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摘 要：现今，我国的房地产企业在经过长期的发展进程后，已经进入了一个相对成熟稳定的发展阶段，因此今后房地产行业的将来发展也不会存在暴利现象，这对于房地产企业来说既是机遇也是挑战。房地产企业应该不断的提升自身的资金管理水平，这样才能够实现自身的长远稳定发展，并正确认识利润空间的降低其实是一种正常现象。为更好的应对这一挑战，房地产企业必须深入的挖掘企业的潜力，并积极的推广最低营运资金管理方案，对房地产企业的供应链进行相应的优化，最大化的降低房地产项目的建设成本。
关键词：新形势；房地产企业；资金管理；成本控制
在2012年9月9日，国家统计局针对我国该年1月到8月的房地产开发销售情况出具了统计报告，报告的主要内容有：到2012年8月低，我国待售的商品房总面积达到了3.2亿平方米左右，较一个月前增加了290万平方米，办公楼的增量为19万平方米，商业营业用房增加了12万平方米。从这些数据可以看出，现今我国的房地产行业存在着严重的商品房存量过大的问题，而这些房地产存量占用了很多的资金，使得企业经营过程中的流动资金总量大大减少，这对于企业经营来说是致命性的问题。
从2009年的年底，我国开始针对房地产进行宏观调控，这也意味着我国的房地产企业开始进入一个正常而缓慢的发展阶段。而造成这一现象的主要原因有世界性的经济危机、国家政策的宏观调控两个方面，当然，价格机制也对房地产市场造成了一定的影响。现今，我国大多数房地产企业的资金管理水平都比较低，相关制度也不健全，在整个房地产开发工作中，也未针对项目成本进行严格的控制，这都使得房地产的开发成本大大提高。
一、深入的挖掘企业内部的潜力，落实最低营运资金管理方式
分析我国房地产行业近几年的发展历程可以知道，在房地产行业中，如何保持资金链的稳定性是一项极为重要的工作，甚至关乎着企业的生存。现今，我国相当一部分的房地产开发企业的营运资金都是来源于银行的贷款、业主预先交的定金和施工企业垫付的资金，这便使得房地产行业的资金链十分的脆弱。在之前几年，我国的房地产行业发展迅猛，利润空间也比较大，因此这一问题并不突出。但现今有很多潜在购房人员都在观望，银行贷款也越来越严格，施工企业也无法垫付大量的现金，再加之房地产行业资金回收需花费的时间比较长，因此企业一旦出现了资金缺口，则往往会一时之间难以弥补，最终使得资金链断裂。在这样的现状下，房地产企业应该更多的着眼于内部，分析怎样深入挖掘自身的潜力来保证企业资金链的稳定性。
从2011年9月开始，我国多达100个城市的平均房价在长达9个月的时间里都呈现下滑，各地区的房地产商对于房地产行业的未来发展前景也并不乐观。政府虽然一直在进行调控，但对于企业来说，只有不断的发掘自身的潜力，提升营运资金管理工作的质量和安全性才是王道，才是真正实现自身稳定发展的必经之途，而不是被动的等待政策上的支持。通常条件下，房地产企业应该通过下述几个方面来提升营运资金管理工作的水平：1.不断提升投资的科学性，提高项目研究的可行性；2.不断的对融资渠道进行扩展；3.不断的提高营运资金预算管理和风险管理的水平。这些工作已经是老生常谈，但本文提出的创新型的观点是：房地产企业内部应注重发掘自身潜力，并落实好最低营运资金管理方式。分析房地产行业的盈利情况可以发现，流动资产对于房地产利益提升的作用是小于固定资产的，但企业依然要有足够的流动资金才能够保证自身的正常运转。但是，我们可以尽可能的降低流动资产的比例，这样便能够使房地产企业的盈利能力得到显著的增强。
