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【摘 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。
【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险
引言
当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。
1.Reits投资具备多重投资优势
（1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。）
（2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的 房地产转变为小额、分散的证券投资。
（3）高流动性优势：与直接投资房地产相比，Reits投资提供了流动性的优势， 将资产转换为现金的便利性。房地产投资信托基金在证券交易所上市，您可以在整个交易日内在房地产投资信托基金中交易。
（4）税收优惠：个人投资者在Reits的股利分配中享受税收减免。Reits具有独特的法律特征，必须分配至少90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息给到份额持有人。同时必须将其资产的75%投资于不动产，抵押贷款，其他Reits的份额、现金或是政府证券。Reits必须从租金、抵押贷款利息，不动产物业出售实现的利得中获得至少75%总收入。Reits95%的收益必须从这些资源加上股息，利息及证券出售的利得中获得。Reits至少要有100人以上的份额持有人，并且集中在任意5人或更少的人手中现存份额必须小于50%。
（5）透明度和灵活性优势：如交易所上市交易股票一样，购买或出售房地产投资信托基金的过程是透明灵活的。投资者可以在整个交易日内获取房地产投资信托价格和交易信息。此外，Reits还有很多外部控制和监督，可以提高透明度和公司治理。
2.Reits产品投资具有以下潜在的投资风险
（1）市场风险：房地产投资信托基金在证券交易所交易，价格受供求条件限制，就像其他股票一样。股价通常反映投资者对经济，房地产市场以及许多其他因素的信心。从经济周期角度简单分析，随着美国在2008年次贷危机后进行4次QE（量化宽松），美国股市牛市已经延续12年，今年因为疫情的影响更是大大出乎投资者和各大金融机构的预料，在经济低迷期，房屋新建开工率创低位，此时商业房产因商业低迷影响，空置率大幅走高，短期内确实影响到Reits下调目标价格，而从长期来看，因此周期内开工数据同样低迷，未来在供给方便可能造成供给不足，继而对未来商业地产价格有提振作用，同时对于Reits有利，但是市场波动风险切实存在，不可小觑.
（2）收入风险：如果房地产投资信托基金报告经营亏损，则可能无法支付股息。例如，相关物业的租赁协议可以较低于先前协议的租金率续订，或者入住率可能下降。因Reits的股息收入大部分来自于经营所得，而Reits的经营所得大部分来自于租金收入，所以现有租约状况会成为影响Reits表现的主要因素，以新加坡丰树物流这支Reits看，中海航是她的第一大租户，租约占总租约收入比近10%，在19年6月市场出现中海航债务违约事件后，丰树物流信托基金净值回撤单日达7%，两天跌掉13%左右，这种幅度的波动触动了投资者的神经，打破的Reits在投资者心中的既往印象，那种低波动稳派息的印象，随后丰树物流房地产信托紧急发布消息，称在新加坡的租约依然稳定，如果出现退租情况，会有更多的租户选择补充，随后市场消化负面消息，归于平静，很快丰树物流的净值回补跌幅。但2007年，因美国次贷危机引起的金融海啸，丰树物流这支Reits的净值，直到2013年才得以恢复，请大家警惕收入风险带来的影响。
（3）流动性风险：与投资股票和债券等金融证券相比，房地产投资信托基金 的流动性相对较低。如果存在不利的经济条件或特殊情况，房地产投资信托基金可能难以在短时间内改变其投资组合或出售其资产。
（4）Reits投资具备杠杆风险：如果房地产投资信托基金使用债务为相关房地产的收购提供资金，则存在杠杆风险。如果房地产投资信托基金破产，房地产投资信托基金的资产将首先用于偿还债权人。之后的剩余价值将分配给单位持有人。
