人均建筑面积和主城区住宅均价7个指标，来衡量青岛市养老地产的发展情况。人口老龄化程度决定了养老地产的发展模式，人口老龄化率高，表明养老需求旺盛，养老地产发展具有较强的动力。旅游城市养老地产是强调服务理念的地产形式，尤其是旅游养老、医疗护理、休闲娱乐等服务，用第三产业比重作为衡量当地服务业发展水平的指标，从而间接评价其是否具备发展养老地产的良好潜力。用房地产开发投资额、商品房竣工面积和商品房销售额来评价房地产市场的成熟度，投资额越大，商品房竣工越多，销售额越高，则房地产市场越成熟，其发展养老地产有较大的优势。城镇居民住宅人均建筑面积反映了城镇居民的居住条件，如果城镇居民住宅人均建筑面积大，表明居住条件较为宽松，对中高端的养老地产需求就会增多。通过主城区住宅均价来衡量房地产市场的发展水平，主城区住宅价格越高，房地产市场发展水平越高，作为高端地产产品的养老地产就有了发展空间[17]。
（三）研究方法
1.指标标准化。为保证计算结果的科学性、客观性和准确性，对各指标的原始数据进行标准化处理，使各指标数据最终落在[0，1]区间内，计算公式[18]为
（1）
式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）为第年第个指标的值。原始数据主要源自2010—2014年《青岛统计年鉴》《青岛市国民经济和社会发展统计公报》《青岛市环境状况公报》《全国游客满意度调查报告》《中国房地产指数系统百城价格指数报告》。
2.综合指数模型。基于指标系统性、层次性、可获得性与可比对性研究，采用多指标综合指数模型对青岛市发展养老地产的适宜性水平进行量化测度。公式为
（2）
式（2）中，为目标层的指标指数值；是准则层的指标权重；为目标层所包含的准则层指标个数；为准则层的指标值数值；为准则层所包含的指标层指标个数；为第年第个指标的标准化值；是指标层的指标权重。
（四）评价结果分析
根据评价指标体系与综合指数评价模型，绘制2010—2014年青岛市养老地产发展的适宜性指数变化图（见图2），青岛市养老地产发展适宜性水平呈现波动变化的态势。首先，2010—2012年养老地产发展的适宜性水平快速提升。2009年我国明确了旅游业在国民经济中的战略性支柱产业地位，青岛市出台一系列措施积极发展旅游业，加大了度假休闲、文化观光、海洋旅游、乡村旅游、高星级酒店、餐饮娱乐购物、旅游基础设施等多个类型旅游项目的投资力度，旅游景区开发数量和质量显著提升，旅游环境得到不断优化。2010年以来青岛市摆脱全球性金融危机的负面冲击，经济稳定增长，养老环境吸引力不断提升，同时，房地产投资和销售规模迅速增长，养老地产开发和建设力度不断加大，使得青岛市养老地产发展的适宜程度显著提高。其次，2013年青岛市养老地产发展适宜性指数呈现显著下降态势。究其原因，伴随城市建设规模增长，污染物排放不断增加，雾霾天数明显增多，空气环境负荷越来越重，该年份青岛市空气质量优良率出现下降，旅游环境质量受到影响。受中央“八项规定”和“六项禁令”政策影响，青岛市高星级饭店的游客数量和消费总量明显减少，在一定程度上影响了高端养老旅游市场的开发。从房地产环境上看，2013年青岛市房地产市场需求旺盛，各种政策成为楼市“催化剂”，中高端住宅与低价刚需盘的快速销售，推动了青岛市房价的全面上涨，使得养老地产投资更为谨慎，养老地产市场发展相对缓慢。再次，2014年青岛市养老地产发展适宜性指数迅速回升。近年来，青岛市旅游业保持快速增长，围绕建设宜居幸福的现代化国际城市的目标，按照旅游业转型升级要求，创新旅游产品开发体系，重点开发休闲度假旅游、海洋旅游、体育健身旅游等旅游产品。2014年青岛世界园艺博览会的举办吸引了大量的国内外游客，旅游基础设施、娱乐设施等环境得到优化，旅游形象大大提升，同时，2014年第三季度青岛市游客满意度居全国60个样板城市之首[19]，这均在一定程度上提升了青岛市旅游养老的吸引力。此外，《中华人民共和国旅游法》的正式实施，为规范养老旅游市场发展提供了重要保障。