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【摘要】随着世界经济全球一体化的进程加快，我国人民生活水平日益增长，经济发展水平不断加强，居民消费水平亦逐步得到改善。一个突显的社会问题随着引起社会的关注——房价。随着房价的水涨船高而引起的一场“买房热”也席卷而来。然而，在市场经济发展的今天不少房地产开发商在建筑了质量上乘的楼房后却也因为“法盲”而使自己的利益受损，这样房地产项目在销售及过户手续办理中的法律风险防范便成了值得关注的课题。
【关键词】房地产开发商；房地产销售；产权手续；法律风险；风险防范
一、预售商品房时易出现问题的防范
（一）在商品房销售过程中，付昂高宣传已经成为重要的促销手段之一，包括媒体发布、户外广告散发宣传单等多种手段，但在广告的发布内容上，房地产开发企业硬顶要注意把握分寸，防止出现漫无边际的夸大宣传等行为的出现，以防止因虚假宣传造成纠纷。在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中规定“商品房的广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相应设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该条款运用《合同法》有关“要約”和“要约邀请”的概念规定，对房地产广告中的随意承诺加以限制，对房地产开发企业的宣传提出了诚信的要求和法律上的约束。因此，购房中要对房地产开发企业的营销广告、宣传资料和销售合同内容进行审核，保证其真实性，对于尚未最终确定的有缘内容应予以说明和告知，尽量避免就有关“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的问题做出无法实现的承诺，以免在今后的交易中使房地产开发企业承担相应的违约责任。
（二）房地产开发企业在没有取得《商品房预售许可证》的情况下对房屋尽享销售，存在“欺诈”的法律风险。这是一种违法法律的行政法规强制规定的行为，会直接导致合同无效。并且为了对房地产开发企业的这种预售欺诈行为进行有效遏制，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：因为出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者故意提供虚假商品房预售许可证明而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这相当于消费者保护法中的“退一赔一”的惩罚性赔偿，对房地产开发企业相当不利。
鉴于以上情况，房地产开发企业在没有取得商品房预售许可情况下就对外订立预售合同极易引起引起法律风险，房地产开发企业应严格遵循法律规定，在取得预售许可证明后在对对外订立商品买卖合同；在取得预售许可证明之前，如已经办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未领取预售许可证，可以与买卖人订立预约性质合同，以规避法律风险。
二、房屋交付时宜发生法律风险的防范
（一）由于面积误差导致风险的防范
商品房在预售时，因为房屋并没有实际完成而导致预售合同约定面积与实际交付房屋时的实测面积出现差异，为了将这种面积差异约束在一个合理的范围内，有关法律法规将该误差比规定在3%以内，根据这一规定，一但实际面积误差超出了3%的范围，房地产开发企业将，面临解除合同的风险，即使未解除合同，也将会承担超出范围所带来的损失。这就要求房地产开发企业在进行项目设计、施工过程中严格控制，杜绝房屋面积缩水、公摊面积过大的行为。
（二）因逾期交房导致风险的防范
房地产开发企业在商品房交付过程中负有将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人的义务，如果房地产开发企业在合同约定期限内未能履行上述义务，将面临购房人拒绝接受房屋、房地产开发企业承担逾期违约责任、购房合同解除、赔偿损失等后果。而在一般商品房预售合同中，一般都有开发企业逾期交房应向买受人支付违约金的规定，由于一个开发项目动辄几百上千户，一旦发生逾期交房的情况，将给开发企业造成巨大损失。这就要求在订立商品房预售合同时，充分考虑多种因素，尽量留出动机时间，以防止逾期交房情况的发生。
在一般情况下，如果法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用以交付房屋所有权证书为准，那么出卖人对房屋的转移占有，也就是“交钥匙”行为，即为合同约定的房屋交付使用行为，就已履行了交付房屋的义务。房地产开发企业应尽量利用约定以交钥匙为交付成就的条件，以回避自己的风险。另外，房地产开发企业发出《入住通知书》最好以挂号信或特快专递的形式，以使“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起买受人承担”，这一对房地产开发企业有利的规定得意明确和利用
三、房屋产权手续办理过程中的法律风险防范
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十九条针对逾期办证的违约责任做出了新的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发继今年供应管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施后，如果因房地产开发企业过错，导致购房者不能办理房地产证，则购房者有权按其规定解除合同和索赔。通常情况下因房地产开发企业的原因，导致逾期不能办证，涉及的购房者众多，有的一个楼盘涉及上百户，有的一个小区涉及上千户。如果有一半的购房者因逾期办证要求退房并索赔，这将给该项目的房地产开发企业带来致命的打击。
