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“营改增”一直都是我国税制改革的一项重要内容，其目的在于减轻企业税负，减少重复征税。而房地产企业因运营资金庞大、规划筹建周期长、涉及行业广等特点，在“营改增”过程中对会计核算方面带来较大的影响。
我国“营改增”工作是从2012年1月1日起开始试点，房地产等行业从2016年5月1日起正式实施。后来根据经济发展形势，政府又于2018年5月1日起下调了增值税税率，进一步夯实“营改增”落地生根，使企业充分享受税收优惠，彻底享受改革红利，促进经济稳定、长远发展。
一、房地产企业“营改增”的必然性
我国的房地产企业发展经历过兴盛也徘徊过低谷，在此期间各种矛盾凸显，尤其目前我国相关的房地产政策一直给房地产企业施加压力，按压其不良歪曲的疯涨，所以当前我国的房地产行业依旧不健康。
（一）减轻企业税负
“营改增”的目的是减轻企业税负，减少重复征税，在原来的营业税税制下，企业面临的是对营业额的各环节征税，所以出现了很多重复征税的问题，这不仅给企业带来了沉重的税負也不利于企业日常资金的运转，而“营改增”后无疑在一定程度上减轻的了企业的税负，让企业能够更加合理的分配资金并且缓解了税收压力。
（二）税收贡献
我国经济的蓬勃发展需要以坚实收税基础为依靠，增值税作为我国税收的主要来源，对税收事业的发展乃至国家经济的发展有着不可磨灭的贡献。在中高速经济发展的背景下，仅仅只是对个人、企业征收税额已经远远不能满足我国发展的内生动力，国际博弈的明枪暗箭更是愈演愈烈，所以“营改增”在全行业铺展开来更是一种现实的需要。
二、“营改增”对房地产企业会计核算的影响
（一）“营改增”对房地产企业财务核算方式的影响
新政策的出台倒逼企业改变与完善现行的会计核算。“营改增”的出台虽然从宏观层面上来看是减轻了税负，但从微观层面上来看对企业的会计核算水平有了更高的要求。原来的房地产企业缴纳的流转税为营业税，只需要以当期营业收入（销售额）为依据，乘以本企业适用的税率计算出营业税额，并记录在“应交税费——应交营业税”的科目下即可。但在“营改增”之后，企业涉及的增值税税率比较复杂，会计核算难度增加，财务人员面对新的税收政策，消化和接受程度良莠不齐，都可能会增加企业的税收负担。所以企业为了应对政策的改变要对现行的粗放式的会计核算方式进行优化，不断提高财务人员的专业水平，做好新旧政策之间的连接工作，做好相关的税务筹划。
（二）“营改增”对房地产企业开发成本核算的影响
1.“营改增”对房地产企业建筑材料成本核算的影响
因增值税是对业务增值部分进行收税，如果要真正达到减轻税负的目的，就要规范增值税专用发票的获取。然而，目前的房地产施工企业在购买基础材料时，相关的商家大多数是一些小型、微型的企业，没有办法向购买方提供增值税专用发票。并且有些房地产企业所用的这些材料都是按照5%的简易办法计算的增值税，而建筑施工企业适用10%的税率，两者之间就出现5%的销项税率与进项税率差，从而让建筑施工企业税负增加，但是建筑施工企业作为房地产企业的上游，最终还是会把这个负担转嫁到房地产企业身上。更值得引起注意的是，往往这一部分支出在成本当中的占比很大，都在20%至30%之间，这就在很大程度上增加了企业税负，让“营改增”不能很好的为企业减轻税负。
2.“营改增”对房地产企业人力成本核算的影响
