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摘要：文章以2002年第一季度至2008年第一季度的全国房屋销售价格指数和土地交易价格指数为样本，通过协整检验和回归分析，从实证方面论证和分析了房价与地价的相互关系。结果表明：短期内地价对房价有一定影响，但房价对地价更有决定性作用；长期内二者存在稳定的均衡关系。并在此基础上提出一些政策建议。
关键词：房价；地价；协整检验；回归分析
近年来，伴随着土地出让制度改革的深化，我国的房地产市场越来越繁荣，房价与地价一路攀升。2007年，全国70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，比上年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，比上年快1.8个百分点；四个季度的土地交易价格指数与上年同期相比，分别上涨3.88%，6.67%，9.63%和4.34%。这一年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。其中房价问题更是重中之重。地价作为房价的一个重要组成部分，其与房价的关系在理论界一直争论不休。有些房地产商认为，地价的上涨导致开发成本的增加，从而引起房价上涨；而有些政府人员和学者认为，房地产市场需求强劲，房屋市场供不应求，价格上涨，引起房地产商土地需求的增加，进而带动地价的上涨。
为了从实证角度验证房价和地价的关系，本文利用房地产市场的最新数据，以计量经济学为基础，运用协整检验和回归分析，对两者的相互关系进行研究，从中得出结论并提出相应的政策建议。
一、实证分析
1.指标选取和数据调整
2002年4月国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从7月1日起，土地招拍挂制度正式在全国范围内施行。土地政策对地价的影响毋庸置疑，因此本文选取2002年第1季度至2008年第1季度的全国房屋销售价格指数(HP)和土地交易价格指数(LP)作为样本。数据来源于国家统计局发布的《中国统计年鉴》和《中国经济景气月报》。由于原始资料是环比数据，本文在运用Eviews3.1软件进行计量分析前，以2002年为基期，对各期数据进行了定基处理，同时为了消除异常数据对模型估计精度的影响，对变量数据进行检验时均采用对数形式，定义如下：
lhp=ln(HP)(房价指数的自然对数)
llp=ln(lP)(地价指数的自然对数)
2.单位根检验
当两个变量均为非平稳时间序列时，对其进行的回归可能导致伪回归现象。因此必须首先对变量进行平稳性检验。常用的方法有DF检验、ADF检验和PP检验等，本文采用ADF检验法，结果如表1所示：
结果表明：序列lhp、llp的ADF统计量大于5%显著性水平下的临界值，接受原假设，即时间序列含有单位根，是非平稳序列；而一阶差分序列△lhp、△llp的ADF值小于5%显著性水平下的临界值，说明是平稳序列，因此lhp、llp符合I(1)过程，满足协整检验前提。
3.协整检验
协整是对非平稳经济变量长期均衡关系的统计描述。如果两个(或两个以上)的变量是非平稳的，但它们的某种线性组合却表现出平稳性，则说明这些变量之间存在协整关系。通过上面的单位根检验，可知房价与地价均为一阶单整变量，因此可进行协整分析。现采用Johansen法，在VAR系统回归构造两个残差的积矩阵，计算矩阵的有序本征值(Eigenvalue)，根据本征值得出一系列统计量，来判断协整关系是否存在以及协整关系的个数，检验结果如表2所示：
4.短期(1年)内房价与地价关系的回归分析
(1)地价对房价的影响
建立模型为：
回归结果如下：
进一步进行自相关检验时，由于方程中含有应变量的滞后项，D-W检验法不再适用，故采用h统计量进行检验，结果显示，在5%显著性水平下，h=1.1077，小于hα2(=1.96)，故接受原假设，即模型②不存在一阶自相关，为最优模型。
从②式可以看出：由于价格惯性的影响，本期的土地销售价格受上期地价的影响显著；除此之外，根据系数可以看出，滞后4期的房价对地价更有决定性的影响。
二、结果分析及政策建议
通过实证研究，主要得出以下结论：
1.短期内，在土地价格的影响因素中，房价起了决定性作用。因为在国内目前的情况下，土地的自然供给缺乏弹性，同时经济供给受政府垄断，导致土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格，即地价主要由需求方决定。而土地需求是引致需求，土地作为一种生产要素投入到房地产经济活动中，正是由于人们对住宅等最终产品的需求导致了对土地的需求。因此，地价上涨的内在机制是：房地产需求量增大→房地产价格上升→ 开发商增加投资→土地需求增加→地价上涨。
