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摘要：文章通过石家庄市的样点调查，采取市场出让价格与成本差额计算方法，对城市住宅用地出让增值收益及其变化规律进行了研究。通过实例计算，发现城市住宅用地出让增值收益率变差较大。基于土地级别的增值空间梯度变化并不呈线性规律。说明城市内部土地收购成本具有很大的不平衡性，土地市场价格具有较大的空间差异性。
关键词：土地出让；土地增值收益率；空间变化
一、引言
由于城市人口的迅速增加，城市规模不断扩大，导致城市土地投资量增加，城市土地价格不断抬升。城市住宅用地出让的政府收益究竟如何？其对房地产市场的影响究竟有多大，也缺乏系统的研究。近年来，关于土地增值的研究有很多，主要是土地增值的内涵、特点、种类、形成原因、影响因素以及模型和定量分析等等，而对土地的增值来源以及未来的增值空间方面涉及甚少。故本文采取市场调查和理论计算相结合，对国有住宅用地出让的增值收益进行了测算，并分级别对样点数据的平均水平进行了空间对照，试图阐述在不同区段住宅用地价格的增值空间与投资潜力的差异，为政府制定出让金标准和房地产企业投资决策提供参考依据。
二、城市土地出让增值收益率的内涵界定
土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的主体，一方为出让方，一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人，因此出让一方只能是国家，受让方即是土地使用者。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。
土地出让收益是指土地所有者将其土地使用权转让出时从中所获得的收益价值，即土地所有者权益，是土地所有权的一种体现方式，又称土地出让金。土地出让金的多寡并不能代表地价水平，也不能反映收益或成本的高低。所以对于空间比较研究，需要引入土地增值率的概念。土地出让后的增值量与增值前土地成本价格的比值，定义为土地出让增值收益率，简称增值率。
三、土地出让增值收益的影响因素
促使土地出让增值的因素很多，经济增长、供需变化、城市规划、用途改变、国家政策等方面都有明显的影响，具体如图1所示。当这些因素综合发生作用时，往往具有渐进性、经常性和积累性。
（一）经济增长的影响
经济的增长意味着国民生产总值和国民收入的增加，同时财政金融也处于繁荣状态。其一，随着生产力水平的提高，经济迅猛发展，社会总投资的逐年增加，土地的总需求也在不断扩大，会导致土地价格不断上涨，即土地增值增加。反之，若经济形势不佳，土地需求量减少，则土地价格会下降，这时土地的增值就会回落。其二，居民消费水平的增长在一定程度上会刺激土地价格的增加，从而导致土地增值的增加。其三，在财政金融宽松、市场融资顺畅的情况下会有利于投资，这就带来了旺盛的房地产业投资和居民购买住宅的热情，土地价格上涨。若金融紧缩，基建投资规模压缩，对房地产投资和需求减少，土地价格则下降。其四，城市中，住宅建筑业对物价上涨非常敏感，如果物价上涨，土地价值也会逐渐呈上涨趋势；反之，则土地价值就可能会降低。这种情况下，物价水平上涨已然可以作为土地增值的一种参考因素。
（二）供需变化的影响
供需变化对土地出让增值的影响明显。其一，人口增加，人口密度提高，对土地的需求量上升，导致土地价格上涨。其二，由于城市化的影响及传统生活方式的改变，传统的大家庭逐渐被小家庭所代替，户数的增加导致住宅需求也相应增加，从而导致土地价格的上涨。其三，由于土地的开发与供应需要一定的时间，在短期内，土地供给量不变，土地价格主要由需求决定；在长期内，土地供给具有一定弹性，地价既取决于需求，又取决于供给，土地市场价格即为供求均衡点所对应的价格。当供大于求，则土地价格下降，增值下滑；当供小于求，则土地价格上升，增值上升。