加上宜人的海滨环境和相对稳健的房地产市场，使得青岛常年位居全国宜居城市前列，这为青岛发展养老地产、丰富旅游养老功能提供了十分有利的条件。 从各个环境子系统适宜性变化上看，旅游环境子系统适宜性指数在2013年出现较大下降，这主要是由该年青岛市空气质量的下降、星级饭店的规模减小等造成的。旅游业是脆弱性产业，其经营和发展易因多种因素的出现而遭受冲击和挫折。2014年国务院出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出优化旅游发展环境的战略部署，进一步规范旅游环境。因此，为营造良性、稳定的旅游环境，需要培养社会公众的环境保护意识，提高旅游环境的质量，并在优化旅游环境的政策制定和实施上给予大力的支持和保障。养老环境子系统适宜性指数在2013年以前变化较为平稳，2014年则显著提升，表明青岛市养老基础设施愈加完善，社会对养老问题更加关注。近年来，国家陆续推出30多项养老产业政策及指导意见，使得青岛市养老环境得到进一步优化。地产环境子系统适宜性指数则呈现出明显上升趋势，表明青岛市房地产市场发展较为成熟，服务业较为发达，随着中国经济发展进入“新常态”，中央政策以“稳”为主，房地产市场稳步发展，青岛市发展养老地产、开发旅游养老产品的优势凸显。
四、结论与建议
旅游城市养老地产的发展受到旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统的综合影响，需要考虑众多因素。针对我国日益凸显的人口老龄化问题，旅游城市养老地产的发展有其必然性，但目前看来，青岛市养老地产的发展还处在起步阶段，根据旅游城市养老地产的特点及老年人的旅游需求、养老观念和习惯，结合青岛市养老地产的发展现状和国家政策的支持，并借鉴和学习国外典型旅游城市养老地产的发展经验，为青岛市养老地产发展与旅游养老功能提升提出以下建议。
（一）丰富老年旅游产品，为旅游城市养老地产的发展奠定基础
依托青岛市独特的海滨风貌，结合老年人的旅游需求特点，创新老年旅游产品开发体系，营造优良的旅游环境，以吸引更多的老年人投资养老地产。比如可以在地产开发区内规划各类旅游养老项目，紧紧围绕养生养老，开展多种诸如太极、散步等老年娱乐项目；同时，配备医疗服务中心，定期为老人检查身体，开展养老讲座，制定养生计划，使老年旅游群体在居住中感受到更多的人文关怀；依托重点景区在周边配套开发养老地产及旅游养老项目，满足其旅游养老的需求，景区内适当增加适合老年人身体条件和兴趣爱好的项目，以增强老年人的旅游体验性。
（二）完善养老配套设施，为旅游城市养老地产的发展明确方向
旅游城市养老地产面向的是有较高消费能力且追求高质量生活水平的老年人，地产的建设需配套和完善商业、会所、老年文化活动中心、健身房、急救中心和老年医院等设施，以满足老年人的各类养老需求。比如崂山区流清河景区因其良好的空气质量、宜人的海滨风情以及较少的拥堵吸引了众多老人前来养老，因此，可以在此规划养老地产项目，修建旅游养老度假村。因其距市中心较远，可以适当修建老年文化休闲中心和老年养疗康复中心，为老年人提供休闲娱乐和健康检查的场所，让老人在舒适的环境中获得最佳的旅游体验。八大关一线宜人的居住环境、较高的绿化覆盖率以及完善的医疗设施，可以打造成为青岛市旅游养老发展的核心地带。
（三）设计适老性房屋，为旅游城市养老地产的发展提供保障
养老地产有别于一般的地产项目，其建筑设计需要最大化地方便老年人的生活。旅游城市养老地产开发应坚持无障碍设计原则，需配备方便轮椅进出的无障碍电梯，在出入口设计无障碍坡道，公共走廊及坡道两侧需设置无障碍木质扶手。在房型设计上，注意卧室和卫生间紧密相连，卫生间地面采用防滑防跌处理，浴缸的深度、便器及洗手池的高度均满足无障碍设计的要求，考虑到老年人使用时的空间尺寸和方便程度，在适当的地方设置不同功能的扶手[20]。
[参考文献]
2014年中国国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].[2015-02-26].中华人民共和国国家统计局.
