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摘 要：《中华人民共和国担保法》颁布以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，以房地产等不动产和视为不动产的财产作为抵押物的抵押贷款在银行贷款中显示出举足轻重的作用。笔者就土地抵押贷款的现状入手，探讨发展趋势，分析存在的抵押贷款办理难、抵押土地难以变现，抵押权实现难，抵押流于形式，抵押贷款质量差等问题，指出土地抵押融资风险的形成原因，并针对这些问题提出相应的防范风险对策：全面树立风险观点，增强忧患意识，加强银行自身工作力度，明确工作方向，结合实际，强化抵押贷款的可操作性等，并提出国家应采取的主要对策。
关键词：土地抵押；贷款；问题；分析；对策
中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1812-2485（2013）12-
我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20%即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。
然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展規模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。
1 土地抵押贷款现状
基于相关数据分析，我们发现当前土地抵押贷款的现状和发展趋势存在以下几个特点：
1.1 抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓。根据调研数据，自2010 年到2011 年，土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。分年度来看，2010 年和2011 年土地抵押总量的增长趋势均呈线性。2011 年线性增长的斜率小于2010 年，证明年度间土地抵押总量为减速上升。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。
1.2 土地贷款抵押率呈现下降趋势。根据调研数据，自2010 年到2011 年，84 个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。从2010年1 月至2011 年9 月，下降了6.12 个百分点。
1.3 地单位宗地抵押面积有所减小。调研中发现，作为抵押品的大面积宗地数量存在减少趋势，在统计上表现为出让用地的单位宗地抵押面积减小。因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中要求，为了督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地，必须合理确定出让土地的宗地规模。
1.4 地贷款抵押率持续在高位徘徊。调研中发现，处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物，还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。
2 银行土地抵押贷款中存在的问题
2.1 抵押贷款办理难。
2.1.1 抵押登记手续复杂，办理时间长，时效性差。一方面，抵押财产登记前需有关权威部门评估等必要的程序，对账、物、权证进行查看、估价、认证等工作，少则十天，多则月余，与企业经济活动和商机不协调；另一方面，有些登记部门对每一借贷行为要求抵押登记的土地，均需重新履行一次评估。
2.1.2 登记机关登记工作滞后，相互间业务不协调是办理抵押登记难的又一因素。对土地，房产管理部门、会计师事务所以及国有资产管理部门的评估机构都有评估的权威性，而某些部门因分工的不同和利益的制约，非自身的评估结果不予承认，不作为本部门的登记依据，进而形成扯皮现象，影响着土地抵押登记业务的开展。
2.2 抵押土地难以变现，抵押权实现难。
2.2.1 市场狭窄，资产变现渠道不畅。目前尚未建立一种有形、公正、行为规范、操作有序的拍卖市场。
2.2.2 土地抵押在当前的经济环境下，真正做到依法收回、处理是极不现实的，因为国情是处理一切事务必须考虑的前提和基础。