（三）城市规划的影响
城市规划影响土地出让增值的因素主要有交通体系、基础设施改变和区位变化。交通体系的完善对城市经济发展有很大的影响。交通条件好，经济发展快的城市地产需求量大，土地的价格上涨，土地增值也快。基础设施建设好比投资的成本与收益，一般投入多，回报就会多，某地区一旦基础设施得到改善，会吸引大批资金投入，其结果必然是地价上涨，土地增值呈增加趋势。由于外界因素的影响或自身的发展，每个地区的区位条件又都处于不断地发展变化之中。如一旦地铁修通运行，该地人流量加大，商户也会瞅准商机争相坐落，故地价开始上涨，土地增值。
（四）用途改变的影响
城市建设发展过程中，土地用途的转变会引起相应的土地价格的变化。同一宗地，由于用途的改变，收益低的土地类型变为收益高的土地类型，土地价格就会上涨。不同土地利用状态下土地收益，如图2所示。
土地收益水平中，商业用地最高，农业用地最低，工业和住宅用地则处于中间水平。因此农地被征用作为城市建设用地开发是用途改变后土地发生增值最典型的例子，其增值主要就是商业或住宅业而引起的土地价格的上涨。所以从实质上说，用途改变引起的增值是通过增加土地绝对地租来实现的，也是绝对地租增值的一种形式。
（五）国家政策
制度和法律可以有效地控制土地用途的趋势和方向。相关部门根据社会发展和国家经济建设的需要，用强制性的约束力来允许、限制、增加、鼓励开发各种用途的土地，引导土地利用向预期合理的方向发展。行政手段如能够合理利用，将会成为控制土地用途的最终机制。对土地使用者来说，若实现增值，则具有事先不可预测性和事后安全性、确定性。地价政策对土地价格变动趋势的影响非常大。一般地，高地价政策即政府开放对地价的管制，甚至采取某些措施引导地价的上涨，低地价政策是政府采取各种手段来抑制地价上涨，从而形成地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政策对房地产投资者的投资兴趣也有直接影响，从而影响土地增值的高低变化。
四、土地出让增值收益率的空间变化测度 土地出让增值收益率即是土地出让价格与土地成本价格的差值与土地成本价格的比值。在正常市场条件下，土地的出让价格是指一定年期土地使用权未来纯收益的价值总和。土地成本价格则是土地使用权取得费与土地开发费的总和。在现实生活中，又因为土地收购价格是土地价格的一种特殊形式，是被收购土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的一定产权条件下的补偿价格。故土地的成本价格也可以由土地收购价格与土地拆迁成本价格组成，因此，土地出让增值收益也可以是土地出让价格与土地收购开发价格的差值，然后再减去土地拆迁成本而得到。因此土地出让增值收益可以表示为：
A＝P出让-P成本①
土地出让增值收益率即是土地出让增值收益与土地成本（收购开发）价格的比率。可表示为：
A：土地出让增值；P出让：土地出让价格；P成本：土地成本价格；R：土地出让增值收益率。
五、石家庄市住宅用地出让增值收益率的梯度变化
（一）数据来源
土地价格的样本数据通过实地调查和网络查询获得。土地成本数据主要通过实地调查获得；土地出让价格通过市场网查询获得。石家庄市区土地级别采用现行的分级划分，住宅用地共分六个级别。由于六级地中土地样点分布相对较少，代表性差，故选取一到五级样点数据作为此次研究对象。
（二）数据修正