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[关键词]人口老龄化；旅游城市；养老地产；发展适宜性
[中图分类号]F590 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372（2016）02-0013-06
一、引言
我国人口老龄化速度快，老龄化水平快速上升，2014年中国60岁及以上的老年人口数已达2.12亿，占总人口的15.5%[1]，预计2050年中国老年人口数将上升至3.31亿，占总人口比重达25.6%，其中80岁以上的高龄老人将达1亿[2]。老年人口不断增长的态势使得社会对养老资源的数量和质量都有了更高的要求，然而我国养老资源的供给却处于短缺状态，效率明显不足[3]。养老问题成为全社会共同关注的焦点。现阶段中国养老模式存在着多维变化，未来养老方式呈现多元化发展趋势[4]。目前我国以老年公寓、养老院为主的老年住宅，只能满足老年群体基本的居住需求。全国“十三五”规划明确提出，积极开展应对人口老龄化行动，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给[5]。这些政策为养老地产的发展提供了有力的保障。同时，我国人口老龄化的发展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消费空间不断扩大。国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（国办发〔2015〕62号），提出积极发展老年旅游，鼓励开发多层次、多样化老年旅游产品。随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅游+新型养老模式”尤其是养老地产的开发，将为老年人养老问题的解决提供有效途径。
养老产业是第三产业中附加值较高、关联性较强的产业，从旅游发展、养老需求等层面来看，旅游城市具备发展养老地产的优势和条件，能够实现旅游与养老双重功能。相关学科对旅游养老进行了诸多有益的探索。国外关注养老地产的市场特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了养老地产消费者的消费特性和消费原因，提出高学历老人与其他老年群体相比，明显倾向于选择可提供优质服务的大型老年社区[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins对影响老年人选择养老地产的因素进行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通过研究老年群体的消费能力和消费需求，认为出租型养老地产是最符合市场效率的类型[8]。对于影响旅游养老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人对旅游养老的选择主要取决于人均国内生产总值和收入分配，以及文化距离和欧洲国家垂直产业内贸易背后的驱动力[9]。国内学者对旅游养老的内涵进行了分析。李松柏认为旅游养老在本质上属于老年度假旅游[10]。王玉对比了我国典型的家庭养老、机构养老、社区养老与旅游养老之间的关系与区别[11]。同时，国内学者还明确了旅游养老的类型。刘静霞将旅游养老分为观光休闲式、分时度假式和置换式三种模式[12]。袁开国等提出旅游养老类型可按时间长短、地域性、首选因素等标准进行划分[13]。在养老地产的开发方面，研究表明农村公寓式养老地产商业开发、异地置换养老地产开发、专项医疗养老地产服务、旅游地产项目与景区无缝化开发均是今后旅游城市养老地产开发的重要模式。综上所述，国内外研究各有侧重，国外主要针对老年人的消费能力和市场特征进行分析，而国内在这一方面的研究明显不足，对于旅游养老的理论分析和实践应用研究仍处在探索阶段，尤其是在老年旅游消费潜力释放和养老问题突出的背景下，旅游城市养老地产开发适宜性的测度和评价将是今后研究的重点。因此，基于国家“十三五”规划建议中提出的“多层次养老服务体系”的战略要求，本文构建一套全面反映旅游城市养老地产发展适宜性的评价指标体系，以中国优秀旅游城市青岛市为例，对其发展养老地产的适宜性进行系统评价和综合分析，揭示其养老地产发展的特征与趋势，为推进青岛市养老地产发展、发挥旅游养老功能提供决策参考。