最低营运管理方式其实就是尽可能减少流动资金，并对流动资金的营运效果进行评估，以尽可能少的流动资金来换取尽可能多的利润。而房地产企业要想实现最低营运资金管理模式，则一定要充分的挖掘自身的潜力，为最低营运管理方式的实现打下良好的基础。一般应做好以下几点：第一，企业应引入先进的生产设备，提高生产自动化水平，缩短房地产项目的建设周期，这也有利于资金的快速流转。第二，房地产企业的管理人员应对商品房的建设、销售状况有一个深入的了解，这样才能够合理的确定营运资产的量，更好的开展销售工作。一般情况下，房地产销售的旺季需要更多的流动资产，但是淡季时可以适当的减少流动资产的量，企业还可以结合销售情况制定一系列的促销政策，以进一步的扩大销售量减少存量。第三，必须要建立完善的营运资金管理考核及激励制度，并且要对企业的内部审计进行严格的监督。
二、提高房地产供应链管理的水平
现今的各种企业管理理论中，供应链管理是一个相对主流的概念，其主要内容就是把供应商、制造商、分销商、零售商以及用户联系起来，成为一个功能网链，并且还需要对这个网链系统开展相应的计划、协调、控制以及优化工作。房地产企业采用供应链管理的方式能够更好的优化销售渠道和销售结构，有效的降低库存和生产的成本，这对于企业运营效率的提高也有着非常积极的作用。但房地产企业和制造业的主要差異在于房地产企业的价值链是位于企业的外部的，因此其外部价值链一般是策划公司、设计公司、服务公司以及施工企业，协调好他们之间的关系对于房地产企业利润的提升有着十分积极的作用。所以，必须要持续的对外部的客户管理和供应链管理进行优化，要把握好以下几点：第一，确定适宜的供应商为企业的长期合作伙伴，通过长期的大批量合作，可以更好的降低各种材料的成本；第二，对采购工作进行优化，使用定量化和科学化的采购方式来减少采购的成本，并且要科学的确定房地产项目的设计企业、咨询企业和建设企业，并且应该对相关的合同和规范予以明确，各个企业间彼此信任、彼此约束；第三，有效的降低项目成本，现今的房地产施工中经常用到目标管理的方式，并且应结合社会的发展进行优化。
三、不断提高目标管理水平，减少分项目施工成本
在房地产项目施工中，目标管理是比较常用的一种管理方式，而随着社会的不断发展，还必须不断的对目标管理的方式进行提高，且最重要的一项工作就是采取有效措施减少项目的成本。应该结合项目成本标制定更为详细、具体、可行的方案，还应该将这些方案进行细化，并落实到具体的责任人。项目经理必须对成本费用的各项情况都有一个深入的了解，并积极、细致的进行分项目成本管理工作，确定好各个分项目的成本管理，确定好各项工作的具体责任尤其是成本责任。进行目标管理工作时一定要保证工作的全面性和及时性，在出现问题后，必须立即深入的分析问题成因并制定科学、高效的改进方案。施工企业一定要在确保工程施工质量以及施工进度的前提下，最好能够使用各种先进的技术来促进生产成本的降低。控制机构还必须严格开展合同预算以及工程进度管理工作，并对工程进度款的中报和催款工作，财务工作者也应该对资金资金的收支状况有一个深入的了解，科学的分配资金以降低企业的税负。
不仅如此，实际的项目施工期间，还应该对人工成本、机械成本以及材料设备成本都进行严格的管理。还应对非生产人员的数量进行合理的控制，避免出现人浮于事的问题，要制定科学合理的奖惩规定，使员工在工作过程中能够有饱满的工作热情。要结合施工现场的实际情况来对各种机械设施进行安排，并定期的对设备进行养护，保证设备的良好使用性能。此外，还应对设备采购工作进行严格的管理，保证入场原材料的质量，还应控制器数量，避免事故现场出现材料堆积的问题。
四、结语
总之，对于房地产企业来说，要想挺过“市场寒冬”，实现自身的健康可持续发展，就一定要善于从自身入手来寻找问题的解决方案。而综合各个企业的发展实际可以知道，不断的提高企业的资金管理和成本控制工作的水平对于企业的长期稳定发展是必须的，因此，在今后的工作中，房地产企业一定要将这项工作水平的提高作为发展重点。
参考文献：
[1]瞿曜.房地产财务动态管理模式探讨[J].科技经济市场，2015，（03）：79-80.
[2]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析[J].改革与开放，2012，（04）：98-99.
