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摘要： 从第二次世界大戰结束一直到2007年次贷危机爆发前，在长达60多年的时间里，美国房地产市场经历了一个超长的繁荣时期。然而，没有任何一种资产价格可以永远保持上涨的趋势，美国房地产市场的超长繁荣期随着次贷危机的爆发而瞬间崩塌。在美国房地产繁荣与衰退的背后，有着深刻的制度和政策根源。对美国房地产市场繁荣和衰退的制度性因素进行解码，不仅可以加深我们对美国房地产市场以及次贷危机的认识，同时对我国房地产市场的发展也具有重要启示。
关键词： 房地产 制度 政策
从房地产市场的周期来看，其繁荣、泡沫、衰退、萧条，再到复苏、繁荣，都表现为一种货币现象，尤其是与一国货币政策的变化密切相关。但从本质上来看，影响房地长市场长期发展的因素往往是制度因素。
一、美国的金融制度
20世纪30年代爆发的大萧条对美国产生了重要影响，大危机结束后，美国政府开始加强了对房地产市场的干预，但这种干预行为实际上并没有起到稳定房地产市场的作用。
（一）一级市场降低住房贷款门槛
在一级市场上，美国的金融制度安排主要在三个方面促进了房地产市场的发展：首先是采用低首付比例的制度安排;其次是多元化的贷款供给;第三是贷款保险体系。美国对住房贷款的首付比例要求比较低，一般贷款的首付比例都低于20%，而其他发达国家，如新加坡、德国等国的房贷首付比例一般都超过20%，尤其是在次贷危机爆发前，美国部分房屋贷款首付比例甚至降低为零。
次贷危机爆发前，房利美与房地美制定的住房抵押贷款的首付标准成为其他金融机构的重要参考，其制定的最低首付比例为20%。但如果购房者购买了FHA，美国联邦住房管理局）或者住房保险，那么首付比例就可以降低到3%左右的水平（林垚，2018）。[1]如果购房者可以满足其他担保机构，如VA或RHS的担保条件，甚至可以实现零首付。
美国发达的金融市场、多样化的金融机构是降低住房贷款门槛的第二个因素。与我国住房抵押贷款集中在商业银行不同，美国的住房抵押贷款机构主要是一些非存款性的按揭公司，这类金融机构的数量较多，市场集中度较低。多元化的住房贷款机构为美国购房者提供了多种类型的差异化产品，同时，数量众多的金融机构为了争夺住房贷款市场，争相降低贷款利率水平。此外，除了一般的房屋抵押贷款之外，许多金融机构还提供了住房改善贷款以及再融资贷款，前者主要用于改善现有住房，包括旧房的改造、修葺等，甚至是增添新的家具也可以申请相应的贷款产品。
第三，美国发达的贷款保险体系进一步降低了住房贷款的门槛。住房抵押贷款保险的存在降低了从事发放住房贷款的金融机构的风险，当购房人不能按时偿还住房贷款时，抵押贷款保险机构将对银行或者按揭公司进行一定的偿付，降低贷款的信用风险，大大提高了这些机构发放住房贷款的意愿。正是由于抵押保险的介入，使得美国在金融危机爆发前几年的住房贷款的首付降低到3%左右甚至更低的水平（施方，2003）。[2]抵押贷款保险与低首付、低利率等政策以及不断涌现的金融创新工具结合在一起，推动美国房地产泡沫不断积累，埋下了次贷危机的导火线（尹桐等，2015）。[3]
（二）二级市场提高房地产资产流动性
发达的二级市场可以大大提高资产的流动性，并进而推高资产的交易频率和市场价格。在地方的二级市场上，从事住房抵押贷款业务的金融机构可以将贷款转让给其他投资者，这不仅大大提高了金融机构的资产流动性，同时也降低了其承担的贷款风险，更为重要的是，房地产价格受益更为发达的二级市场节节攀升。
与抵押贷款保险体系的作用类似，资产证券化在促进房地产市场发展的同时，也在一定程度上降低了贷款机构的风险防控激励。在对抵押贷款进行保险的情况下，保险公司为了避免道德风险问题的出现，往往不会对贷款损失进行全额补偿，因此贷款提供机构可能仍然要承担一定的风险，而抵押支持债务则使得贷款提供机构可以完全将风险转嫁给其他投资者。因此，提供抵押贷款的金融机构在将贷款资产转让给其他投资者之后，其将获得的流动性继续用于发放新的贷款，客观上为房地产的一级市场提供了充足的流动性（陈晨，2014）。[4]交易活跃的二级市场提高了房地产的交易频率，同时也推高了房地产价格，积累了一定的风险。