2.本期地价的上涨也会在一定程度上拉动一年后的房价。而房地产商从获取土地到建造房屋、实现房屋销售的整个过程不止一年，说明了地价上涨引起房价上涨的主要原因不是提高了开发商的成本，而是影响了人们对未来房价的预期：当本期土地价格上涨时，人们会形成未来房价上涨的预期，开发商会通过囤积土地等手段减少住房供给，而购房者会选择当前购入，从而形成住房供给减少、需求增加的局面，导致供求失衡，引起房价上涨。
3.通过Johansen检验结果可以看到，房价与地价之间存在协整关系，可以证明二者在长期内(1年以上)是相互影响的，且存在一个稳定的比例关系。
相应的政策建议：
(1)重点针对供给市场，力求优化调整住宅供应结构，加强保障性住房供应，继续限制大户型、豪宅、别墅项目的开发，以满足居民的普通住房需求。
(2)进一步严格控制盲目投资行为，金融政策继续收紧，控制信贷规模，抑制投机需求。
(3)继续进行土地出让市场化改革，科学规划城市土地供给，合理配置土地资源，保证土地政策的灵活性和有效性，正确引导开发商和消费者对未来市场的预期。
(4)完善市场信息披露制度，增加信息流通量，提高市场交易的透明度，以吸引更多买者参与竞争，保证公平性。
参考文献：
[1]朱道林，董玛力.地价和房价的经济学分析[J].中国土地，2005，(7).
[2]刘琳，刘洪玉.地价与房价的经济学分析[J].数量经济技术经济研究，2003，(7).
[3]高晓慧.地价和房价的基本关系[J]，中外房地产导报，2001(6).
[4]严金海.中国的房价与地价：理论、实证和政策分析[J].数量经济技术经济研究，2006，(1).
[5]周驷华.我国不同城市房价与地价关系的实证研究[J].现代商贸工业，2008，(3).
[6]李珍贵.房价与地价：争议、评析及实证研究[J].中国土地，2005，(8).
[7]黄健柏，江飞涛，陈伟刚.对我国房价与地价相互关系的再检验[J].预测，2007，(2).
[8]庞皓.计量经济学[M].成都：西南财经大学出版社，2002.
本文为湖南大学2007年“国家级大学生创新性实验计划”项目《基于抵押物价值波动的住房抵押消费贷款风险定价研究》(521611045)的阶段性成果
(作者单位：湖南大学会计学院、湖南大学金融学院)
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关键词：房价；地价；协整检验；回归分析
近年来，伴随着土地出让制度改革的深化，我国的房地产市场越来越繁荣，房价与地价一路攀升。2007年，全国70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，比上年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，比上年快1.8个百分点；四个季度的土地交易价格指数与上年同期相比，分别上涨3.88%，6.67%，9.63%和4.34%。这一年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。其中房价问题更是重中之重。地价作为房价的一个重要组成部分，其与房价的关系在理论界一直争论不休。有些房地产商认为，地价的上涨导致开发成本的增加，从而引起房价上涨；而有些政府人员和学者认为，房地产市场需求强劲，房屋市场供不应求，价格上涨，引起房地产商土地需求的增加，进而带动地价的上涨。
为了从实证角度验证房价和地价的关系，本文利用房地产市场的最新数据，以计量经济学为基础，运用协整检验和回归分析，对两者的相互关系进行研究，从中得出结论并提出相应的政策建议。
一、实证分析
1.指标选取和数据调整
2002年4月国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从7月1日起，土地招拍挂制度正式在全国范围内施行。土地政策对地价的影响毋庸置疑，因此本文选取2002年第1季度至2008年第1季度的全国房屋销售价格指数(HP)和土地交易价格指数(LP)作为样本。数据来源于国家统计局发布的《中国统计年鉴》和《中国经济景气月报》。由于原始资料是环比数据，本文在运用Eviews3.1软件进行计量分析前，以2002年为基期，对各期数据进行了定基处理，同时为了消除异常数据对模型估计精度的影响，对变量数据进行检验时均采用对数形式，定义如下：
lhp=ln(HP)(房价指数的自然对数)
llp=ln(lP)(地价指数的自然对数)