[3]刘秀丽.新形势下房地产企业资金管理与成本控制研究[J].现代商业，2012，（30）：83-84.
作者简介：
李绚绚（1976-），女，汉，籍贯：山东青岛，最高学历：大学本科，毕业学校：青岛大学，职称：会计师。
关键词：新形势；房地产企业；资金管理；成本控制
在2012年9月9日，国家统计局针对我国该年1月到8月的房地产开发销售情况出具了统计报告，报告的主要内容有：到2012年8月低，我国待售的商品房总面积达到了3.2亿平方米左右，较一个月前增加了290万平方米，办公楼的增量为19万平方米，商业营业用房增加了12万平方米。从这些数据可以看出，现今我国的房地产行业存在着严重的商品房存量过大的问题，而这些房地产存量占用了很多的资金，使得企业经营过程中的流动资金总量大大减少，这对于企业经营来说是致命性的问题。
从2009年的年底，我国开始针对房地产进行宏观调控，这也意味着我国的房地产企业开始进入一个正常而缓慢的发展阶段。而造成这一现象的主要原因有世界性的经济危机、国家政策的宏观调控两个方面，当然，价格机制也对房地产市场造成了一定的影响。现今，我国大多数房地产企业的资金管理水平都比较低，相关制度也不健全，在整个房地产开发工作中，也未针对项目成本进行严格的控制，这都使得房地产的开发成本大大提高。
一、深入的挖掘企业内部的潜力，落实最低营运资金管理方式
分析我国房地产行业近几年的发展历程可以知道，在房地产行业中，如何保持资金链的稳定性是一项极为重要的工作，甚至关乎着企业的生存。现今，我国相当一部分的房地产开发企业的营运资金都是来源于银行的贷款、业主预先交的定金和施工企业垫付的资金，这便使得房地产行业的资金链十分的脆弱。在之前几年，我国的房地产行业发展迅猛，利润空间也比较大，因此这一问题并不突出。但现今有很多潜在购房人员都在观望，银行贷款也越来越严格，施工企业也无法垫付大量的现金，再加之房地产行业资金回收需花费的时间比较长，因此企业一旦出现了资金缺口，则往往会一时之间难以弥补，最终使得资金链断裂。在这样的现状下，房地产企业应该更多的着眼于内部，分析怎样深入挖掘自身的潜力来保证企业资金链的稳定性。
从2011年9月开始，我国多达100个城市的平均房价在长达9个月的时间里都呈现下滑，各地区的房地产商对于房地产行业的未来发展前景也并不乐观。政府虽然一直在进行调控，但对于企业来说，只有不断的发掘自身的潜力，提升营运资金管理工作的质量和安全性才是王道，才是真正实现自身稳定发展的必经之途，而不是被动的等待政策上的支持。通常条件下，房地产企业应该通过下述几个方面来提升营运资金管理工作的水平：1.不断提升投资的科学性，提高项目研究的可行性；2.不断的对融资渠道进行扩展；3.不断的提高营运资金预算管理和风险管理的水平。这些工作已经是老生常谈，但本文提出的创新型的观点是：房地产企业内部应注重发掘自身潜力，并落实好最低营运资金管理方式。分析房地产行业的盈利情况可以发现，流动资产对于房地产利益提升的作用是小于固定资产的，但企业依然要有足够的流动资金才能够保证自身的正常运转。但是，我们可以尽可能的降低流动资产的比例，这样便能够使房地产企业的盈利能力得到显著的增强。
最低营运管理方式其实就是尽可能减少流动资金，并对流动资金的营运效果进行评估，以尽可能少的流动资金来换取尽可能多的利润。而房地产企业要想实现最低营运资金管理模式，则一定要充分的挖掘自身的潜力，为最低营运管理方式的实现打下良好的基础。一般应做好以下几点：第一，企业应引入先进的生产设备，提高生产自动化水平，缩短房地产项目的建设周期，这也有利于资金的快速流转。第二，房地产企业的管理人员应对商品房的建设、销售状况有一个深入的了解，这样才能够合理的确定营运资产的量，更好的开展销售工作。一般情况下，房地产销售的旺季需要更多的流动资产，但是淡季时可以适当的减少流动资产的量，企业还可以结合销售情况制定一系列的促销政策，以进一步的扩大销售量减少存量。第三，必须要建立完善的营运资金管理考核及激励制度，并且要对企业的内部审计进行严格的监督。