二、美国的土地制度
美国的土地制度以私有制为主，公有的土地主要是用于基础设施建设等。在私有制为主的土地制度安排下，美国的土地可以自由买卖和流转，土地的价格基本上是由市场的供求状况来决定的。
（一）土地私有制度
在私有制的土地制度下，美国大多数土地都可以自由流转，同时土地的交易价格由市场力量来决定。但从国际经验来看，土地的私有制并不是解决地价上涨过快、房价高企的充分必要条件。以新加坡为例，1966年，新加坡政府颁布了《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，政府有权随时对征用的土地价格进行调整，这使得新加坡政府得以获得大量低价土地，进而在这些土地上建造公共组屋（黄程栋等，2017）。[5]新加坡政府为了避免公共组屋被投机力量炒作，制定了有关限制政策，这使得新加坡土地价格和房价都处于相对可控的范围。从2004年到2017年，新加坡无所有权地产的价格指数和租金指数的增长速度都比较低，年均增长率仅为4.1%和3.7%（李艳，2018）。[6]与新加坡相比，一方面美国土地资源丰富，另一方面美国的土地市场较少受到政府干预的影响，土地和房地产价格的上涨幅度应该处于可控范围，但事实并非如此。二战结束后，美国房价保持了60年的持续上涨趋势，在1946—2006年期间，美国名义房价指数保持持续增长，2006年较1945年上涨了24倍，年均增长率达到5.4%（恒大研究院，2019）。[7]因此，美国的土地私有制度并没有为房地产市场的健康、持续发展提供保障。 （二）有限的土地管理制度
土地管理局属于美国内政部的下属部门，其主要职责是对联邦政府所有的土地资源进行管理，同时对由州政府所有和私人所有的土地进行协调（齐援军，2003）。[8]虽然成立了土地管理部门，但受限于土地私有制制度的制约，美国房地产市场的运行基本没有政府进行干预，房地产市场的发展几乎完全受市场力量的影响，美国政府只是承担非常有限的土地管理职能，这也是导致美国房地产市场从繁荣走向过度繁荣，从价格上涨走向泡沫破裂，并最终导致金融危机爆发的重要原因。在美国的土地管理制度下，政府的职能主要体现在如下几个方面：一是管规划。首先是对土地的用途和使用方式进行规划，包括建筑的类型、高度等;二是对房地产从业人员进行管理，例如对经纪人和销售人员的职业资格进行考试、认定等;三是行使警察权。一般是指政府出于公众利益的考虑，对土地的利用进行一定的管制或者是强制征用;四是征税。包括房地产税、交易税、资本利得税等;五是保护农业用地。
三、税收制度：难以抑制房地产市场投机
美国的房地产税收制度较为完善，但房屋所有者的税收负担并不重，对房地产市场上的投机活动的抑制作用非常有限。
（一）房地产税
美国政府对房地产征税最早源于殖民地时代，政府不仅对土地和建筑物征税，甚至包括牲畜在内的财产都会被征税。1787年，美国颁布法律赋予联邦政府征收直接税的权利，其中就包括对房地产征税。1818年，伊利诺伊州成为第一个实行一般财产税制度的州，进入19世纪中期以后，美国各州开始陆续推出对不动产征税的法律，房地产作为财产税种逐渐成为美国地方政府的重要税种。虽然美国较早就开始对房地产征税，并逐步完善税收制度，但实际上美国的房地产税负较低，而各州还推出了一系列减免税负、延期支付以及各种抵扣政策。与经济合作与发展组织国家相比，美国的房地产税处于中等水平，难以起到抑制投机的作用。在危机爆发前的2006年，美国房地产税占GDP的比重为3%，高于经济合作与发展组织国家的平均水平，但低于英国、加拿大等国的水平。
（二）资本利得税
