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国家正在以前所未有的力度与广度织就一张保障房网，不少地产大鳄业已不再满足于前期的抢滩布局，开始深耕保障房建设。
为了让“上帝的归上帝，恺撒的归恺撒”，实现保障房和商品房两条腿走路，国家正在织就一张保障房网。过去三年，全国保障房目标分别为100万套、330万套和580万套。2011年全面提速，计划全国建设1000万套保障房，建设资金将突破1.3万亿元。不少地产大鳄业已不再满足于前期的抢滩布局，开始深耕保障房建设。业内惊呼：房产税只是浮云，保障房才是王道。
“两条腿走路”
2010年下半年，北京就开始在土地出让中采取“限地价、竞公租房配建面积”的出让方法。
亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，北京土地出让标书中明确规定，是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一，参与保障房建设会占有一定比例的分数及一定比例的印象分数。
程序开始简化，北京用地审批环节中的土地抵押、权属登记等多道“串联”审批环节升级为同步受理的“并联”审批，并在合同中标明“当年供地当年开工”。而对于不能按时完成供地任务的区县，市国土部门在其经营性土地入市时，直接安排配建保障性住房。
诸多房企如首开、中海、中建、绿地、富力等大型房企在谋求大规模进入保障房市场。而国家的各类政策导向，使不少房企早已从过去的简单布局，逐渐展现出深耕保障房的态势。
国内保障房建设的领军企业，如金隅嘉业、远洋地产、招商地产在北京已拥有庞大体量的保障房面积。绿地集团去年对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60％。
地产一哥万科早就开始在保障房上“打持久战”，随着万科北京的首个保障房项目红狮家园顺利竣工，从过去的高端住宅向保障房市场倾斜。北京万科总经理毛大庆对记者透露：“2010年万科北京所建设保障房面积占住宅总竣工面积的11.5％，2010年这一比例占到了开工面积的15.6％”。
绿城的代建理念一直为业内所嘉许，对于保障房，绿城曾公开表示，“成为全国最大的保障房企业之一”。该公司一名内部人士对记者表示，保障房建设是该公司三大重头戏之一，业务模式是绿城出人力、出管理、出品牌，合作方出钱和地，绿城此举在于意识到在保障房市场小打小闹已经行不通了。
不少尚未参与保障房代建的开发商，也表现出长线看好的态势，阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示：“房企要开始学会两条腿走路了，尽管保障房的利润很薄，但由于其比例规模较大，将来还是十分可观。我们现在在一线城市没有保障房项目，未来会重点布局二三线城市。这是我们下一步重点筹划的目标，一旦扎进，就会长期做下去。”
新的利润增长点
在房企业绩飙升的年代，没几个人愿意丢商品房的西瓜，捡保障房的芝麻。即便是在拿地日渐困难的今日，依然有人认为代建保障房是“赔本赚吆喝”。
对此国信证券分析师方炎针锋相对：“保障房前期资金成本低，后期宣传和销售费用低，市场风险较低，资金周转速度快，建好能很快交付使用，堪称开发商在房地产市场低迷时的避风港”，他指出：“业内估算的利润普遍在3％，要是真的毫无利润的话，不会有这么多房企花了这么大功夫去做，保障房市场迟早会成为房企新的利润增长点。”
一个不争的事实是，开发商进军保障性住房可以在信贷、土地、税收等多方面获得诸多政策支持。在北京，保障房多通过配建形式，与商品房一起进行土地出让，由开发商代建，再由政府进行回购或分配。
从北京市住建委和市国土局资料显示，北京今年保障房顺利完成了双50％：政策性住房用地占全市住宅用地的50％以上，新开工建设政策性住房占全市住宅新开工数量的50％以上。
可以看出，房企参与代建的保障房项目，已经达到较大的规模。
