论文部分内容阅读
摘要：时下，伴随着社会的不断进步，房地产事业的发展也越来越迅速，这一行业的进步也给商业银行带来了商业机会。然而，针对房地产行业的市场研究并没有确切的描述，因此房地产行业的市场走向并不明朗。由于房地产市场走向的原因，增大了商业银行给其进行贷款的风险性。本文根据信息经济学概述，重点分析商业银行给房地产公司进行贷款时所存在风险的几种体现模式，并且根据这种模式的结构特色，提出相应的解决方案。
关键词：房地产；金融风险；信息
对市场信息进行全面化的了解有利于加大对市场竞争力的掌控。在进行市场投资的时候，掌握的信息越全面，其风险便越小，反之，掌握的信息越少，那么市场运行的风险也会越大。1970年，美国著名专家阿克洛（G·Akerlof）率先提出了信息不對称理论，他针对美国的二手车市场做了柠檬问题的分析。因为房地产市场在市场上有着很多的不确定信息因素，所以商业银行对其进行投资也具有着很大风险。而关于对房地产金融的理解，在社会上有多种不同的理解。从经济理论上对该现象进行分析，房地产在市场上的时候，商业银行代表人比当事人对房子了解的信息更少，所以在市场上当事人也比商业银行更具有竞争性，且针对此方面的研究从未间断。
1、房地产金融市场的信息不对称及产生的原因
1.1企业与银行之间的信息部队称
在进行房地产市场融资的时候，投资项目的投资风险与贷款的利率决定了银行的获益程度。银行主要面临两点金融风险：首先，银行对房地产市场信息的了解十分有限，所以不能正确的分析出运营过程中所存在的利与弊，所以给房地产所提供的贷款也不能够确定。如此下来，银行对于房地产的投资便会存在恨得风险，并且长久下去，风险的程度也会慢慢增加。其次，为了向银行贷到更多的资金，房地产企业在申请贷款前便会隐瞒自身所存在的问题，从而来蒙蔽银行对其进行投资的思维判断；另外，在成功融资之后，房地产开发商为了获取更大的利润，对于房地产的内部财务信息也会有保留的向银行汇报。针对上述的两种情况，极大的增大了商业银行对房地产进行融资的市场风险，同时也揭露出了部分房地产企业的不道德面目，使得我国的融资市场越发混乱。
1.2 住房消费者与银行以及银行内部成员之间
银行出现住房消费贷款风险的重要原因涉及以下两方面：第一，银行针对此项贷款业务的申请环节中，一般不可能依据客户方面给予的诸如工作种类、经济收入等方面进行核实，而仅仅是参照社会平均资信情况来设定贷款要求，如此便让部分信誉等级较高的申贷者由于花费较大选择放弃申请，但是部分信誉等级比较差的申贷者会由于信贷的花费较少而选择借贷。第二，因为国内的商业银行存在多级委托代理的问题，极易出现信息披露不对称现象，加上一线员工对此项业务的操作有很大的主观性，无法全面核查客户信息的准确性，造成相应员工和开发商之间有非法违规的利益存在。
2、信息不对称下我国房地产金融风险的表现形式
2.1 银行贷款依赖型的融资结构
随着房地产事业的不断开展，在信息化交流的市场上，银行给房地产事业提供的帮助越来越大，房地产企业在进行运转的时候，基本上所有的经济支撑都来自于银行。现阶段我国房地产企业的资金来源主要有三种形式，它们分别为其他资金、自筹资金和银行贷款，这三种资金差不多占据了整个房地产的开发资金。就“其他资金”分析，它在三种资金中占据了五分之二，另外在其中，有另外超过五分之四的资金是建筑定金，但是在这笔定金里面依旧有超过五分之三是来自于银行贷款。就“自筹资金”分析，房地产负责人一般只付出了其中一半多一点的资金，另外的是由施工单位进行垫付，然而施工单位垫付的资金也差不多都是来自于银行。因此，综合分析，在房地产投资上银行贷款占据着最主要的位置。由于市场信息缺乏，所以银行对房地产企业进行融资所面临的风险也越来越大。
2.2 银行的操作风险