二、提高房地产供应链管理的水平
现今的各种企业管理理论中，供应链管理是一个相对主流的概念，其主要内容就是把供应商、制造商、分销商、零售商以及用户联系起来，成为一个功能网链，并且还需要对这个网链系统开展相应的计划、协调、控制以及优化工作。房地产企业采用供应链管理的方式能够更好的优化销售渠道和销售结构，有效的降低库存和生产的成本，这对于企业运营效率的提高也有着非常积极的作用。但房地产企业和制造业的主要差異在于房地产企业的价值链是位于企业的外部的，因此其外部价值链一般是策划公司、设计公司、服务公司以及施工企业，协调好他们之间的关系对于房地产企业利润的提升有着十分积极的作用。所以，必须要持续的对外部的客户管理和供应链管理进行优化，要把握好以下几点：第一，确定适宜的供应商为企业的长期合作伙伴，通过长期的大批量合作，可以更好的降低各种材料的成本；第二，对采购工作进行优化，使用定量化和科学化的采购方式来减少采购的成本，并且要科学的确定房地产项目的设计企业、咨询企业和建设企业，并且应该对相关的合同和规范予以明确，各个企业间彼此信任、彼此约束；第三，有效的降低项目成本，现今的房地产施工中经常用到目标管理的方式，并且应结合社会的发展进行优化。
三、不断提高目标管理水平，减少分项目施工成本
在房地产项目施工中，目标管理是比较常用的一种管理方式，而随着社会的不断发展，还必须不断的对目标管理的方式进行提高，且最重要的一项工作就是采取有效措施减少项目的成本。应该结合项目成本标制定更为详细、具体、可行的方案，还应该将这些方案进行细化，并落实到具体的责任人。项目经理必须对成本费用的各项情况都有一个深入的了解，并积极、细致的进行分项目成本管理工作，确定好各个分项目的成本管理，确定好各项工作的具体责任尤其是成本责任。进行目标管理工作时一定要保证工作的全面性和及时性，在出现问题后，必须立即深入的分析问题成因并制定科学、高效的改进方案。施工企业一定要在确保工程施工质量以及施工进度的前提下，最好能够使用各种先进的技术来促进生产成本的降低。控制机构还必须严格开展合同预算以及工程进度管理工作，并对工程进度款的中报和催款工作，财务工作者也应该对资金资金的收支状况有一个深入的了解，科学的分配资金以降低企业的税负。
不仅如此，实际的项目施工期间，还应该对人工成本、机械成本以及材料设备成本都进行严格的管理。还应对非生产人员的数量进行合理的控制，避免出现人浮于事的问题，要制定科学合理的奖惩规定，使员工在工作过程中能够有饱满的工作热情。要结合施工现场的实际情况来对各种机械设施进行安排，并定期的对设备进行养护，保证设备的良好使用性能。此外，还应对设备采购工作进行严格的管理，保证入场原材料的质量，还应控制器数量，避免事故现场出现材料堆积的问题。
四、结语
总之，对于房地产企业来说，要想挺过“市场寒冬”，实现自身的健康可持续发展，就一定要善于从自身入手来寻找问题的解决方案。而综合各个企业的发展实际可以知道，不断的提高企业的资金管理和成本控制工作的水平对于企业的长期稳定发展是必须的，因此，在今后的工作中，房地产企业一定要将这项工作水平的提高作为发展重点。
参考文献：
[1]瞿曜.房地产财务动态管理模式探讨[J].科技经济市场，2015，（03）：79-80.
[2]郑瑛.房地产企业资金管理与成本控制探析[J].改革与开放，2012，（04）：98-99.
[3]刘秀丽.新形势下房地产企业资金管理与成本控制研究[J].现代商业，2012，（30）：83-84.
作者简介：
李绚绚（1976-），女，汉，籍贯：山东青岛，最高学历：大学本科，毕业学校：青岛大学，职称：会计师。