2.2.3 抵押土地变现操作复杂、费用高、损失大。首先，抵押土地的变现过程，需经法律诉讼，实物评估作价、选择收购人或进入拍卖市场等多个环节，非投入大量的人力、物力和精力不能进行。其次，抵押土地或为国有，或为集体所有，将更难于处置。再者费用高，损失大，银行难以承受，各类支出之大，使抵押方难以承受。
2.2.4 抵押流于形式，抵押贷款质量差。土地作为难于操作与变现的不动产，经常出现抵押手续不能连续、完善，使抵押权失效。《担保法》规定，任何形式的保证，其保证有效期为主合同届满之日起6月内，实际工作中，因抵押权难以实现，办理抵押或续办抵押难等因素的制约，使金融机构只能做罢，或给予贷款长期些许保证，最终回归到信用保证方式，抵押权失效。
3 土地抵押贷款的潜在问题分析
根据相关重点城市数据分析土地抵押贷款的现状及趋势，同时结合宏观经济的一些指标，可以认识到当前土地抵押贷款存在以下几方面问题：
3.1 土地抵押贷款增速高于人民币贷款余额增速，土地抵押贷款所占比重日益提高调研数据显示，从2010 年1 月至2011 年9 月，土地抵押贷款增速一直高于人民币贷款余额增速，二者均在波动中趋缓，但土地抵押贷款增速下降的速度比人民币贷款余额更快。由此证明，前阶段我国一系列针对房地产市场的调控政策效果已经显现。但相对于其他贷款种类而言，土地抵押贷款的增速依然偏快，所以其在人民币贷款中的比重不断增大。 3.2 到期未注销土地抵押贷款金额增长过快，蕴含金融风险根据法律规定，抵押贷款还清后应及时到土地管理部门办理注销抵押登记手续。到期未注销的土地抵押贷款虽然并非全部是逾期贷款，或许还包含了贷款还清而未注销或者贷款人办理了贷款展期而未重新登记等其他情况，但到期未注销土地抵押贷款金额仍可作为测度逾期贷款和金融风险的一个重要指标。
3.2 划拨土地抵押宗地面积大，利用粗放，不利于节约集约利用土地。全国很多重点城市用于抵押的划拨土地宗地面积普遍较大，且抵押贷款金额较出让土地使用权低。划拨土地政策曾经对保障我国的社会经济快速发展发挥了重要作用，但随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和土地使用制度改革的逐步深入，划拨用地的弊端开始呈现。由于划拨土地抵押金额低、抵押面积大，很容易造成土地资源的浪费以及国有资产的流失，与当前节约集约利用土地的目标相背离。
3.3 集体土地抵押贷款率过高，政策有待完善。在调研过程中发现，集体土地抵押贷款的活跃度正在日益提高，但贷款抵押率远超出安全范围。其原因在于随着社会主义市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，集体土地资产的商品属性日益显现，集体成员对权利的认识更加清晰，同时农村建设资金的不足又激发了通过房地产抵押进行融资的需求。而当前的法律在集体土地抵押方面基本是空白。集体用地贷款抵押率过高的问题，与没有出台正式的法律法规有着非常密切的关系。
4 土地抵押融资风险的形成原因分析
4.1 土地抵押法律法规滞后，操作性不强
随着经济社会的发展，现行土地抵押法律法规有许多内容已不适应市场经济的要求，对土地抵押中出现的新问题更是缺乏规范约束，这直接导致了目前较大的融资风险。
4.2 政府转型滞后，银行风险管理体制不健全
银行之所以选择高贷款抵押率、忽视土地价格变化从而导致较大的土地融资风险，主要原因在于风险管理体制不健全。
4.3 市场不完善，监管力量不强
土地抵押涉及地价评估、银行放贷和土地交易等多个环节。目前，市场环境不完善，监管力量不强进一步推动了土地抵押融资风险的形成。
5 银行自身有效防范抵押风险的对策
5.1 全面树立风险观点，增强忧患意识
5.1.1 积极参与企业的改制，确保信贷资产的保值、升值。（2）抓紧清理现有抵押的貸款，要尽快采取变现或增加抵押物等各种必要的方式与手续完善抵押手续的补救措施。（3）树立风险观念，增强忧患意识。信贷人员要应付侥幸、麻痹的心理，把抵押工作当作一项严肃的工作来抓，立足长远的保全措施，同时，着眼随时运用法律手段保全银行的信贷资产，做到有备无患。
5.1.2 加强银行自身工作力度，明确工作方向，结合实际，强化抵押贷款的可操作性。调整抵押贷款结构，扩大动产质押、权利质押的业务量，积极开展最高额抵押方式，保证经常性融资业务的运行，以减少不必要的费用支出和工作环节，增强抵押贷款的实效性。
5.2 加强对抵押品的管理、变现