（5）再融资风险：由于房地产投资信托基金将大量收入分配给单位持有人， 它们可能无法建立现金储备以偿还到期贷款。因此，通常会通过签订新的借款协议或其他措施（如股票或债券发行）来寻求融资。潜在的风险包括贷款到期时的更高的再融资成本。这些风险可能会影响房地产投资信托的股票表现和收入分配。
3.基于以上优势和风险，建议投资者考虑以下投资策略
（1）提高Riets的资产质量，如果Reits含有大量永久资产组合，如优质的地产项目，大型商超写字楼，仓储物流，数据中心等物业可以有效降低因不良资产引起的净值波动。同时建立长期平均租约可以巩固稳定的租金收入来源，也需要关注高入住率，这是稳定长期的派息收入的主要来源。
（2）构建多元化的商业组合，目前市场复杂多变，经济低迷，目前随着M2货币量巨额增长，必选消费的零售业，科技相关的工业，高科技电商物流仓储等大类的物业需求受疫情影响小，而且人们的生活方式进入后疫情时代，多元化投资同时，也进一步的分散风险多元化Reits的持仓，可以有效管理风险。
（3）寻找Reits中竞争具有绝对优势的一些标的，债务中固定利率占比较高的Reits可稳定固定派息收益，政府助资的赞助商通常受政策利好影响。择选这样的Reits可有效降低波动风险。
（4）选取债务组合优良的Reits，有利整体资产收益。债务成本低，目前全球低利率环境，以美国为首的零利率，日本欧洲为代表的负利率国家屡屡出现，较低负债率可以有效控制风险敞口，避免利率收益曲线影响净值表现。
4.结束语
Reits在半个世纪里在30多个国家作为一种优先的公共资产投资工具被普遍接受，大部分遵循美国经验，投资者热情总体呈上升态势， Reits表现受市场风险，收入风险，流动性风险，再融资风险综合影响。其中市场风险，收入风险和流动性风险更偏向于内生变量，再融资风险更偏向于外生变量，通常内生变量是核心部分，优质的Reits还是应更多的关注自身创造财富的内生变量，外生变量可以作为重要的辅助消息参考。
参考文献
[1]（美）拉尔夫L.布洛克.REITS房地产投资信托基金（原书第4版）
【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险
引言
当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。
1.Reits投资具备多重投资优势
（1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。）
（2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的 房地产转变为小额、分散的证券投资。
（3）高流动性优势：与直接投资房地产相比，Reits投资提供了流动性的优势， 将资产转换为现金的便利性。房地产投资信托基金在证券交易所上市，您可以在整个交易日内在房地产投资信托基金中交易。
（4）税收优惠：个人投资者在Reits的股利分配中享受税收减免。Reits具有独特的法律特征，必须分配至少90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息给到份额持有人。同时必须将其资产的75%投资于不动产，抵押贷款，其他Reits的份额、现金或是政府证券。Reits必须从租金、抵押贷款利息，不动产物业出售实现的利得中获得至少75%总收入。Reits95%的收益必须从这些资源加上股息，利息及证券出售的利得中获得。Reits至少要有100人以上的份额持有人，并且集中在任意5人或更少的人手中现存份额必须小于50%。
（5）透明度和灵活性优势：如交易所上市交易股票一样，购买或出售房地产投资信托基金的过程是透明灵活的。投资者可以在整个交易日内获取房地产投资信托价格和交易信息。此外，Reits还有很多外部控制和监督，可以提高透明度和公司治理。
2.Reits产品投资具有以下潜在的投资风险
（1）市场风险：房地产投资信托基金在证券交易所交易，价格受供求条件限制，就像其他股票一样。股价通常反映投资者对经济，房地产市场以及许多其他因素的信心。从经济周期角度简单分析，随着美国在2008年次贷危机后进行4次QE（量化宽松），美国股市牛市已经延续12年，今年因为疫情的影响更是大大出乎投资者和各大金融机构的预料，在经济低迷期，房屋新建开工率创低位，此时商业房产因商业低迷影响，空置率大幅走高，短期内确实影响到Reits下调目标价格，而从长期来看，因此周期内开工数据同样低迷，未来在供给方便可能造成供给不足，继而对未来商业地产价格有提振作用，同时对于Reits有利，但是市场波动风险切实存在，不可小觑.