二、旅游城市养老地产的内涵及特点
旅游城市环境优美，资源丰富，具备吸引老年人旅游和养老的独特优势。旅游城市发展养老地产，可兼备“旅游”和“养老”双重功能。依托旅游资源和环境，体现其休闲度假特性；养老功能则决定了它的服务对象是老年人，必须满足老年人养老度假、医疗养生、娱乐休闲等多样化的需求。因此，旅游城市养老地产是以旅游城市为依托、以商业开发为目的的养老住宅，并具有适合开展旅游养老活动的旅游资源、旅游基础设施和其他相关条件。具体来说，就是为解决老龄人口休闲、居住、生活问题而设计的集旅游、住宅、服务、医疗等为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计[14]。旅游城市养老地产具有以下特点：
一是选址的综合性。在旅游城市进行养老地产的选址时，要综合考虑旅游资源、生态条件、居住环境等多方面因素。传统的养老地产在选址上更多的是以养老为出发点，满足老年人的需求，而旅游城市养老地产的选址需要兼顾老年人的旅游需求和养老需求。
二是设计的适老性。养老地产与传统地产的一个最大区别在于它除了需要满足地产发展的基本配套设施外，还需要在老年人的日常使用设备上加大科技含量，以简化使用步骤，在满足老年人心理和生理需求的基础上，给老年人提供最便利的服务。对住宅的规划设计方面要求比较高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统、配备相应的医疗急救设施等[15]。 三是消费对象的特殊性。由于房地产市场环境的特殊性，旅游城市养老地产的消费群体主要是老年群体中的中高层收入者，既有旅游需求又有消费能力的老年人。旅游城市养老地产能够提供各种便利，满足老年人旅游养老的各项需求，实现老年群体对高质量生活水平的追求。
四是效益的多样性。旅游城市养老地产既要满足旅游功能，又要满足养老功能，还要满足地产功能，其经济效益、社会效益、生态环境效益高度融合，因而作为一种新型地产产业形态，具有良好的发展前景。
三、评价体系与研究方法
（一）青岛市养老地产发展状况
青岛市地处山东半岛南部，濒临黄海，海岸线曲折，岬湾相间，旅游资源独特且丰富。同时，青岛市空气湿润，温度适中，具有十分适宜的养老环境。据青岛市环境状况统计公报数据，2014年青岛市可吸入颗粒物（PM2.5）年平均浓度为59微克/立方米，低于北京市、天津市等优秀旅游城市，空气质量优良率较高，因此，作为中国著名的滨海旅游城市，青岛市发展养老地产具有良好的资源与生态环境优势。
近几年来，青岛市在原有的敬老院和老年公寓的基础上，已开始积极推进养老地产的开发。石老人桃源乡养老服务中心是青岛第一家养老地产项目，其依山傍海，环境优美，主要面向老年人提供旅游养老服务，满足老年人旅游养老需求；2013年底，依托德国先进的养生养老服务理念和标准，青岛市开发了芭东和园地产项目，重在满足老年群体的养老需求；2014年4月，万科怡园开始接受预订，项目周围分布有4所甲级医院，同时与市立医院建立战略合作，老年消费者吃特供食材，享专属医疗，着力为老年人提供最完善的养老服务；同年11月，新华锦长乐国际颐养中心正式对外营业，它是目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和服务理念的高端老年颐养中心，也是华东地区最高端的老年颐养服务中心之一。如图1所示，目前青岛市的主要养老项目集中于
沿海一线，优越的地理位置和宜人的气候为青岛市吸引了众多老年游客。2012、2013年，青岛市连续两次在全国最适宜退休城市中名列前三，具有发展旅游养老的先天优势，银发旅游市场开发潜力巨大。因此，有必要进一步对青岛市养老地产发展的适宜性进行评价，以从养老供给角度挖掘老年人旅游消费需求。
（二）评价指标体系的构建
在综合考虑青岛市养老地产发展现状及旅游养老需求的基础上，通过总结相关研究文献、分析老年群体对养老地产偏好及旅游行为规律，将旅游城市养老地产发展适宜性评价体系划分为旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统，利用德尔菲法（Delphi Method）和层次分析法（AHP）[16]，对各个子系统的重要性进行打分并确定权重，再对每个指标的重要性进行打分，并确定各个指标间的相对重要程度，最终得到青岛市养老地产发展适宜性评价指标体系及其权重，如表1所示。
