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摘要：项目以杭州市钱江新城为例，依据《开发区集约利用评价规程（试行）》，建立钱江新城土地集约利用评价指标体系。通过搜集和整理数据，层次分析法、经验值法和熵值法确定指标权重，测度新城建设土地集约度分值。基于测度结果，对建设用地集约利用情况进行绩效评价，探究钱江新城建设用地结构不合理、建成速度慢、比较优势缺乏等问题，提出微调用地结构、培育钱江新城比较优势的建议。
关键词：新型城镇化；建设用地；集约评价体系；钱江新城
1.引言
随着我国新型城镇化进程的不断推进，我国城市建设步伐不断加快，城市外延扩张面临严峻的土地压力，并且受城市中心的辐射能力限制，导致城市土地无序低密度扩张。面对如此压力，继浦东新区之后，各个地区开发建设新城[1]。新城作为拓展发展空间、优化城市格局、完善综合功能的重要方式之一[2]，能够有效解决城市内部土地紧缺问题，优化城市空间，并成为促进城乡协调的重要载体。
《新型城镇化规划（2014-2020年）》提出：“新城新区必须严格控制建设用地规模，控制建设标准过度超前”。新型城镇化要求土地最集约利用，推进功能混合和产城融合。本文以杭州市钱江新城为例，测度其建设用地集约使用情况，探究新城建设过程中呈现出的建设用地结构不合理、建成速度慢、比较优势欠缺等土地利用不当带来的问题，对其进行分析并提出相关建议。
2.杭州钱江新城建设现状
杭州市结合“城市东阔，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的城市发展战略，确立了“沿江、北拓、南伸、东移、西接”的空间发展战略。其中“沿江”与“北拓”即为钱江新城与钱江世纪城[3]。钱江新城借鉴TOD模式发展，即交通导向模式，利用轨道交通、地面快速公交、地面常规公交等大量的公共交通系统，引导和支撑新城建设布局，控制其向圈层结构演变，从而有效控制城镇化过程中杭州城市的无序蔓延。
钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，处于杭州地理几何中心和交通中心。沿钱塘江而立，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里，杭州火车站约为2公里。《杭州市钱江新城2006-2010年（十一五期间建设发展规划纲要）》中明确钱江新城的定位是长江三角洲地区“南翼城市的中央商务区”。钱江新城分为两期建设：一期规划面积约15、8平方公里，实际建设用地数量为1686.5万平方米，分为中心区、运河社区及望江社区三个区域。钱江新城二期总面积约7.1平方公里。作为新城一期区域的延伸，新城二期将建设成为交通便捷、设施完善、环境优美的居住与商业文化混合功能区，营造高品质滨江城市环境。
3.杭州钱江新城建设用地集约度的测度
3.1建设用地集约利用立指标体系的构建
钱江新城建设用地集约评价指标体系的构建，依据《开发区集约利用评价规程（试行）》，并结合钱江新城建设用地使用现状构建指标体系。如表3.1，该体系包括三个目标（建设用地利用状况、建设用地效益、管理绩效）、六个子目标（建设用地利用程度、建设用地供应市场化程度等）和十五个指标（建设用地供应率、土地建成率、闲置土地处置率等）。
3.2利用经验借鉴法和熵值法确定评价指标权重
3.2.1经验借鉴法
经验借鉴法是指参考其他新城土地集约利用的水平，确定体系内评价指标的权重值。本文的指标权重主要借鉴山东青岛市区以及广东广州市的城市土地集约利用评价体系指标权重值[4-5]。
3.2.2熵值法
熵值法是利用评价指标的固有信息来判别指标的效用价值，从而在一定程度上避免了主观因素带来的偏差。在本项目中其主要应用于子目标的权重计量，首先对评价指标进行综合标准化，即计算某新城第 i目标第 j 项子目标或指标值的比重：其次计算第j项指标的信息熵值ej，再次，根据信息熵值计算第j项指标的权重值wj=1-ej，其中wj表示第j项指标得权重值，ej表示第j项指标得信息熵值，公式表示如下：