为了研究增值收益的空间变化，需将不同时间的样点进行时间修正，统一到2011年末的时点方具有可比性。交易时间修正以年为单位，区别不同土地用途，根据年度地价监测的土地价格指数，计算期日修正系数。
根据计算结果，出让价中位于一级地的三个样点相对其他级别的高，其中二级地中出让样点最高价为1130.10万元/亩，五级地中样点最低为253.61万元/亩。而收购价中位于一级地中的样点最高价为653.00万元/亩，三级地中样点收购价最低为93.33万元/亩。可见，收购价由一级地到五级地基本上处于递减状态，而出让价由一级地到五级地却高低不等。具体如图3所示。
（三）增值及增值率的梯度变化
根据公式①和②计算，土地出让样点的土地增值变差极大。处于三级地中的样点增值最高为774.72万元/亩，二级地中的样点最低为32.02万元/亩。土地样点的增值率中，处于三级地中的样点增值率最高为342%，二级地中的样点增值率最低为9%，具体如图4所示。
由于散落的点数据不容易分辨出区域的整体趋势，故取各级别样点增值率的平均值加以比较,具体如图5所示。可以看到，三级地平均增值率最大，一级地增值率最小，五级地的增值率仅次于三级地，二级地和四级地分别处于中间水平。拟合成曲线即从市中心到外围，增值率呈现先上升后下降然后又小幅度上升的趋势。
（四）结果分析
如果一个地区的土地增值收益率高，那么土地可获得的增值收益就多，土地的增值空间就大，对房地产投资者来说相对利润大，投资的潜力值也高。
近年来，石家庄市土地价格不断上扬，土地增值收益率也有所提高。出让收益的变化随着经济增长和供需变化而变化。由于居民生活水平的日渐提高，土地成本也随之增长，对于处于中心地区的一级地来说，土地的收购价格相对提高，增加了拆迁补偿标准，会导致增值收益走低。与此同时，人们对市区的中心地带土地的需求热衷程度减少，而更偏向于远离闹市新开发的居民区。因此，处在一级地的土地增值水平反而低于其他级别，而交通便捷、环境优雅的次中心地区的住宅用地渐渐得到人们的青睐，故三级和五级地土地增值较高。由于人、车数量增长，交通拥堵日益严重，加之城市中心区的基础设施陈旧等问题导致其效率低下。因此，远离市中心区域的住宅用地增值反而呈升高趋势。因为城市中心地区多数是建成区，即便是新收购开发的土地，土地用途也很少发生改变，住宅用地多是旧城改造。相反，在三级和五级地的土地收购中因为土地用途的改变而发生增值的情况就比较多，所以增值率相对也高。
近期来，由于国家政策调控，房地产市场正在平稳回落，住宅用地的增值率也相应地下降。但是，在市区内部的空间分布结构与规律在一段时间内仍然保持相对稳定。
六、结论
利用土地出让增值收益及收益率的概念和实际计算，认为目前的国有土地收益率具有很大的不确定性，很难用一个趋同的数据指标来涵盖。一方面是由于不同地段和不同宗地的条件差异较大，另一方面也是由于土地取得成本各有不同，但总体来说政府在投资住宅用地开发过程中，应该选择不同的级别空间。城市土地的增值并不是随着土地级别的增加而增加，而是随着土地级别的变化而发生波浪式的起伏。这说明土地增值收益的多少与基准地价水平高低关系并不密切，而影响土地出让的增值收益率最主要的因素是土地出让前的收购价格和土地出让的市场拍卖，其根本原因还是土地收益的预期所致。
参考文献：
1.房荣敏.浅谈土地增值收益的年期修正[J].山西建筑,2008(2).
2.张文新.城市土地储备对我国城市土地供求与地价的影响分析[J].资源科学,2005(6).
3.刘倪.城市土地增值及其收益分配研究[D].重庆大学,2009.
4.吴振华.我国城市住宅用地增值研究[D].哈尔滨工业大学,2008.
5.蒋旻.土地成本对住宅价格影响的实证分析[J].商业时代,2007(14).