与股票交易类似，当房地产出售时的价格高于购买时的价格时，就会被征收资本利得税。美国的房地产资本利得税采用超额累进税收制度，这种累进税依据房地产购买后的年限来制定了差别税率，持有房屋的时间越短，税率越高，这一方面可以抑制短期的投机行为，同时也是出于鼓励民众长期持有房地产资产的目的。例如，如果购买房屋后在1年内出售，那么美国政府对这种出售行为征收的资本利得税与个人所得税相同，税率都在10%—37%之间（梁季，2019）。[9]但由于各州具有一定的自主权，因此部分州并没有征收州级的资本利得税。除了房地产税和资本利得税之外，美国的其他房地产税费水平也不高。以房地产转让税费为例，美国各州可以独立制定有关房地产交易的税费，在50个州中，有12个州对收房地产转让不征收任何税费，其余的州中有17个州只征收州一级税费，2个州只征收地方政府一级税费，19个州同时征收州和地方政府税费。
四、结论与启示
本文的分析表明，自二战结束以来美国长达60年的房地产繁荣期以及随之而来的房地产泡沫的破裂，其更深层的原因是包括土地制度、金融制度、税收制度等在内的制度性因素。对于我国房地产市场而言，不论是地价还是房价，在经历了多次的紧缩、宽松以及再次紧缩的政策循环后，依然没有得到有效的控制，当前更多地是采取行政命令的方式来抑制房价的过快上涨，作者认为，其原因就是没有针对影响房地产市场的制度因素进行有效的改革。因此，如何推动我国房地产市场走向可持续的健康发展路径，必须全面、深入思考各种制度性因素的作用，并展开相关的制度改革。
参考文献：
[1]林垚.种族隔离阴霾下的罗斯福新政[J].读书，2018，No.467（02）：44-53.
[2]施方.住房抵押保险的国际比较及其启示[J].经济经纬，2003（4）：133-135.
[3]尹桐，饶承波，李敏等.住房金融国际比较及借鉴[J].中国房地产金融，2015（5）：118-120.
[4]陳晨.投资性房地产公允价值计量动因与经济后果研究[D].中国矿业大学，2014.
[5]黄程栋，朱丽，刘端怡.新加坡住房体系建设的经验[J].上海房地，2017（4）：46-51.
[6]李艳.借鉴国际经验，加快我国土地和住房制度改革[J].国际金融，2018，No.444（06）：67-74.
[7]齐援军.我国土地管理体制和政策改革演变[J].经济研究参考，2003（65）：11-27.
[8]梁季.美国联邦个人所得税：分析、借鉴与思考[J].河北大学学报（哲学社会科学版），2019，44（1）：40-49.
作者单位：中国社会科学院研究生院
关键词： 房地产 制度 政策
从房地产市场的周期来看，其繁荣、泡沫、衰退、萧条，再到复苏、繁荣，都表现为一种货币现象，尤其是与一国货币政策的变化密切相关。但从本质上来看，影响房地长市场长期发展的因素往往是制度因素。
一、美国的金融制度
20世纪30年代爆发的大萧条对美国产生了重要影响，大危机结束后，美国政府开始加强了对房地产市场的干预，但这种干预行为实际上并没有起到稳定房地产市场的作用。
（一）一级市场降低住房贷款门槛
在一级市场上，美国的金融制度安排主要在三个方面促进了房地产市场的发展：首先是采用低首付比例的制度安排;其次是多元化的贷款供给;第三是贷款保险体系。美国对住房贷款的首付比例要求比较低，一般贷款的首付比例都低于20%，而其他发达国家，如新加坡、德国等国的房贷首付比例一般都超过20%，尤其是在次贷危机爆发前，美国部分房屋贷款首付比例甚至降低为零。
次贷危机爆发前，房利美与房地美制定的住房抵押贷款的首付标准成为其他金融机构的重要参考，其制定的最低首付比例为20%。但如果购房者购买了FHA，美国联邦住房管理局）或者住房保险，那么首付比例就可以降低到3%左右的水平（林垚，2018）。[1]如果购房者可以满足其他担保机构，如VA或RHS的担保条件，甚至可以实现零首付。
美国发达的金融市场、多样化的金融机构是降低住房贷款门槛的第二个因素。与我国住房抵押贷款集中在商业银行不同，美国的住房抵押贷款机构主要是一些非存款性的按揭公司，这类金融机构的数量较多，市场集中度较低。多元化的住房贷款机构为美国购房者提供了多种类型的差异化产品，同时，数量众多的金融机构为了争夺住房贷款市场，争相降低贷款利率水平。此外，除了一般的房屋抵押贷款之外，许多金融机构还提供了住房改善贷款以及再融资贷款，前者主要用于改善现有住房，包括旧房的改造、修葺等，甚至是增添新的家具也可以申请相应的贷款产品。