目前，商业银行在委托代理方面存在诸多缺陷，层级关系负复杂、相关之间的信息不同步，同时在银行管理以及监控等方面也需要不断完善。尤其是在房地产金融行业中，某些商业银行一昧的追求业务的发展，而忽略了对客户贷款资质的审查，致使二者之间发展不平衡，增加了金融的贷款风险。当前，我国的信贷损失主要是某些银行内部的不法分子与房产企业联合，欺骗贷款，增加了信贷的金融风险，这也充分暴漏了当前商业银行在信贷操作流程方面的弊端。
2.3 “假按揭”现象
这一现象是表示开发商与申贷者相互包庇，制造虚假材料，利用向银行申贷的方式来套取现金的行为。而出现此现象主要因为申贷体制的漏洞，国内商业银行对房地产开发贷款的要求比较严苛，但是在个人住房贷款上规定的较为宽松。站在银行的视角来分析，此现象造成大部分的银行资金被占用，直接影响银行房地产贷款的资产质量，容易出现很多不良贷款，从而造成信贷风险；并且，市场上所出现的“假按揭”情况，只是一种表面的繁华表现，对于房地产的金融发展并没有丝毫的帮助。除此之外，“假按揭”也体现出了部分房地产企业的不道德态度，这种不诚信的行为严重阻碍了房地产公司进一步的发展。
2.4 抵押贷款风险
近年来，国家为促进房地产行业的迅速发展，逐渐提高房产信贷的规模，信贷风险也相应跟着增加，出现了较多的违约现象。为了解决这一问题，合理控制信贷的风险，银行也加强了在贷款方面的资质审查，同时不管是开发商还是个人的住房贷款，都是以抵押的形式发放的。即便如此，仍有一些借贷方通过制造虚假的经济、信用信息或者有意隐瞒抵押信息等，致使银行在借贷关系发生后没有办法收回贷款，增加了银行的信贷风险。目前，我国在房产金融市场中，存在的道德风险包括：重复抵押、隐瞒抵押信息、虚假经济情况等。因此，银行应该加强在个人信贷方面的管理，降低风险。
2.5 房地产价格风险
由于房地产的融资市场上出现了越来越多的假信息，所以针对这种情况，银行在对房地产企业进行借贷的时候，需要房地产企业提供相应的抵押物。并且，房地产企业所能贷得的金额也完全由抵押物的价格决定，但是在现实生活中，针对房地产企业所提供的抵押物银行很难评估出它的真实价值。因此，在信息缺乏的市场上，房地产运用自己的手段不断加大开发力度，不断向银行贷款，而房价也是不断地增加。因为这种原因，我国的房价也是呈现着每年增加百分之十的上升趋势。伴随着这种现象的不断发生，房地产产业的真实价值也会变得虚高，会造成一种房地产企业“繁华”的假象；随着时间的发展，这种假象也势必会被打破，而打破之后，房地产企业向银行所提供的抵押物价值便会大量缩水，这也会给商业银行造成巨大的经济损失。
3、政策建议
现在想要确保国内房地产事业的和谐发展，我国需要对金融市场上的信息不对称现象进行整顿。所以，笔者提出以下解决办法：首先，应该抛弃我国以往银行对房地产企业进行单向融资的支助方式，可以学习外国的融资手段，给房地产的融资提供多种选择。其中有可取之处的方法为培养专门对房地产企业进行融资的机构，保证资金的正常运转；其次，国家也可以鼓励房地产公司进行上市融资；最后，商业银行也可以加大推进住房贷款发展的力度。（作者单位：申万宏源证券有限公司）
参考文献：
[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海三联出版社，1996：235-248.
[2]G Akerlof.The Market for “Lemons”：Quality Uncertainty and the Market Mechanism.Quarterly joural of Economics，1970：488-500.
[3]吴晓灵 刘士余.房地产指标与金融稳定[M].中国金融出版社，2006：19-22.