毛大庆表示：“北京万科现在主要是限价房和廉租房。限价房为万科自己拿地，政府配送。廉租房为政府出地，万科通过公积金、银行等金融机构自行融资，回报是占总投入约3％的管理费用。利润确实是不高的，尤其建设面积不大，可能利润会更加微薄。保障房项目在万科的比重上逐年增长，必须不断推进保障房的产业化，形成一套完善的运作模式，把它当成一个赢利点来做。”
要深耕保障房，从配建面积到配建保障房类型，都应打好利润的算盘。从类型上看，廉租房、经济适用房等项目如任志强所说“是政府的事”，不是房企的“菜”。
“而依据国际经验，房企参与保障房建设，最有可能在公共租赁房上有所作为。”范小冲认为，廉租房和经济适用房的资金回收是较快的，公租房作为解决“夹心层”住房问题的头号办法，资金占用比较大。但成熟的公租房持有相对稳定的租金收益，对民间资本极富投资价值。房企要真正深耕保障房，就必须建设更多的公租房项目。
保障房产业化
房企从抢滩保障房到深耕保障房，除了配建规模增大以外，一个重要的标志就是保障房的产业化的逐步实行。
早在3月份，北京市在《关于推进本市住宅产业化的指导意见》中明确指出，年内将有50万平方米政策房试点产业化。而目前国内住宅建设依赖手工操作，导致生产效率低下、资源浪费严重，亟须形成一套标准化、工业化的建筑体系。此时，户型面积小、建筑设计简单的保障房，显然易于标准化和工业化生产，推进保障房产业化是推动住宅工业化的好时机。
中原地产华北区域董事总经理李文杰指出，进行规模化采购、规模化生产、规模化运输后，各环节的直接成本下降，房企可以获取成本竞争优势。从万科目前的保障房建设态势上来看，其风险成本控制还是遥遥领先的。
如北京万科开展住宅产业化工作，第一步就开始建设产业化研发中心。早在2006年初，万科北京区域本部就专门成立了万科北方工业化推进工作小组，此后其旗下天津、沈阳等公司均相继成立各自的工业化推进工作组。
方炎认为，房企只要当好保障房这个“包工头”，负责输出管理和技术，可以大大减低代建风险。实现从公益性探索到大规模商业开发，推进保障房产业化，不但利国利民，而且实现了政企双赢，使微薄利润最终细流人海，成洋洋大观之势。
为了让“上帝的归上帝，恺撒的归恺撒”，实现保障房和商品房两条腿走路，国家正在织就一张保障房网。过去三年，全国保障房目标分别为100万套、330万套和580万套。2011年全面提速，计划全国建设1000万套保障房，建设资金将突破1.3万亿元。不少地产大鳄业已不再满足于前期的抢滩布局，开始深耕保障房建设。业内惊呼：房产税只是浮云，保障房才是王道。
“两条腿走路”
2010年下半年，北京就开始在土地出让中采取“限地价、竞公租房配建面积”的出让方法。
亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，北京土地出让标书中明确规定，是否承担或开发过保障性住房是评标的重要条件之一，参与保障房建设会占有一定比例的分数及一定比例的印象分数。
程序开始简化，北京用地审批环节中的土地抵押、权属登记等多道“串联”审批环节升级为同步受理的“并联”审批，并在合同中标明“当年供地当年开工”。而对于不能按时完成供地任务的区县，市国土部门在其经营性土地入市时，直接安排配建保障性住房。
诸多房企如首开、中海、中建、绿地、富力等大型房企在谋求大规模进入保障房市场。而国家的各类政策导向，使不少房企早已从过去的简单布局，逐渐展现出深耕保障房的态势。
国内保障房建设的领军企业，如金隅嘉业、远洋地产、招商地产在北京已拥有庞大体量的保障房面积。绿地集团去年对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60％。
地产一哥万科早就开始在保障房上“打持久战”，随着万科北京的首个保障房项目红狮家园顺利竣工，从过去的高端住宅向保障房市场倾斜。北京万科总经理毛大庆对记者透露：“2010年万科北京所建设保障房面积占住宅总竣工面积的11.5％，2010年这一比例占到了开工面积的15.6％”。