在旅游环境子系统中，选取游客满意度指数、接待游客人数、A级景区数、星级饭店数、空气质量优良率5个指标，作为衡量青岛市旅游业发展情况的指标。空气质量越好，游客满意度指数越大，接待的游客数量越多，则旅游业越发达，旅游环境越好。同时，采用A级景区数和星级饭店数作为衡量青岛市旅游资源丰富度和旅游基础设施供应能力的指标，旅游资源越丰富，基础设施越齐全，越能吸引游客的到来，旅游需求就越大。
在养老环境子系统中，选取建成区绿化覆盖率、人均公园绿地面积作为衡量青岛市养老地产绿化率的指标，绿化越好，居住环境越舒适，越能吸引老年人前来养老。选取公共汽、电车辆数作为衡量青岛市交通条件的指标，卫生机构数作为衡量青岛市医疗水平的指标，交通和医疗在很大程度上影响老年人的养老需求。
在地产环境子系统中，选取人口老龄化率、第三产业比重、房地产开发投资额、商品房竣工面积、商品房销售额、城镇居民住宅人均建筑面积和主城区住宅均价7个指标，来衡量青岛市养老地产的发展情况。人口老龄化程度决定了养老地产的发展模式，人口老龄化率高，表明养老需求旺盛，养老地产发展具有较强的动力。旅游城市养老地产是强调服务理念的地产形式，尤其是旅游养老、医疗护理、休闲娱乐等服务，用第三产业比重作为衡量当地服务业发展水平的指标，从而间接评价其是否具备发展养老地产的良好潜力。用房地产开发投资额、商品房竣工面积和商品房销售额来评价房地产市场的成熟度，投资额越大，商品房竣工越多，销售额越高，则房地产市场越成熟，其发展养老地产有较大的优势。城镇居民住宅人均建筑面积反映了城镇居民的居住条件，如果城镇居民住宅人均建筑面积大，表明居住条件较为宽松，对中高端的养老地产需求就会增多。通过主城区住宅均价来衡量房地产市场的发展水平，主城区住宅价格越高，房地产市场发展水平越高，作为高端地产产品的养老地产就有了发展空间[17]。
（三）研究方法
1.指标标准化。为保证计算结果的科学性、客观性和准确性，对各指标的原始数据进行标准化处理，使各指标数据最终落在[0，1]区间内，计算公式[18]为
（1）
式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）为第年第个指标的值。原始数据主要源自2010—2014年《青岛统计年鉴》《青岛市国民经济和社会发展统计公报》《青岛市环境状况公报》《全国游客满意度调查报告》《中国房地产指数系统百城价格指数报告》。
2.综合指数模型。基于指标系统性、层次性、可获得性与可比对性研究，采用多指标综合指数模型对青岛市发展养老地产的适宜性水平进行量化测度。公式为
（2）
式（2）中，为目标层的指标指数值；是准则层的指标权重；为目标层所包含的准则层指标个数；为准则层的指标值数值；为准则层所包含的指标层指标个数；为第年第个指标的标准化值；是指标层的指标权重。
（四）评价结果分析
根据评价指标体系与综合指数评价模型，绘制2010—2014年青岛市养老地产发展的适宜性指数变化图（见图2），青岛市养老地产发展适宜性水平呈现波动变化的态势。首先，2010—2012年养老地产发展的适宜性水平快速提升。2009年我国明确了旅游业在国民经济中的战略性支柱产业地位，青岛市出台一系列措施积极发展旅游业，加大了度假休闲、文化观光、海洋旅游、乡村旅游、高星级酒店、餐饮娱乐购物、旅游基础设施等多个类型旅游项目的投资力度，旅游景区开发数量和质量显著提升，旅游环境得到不断优化。2010年以来青岛市摆脱全球性金融危机的负面冲击，经济稳定增长，养老环境吸引力不断提升，同时，房地产投资和销售规模迅速增长，养老地产开发和建设力度不断加大，使得青岛市养老地产发展的适宜程度显著提高。其次，2013年青岛市养老地产发展适宜性指数呈现显著下降态势。究其原因，伴随城市建设规模增长，污染物排放不断增加，雾霾天数明显增多，空气环境负荷越来越重，该年份青岛市空气质量优良率出现下降，旅游环境质量受到影响。受中央“八项规定”和“六项禁令”政策影响，青岛市高星级饭店的游客数量和消费总量明显减少，在一定程度上影响了高端养老旅游市场的开发。从房地产环境上看，2013年青岛市房地产市场需求旺盛，各种政策成为楼市“催化剂”，中高端住宅与低价刚需盘的快速销售，推动了青岛市房价的全面上涨，使得养老地产投资更为谨慎，养老地产市场发展相对缓慢。再次，2014年青岛市养老地产发展适宜性指数迅速回升。近年来，青岛市旅游业保持快速增长，围绕建设宜居幸福的现代化国际城市的目标，按照旅游业转型升级要求，创新旅游产品开发体系，重点开发休闲度假旅游、海洋旅游、体育健身旅游等旅游产品。