在房地产开发的过程中代建的建筑施工企业需要很庞大的劳动力，这也构成了房地产企业很大一部分的成本。为了低廉的劳动力成本，企业一般会临时招聘农民工或者是与劳务企业签订合作协议来获取劳动力。这一部分的成本就很难取得增值税专用发票，因为农民为个体户工作自然无法提供，而目前市场上的劳务企业也并没有什么进项税额可以抵扣的。由于增值税专用发票的无法取得，所以房地产企业在面对人工成本这一块无法抵扣成本。
（三）“营改增”对房地产企业货币资金核算及票据管理的影响
1.“营改增”对房地产企业货币资金核算的影响
企业一定要保障资金有与之相适应的流动性，现金流也成了各企业生存发展的命脉。特别是房地产企业，其涉及的资金项目都非常庞大并且周期运转时间长，如若不能解决资金流转的问题会给企业带来巨大的伤害，发展停滞不前。房地产企业的销售模式大多采用“期房销售”，所以在“营改增”以前，当企业收到客户的预收款项时，当期便产生营业税纳税义务，需要交纳相应的营业税，给企业带来了巨大的税收预缴的压力。但是在“营改增”之后，由于只对产品增值部分交税，而房地产企业几乎仅在房地产开发建造时期会发生增值，产生进项税额;而在后续的预售过程中产生的销项税额正好前期的进项税额进行抵扣，所以在预售阶段只需要缴纳少部分的增值税，这就可以降低房地产企业在预售阶段的税收压力。
2.“营改增”对房地产企业票据管理的影响
“营改增”以来，房地产企业实际能获得的进项税额的多少直接影响企业的实际税负，而目前很多企业取得增值税专用发票的难度很大，从而影响企业进项税款抵扣不足，而一般纳税人征税税率由5%提升至10%后，又提升了企业的税负水平，此外，很多房地产开发企业选择把业务外包，但其外包的建筑企业的绝大多数员工都是农民工或是临时无资质人员，企业在这一方面难以取得专票抵扣税，使得企业在“营改增”之后不但没有达到减轻企业税负目的，相反较之前还有所增加。因此，“营改增”之后，房地产企业对财务票据规范合理的要求更加迫切。
（四）“营改增”对房地产企业所得税核算的影响
在“营改增”之前，成本由价款和税款组成，而“营改增”之后，增值税是价外税，如果企业是一般纳税人，在获取发票后，用发票价款也就是不含税的价格计算成本并核算利润，并且扣除数目的大小由取得专用发票的类型决定。由于收入、成本的计算方法的改变，企业在日常经营活动中计算得出的应纳税所得额也发生了变化。 （五）“营改增”对房地产企业财务报表核算的影响
关于资产负债表，由上述的固定资产入账方式的变化，营业税不再纳入固定资产的成本，并且购置固定资产获得的增值税专用发票其进项税额可以抵扣，减少了入账价值。资产负债表中的资产总额一栏也因固定资产总额的减少而降低，也就在一定程度上增加了房地产企业的资产负债率，从而提高了企业的财务风险。关于现金流量表，“营改增”会对房地产企业的现金流产生不利影响。由于增值税专用发票的取得大多都是在企业完成项目工程之后，所以在这之前企业要垫付大量的工程费用。而由上述房地产企业的特点可知，企业支付的每一笔款项的数额都是巨大的，这就给企业带来了很大的資金流动压力。关于利润表，“营改增”之后通常房地产企业营业收入不包含销项税，这就相当于营业收入的减少，给企业收入方面的数据带来了不可观的因素。在以上论述中已提及房地产企业的营业成本，相关建筑材料成本、劳动力成本也因增值税专用发票的难取得而让营业成本上升，导致利润的降低。
三、“营改增”对房地产企业影响的应对策略
（一）加强项目成本税务筹划
在企业运营的过程当中追求收入最大化的目标没有错，但是收入的增长更多的是依靠市场的活力，在这其间企业除了通过广告等宣传方式来拓展市场外，其他的方式对收入的影响并不大。而真正企业更多关注的是利益最大化，成本的适度对利润来说举足轻重。如若我们企业的财务部门能对采购项目进行充分的市场调研并结合增值税进行税务筹划，对可能会产生的税收和支出加以分析，尽可能地减少企业的开发成本并将建筑成本合理分摊。