[4]周京奎.信息不对称、信念与金融支持过度———房地产泡沫形成的一个博弈分析[J].财贸经济，2005（08）：3-9.
[5]卢亚娟.中国房地产金融风险分析———种基于制度经济学与信息经济学的解释[J].河北学刊，2006（06）：159-162.
关键词：房地产；金融风险；信息
对市场信息进行全面化的了解有利于加大对市场竞争力的掌控。在进行市场投资的时候，掌握的信息越全面，其风险便越小，反之，掌握的信息越少，那么市场运行的风险也会越大。1970年，美国著名专家阿克洛（G·Akerlof）率先提出了信息不對称理论，他针对美国的二手车市场做了柠檬问题的分析。因为房地产市场在市场上有着很多的不确定信息因素，所以商业银行对其进行投资也具有着很大风险。而关于对房地产金融的理解，在社会上有多种不同的理解。从经济理论上对该现象进行分析，房地产在市场上的时候，商业银行代表人比当事人对房子了解的信息更少，所以在市场上当事人也比商业银行更具有竞争性，且针对此方面的研究从未间断。
1、房地产金融市场的信息不对称及产生的原因
1.1企业与银行之间的信息部队称
在进行房地产市场融资的时候，投资项目的投资风险与贷款的利率决定了银行的获益程度。银行主要面临两点金融风险：首先，银行对房地产市场信息的了解十分有限，所以不能正确的分析出运营过程中所存在的利与弊，所以给房地产所提供的贷款也不能够确定。如此下来，银行对于房地产的投资便会存在恨得风险，并且长久下去，风险的程度也会慢慢增加。其次，为了向银行贷到更多的资金，房地产企业在申请贷款前便会隐瞒自身所存在的问题，从而来蒙蔽银行对其进行投资的思维判断；另外，在成功融资之后，房地产开发商为了获取更大的利润，对于房地产的内部财务信息也会有保留的向银行汇报。针对上述的两种情况，极大的增大了商业银行对房地产进行融资的市场风险，同时也揭露出了部分房地产企业的不道德面目，使得我国的融资市场越发混乱。
1.2 住房消费者与银行以及银行内部成员之间
银行出现住房消费贷款风险的重要原因涉及以下两方面：第一，银行针对此项贷款业务的申请环节中，一般不可能依据客户方面给予的诸如工作种类、经济收入等方面进行核实，而仅仅是参照社会平均资信情况来设定贷款要求，如此便让部分信誉等级较高的申贷者由于花费较大选择放弃申请，但是部分信誉等级比较差的申贷者会由于信贷的花费较少而选择借贷。第二，因为国内的商业银行存在多级委托代理的问题，极易出现信息披露不对称现象，加上一线员工对此项业务的操作有很大的主观性，无法全面核查客户信息的准确性，造成相应员工和开发商之间有非法违规的利益存在。
2、信息不对称下我国房地产金融风险的表现形式
2.1 银行贷款依赖型的融资结构
随着房地产事业的不断开展，在信息化交流的市场上，银行给房地产事业提供的帮助越来越大，房地产企业在进行运转的时候，基本上所有的经济支撑都来自于银行。现阶段我国房地产企业的资金来源主要有三种形式，它们分别为其他资金、自筹资金和银行贷款，这三种资金差不多占据了整个房地产的开发资金。就“其他资金”分析，它在三种资金中占据了五分之二，另外在其中，有另外超过五分之四的资金是建筑定金，但是在这笔定金里面依旧有超过五分之三是来自于银行贷款。就“自筹资金”分析，房地产负责人一般只付出了其中一半多一点的资金，另外的是由施工单位进行垫付，然而施工单位垫付的资金也差不多都是来自于银行。因此，综合分析，在房地产投资上银行贷款占据着最主要的位置。由于市场信息缺乏，所以银行对房地产企业进行融资所面临的风险也越来越大。
2.2 银行的操作风险