作者简介：李杵（1991-），女，汉族，辽宁葫芦岛人，沈阳师范大学国际商学院本科在读，研究方向：经济法。
【关键词】房地产开发商；房地产销售；产权手续；法律风险；风险防范
一、预售商品房时易出现问题的防范
（一）在商品房销售过程中，付昂高宣传已经成为重要的促销手段之一，包括媒体发布、户外广告散发宣传单等多种手段，但在广告的发布内容上，房地产开发企业硬顶要注意把握分寸，防止出现漫无边际的夸大宣传等行为的出现，以防止因虚假宣传造成纠纷。在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》中规定“商品房的广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相应设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该条款运用《合同法》有关“要約”和“要约邀请”的概念规定，对房地产广告中的随意承诺加以限制，对房地产开发企业的宣传提出了诚信的要求和法律上的约束。因此，购房中要对房地产开发企业的营销广告、宣传资料和销售合同内容进行审核，保证其真实性，对于尚未最终确定的有缘内容应予以说明和告知，尽量避免就有关“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的问题做出无法实现的承诺，以免在今后的交易中使房地产开发企业承担相应的违约责任。
（二）房地产开发企业在没有取得《商品房预售许可证》的情况下对房屋尽享销售，存在“欺诈”的法律风险。这是一种违法法律的行政法规强制规定的行为，会直接导致合同无效。并且为了对房地产开发企业的这种预售欺诈行为进行有效遏制，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：因为出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者故意提供虚假商品房预售许可证明而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这相当于消费者保护法中的“退一赔一”的惩罚性赔偿，对房地产开发企业相当不利。
鉴于以上情况，房地产开发企业在没有取得商品房预售许可情况下就对外订立预售合同极易引起引起法律风险，房地产开发企业应严格遵循法律规定，在取得预售许可证明后在对对外订立商品买卖合同；在取得预售许可证明之前，如已经办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未领取预售许可证，可以与买卖人订立预约性质合同，以规避法律风险。
二、房屋交付时宜发生法律风险的防范
（一）由于面积误差导致风险的防范
商品房在预售时，因为房屋并没有实际完成而导致预售合同约定面积与实际交付房屋时的实测面积出现差异，为了将这种面积差异约束在一个合理的范围内，有关法律法规将该误差比规定在3%以内，根据这一规定，一但实际面积误差超出了3%的范围，房地产开发企业将，面临解除合同的风险，即使未解除合同，也将会承担超出范围所带来的损失。这就要求房地产开发企业在进行项目设计、施工过程中严格控制，杜绝房屋面积缩水、公摊面积过大的行为。
（二）因逾期交房导致风险的防范
房地产开发企业在商品房交付过程中负有将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人的义务，如果房地产开发企业在合同约定期限内未能履行上述义务，将面临购房人拒绝接受房屋、房地产开发企业承担逾期违约责任、购房合同解除、赔偿损失等后果。而在一般商品房预售合同中，一般都有开发企业逾期交房应向买受人支付违约金的规定，由于一个开发项目动辄几百上千户，一旦发生逾期交房的情况，将给开发企业造成巨大损失。这就要求在订立商品房预售合同时，充分考虑多种因素，尽量留出动机时间，以防止逾期交房情况的发生。
在一般情况下，如果法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用以交付房屋所有权证书为准，那么出卖人对房屋的转移占有，也就是“交钥匙”行为，即为合同约定的房屋交付使用行为，就已履行了交付房屋的义务。房地产开发企业应尽量利用约定以交钥匙为交付成就的条件，以回避自己的风险。另外，房地产开发企业发出《入住通知书》最好以挂号信或特快专递的形式，以使“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起买受人承担”，这一对房地产开发企业有利的规定得意明确和利用
三、房屋产权手续办理过程中的法律风险防范
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十九条针对逾期办证的违约责任做出了新的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发继今年供应管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施后，如果因房地产开发企业过错，导致购房者不能办理房地产证，则购房者有权按其规定解除合同和索赔。通常情况下因房地产开发企业的原因，导致逾期不能办证，涉及的购房者众多，有的一个楼盘涉及上百户，有的一个小区涉及上千户。如果有一半的购房者因逾期办证要求退房并索赔，这将给该项目的房地产开发企业带来致命的打击。
作者简介：李杵（1991-），女，汉族，辽宁葫芦岛人，沈阳师范大学国际商学院本科在读，研究方向：经济法。