2.单位根检验
当两个变量均为非平稳时间序列时，对其进行的回归可能导致伪回归现象。因此必须首先对变量进行平稳性检验。常用的方法有DF检验、ADF检验和PP检验等，本文采用ADF检验法，结果如表1所示：
结果表明：序列lhp、llp的ADF统计量大于5%显著性水平下的临界值，接受原假设，即时间序列含有单位根，是非平稳序列；而一阶差分序列△lhp、△llp的ADF值小于5%显著性水平下的临界值，说明是平稳序列，因此lhp、llp符合I(1)过程，满足协整检验前提。
3.协整检验
协整是对非平稳经济变量长期均衡关系的统计描述。如果两个(或两个以上)的变量是非平稳的，但它们的某种线性组合却表现出平稳性，则说明这些变量之间存在协整关系。通过上面的单位根检验，可知房价与地价均为一阶单整变量，因此可进行协整分析。现采用Johansen法，在VAR系统回归构造两个残差的积矩阵，计算矩阵的有序本征值(Eigenvalue)，根据本征值得出一系列统计量，来判断协整关系是否存在以及协整关系的个数，检验结果如表2所示：
4.短期(1年)内房价与地价关系的回归分析
(1)地价对房价的影响
建立模型为：
回归结果如下：
进一步进行自相关检验时，由于方程中含有应变量的滞后项，D-W检验法不再适用，故采用h统计量进行检验，结果显示，在5%显著性水平下，h=1.1077，小于hα2(=1.96)，故接受原假设，即模型②不存在一阶自相关，为最优模型。
从②式可以看出：由于价格惯性的影响，本期的土地销售价格受上期地价的影响显著；除此之外，根据系数可以看出，滞后4期的房价对地价更有决定性的影响。
二、结果分析及政策建议
通过实证研究，主要得出以下结论：
1.短期内，在土地价格的影响因素中，房价起了决定性作用。因为在国内目前的情况下，土地的自然供给缺乏弹性，同时经济供给受政府垄断，导致土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格，即地价主要由需求方决定。而土地需求是引致需求，土地作为一种生产要素投入到房地产经济活动中，正是由于人们对住宅等最终产品的需求导致了对土地的需求。因此，地价上涨的内在机制是：房地产需求量增大→房地产价格上升→ 开发商增加投资→土地需求增加→地价上涨。
2.本期地价的上涨也会在一定程度上拉动一年后的房价。而房地产商从获取土地到建造房屋、实现房屋销售的整个过程不止一年，说明了地价上涨引起房价上涨的主要原因不是提高了开发商的成本，而是影响了人们对未来房价的预期：当本期土地价格上涨时，人们会形成未来房价上涨的预期，开发商会通过囤积土地等手段减少住房供给，而购房者会选择当前购入，从而形成住房供给减少、需求增加的局面，导致供求失衡，引起房价上涨。
3.通过Johansen检验结果可以看到，房价与地价之间存在协整关系，可以证明二者在长期内(1年以上)是相互影响的，且存在一个稳定的比例关系。
相应的政策建议：
(1)重点针对供给市场，力求优化调整住宅供应结构，加强保障性住房供应，继续限制大户型、豪宅、别墅项目的开发，以满足居民的普通住房需求。
(2)进一步严格控制盲目投资行为，金融政策继续收紧，控制信贷规模，抑制投机需求。
(3)继续进行土地出让市场化改革，科学规划城市土地供给，合理配置土地资源，保证土地政策的灵活性和有效性，正确引导开发商和消费者对未来市场的预期。
(4)完善市场信息披露制度，增加信息流通量，提高市场交易的透明度，以吸引更多买者参与竞争，保证公平性。
参考文献：
[1]朱道林，董玛力.地价和房价的经济学分析[J].中国土地，2005，(7).
[2]刘琳，刘洪玉.地价与房价的经济学分析[J].数量经济技术经济研究，2003，(7).
[3]高晓慧.地价和房价的基本关系[J]，中外房地产导报，2001(6).
[4]严金海.中国的房价与地价：理论、实证和政策分析[J].数量经济技术经济研究，2006，(1).
[5]周驷华.我国不同城市房价与地价关系的实证研究[J].现代商贸工业，2008，(3).
[6]李珍贵.房价与地价：争议、评析及实证研究[J].中国土地，2005，(8).
[7]黄健柏，江飞涛，陈伟刚.对我国房价与地价相互关系的再检验[J].预测，2007，(2).
[8]庞皓.计量经济学[M].成都：西南财经大学出版社，2002.
本文为湖南大学2007年“国家级大学生创新性实验计划”项目《基于抵押物价值波动的住房抵押消费贷款风险定价研究》(521611045)的阶段性成果
(作者单位：湖南大学会计学院、湖南大学金融学院)
“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文”