（二）及时取得发票
房地产企业还需要在增值税专用发票上把关，无论是购买什么材料，不要贪图一时的小便宜就不向商家索取发票，或许作为买方的企业会因不索取发票获得小数目的价款折扣，但这却是因小失大的行径。毕竟房地产企业在涉税金额方面是巨大的，小小的忽视可能会带来巨大的蝴蝶效应。同时也要加强对其他业务部门发票意识的建立，积极主动地在进行经济活动时向供应方索取发票，并及时地交付于财务部门。财务人员还是要提高自己的会计专业素养，提高税务意识，合理使用、甄别发票。
（三）做好对增值税涉税业务的会计处理
“营改增”后，了解增值税的特征是最基本的工作，再根据增值税的相关特性培养应有的处理反应，各部门要关注企业发生的增值税业务并对其产生的过程进行详细的记录，处理好每一笔涉税的金额和整理好与之相对的增值税发票，做到专事有专票，同时还要对涉税管理工作加以监督，可以设立涉税监督小组对企业发生的涉税经济活动进行监督并对有关票据进行稽核。
（四）强化内部会计核算管理制度
一是企业要建立科学的会计核算制度，将会计核算中的每一步骤都做好详细的规划，尤其是在“营改增”之后，一些发生变化的会计核算要做好事前筹划;并且要做到专事有专人，专人有专责，落实好责任制度，这样才能保证各项工作顺利开展。二是企业要建立严格的内控管理制度，用制度管理经济业务，规范企业的业务操作流程，对重要的业务和事项实施全方位的监督和控制。
四、结语
“营改增”政策落地以后对房地产企业会计核算的影响，不仅对各行各业有积极引导作用，也对会计产业发展有现实意义。总体来看“营改增”在宏观层面上确是可以减轻房地产企业税负，避免了营业税的重复征税的问题。为了能够让“营改增”真正发挥实效，让房地产企业提高市场热度，各企业的财务人员要学习运用好“营改增”的内容及实施细则，规范完善企业内部的会计核算并使之与“营改增”相适配。（作者单位：淳安千岛湖旅游集团有限公司）
我国“营改增”工作是从2012年1月1日起开始试点，房地产等行业从2016年5月1日起正式实施。后来根据经济发展形势，政府又于2018年5月1日起下调了增值税税率，进一步夯实“营改增”落地生根，使企业充分享受税收优惠，彻底享受改革红利，促进经济稳定、长远发展。
一、房地产企业“营改增”的必然性
我国的房地产企业发展经历过兴盛也徘徊过低谷，在此期间各种矛盾凸显，尤其目前我国相关的房地产政策一直给房地产企业施加压力，按压其不良歪曲的疯涨，所以当前我国的房地产行业依旧不健康。
（一）减轻企业税负
“营改增”的目的是减轻企业税负，减少重复征税，在原来的营业税税制下，企业面临的是对营业额的各环节征税，所以出现了很多重复征税的问题，这不仅给企业带来了沉重的税負也不利于企业日常资金的运转，而“营改增”后无疑在一定程度上减轻的了企业的税负，让企业能够更加合理的分配资金并且缓解了税收压力。
（二）税收贡献
我国经济的蓬勃发展需要以坚实收税基础为依靠，增值税作为我国税收的主要来源，对税收事业的发展乃至国家经济的发展有着不可磨灭的贡献。在中高速经济发展的背景下，仅仅只是对个人、企业征收税额已经远远不能满足我国发展的内生动力，国际博弈的明枪暗箭更是愈演愈烈，所以“营改增”在全行业铺展开来更是一种现实的需要。
二、“营改增”对房地产企业会计核算的影响
（一）“营改增”对房地产企业财务核算方式的影响