3.3目标值法确定理想值
目标值法是指结合国民经济和社会发展规划、杭州土地利用总体规划、钱江新城控制性详细规划等相关规划，以及杭州有关用地标准、行业政策等，在分析土地利用现状的基础上，确定指标理想值。
3.4建设用地集约度分值计算
采用多因素加权平均值法计算杭州钱江新城的目标、子目标以及总的综合分值。
3.4.1子目标分值计算
据表3.2可得出以下结论：第一，新城建设用地集约度综合分值为94.61%，表明钱江新城建设用地利用总体上较为集约，土地利用强度较高。第二，建设用地效益和管理绩效的目标分值均在90%以上。新城中工商类用地的投入较大，超出了规划时的预期；同时管理绩效集约使用指标为98.91%，反映了土地管理水平和效果较好，不存在到期不处置或无规划的土地。其两个子目标建设用地利用监管绩效和建设用地供应市场化程度指标分值分别为100%、97.69%，反映新城闲置建设用地的处理速度较快，并且在供应过程中实施有偿使用和招标、拍卖、挂牌出让制度，市场化程度较高。第三，建设用地利用状况目标分值为88.53，结合图3.1，建设用地利用状况（A）位于综合分值以下的位置，从而拉低了综合分值，降低了建设用地集约利用总水平。
4.钱江新城建设用地利用问题探析及其解决途径
4.1建设用地利用问题探析
据表3.2结果显示，建设用地利用状况拉低了建设用地集约利用的综合目标分值。综合分析影响建设用地利用状况的子目标及指标分析，主要因为：
第一，用地结构不合理。由分析结果显示，建设用地结构状况的子目标分值85.83，在建设用地利用状况三个子目标中集约分值最低。其主要原因体现在两个方面，一是宅基地与其他类用地的结构比例不合理，住宅占地率仅为19%，而商务区规划超前，导致有些楼盘处于40%-45%的空置率。钱江新城作为杭州城市发展的CBD，建设用地利用重点放在商务区的建设。二是宅基地利用内部配比关系不合理。宅基地区域的规划多为高档住宅，价格昂贵，超越当前经济发展水平，导致住宅区空置率升高。如望江府2014年8月前的成交均价为40926元每平方米，存量为167套，所占公寓总套数比例约为43.4%。 第二，建设用地建成速度慢。一是商务区建设周期长。从2001年至今，已经历13年之久，核心区尚未完全竣工，高德置地广场豪宅区、杭州来福士广场等尚在建设之中；二是基础设施建设滞后。核心区的四条轨道线，大都处于在建状态；地上公交线路班次也少。因此当前条件下选择在钱江新城办公不仅存在业务中心和办公距离增加，而且交通线路上不完善、配套欠缺导致业务办理时间和低效的程度增加，从而加剧业务来往的难度，导致在钱江新城办公成本增加。
第三，新城建设无特色。钱江新城人流量小，建设用地利用布局缺乏优势，形不成独特的商业特色。一是由于钱江新城距离西湖风景区4.5公里，西湖区有繁华的商业区，如龙翔桥商业区，人们的旅游消费导向和地理优势决定了西湖商业区的优势；二是波浪文化城的地下商场多为服饰名牌的折扣店，布局无新意，没有形成钱江新城自身的特色。
4.2完善建设用地利用状况的途径
4.2.1微调建设用地利用结构
微调建设用地结构，平衡住宅用地和其他类用地比例，建混合型居住区[6]。钱江新城城应当注重职住平衡，增加住宅用地面积，并丰富住宅区建设内涵，为不同阶层、不同收入、不同需求的居民提供选择，满足不同层次的需要，建设多元化住房，从而增加部分低收入者和职工的入住率，降低公司及个人的入住成本。这样不仅降低职住不平衡带来的交通压力，而且入住人口的增加带来人流量的增加，为商业区增加生机，同时也建立一个不同阶层共存、多元化的新城社区，在一定程度上推动建设用地结构和空间布局的优化，促进建设用地的集约使用。
4.2.2培育钱江新城优势
杭州钱江新城借鉴国内外新城建设的经验，秉承高起点、高标准原则进行科学规划，采用TOD模式，对钱江新城城市交通系统、工商类建设体系、住宅区区域、公共设施及绿化景观系统、地下空间开拓等进行超前详细科学的布局。依据《钱江新城控制性详细规划》的“一环二横二纵”规划，充分实现钱江新城交通网络和钱江文化特色的优势，要加快交通网络系统建设，培育钱江新城的比较优势。