绿城的代建理念一直为业内所嘉许，对于保障房，绿城曾公开表示，“成为全国最大的保障房企业之一”。该公司一名内部人士对记者表示，保障房建设是该公司三大重头戏之一，业务模式是绿城出人力、出管理、出品牌，合作方出钱和地，绿城此举在于意识到在保障房市场小打小闹已经行不通了。
不少尚未参与保障房代建的开发商，也表现出长线看好的态势，阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示：“房企要开始学会两条腿走路了，尽管保障房的利润很薄，但由于其比例规模较大，将来还是十分可观。我们现在在一线城市没有保障房项目，未来会重点布局二三线城市。这是我们下一步重点筹划的目标，一旦扎进，就会长期做下去。”
新的利润增长点
在房企业绩飙升的年代，没几个人愿意丢商品房的西瓜，捡保障房的芝麻。即便是在拿地日渐困难的今日，依然有人认为代建保障房是“赔本赚吆喝”。
对此国信证券分析师方炎针锋相对：“保障房前期资金成本低，后期宣传和销售费用低，市场风险较低，资金周转速度快，建好能很快交付使用，堪称开发商在房地产市场低迷时的避风港”，他指出：“业内估算的利润普遍在3％，要是真的毫无利润的话，不会有这么多房企花了这么大功夫去做，保障房市场迟早会成为房企新的利润增长点。”
一个不争的事实是，开发商进军保障性住房可以在信贷、土地、税收等多方面获得诸多政策支持。在北京，保障房多通过配建形式，与商品房一起进行土地出让，由开发商代建，再由政府进行回购或分配。
从北京市住建委和市国土局资料显示，北京今年保障房顺利完成了双50％：政策性住房用地占全市住宅用地的50％以上，新开工建设政策性住房占全市住宅新开工数量的50％以上。
可以看出，房企参与代建的保障房项目，已经达到较大的规模。
毛大庆表示：“北京万科现在主要是限价房和廉租房。限价房为万科自己拿地，政府配送。廉租房为政府出地，万科通过公积金、银行等金融机构自行融资，回报是占总投入约3％的管理费用。利润确实是不高的，尤其建设面积不大，可能利润会更加微薄。保障房项目在万科的比重上逐年增长，必须不断推进保障房的产业化，形成一套完善的运作模式，把它当成一个赢利点来做。”
要深耕保障房，从配建面积到配建保障房类型，都应打好利润的算盘。从类型上看，廉租房、经济适用房等项目如任志强所说“是政府的事”，不是房企的“菜”。
“而依据国际经验，房企参与保障房建设，最有可能在公共租赁房上有所作为。”范小冲认为，廉租房和经济适用房的资金回收是较快的，公租房作为解决“夹心层”住房问题的头号办法，资金占用比较大。但成熟的公租房持有相对稳定的租金收益，对民间资本极富投资价值。房企要真正深耕保障房，就必须建设更多的公租房项目。
保障房产业化
房企从抢滩保障房到深耕保障房，除了配建规模增大以外，一个重要的标志就是保障房的产业化的逐步实行。
早在3月份，北京市在《关于推进本市住宅产业化的指导意见》中明确指出，年内将有50万平方米政策房试点产业化。而目前国内住宅建设依赖手工操作，导致生产效率低下、资源浪费严重，亟须形成一套标准化、工业化的建筑体系。此时，户型面积小、建筑设计简单的保障房，显然易于标准化和工业化生产，推进保障房产业化是推动住宅工业化的好时机。
中原地产华北区域董事总经理李文杰指出，进行规模化采购、规模化生产、规模化运输后，各环节的直接成本下降，房企可以获取成本竞争优势。从万科目前的保障房建设态势上来看，其风险成本控制还是遥遥领先的。
如北京万科开展住宅产业化工作，第一步就开始建设产业化研发中心。早在2006年初，万科北京区域本部就专门成立了万科北方工业化推进工作小组，此后其旗下天津、沈阳等公司均相继成立各自的工业化推进工作组。
方炎认为，房企只要当好保障房这个“包工头”，负责输出管理和技术，可以大大减低代建风险。实现从公益性探索到大规模商业开发，推进保障房产业化，不但利国利民，而且实现了政企双赢，使微薄利润最终细流人海，成洋洋大观之势。