（1）加强对抵押物品登记管理，加强贷后管理工作，定期检查企业的经营状况，及时对抵押物检查，对抵押物价值减少；银行有权制止其减少行为发生，并要求抵押人恢复抵押物原状，或提供与减少价值相当的担保。（2）对银行收回的抵押物，实行专人管理，防止抵押物丢失、损坏、变质，创造一个良好的保存环境，同时发动群众和有关单位，保存和修复好抵押物品，创造条件处理抵押物，减少抵押物品的损失。（3）对抵押贷款到期，借款人不能按时归还本息的，要在诉讼时效内依法诉讼，对抵押物处理变现，收回贷款。（4）落实抵押品的保管责任制，要明确贷款的责任人和贷款审批责任人应承担的贷款责任，落实抵押物品保管责任制。
5.3强化信贷人员经济、金融法律的学习
（1）必须加强对《担保法》等经济、金融法规的学习，使所有信贷人员熟知机关业务的法律规定，增强法律意识，掌握法律知识，依法办事，依法维护自身利益，运用法律手段保障金融资产安全，促进金融业健康发展。（2）要对信贷人员进行业务培训和职业道德教育，使他们具备熟练的业务知识、较高的理论水平和良好的职业道德，关键要具备较强的责任心，有自觉的敬业精神。
6 国家应采取的主要对策
6.1 法律制度方面
完善现行土地抵押登记法律法规，建立起操作性强的土地抵押贷款制度，对抵押客体范围、贷款额度、各方的权责利和抵押登记的内容、效力加以明确。
6.2 政府改革方面
改革投融资体制，变“投资型政府”为“服务型政府”，形成多元化的公共投资机制；完善公共财政体制，减少政府通过土地扩张和以地抵押来经营城市的内在冲动；规范土地出让机制，科学安排土地供应计划，避免快速膨胀或紧缩的土地供应引起的信贷风险。
6.3 银行风险管理方面
贷款时，在理性预期未来土地价格变化的基础上，审慎选择各类土地的贷款抵押率，对作为抵押物的土地要做到理性预期未来价格变化，并且在低风险的贷款抵押率区域内发放土地抵押贷款，保证获得不低于保留效用的收益；贷款后，建立起土地抵押融资动态监测系统，对抵押土地使用情况进行跟踪监管，对土地投机行为做出预警预报；此外，加强内部监管，严格责任机制，避免内外勾结违规操作行为的发生。
6.4 市场建设方面
规范评估市场，严肃惩罚违法评估行为；大力推进土地一、二级市场的发展，对市场信息公开披露；加强各部门之间的联系，建立土地抵押信息共享平台。
6.5 土地市场方面，建议逐步缩小划拨用地的范围，有效盘活现有划拨土地，积极推进划拨土地的出让工作。
参考文献
1曹振荣；对实施抵押贷款的几点设想[J].广西农村金融研究，1985（10）.
2 沈春燕，刘晓军.浅谈抵押贷款存在的问题及对策.黑龙江金融，2002（1）：5-6.
3史靖宇.论房地产抵押权的实现[A].中国民商法实务论坛论文集[C].2002.
关键词：土地抵押；贷款；问题；分析；对策
中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1812-2485（2013）12-
我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20%即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。
然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展規模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。
1 土地抵押贷款现状
基于相关数据分析，我们发现当前土地抵押贷款的现状和发展趋势存在以下几个特点：
1.1 抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓。根据调研数据，自2010 年到2011 年，土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。分年度来看，2010 年和2011 年土地抵押总量的增长趋势均呈线性。2011 年线性增长的斜率小于2010 年，证明年度间土地抵押总量为减速上升。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。
1.2 土地贷款抵押率呈现下降趋势。根据调研数据，自2010 年到2011 年，84 个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。从2010年1 月至2011 年9 月，下降了6.12 个百分点。