第一，加快交通网络建设步伐，充分发挥TOD模式优势。交通是影响建设用地利用布局的重要因素[7]，钱江新城的“四线七向”格局，将新城核心区与主城区、滨江区、城西及火车站、机场联系起来，应当加快交通线路建设，完善的交通网络才能提升钱江新城的人流量，推动建设用地建成率，以提高建设用地集约综合分值，充分体现钱江新城优势。
第二，结合城市阳台、波浪文化城特色，引进更多品牌商业入住，形成多元化、国际化格局。钱江新城的定位是“高起点”、“前瞻性和继承性”、“开放大气”，与“精致和谐”的西湖城市景观相辉映，建筑风格达到了钱江新城的高标准要求，波浪文化城相接于城市阳台，其大型开敞式地下空间独树一帜，但其布局不够清晰，且价格不具有竞争优势，无异于奥特莱斯，不具有优势。因此，钱江新城的商业区建设一方面应当结合城市阳台潮水的大气和波浪文化城的特色，规范商业布局，保持商业区的规范性和商誉；另一方面鼓励商户具有“前瞻性”，通过价格折扣等措施形成价格优势，吸引人流量，为后续钱江新城未来发展注入活力。（作者单位：浙江财经大学）
参考文献：
[1] 王浩.基于快速城市化背景下城市新区建设的探讨[J].工程与建设，2011，2（54）：451-453.
[2] 吕晓，赵雲泰，张晓玲.我国城市新区发展中的土地利用和管理问题研究综述[J].经济体制改革，2014，1：39-43.
[3] 张琦卉.杭州市城市发展规划研究——以钱江新城为例[R].现代商业：60.
[4] 李赫龙，梁红梅.山东省城市土地集约利用现状评价及其空间差异研究[J].中国农学通报.2013，29（32）：136-143.
[5] 朱一中，曹 裕.基于PSR模型的广东省城市土地集约利用空间差异分析[J].经济地理.2011，8（31）.
[6] Heraud B J.Social class and the new towns[J].Urban Studies，1968，5（1）：36-45
[7] Yichun Xie，Chuanglin Fang.George C.S.Lin.Tempo-Spatial Pattern of land use Changes and Urban Development in Globalizing China：A Study of Beijing[J].Sensors，2007（7）：2881-2906
关键词：新型城镇化；建设用地；集约评价体系；钱江新城
1.引言
随着我国新型城镇化进程的不断推进，我国城市建设步伐不断加快，城市外延扩张面临严峻的土地压力，并且受城市中心的辐射能力限制，导致城市土地无序低密度扩张。面对如此压力，继浦东新区之后，各个地区开发建设新城[1]。新城作为拓展发展空间、优化城市格局、完善综合功能的重要方式之一[2]，能够有效解决城市内部土地紧缺问题，优化城市空间，并成为促进城乡协调的重要载体。
《新型城镇化规划（2014-2020年）》提出：“新城新区必须严格控制建设用地规模，控制建设标准过度超前”。新型城镇化要求土地最集约利用，推进功能混合和产城融合。本文以杭州市钱江新城为例，测度其建设用地集约使用情况，探究新城建设过程中呈现出的建设用地结构不合理、建成速度慢、比较优势欠缺等土地利用不当带来的问题，对其进行分析并提出相关建议。
2.杭州钱江新城建设现状
杭州市结合“城市东阔，旅游西进，沿江开发，跨江发展”的城市发展战略，确立了“沿江、北拓、南伸、东移、西接”的空间发展战略。其中“沿江”与“北拓”即为钱江新城与钱江世纪城[3]。钱江新城借鉴TOD模式发展，即交通导向模式，利用轨道交通、地面快速公交、地面常规公交等大量的公共交通系统，引导和支撑新城建设布局，控制其向圈层结构演变，从而有效控制城镇化过程中杭州城市的无序蔓延。
钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，处于杭州地理几何中心和交通中心。沿钱塘江而立，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里，杭州火车站约为2公里。《杭州市钱江新城2006-2010年（十一五期间建设发展规划纲要）》中明确钱江新城的定位是长江三角洲地区“南翼城市的中央商务区”。钱江新城分为两期建设：一期规划面积约15、8平方公里，实际建设用地数量为1686.5万平方米，分为中心区、运河社区及望江社区三个区域。钱江新城二期总面积约7.1平方公里。作为新城一期区域的延伸，新城二期将建设成为交通便捷、设施完善、环境优美的居住与商业文化混合功能区，营造高品质滨江城市环境。
3.杭州钱江新城建设用地集约度的测度
3.1建设用地集约利用立指标体系的构建
钱江新城建设用地集约评价指标体系的构建，依据《开发区集约利用评价规程（试行）》，并结合钱江新城建设用地使用现状构建指标体系。如表3.1，该体系包括三个目标（建设用地利用状况、建设用地效益、管理绩效）、六个子目标（建设用地利用程度、建设用地供应市场化程度等）和十五个指标（建设用地供应率、土地建成率、闲置土地处置率等）。
3.2利用经验借鉴法和熵值法确定评价指标权重
3.2.1经验借鉴法
经验借鉴法是指参考其他新城土地集约利用的水平，确定体系内评价指标的权重值。本文的指标权重主要借鉴山东青岛市区以及广东广州市的城市土地集约利用评价体系指标权重值[4-5]。
3.2.2熵值法
熵值法是利用评价指标的固有信息来判别指标的效用价值，从而在一定程度上避免了主观因素带来的偏差。在本项目中其主要应用于子目标的权重计量，首先对评价指标进行综合标准化，即计算某新城第 i目标第 j 项子目标或指标值的比重：其次计算第j项指标的信息熵值ej，再次，根据信息熵值计算第j项指标的权重值wj=1-ej，其中wj表示第j项指标得权重值，ej表示第j项指标得信息熵值，公式表示如下：
3.3目标值法确定理想值
目标值法是指结合国民经济和社会发展规划、杭州土地利用总体规划、钱江新城控制性详细规划等相关规划，以及杭州有关用地标准、行业政策等，在分析土地利用现状的基础上，确定指标理想值。
3.4建设用地集约度分值计算
采用多因素加权平均值法计算杭州钱江新城的目标、子目标以及总的综合分值。
3.4.1子目标分值计算
据表3.2可得出以下结论：第一，新城建设用地集约度综合分值为94.61%，表明钱江新城建设用地利用总体上较为集约，土地利用强度较高。第二，建设用地效益和管理绩效的目标分值均在90%以上。新城中工商类用地的投入较大，超出了规划时的预期；同时管理绩效集约使用指标为98.91%，反映了土地管理水平和效果较好，不存在到期不处置或无规划的土地。其两个子目标建设用地利用监管绩效和建设用地供应市场化程度指标分值分别为100%、97.69%，反映新城闲置建设用地的处理速度较快，并且在供应过程中实施有偿使用和招标、拍卖、挂牌出让制度，市场化程度较高。第三，建设用地利用状况目标分值为88.53，结合图3.1，建设用地利用状况（A）位于综合分值以下的位置，从而拉低了综合分值，降低了建设用地集约利用总水平。
4.钱江新城建设用地利用问题探析及其解决途径
4.1建设用地利用问题探析
据表3.2结果显示，建设用地利用状况拉低了建设用地集约利用的综合目标分值。综合分析影响建设用地利用状况的子目标及指标分析，主要因为：
第一，用地结构不合理。由分析结果显示，建设用地结构状况的子目标分值85.83，在建设用地利用状况三个子目标中集约分值最低。其主要原因体现在两个方面，一是宅基地与其他类用地的结构比例不合理，住宅占地率仅为19%，而商务区规划超前，导致有些楼盘处于40%-45%的空置率。钱江新城作为杭州城市发展的CBD，建设用地利用重点放在商务区的建设。二是宅基地利用内部配比关系不合理。宅基地区域的规划多为高档住宅，价格昂贵，超越当前经济发展水平，导致住宅区空置率升高。如望江府2014年8月前的成交均价为40926元每平方米，存量为167套，所占公寓总套数比例约为43.4%。 第二，建设用地建成速度慢。一是商务区建设周期长。从2001年至今，已经历13年之久，核心区尚未完全竣工，高德置地广场豪宅区、杭州来福士广场等尚在建设之中；二是基础设施建设滞后。核心区的四条轨道线，大都处于在建状态；地上公交线路班次也少。因此当前条件下选择在钱江新城办公不仅存在业务中心和办公距离增加，而且交通线路上不完善、配套欠缺导致业务办理时间和低效的程度增加，从而加剧业务来往的难度，导致在钱江新城办公成本增加。