第三，美国发达的贷款保险体系进一步降低了住房贷款的门槛。住房抵押贷款保险的存在降低了从事发放住房贷款的金融机构的风险，当购房人不能按时偿还住房贷款时，抵押贷款保险机构将对银行或者按揭公司进行一定的偿付，降低贷款的信用风险，大大提高了这些机构发放住房贷款的意愿。正是由于抵押保险的介入，使得美国在金融危机爆发前几年的住房贷款的首付降低到3%左右甚至更低的水平（施方，2003）。[2]抵押贷款保险与低首付、低利率等政策以及不断涌现的金融创新工具结合在一起，推动美国房地产泡沫不断积累，埋下了次贷危机的导火线（尹桐等，2015）。[3]
（二）二级市场提高房地产资产流动性
发达的二级市场可以大大提高资产的流动性，并进而推高资产的交易频率和市场价格。在地方的二级市场上，从事住房抵押贷款业务的金融机构可以将贷款转让给其他投资者，这不仅大大提高了金融机构的资产流动性，同时也降低了其承担的贷款风险，更为重要的是，房地产价格受益更为发达的二级市场节节攀升。
与抵押贷款保险体系的作用类似，资产证券化在促进房地产市场发展的同时，也在一定程度上降低了贷款机构的风险防控激励。在对抵押贷款进行保险的情况下，保险公司为了避免道德风险问题的出现，往往不会对贷款损失进行全额补偿，因此贷款提供机构可能仍然要承担一定的风险，而抵押支持债务则使得贷款提供机构可以完全将风险转嫁给其他投资者。因此，提供抵押贷款的金融机构在将贷款资产转让给其他投资者之后，其将获得的流动性继续用于发放新的贷款，客观上为房地产的一级市场提供了充足的流动性（陈晨，2014）。[4]交易活跃的二级市场提高了房地产的交易频率，同时也推高了房地产价格，积累了一定的风险。
二、美国的土地制度
美国的土地制度以私有制为主，公有的土地主要是用于基础设施建设等。在私有制为主的土地制度安排下，美国的土地可以自由买卖和流转，土地的价格基本上是由市场的供求状况来决定的。
（一）土地私有制度
在私有制的土地制度下，美国大多数土地都可以自由流转，同时土地的交易价格由市场力量来决定。但从国际经验来看，土地的私有制并不是解决地价上涨过快、房价高企的充分必要条件。以新加坡为例，1966年，新加坡政府颁布了《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，政府有权随时对征用的土地价格进行调整，这使得新加坡政府得以获得大量低价土地，进而在这些土地上建造公共组屋（黄程栋等，2017）。[5]新加坡政府为了避免公共组屋被投机力量炒作，制定了有关限制政策，这使得新加坡土地价格和房价都处于相对可控的范围。从2004年到2017年，新加坡无所有权地产的价格指数和租金指数的增长速度都比较低，年均增长率仅为4.1%和3.7%（李艳，2018）。[6]与新加坡相比，一方面美国土地资源丰富，另一方面美国的土地市场较少受到政府干预的影响，土地和房地产价格的上涨幅度应该处于可控范围，但事实并非如此。二战结束后，美国房价保持了60年的持续上涨趋势，在1946—2006年期间，美国名义房价指数保持持续增长，2006年较1945年上涨了24倍，年均增长率达到5.4%（恒大研究院，2019）。[7]因此，美国的土地私有制度并没有为房地产市场的健康、持续发展提供保障。 （二）有限的土地管理制度
土地管理局属于美国内政部的下属部门，其主要职责是对联邦政府所有的土地资源进行管理，同时对由州政府所有和私人所有的土地进行协调（齐援军，2003）。[8]虽然成立了土地管理部门，但受限于土地私有制制度的制约，美国房地产市场的运行基本没有政府进行干预，房地产市场的发展几乎完全受市场力量的影响，美国政府只是承担非常有限的土地管理职能，这也是导致美国房地产市场从繁荣走向过度繁荣，从价格上涨走向泡沫破裂，并最终导致金融危机爆发的重要原因。在美国的土地管理制度下，政府的职能主要体现在如下几个方面：一是管规划。首先是对土地的用途和使用方式进行规划，包括建筑的类型、高度等;二是对房地产从业人员进行管理，例如对经纪人和销售人员的职业资格进行考试、认定等;三是行使警察权。一般是指政府出于公众利益的考虑，对土地的利用进行一定的管制或者是强制征用;四是征税。包括房地产税、交易税、资本利得税等;五是保护农业用地。