（2）收入风险：如果房地产投资信托基金报告经营亏损，则可能无法支付股息。例如，相关物业的租赁协议可以较低于先前协议的租金率续订，或者入住率可能下降。因Reits的股息收入大部分来自于经营所得，而Reits的经营所得大部分来自于租金收入，所以现有租约状况会成为影响Reits表现的主要因素，以新加坡丰树物流这支Reits看，中海航是她的第一大租户，租约占总租约收入比近10%，在19年6月市场出现中海航债务违约事件后，丰树物流信托基金净值回撤单日达7%，两天跌掉13%左右，这种幅度的波动触动了投资者的神经，打破的Reits在投资者心中的既往印象，那种低波动稳派息的印象，随后丰树物流房地产信托紧急发布消息，称在新加坡的租约依然稳定，如果出现退租情况，会有更多的租户选择补充，随后市场消化负面消息，归于平静，很快丰树物流的净值回补跌幅。但2007年，因美国次贷危机引起的金融海啸，丰树物流这支Reits的净值，直到2013年才得以恢复，请大家警惕收入风险带来的影响。
（3）流动性风险：与投资股票和债券等金融证券相比，房地产投资信托基金 的流动性相对较低。如果存在不利的经济条件或特殊情况，房地产投资信托基金可能难以在短时间内改变其投资组合或出售其资产。
（4）Reits投资具备杠杆风险：如果房地产投资信托基金使用债务为相关房地产的收购提供资金，则存在杠杆风险。如果房地产投资信托基金破产，房地产投资信托基金的资产将首先用于偿还债权人。之后的剩余价值将分配给单位持有人。
（5）再融资风险：由于房地产投资信托基金将大量收入分配给单位持有人， 它们可能无法建立现金储备以偿还到期贷款。因此，通常会通过签订新的借款协议或其他措施（如股票或债券发行）来寻求融资。潜在的风险包括贷款到期时的更高的再融资成本。这些风险可能会影响房地产投资信托的股票表现和收入分配。
3.基于以上优势和风险，建议投资者考虑以下投资策略
（1）提高Riets的资产质量，如果Reits含有大量永久资产组合，如优质的地产项目，大型商超写字楼，仓储物流，数据中心等物业可以有效降低因不良资产引起的净值波动。同时建立长期平均租约可以巩固稳定的租金收入来源，也需要关注高入住率，这是稳定长期的派息收入的主要来源。
（2）构建多元化的商业组合，目前市场复杂多变，经济低迷，目前随着M2货币量巨额增长，必选消费的零售业，科技相关的工业，高科技电商物流仓储等大类的物业需求受疫情影响小，而且人们的生活方式进入后疫情时代，多元化投资同时，也进一步的分散风险多元化Reits的持仓，可以有效管理风险。
（3）寻找Reits中竞争具有绝对优势的一些标的，债务中固定利率占比较高的Reits可稳定固定派息收益，政府助资的赞助商通常受政策利好影响。择选这样的Reits可有效降低波动风险。
（4）选取债务组合优良的Reits，有利整体资产收益。债务成本低，目前全球低利率环境，以美国为首的零利率，日本欧洲为代表的负利率国家屡屡出现，较低负债率可以有效控制风险敞口，避免利率收益曲线影响净值表现。
4.结束语
Reits在半个世纪里在30多个国家作为一种优先的公共资产投资工具被普遍接受，大部分遵循美国经验，投资者热情总体呈上升态势， Reits表现受市场风险，收入风险，流动性风险，再融资风险综合影响。其中市场风险，收入风险和流动性风险更偏向于内生变量，再融资风险更偏向于外生变量，通常内生变量是核心部分，优质的Reits还是应更多的关注自身创造财富的内生变量，外生变量可以作为重要的辅助消息参考。
参考文献
[1]（美）拉尔夫L.布洛克.REITS房地产投资信托基金（原书第4版）