1.3 地单位宗地抵押面积有所减小。调研中发现，作为抵押品的大面积宗地数量存在减少趋势，在统计上表现为出让用地的单位宗地抵押面积减小。因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中要求，为了督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地，必须合理确定出让土地的宗地规模。
1.4 地贷款抵押率持续在高位徘徊。调研中发现，处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物，还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。
2 银行土地抵押贷款中存在的问题
2.1 抵押贷款办理难。
2.1.1 抵押登记手续复杂，办理时间长，时效性差。一方面，抵押财产登记前需有关权威部门评估等必要的程序，对账、物、权证进行查看、估价、认证等工作，少则十天，多则月余，与企业经济活动和商机不协调；另一方面，有些登记部门对每一借贷行为要求抵押登记的土地，均需重新履行一次评估。
2.1.2 登记机关登记工作滞后，相互间业务不协调是办理抵押登记难的又一因素。对土地，房产管理部门、会计师事务所以及国有资产管理部门的评估机构都有评估的权威性，而某些部门因分工的不同和利益的制约，非自身的评估结果不予承认，不作为本部门的登记依据，进而形成扯皮现象，影响着土地抵押登记业务的开展。
2.2 抵押土地难以变现，抵押权实现难。
2.2.1 市场狭窄，资产变现渠道不畅。目前尚未建立一种有形、公正、行为规范、操作有序的拍卖市场。
2.2.2 土地抵押在当前的经济环境下，真正做到依法收回、处理是极不现实的，因为国情是处理一切事务必须考虑的前提和基础。
2.2.3 抵押土地变现操作复杂、费用高、损失大。首先，抵押土地的变现过程，需经法律诉讼，实物评估作价、选择收购人或进入拍卖市场等多个环节，非投入大量的人力、物力和精力不能进行。其次，抵押土地或为国有，或为集体所有，将更难于处置。再者费用高，损失大，银行难以承受，各类支出之大，使抵押方难以承受。
2.2.4 抵押流于形式，抵押贷款质量差。土地作为难于操作与变现的不动产，经常出现抵押手续不能连续、完善，使抵押权失效。《担保法》规定，任何形式的保证，其保证有效期为主合同届满之日起6月内，实际工作中，因抵押权难以实现，办理抵押或续办抵押难等因素的制约，使金融机构只能做罢，或给予贷款长期些许保证，最终回归到信用保证方式，抵押权失效。
3 土地抵押贷款的潜在问题分析
根据相关重点城市数据分析土地抵押贷款的现状及趋势，同时结合宏观经济的一些指标，可以认识到当前土地抵押贷款存在以下几方面问题：
3.1 土地抵押贷款增速高于人民币贷款余额增速，土地抵押贷款所占比重日益提高调研数据显示，从2010 年1 月至2011 年9 月，土地抵押贷款增速一直高于人民币贷款余额增速，二者均在波动中趋缓，但土地抵押贷款增速下降的速度比人民币贷款余额更快。由此证明，前阶段我国一系列针对房地产市场的调控政策效果已经显现。但相对于其他贷款种类而言，土地抵押贷款的增速依然偏快，所以其在人民币贷款中的比重不断增大。 3.2 到期未注销土地抵押贷款金额增长过快，蕴含金融风险根据法律规定，抵押贷款还清后应及时到土地管理部门办理注销抵押登记手续。到期未注销的土地抵押贷款虽然并非全部是逾期贷款，或许还包含了贷款还清而未注销或者贷款人办理了贷款展期而未重新登记等其他情况，但到期未注销土地抵押贷款金额仍可作为测度逾期贷款和金融风险的一个重要指标。
3.2 划拨土地抵押宗地面积大，利用粗放，不利于节约集约利用土地。全国很多重点城市用于抵押的划拨土地宗地面积普遍较大，且抵押贷款金额较出让土地使用权低。划拨土地政策曾经对保障我国的社会经济快速发展发挥了重要作用，但随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和土地使用制度改革的逐步深入，划拨用地的弊端开始呈现。由于划拨土地抵押金额低、抵押面积大，很容易造成土地资源的浪费以及国有资产的流失，与当前节约集约利用土地的目标相背离。