目前，商业银行在委托代理方面存在诸多缺陷，层级关系负复杂、相关之间的信息不同步，同时在银行管理以及监控等方面也需要不断完善。尤其是在房地产金融行业中，某些商业银行一昧的追求业务的发展，而忽略了对客户贷款资质的审查，致使二者之间发展不平衡，增加了金融的贷款风险。当前，我国的信贷损失主要是某些银行内部的不法分子与房产企业联合，欺骗贷款，增加了信贷的金融风险，这也充分暴漏了当前商业银行在信贷操作流程方面的弊端。
2.3 “假按揭”现象
这一现象是表示开发商与申贷者相互包庇，制造虚假材料，利用向银行申贷的方式来套取现金的行为。而出现此现象主要因为申贷体制的漏洞，国内商业银行对房地产开发贷款的要求比较严苛，但是在个人住房贷款上规定的较为宽松。站在银行的视角来分析，此现象造成大部分的银行资金被占用，直接影响银行房地产贷款的资产质量，容易出现很多不良贷款，从而造成信贷风险；并且，市场上所出现的“假按揭”情况，只是一种表面的繁华表现，对于房地产的金融发展并没有丝毫的帮助。除此之外，“假按揭”也体现出了部分房地产企业的不道德态度，这种不诚信的行为严重阻碍了房地产公司进一步的发展。
2.4 抵押贷款风险
近年来，国家为促进房地产行业的迅速发展，逐渐提高房产信贷的规模，信贷风险也相应跟着增加，出现了较多的违约现象。为了解决这一问题，合理控制信贷的风险，银行也加强了在贷款方面的资质审查，同时不管是开发商还是个人的住房贷款，都是以抵押的形式发放的。即便如此，仍有一些借贷方通过制造虚假的经济、信用信息或者有意隐瞒抵押信息等，致使银行在借贷关系发生后没有办法收回贷款，增加了银行的信贷风险。目前，我国在房产金融市场中，存在的道德风险包括：重复抵押、隐瞒抵押信息、虚假经济情况等。因此，银行应该加强在个人信贷方面的管理，降低风险。
2.5 房地产价格风险
由于房地产的融资市场上出现了越来越多的假信息，所以针对这种情况，银行在对房地产企业进行借贷的时候，需要房地产企业提供相应的抵押物。并且，房地产企业所能贷得的金额也完全由抵押物的价格决定，但是在现实生活中，针对房地产企业所提供的抵押物银行很难评估出它的真实价值。因此，在信息缺乏的市场上，房地产运用自己的手段不断加大开发力度，不断向银行贷款，而房价也是不断地增加。因为这种原因，我国的房价也是呈现着每年增加百分之十的上升趋势。伴随着这种现象的不断发生，房地产产业的真实价值也会变得虚高，会造成一种房地产企业“繁华”的假象；随着时间的发展，这种假象也势必会被打破，而打破之后，房地产企业向银行所提供的抵押物价值便会大量缩水，这也会给商业银行造成巨大的经济损失。
3、政策建议
现在想要确保国内房地产事业的和谐发展，我国需要对金融市场上的信息不对称现象进行整顿。所以，笔者提出以下解决办法：首先，应该抛弃我国以往银行对房地产企业进行单向融资的支助方式，可以学习外国的融资手段，给房地产的融资提供多种选择。其中有可取之处的方法为培养专门对房地产企业进行融资的机构，保证资金的正常运转；其次，国家也可以鼓励房地产公司进行上市融资；最后，商业银行也可以加大推进住房贷款发展的力度。（作者单位：申万宏源证券有限公司）
参考文献：
[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海三联出版社，1996：235-248.
[2]G Akerlof.The Market for “Lemons”：Quality Uncertainty and the Market Mechanism.Quarterly joural of Economics，1970：488-500.
[3]吴晓灵 刘士余.房地产指标与金融稳定[M].中国金融出版社，2006：19-22.
[4]周京奎.信息不对称、信念与金融支持过度———房地产泡沫形成的一个博弈分析[J].财贸经济，2005（08）：3-9.
[5]卢亚娟.中国房地产金融风险分析———种基于制度经济学与信息经济学的解释[J].河北学刊，2006（06）：159-162.