伴随中国经济高速发展,我国房地产行业也步入高速发展过程中。房地产行业作为国家支柱产业之一,也与城市规划等息息相关。近些年来,诸多城市的政府加大商办类用地的出让,导致商办公寓的销售成为越来越多开发商关注的问题。尤其是在二三线城市,商办公寓的销售对开发商的土地获取标准、盈利模式都造成重大的影响,成为相关行业关注的焦点。郑州TS公寓项目是其总部公司众多商办公寓项目之一,其总部公司的公寓项目虽然位于不同的城市,却均面临较大的销售压力。在这种情况下,只有对此类产品进行科学的营销策略研究,才可以有效解决总部公司面临的销售难题。文章以郑州TS公寓项目为研究对象,分析了项目的现状及所处的环境,研究了商办公寓性质带给项目的特殊性,比如市场认可度低、使用成本高,并结合公司对项目提出的利润率要求,提出项目的营销策略,包括将项目主要客户定位为投资客户;针对投资客户的特性,提出优化和提升项目价值的方案,如产品物业形态构成、户型面积区间及配比、配套设施等;在定价策略上也采用了符合投资产品特性的定价原则;针对同质化严重的市场环境、公司高溢价的利润要求,深挖项目USP制定出具有品牌提升力的广告策略;并针对媒体、渠道发展趋势的变化提出媒体计划,尤其侧重使用互联网及交互式媒体,将整合营销传播的理念贯穿营销策略研究过程。最后,本文提出了营销策略相应的实施保障措施。本研究的贡献在于文中所提出的营销策略可以有效帮助开发商达成对项目的销售利润以及品牌建设的预期目标,能够给其他从事房地产营销,尤其是公寓营销的企业和个人提供借鉴。