2014年青岛世界园艺博览会的举办吸引了大量的国内外游客，旅游基础设施、娱乐设施等环境得到优化，旅游形象大大提升，同时，2014年第三季度青岛市游客满意度居全国60个样板城市之首[19]，这均在一定程度上提升了青岛市旅游养老的吸引力。此外，《中华人民共和国旅游法》的正式实施，为规范养老旅游市场发展提供了重要保障。加上宜人的海滨环境和相对稳健的房地产市场，使得青岛常年位居全国宜居城市前列，这为青岛发展养老地产、丰富旅游养老功能提供了十分有利的条件。 从各个环境子系统适宜性变化上看，旅游环境子系统适宜性指数在2013年出现较大下降，这主要是由该年青岛市空气质量的下降、星级饭店的规模减小等造成的。旅游业是脆弱性产业，其经营和发展易因多种因素的出现而遭受冲击和挫折。2014年国务院出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出优化旅游发展环境的战略部署，进一步规范旅游环境。因此，为营造良性、稳定的旅游环境，需要培养社会公众的环境保护意识，提高旅游环境的质量，并在优化旅游环境的政策制定和实施上给予大力的支持和保障。养老环境子系统适宜性指数在2013年以前变化较为平稳，2014年则显著提升，表明青岛市养老基础设施愈加完善，社会对养老问题更加关注。近年来，国家陆续推出30多项养老产业政策及指导意见，使得青岛市养老环境得到进一步优化。地产环境子系统适宜性指数则呈现出明显上升趋势，表明青岛市房地产市场发展较为成熟，服务业较为发达，随着中国经济发展进入“新常态”，中央政策以“稳”为主，房地产市场稳步发展，青岛市发展养老地产、开发旅游养老产品的优势凸显。
四、结论与建议
旅游城市养老地产的发展受到旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统的综合影响，需要考虑众多因素。针对我国日益凸显的人口老龄化问题，旅游城市养老地产的发展有其必然性，但目前看来，青岛市养老地产的发展还处在起步阶段，根据旅游城市养老地产的特点及老年人的旅游需求、养老观念和习惯，结合青岛市养老地产的发展现状和国家政策的支持，并借鉴和学习国外典型旅游城市养老地产的发展经验，为青岛市养老地产发展与旅游养老功能提升提出以下建议。
（一）丰富老年旅游产品，为旅游城市养老地产的发展奠定基础
依托青岛市独特的海滨风貌，结合老年人的旅游需求特点，创新老年旅游产品开发体系，营造优良的旅游环境，以吸引更多的老年人投资养老地产。比如可以在地产开发区内规划各类旅游养老项目，紧紧围绕养生养老，开展多种诸如太极、散步等老年娱乐项目；同时，配备医疗服务中心，定期为老人检查身体，开展养老讲座，制定养生计划，使老年旅游群体在居住中感受到更多的人文关怀；依托重点景区在周边配套开发养老地产及旅游养老项目，满足其旅游养老的需求，景区内适当增加适合老年人身体条件和兴趣爱好的项目，以增强老年人的旅游体验性。
（二）完善养老配套设施，为旅游城市养老地产的发展明确方向
旅游城市养老地产面向的是有较高消费能力且追求高质量生活水平的老年人，地产的建设需配套和完善商业、会所、老年文化活动中心、健身房、急救中心和老年医院等设施，以满足老年人的各类养老需求。比如崂山区流清河景区因其良好的空气质量、宜人的海滨风情以及较少的拥堵吸引了众多老人前来养老，因此，可以在此规划养老地产项目，修建旅游养老度假村。因其距市中心较远，可以适当修建老年文化休闲中心和老年养疗康复中心，为老年人提供休闲娱乐和健康检查的场所，让老人在舒适的环境中获得最佳的旅游体验。八大关一线宜人的居住环境、较高的绿化覆盖率以及完善的医疗设施，可以打造成为青岛市旅游养老发展的核心地带。
（三）设计适老性房屋，为旅游城市养老地产的发展提供保障
养老地产有别于一般的地产项目，其建筑设计需要最大化地方便老年人的生活。旅游城市养老地产开发应坚持无障碍设计原则，需配备方便轮椅进出的无障碍电梯，在出入口设计无障碍坡道，公共走廊及坡道两侧需设置无障碍木质扶手。在房型设计上，注意卧室和卫生间紧密相连，卫生间地面采用防滑防跌处理，浴缸的深度、便器及洗手池的高度均满足无障碍设计的要求，考虑到老年人使用时的空间尺寸和方便程度，在适当的地方设置不同功能的扶手[20]。
[参考文献]
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