新政策的出台倒逼企业改变与完善现行的会计核算。“营改增”的出台虽然从宏观层面上来看是减轻了税负，但从微观层面上来看对企业的会计核算水平有了更高的要求。原来的房地产企业缴纳的流转税为营业税，只需要以当期营业收入（销售额）为依据，乘以本企业适用的税率计算出营业税额，并记录在“应交税费——应交营业税”的科目下即可。但在“营改增”之后，企业涉及的增值税税率比较复杂，会计核算难度增加，财务人员面对新的税收政策，消化和接受程度良莠不齐，都可能会增加企业的税收负担。所以企业为了应对政策的改变要对现行的粗放式的会计核算方式进行优化，不断提高财务人员的专业水平，做好新旧政策之间的连接工作，做好相关的税务筹划。
（二）“营改增”对房地产企业开发成本核算的影响
1.“营改增”对房地产企业建筑材料成本核算的影响
因增值税是对业务增值部分进行收税，如果要真正达到减轻税负的目的，就要规范增值税专用发票的获取。然而，目前的房地产施工企业在购买基础材料时，相关的商家大多数是一些小型、微型的企业，没有办法向购买方提供增值税专用发票。并且有些房地产企业所用的这些材料都是按照5%的简易办法计算的增值税，而建筑施工企业适用10%的税率，两者之间就出现5%的销项税率与进项税率差，从而让建筑施工企业税负增加，但是建筑施工企业作为房地产企业的上游，最终还是会把这个负担转嫁到房地产企业身上。更值得引起注意的是，往往这一部分支出在成本当中的占比很大，都在20%至30%之间，这就在很大程度上增加了企业税负，让“营改增”不能很好的为企业减轻税负。
2.“营改增”对房地产企业人力成本核算的影响
在房地产开发的过程中代建的建筑施工企业需要很庞大的劳动力，这也构成了房地产企业很大一部分的成本。为了低廉的劳动力成本，企业一般会临时招聘农民工或者是与劳务企业签订合作协议来获取劳动力。这一部分的成本就很难取得增值税专用发票，因为农民为个体户工作自然无法提供，而目前市场上的劳务企业也并没有什么进项税额可以抵扣的。由于增值税专用发票的无法取得，所以房地产企业在面对人工成本这一块无法抵扣成本。
（三）“营改增”对房地产企业货币资金核算及票据管理的影响
1.“营改增”对房地产企业货币资金核算的影响
企业一定要保障资金有与之相适应的流动性，现金流也成了各企业生存发展的命脉。特别是房地产企业，其涉及的资金项目都非常庞大并且周期运转时间长，如若不能解决资金流转的问题会给企业带来巨大的伤害，发展停滞不前。房地产企业的销售模式大多采用“期房销售”，所以在“营改增”以前，当企业收到客户的预收款项时，当期便产生营业税纳税义务，需要交纳相应的营业税，给企业带来了巨大的税收预缴的压力。但是在“营改增”之后，由于只对产品增值部分交税，而房地产企业几乎仅在房地产开发建造时期会发生增值，产生进项税额;而在后续的预售过程中产生的销项税额正好前期的进项税额进行抵扣，所以在预售阶段只需要缴纳少部分的增值税，这就可以降低房地产企业在预售阶段的税收压力。
2.“营改增”对房地产企业票据管理的影响
“营改增”以来，房地产企业实际能获得的进项税额的多少直接影响企业的实际税负，而目前很多企业取得增值税专用发票的难度很大，从而影响企业进项税款抵扣不足，而一般纳税人征税税率由5%提升至10%后，又提升了企业的税负水平，此外，很多房地产开发企业选择把业务外包，但其外包的建筑企业的绝大多数员工都是农民工或是临时无资质人员，企业在这一方面难以取得专票抵扣税，使得企业在“营改增”之后不但没有达到减轻企业税负目的，相反较之前还有所增加。因此，“营改增”之后，房地产企业对财务票据规范合理的要求更加迫切。
（四）“营改增”对房地产企业所得税核算的影响