第三，新城建设无特色。钱江新城人流量小，建设用地利用布局缺乏优势，形不成独特的商业特色。一是由于钱江新城距离西湖风景区4.5公里，西湖区有繁华的商业区，如龙翔桥商业区，人们的旅游消费导向和地理优势决定了西湖商业区的优势；二是波浪文化城的地下商场多为服饰名牌的折扣店，布局无新意，没有形成钱江新城自身的特色。
4.2完善建设用地利用状况的途径
4.2.1微调建设用地利用结构
微调建设用地结构，平衡住宅用地和其他类用地比例，建混合型居住区[6]。钱江新城城应当注重职住平衡，增加住宅用地面积，并丰富住宅区建设内涵，为不同阶层、不同收入、不同需求的居民提供选择，满足不同层次的需要，建设多元化住房，从而增加部分低收入者和职工的入住率，降低公司及个人的入住成本。这样不仅降低职住不平衡带来的交通压力，而且入住人口的增加带来人流量的增加，为商业区增加生机，同时也建立一个不同阶层共存、多元化的新城社区，在一定程度上推动建设用地结构和空间布局的优化，促进建设用地的集约使用。
4.2.2培育钱江新城优势
杭州钱江新城借鉴国内外新城建设的经验，秉承高起点、高标准原则进行科学规划，采用TOD模式，对钱江新城城市交通系统、工商类建设体系、住宅区区域、公共设施及绿化景观系统、地下空间开拓等进行超前详细科学的布局。依据《钱江新城控制性详细规划》的“一环二横二纵”规划，充分实现钱江新城交通网络和钱江文化特色的优势，要加快交通网络系统建设，培育钱江新城的比较优势。
第一，加快交通网络建设步伐，充分发挥TOD模式优势。交通是影响建设用地利用布局的重要因素[7]，钱江新城的“四线七向”格局，将新城核心区与主城区、滨江区、城西及火车站、机场联系起来，应当加快交通线路建设，完善的交通网络才能提升钱江新城的人流量，推动建设用地建成率，以提高建设用地集约综合分值，充分体现钱江新城优势。
第二，结合城市阳台、波浪文化城特色，引进更多品牌商业入住，形成多元化、国际化格局。钱江新城的定位是“高起点”、“前瞻性和继承性”、“开放大气”，与“精致和谐”的西湖城市景观相辉映，建筑风格达到了钱江新城的高标准要求，波浪文化城相接于城市阳台，其大型开敞式地下空间独树一帜，但其布局不够清晰，且价格不具有竞争优势，无异于奥特莱斯，不具有优势。因此，钱江新城的商业区建设一方面应当结合城市阳台潮水的大气和波浪文化城的特色，规范商业布局，保持商业区的规范性和商誉；另一方面鼓励商户具有“前瞻性”，通过价格折扣等措施形成价格优势，吸引人流量，为后续钱江新城未来发展注入活力。（作者单位：浙江财经大学）
参考文献：
[1] 王浩.基于快速城市化背景下城市新区建设的探讨[J].工程与建设，2011，2（54）：451-453.
[2] 吕晓，赵雲泰，张晓玲.我国城市新区发展中的土地利用和管理问题研究综述[J].经济体制改革，2014，1：39-43.
[3] 张琦卉.杭州市城市发展规划研究——以钱江新城为例[R].现代商业：60.
[4] 李赫龙，梁红梅.山东省城市土地集约利用现状评价及其空间差异研究[J].中国农学通报.2013，29（32）：136-143.
[5] 朱一中，曹 裕.基于PSR模型的广东省城市土地集约利用空间差异分析[J].经济地理.2011，8（31）.
[6] Heraud B J.Social class and the new towns[J].Urban Studies，1968，5（1）：36-45
[7] Yichun Xie，Chuanglin Fang.George C.S.Lin.Tempo-Spatial Pattern of land use Changes and Urban Development in Globalizing China：A Study of Beijing[J].Sensors，2007（7）：2881-2906