三、税收制度：难以抑制房地产市场投机
美国的房地产税收制度较为完善，但房屋所有者的税收负担并不重，对房地产市场上的投机活动的抑制作用非常有限。
（一）房地产税
美国政府对房地产征税最早源于殖民地时代，政府不仅对土地和建筑物征税，甚至包括牲畜在内的财产都会被征税。1787年，美国颁布法律赋予联邦政府征收直接税的权利，其中就包括对房地产征税。1818年，伊利诺伊州成为第一个实行一般财产税制度的州，进入19世纪中期以后，美国各州开始陆续推出对不动产征税的法律，房地产作为财产税种逐渐成为美国地方政府的重要税种。虽然美国较早就开始对房地产征税，并逐步完善税收制度，但实际上美国的房地产税负较低，而各州还推出了一系列减免税负、延期支付以及各种抵扣政策。与经济合作与发展组织国家相比，美国的房地产税处于中等水平，难以起到抑制投机的作用。在危机爆发前的2006年，美国房地产税占GDP的比重为3%，高于经济合作与发展组织国家的平均水平，但低于英国、加拿大等国的水平。
（二）资本利得税
与股票交易类似，当房地产出售时的价格高于购买时的价格时，就会被征收资本利得税。美国的房地产资本利得税采用超额累进税收制度，这种累进税依据房地产购买后的年限来制定了差别税率，持有房屋的时间越短，税率越高，这一方面可以抑制短期的投机行为，同时也是出于鼓励民众长期持有房地产资产的目的。例如，如果购买房屋后在1年内出售，那么美国政府对这种出售行为征收的资本利得税与个人所得税相同，税率都在10%—37%之间（梁季，2019）。[9]但由于各州具有一定的自主权，因此部分州并没有征收州级的资本利得税。除了房地产税和资本利得税之外，美国的其他房地产税费水平也不高。以房地产转让税费为例，美国各州可以独立制定有关房地产交易的税费，在50个州中，有12个州对收房地产转让不征收任何税费，其余的州中有17个州只征收州一级税费，2个州只征收地方政府一级税费，19个州同时征收州和地方政府税费。
四、结论与启示
本文的分析表明，自二战结束以来美国长达60年的房地产繁荣期以及随之而来的房地产泡沫的破裂，其更深层的原因是包括土地制度、金融制度、税收制度等在内的制度性因素。对于我国房地产市场而言，不论是地价还是房价，在经历了多次的紧缩、宽松以及再次紧缩的政策循环后，依然没有得到有效的控制，当前更多地是采取行政命令的方式来抑制房价的过快上涨，作者认为，其原因就是没有针对影响房地产市场的制度因素进行有效的改革。因此，如何推动我国房地产市场走向可持续的健康发展路径，必须全面、深入思考各种制度性因素的作用，并展开相关的制度改革。
参考文献：
[1]林垚.种族隔离阴霾下的罗斯福新政[J].读书，2018，No.467（02）：44-53.
[2]施方.住房抵押保险的国际比较及其启示[J].经济经纬，2003（4）：133-135.
[3]尹桐，饶承波，李敏等.住房金融国际比较及借鉴[J].中国房地产金融，2015（5）：118-120.
[4]陳晨.投资性房地产公允价值计量动因与经济后果研究[D].中国矿业大学，2014.
[5]黄程栋，朱丽，刘端怡.新加坡住房体系建设的经验[J].上海房地，2017（4）：46-51.
[6]李艳.借鉴国际经验，加快我国土地和住房制度改革[J].国际金融，2018，No.444（06）：67-74.
[7]齐援军.我国土地管理体制和政策改革演变[J].经济研究参考，2003（65）：11-27.
[8]梁季.美国联邦个人所得税：分析、借鉴与思考[J].河北大学学报（哲学社会科学版），2019，44（1）：40-49.
作者单位：中国社会科学院研究生院