在“营改增”之前，成本由价款和税款组成，而“营改增”之后，增值税是价外税，如果企业是一般纳税人，在获取发票后，用发票价款也就是不含税的价格计算成本并核算利润，并且扣除数目的大小由取得专用发票的类型决定。由于收入、成本的计算方法的改变，企业在日常经营活动中计算得出的应纳税所得额也发生了变化。 （五）“营改增”对房地产企业财务报表核算的影响
关于资产负债表，由上述的固定资产入账方式的变化，营业税不再纳入固定资产的成本，并且购置固定资产获得的增值税专用发票其进项税额可以抵扣，减少了入账价值。资产负债表中的资产总额一栏也因固定资产总额的减少而降低，也就在一定程度上增加了房地产企业的资产负债率，从而提高了企业的财务风险。关于现金流量表，“营改增”会对房地产企业的现金流产生不利影响。由于增值税专用发票的取得大多都是在企业完成项目工程之后，所以在这之前企业要垫付大量的工程费用。而由上述房地产企业的特点可知，企业支付的每一笔款项的数额都是巨大的，这就给企业带来了很大的資金流动压力。关于利润表，“营改增”之后通常房地产企业营业收入不包含销项税，这就相当于营业收入的减少，给企业收入方面的数据带来了不可观的因素。在以上论述中已提及房地产企业的营业成本，相关建筑材料成本、劳动力成本也因增值税专用发票的难取得而让营业成本上升，导致利润的降低。
三、“营改增”对房地产企业影响的应对策略
（一）加强项目成本税务筹划
在企业运营的过程当中追求收入最大化的目标没有错，但是收入的增长更多的是依靠市场的活力，在这其间企业除了通过广告等宣传方式来拓展市场外，其他的方式对收入的影响并不大。而真正企业更多关注的是利益最大化，成本的适度对利润来说举足轻重。如若我们企业的财务部门能对采购项目进行充分的市场调研并结合增值税进行税务筹划，对可能会产生的税收和支出加以分析，尽可能地减少企业的开发成本并将建筑成本合理分摊。
（二）及时取得发票
房地产企业还需要在增值税专用发票上把关，无论是购买什么材料，不要贪图一时的小便宜就不向商家索取发票，或许作为买方的企业会因不索取发票获得小数目的价款折扣，但这却是因小失大的行径。毕竟房地产企业在涉税金额方面是巨大的，小小的忽视可能会带来巨大的蝴蝶效应。同时也要加强对其他业务部门发票意识的建立，积极主动地在进行经济活动时向供应方索取发票，并及时地交付于财务部门。财务人员还是要提高自己的会计专业素养，提高税务意识，合理使用、甄别发票。
（三）做好对增值税涉税业务的会计处理
“营改增”后，了解增值税的特征是最基本的工作，再根据增值税的相关特性培养应有的处理反应，各部门要关注企业发生的增值税业务并对其产生的过程进行详细的记录，处理好每一笔涉税的金额和整理好与之相对的增值税发票，做到专事有专票，同时还要对涉税管理工作加以监督，可以设立涉税监督小组对企业发生的涉税经济活动进行监督并对有关票据进行稽核。
（四）强化内部会计核算管理制度
一是企业要建立科学的会计核算制度，将会计核算中的每一步骤都做好详细的规划，尤其是在“营改增”之后，一些发生变化的会计核算要做好事前筹划;并且要做到专事有专人，专人有专责，落实好责任制度，这样才能保证各项工作顺利开展。二是企业要建立严格的内控管理制度，用制度管理经济业务，规范企业的业务操作流程，对重要的业务和事项实施全方位的监督和控制。
四、结语
“营改增”政策落地以后对房地产企业会计核算的影响，不仅对各行各业有积极引导作用，也对会计产业发展有现实意义。总体来看“营改增”在宏观层面上确是可以减轻房地产企业税负，避免了营业税的重复征税的问题。为了能够让“营改增”真正发挥实效，让房地产企业提高市场热度，各企业的财务人员要学习运用好“营改增”的内容及实施细则，规范完善企业内部的会计核算并使之与“营改增”相适配。（作者单位：淳安千岛湖旅游集团有限公司）