3.3 集体土地抵押贷款率过高，政策有待完善。在调研过程中发现，集体土地抵押贷款的活跃度正在日益提高，但贷款抵押率远超出安全范围。其原因在于随着社会主义市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，集体土地资产的商品属性日益显现，集体成员对权利的认识更加清晰，同时农村建设资金的不足又激发了通过房地产抵押进行融资的需求。而当前的法律在集体土地抵押方面基本是空白。集体用地贷款抵押率过高的问题，与没有出台正式的法律法规有着非常密切的关系。
4 土地抵押融资风险的形成原因分析
4.1 土地抵押法律法规滞后，操作性不强
随着经济社会的发展，现行土地抵押法律法规有许多内容已不适应市场经济的要求，对土地抵押中出现的新问题更是缺乏规范约束，这直接导致了目前较大的融资风险。
4.2 政府转型滞后，银行风险管理体制不健全
银行之所以选择高贷款抵押率、忽视土地价格变化从而导致较大的土地融资风险，主要原因在于风险管理体制不健全。
4.3 市场不完善，监管力量不强
土地抵押涉及地价评估、银行放贷和土地交易等多个环节。目前，市场环境不完善，监管力量不强进一步推动了土地抵押融资风险的形成。
5 银行自身有效防范抵押风险的对策
5.1 全面树立风险观点，增强忧患意识
5.1.1 积极参与企业的改制，确保信贷资产的保值、升值。（2）抓紧清理现有抵押的貸款，要尽快采取变现或增加抵押物等各种必要的方式与手续完善抵押手续的补救措施。（3）树立风险观念，增强忧患意识。信贷人员要应付侥幸、麻痹的心理，把抵押工作当作一项严肃的工作来抓，立足长远的保全措施，同时，着眼随时运用法律手段保全银行的信贷资产，做到有备无患。
5.1.2 加强银行自身工作力度，明确工作方向，结合实际，强化抵押贷款的可操作性。调整抵押贷款结构，扩大动产质押、权利质押的业务量，积极开展最高额抵押方式，保证经常性融资业务的运行，以减少不必要的费用支出和工作环节，增强抵押贷款的实效性。
5.2 加强对抵押品的管理、变现
（1）加强对抵押物品登记管理，加强贷后管理工作，定期检查企业的经营状况，及时对抵押物检查，对抵押物价值减少；银行有权制止其减少行为发生，并要求抵押人恢复抵押物原状，或提供与减少价值相当的担保。（2）对银行收回的抵押物，实行专人管理，防止抵押物丢失、损坏、变质，创造一个良好的保存环境，同时发动群众和有关单位，保存和修复好抵押物品，创造条件处理抵押物，减少抵押物品的损失。（3）对抵押贷款到期，借款人不能按时归还本息的，要在诉讼时效内依法诉讼，对抵押物处理变现，收回贷款。（4）落实抵押品的保管责任制，要明确贷款的责任人和贷款审批责任人应承担的贷款责任，落实抵押物品保管责任制。
5.3强化信贷人员经济、金融法律的学习
（1）必须加强对《担保法》等经济、金融法规的学习，使所有信贷人员熟知机关业务的法律规定，增强法律意识，掌握法律知识，依法办事，依法维护自身利益，运用法律手段保障金融资产安全，促进金融业健康发展。（2）要对信贷人员进行业务培训和职业道德教育，使他们具备熟练的业务知识、较高的理论水平和良好的职业道德，关键要具备较强的责任心，有自觉的敬业精神。
6 国家应采取的主要对策
6.1 法律制度方面
完善现行土地抵押登记法律法规，建立起操作性强的土地抵押贷款制度，对抵押客体范围、贷款额度、各方的权责利和抵押登记的内容、效力加以明确。
6.2 政府改革方面
改革投融资体制，变“投资型政府”为“服务型政府”，形成多元化的公共投资机制；完善公共财政体制，减少政府通过土地扩张和以地抵押来经营城市的内在冲动；规范土地出让机制，科学安排土地供应计划，避免快速膨胀或紧缩的土地供应引起的信贷风险。
6.3 银行风险管理方面
贷款时，在理性预期未来土地价格变化的基础上，审慎选择各类土地的贷款抵押率，对作为抵押物的土地要做到理性预期未来价格变化，并且在低风险的贷款抵押率区域内发放土地抵押贷款，保证获得不低于保留效用的收益；贷款后，建立起土地抵押融资动态监测系统，对抵押土地使用情况进行跟踪监管，对土地投机行为做出预警预报；此外，加强内部监管，严格责任机制，避免内外勾结违规操作行为的发生。
6.4 市场建设方面
规范评估市场，严肃惩罚违法评估行为；大力推进土地一、二级市场的发展，对市场信息公开披露；加强各部门之间的联系，建立土地抵押信息共享平台。
6.5 土地市场方面，建议逐步缩小划拨用地的范围，有效盘活现有划拨土地，积极推进划拨土地的出让工作。
参考文献
1曹振荣；对实施抵押贷款的几点设想[J].广西农村金融研究，1985（10）.
2 沈春燕，刘晓军.浅谈抵押贷款存在的问题及对策.黑龙江金融，2002（1）：5-6.
3史靖宇.论房地产抵押权的实现[A].中国民商法实务论坛论文集[C].2002.