（作者单位：陈薇，河北师范大学；赵玉梅，河北师范大学；马仁会，河北师范大学；刘璞，天津市松江生态产业有限公司。其中，马仁会为通讯作者）
关键词：土地出让；土地增值收益率；空间变化
一、引言
由于城市人口的迅速增加，城市规模不断扩大，导致城市土地投资量增加，城市土地价格不断抬升。城市住宅用地出让的政府收益究竟如何？其对房地产市场的影响究竟有多大，也缺乏系统的研究。近年来，关于土地增值的研究有很多，主要是土地增值的内涵、特点、种类、形成原因、影响因素以及模型和定量分析等等，而对土地的增值来源以及未来的增值空间方面涉及甚少。故本文采取市场调查和理论计算相结合，对国有住宅用地出让的增值收益进行了测算，并分级别对样点数据的平均水平进行了空间对照，试图阐述在不同区段住宅用地价格的增值空间与投资潜力的差异，为政府制定出让金标准和房地产企业投资决策提供参考依据。
二、城市土地出让增值收益率的内涵界定
土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的主体，一方为出让方，一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人，因此出让一方只能是国家，受让方即是土地使用者。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。
土地出让收益是指土地所有者将其土地使用权转让出时从中所获得的收益价值，即土地所有者权益，是土地所有权的一种体现方式，又称土地出让金。土地出让金的多寡并不能代表地价水平，也不能反映收益或成本的高低。所以对于空间比较研究，需要引入土地增值率的概念。土地出让后的增值量与增值前土地成本价格的比值，定义为土地出让增值收益率，简称增值率。
三、土地出让增值收益的影响因素
促使土地出让增值的因素很多，经济增长、供需变化、城市规划、用途改变、国家政策等方面都有明显的影响，具体如图1所示。当这些因素综合发生作用时，往往具有渐进性、经常性和积累性。
（一）经济增长的影响
经济的增长意味着国民生产总值和国民收入的增加，同时财政金融也处于繁荣状态。其一，随着生产力水平的提高，经济迅猛发展，社会总投资的逐年增加，土地的总需求也在不断扩大，会导致土地价格不断上涨，即土地增值增加。反之，若经济形势不佳，土地需求量减少，则土地价格会下降，这时土地的增值就会回落。其二，居民消费水平的增长在一定程度上会刺激土地价格的增加，从而导致土地增值的增加。其三，在财政金融宽松、市场融资顺畅的情况下会有利于投资，这就带来了旺盛的房地产业投资和居民购买住宅的热情，土地价格上涨。若金融紧缩，基建投资规模压缩，对房地产投资和需求减少，土地价格则下降。其四，城市中，住宅建筑业对物价上涨非常敏感，如果物价上涨，土地价值也会逐渐呈上涨趋势；反之，则土地价值就可能会降低。这种情况下，物价水平上涨已然可以作为土地增值的一种参考因素。
（二）供需变化的影响
供需变化对土地出让增值的影响明显。其一，人口增加，人口密度提高，对土地的需求量上升，导致土地价格上涨。其二，由于城市化的影响及传统生活方式的改变，传统的大家庭逐渐被小家庭所代替，户数的增加导致住宅需求也相应增加，从而导致土地价格的上涨。其三，由于土地的开发与供应需要一定的时间，在短期内，土地供给量不变，土地价格主要由需求决定；在长期内，土地供给具有一定弹性，地价既取决于需求，又取决于供给，土地市场价格即为供求均衡点所对应的价格。当供大于求，则土地价格下降，增值下滑；当供小于求，则土地价格上升，增值上升。
（三）城市规划的影响
城市规划影响土地出让增值的因素主要有交通体系、基础设施改变和区位变化。交通体系的完善对城市经济发展有很大的影响。交通条件好，经济发展快的城市地产需求量大，土地的价格上涨，土地增值也快。基础设施建设好比投资的成本与收益，一般投入多，回报就会多，某地区一旦基础设施得到改善，会吸引大批资金投入，其结果必然是地价上涨，土地增值呈增加趋势。由于外界因素的影响或自身的发展，每个地区的区位条件又都处于不断地发展变化之中。如一旦地铁修通运行，该地人流量加大，商户也会瞅准商机争相坐落，故地价开始上涨，土地增值。
（四）用途改变的影响
城市建设发展过程中，土地用途的转变会引起相应的土地价格的变化。同一宗地，由于用途的改变，收益低的土地类型变为收益高的土地类型，土地价格就会上涨。不同土地利用状态下土地收益，如图2所示。
土地收益水平中，商业用地最高，农业用地最低，工业和住宅用地则处于中间水平。因此农地被征用作为城市建设用地开发是用途改变后土地发生增值最典型的例子，其增值主要就是商业或住宅业而引起的土地价格的上涨。所以从实质上说，用途改变引起的增值是通过增加土地绝对地租来实现的，也是绝对地租增值的一种形式。
（五）国家政策
制度和法律可以有效地控制土地用途的趋势和方向。相关部门根据社会发展和国家经济建设的需要，用强制性的约束力来允许、限制、增加、鼓励开发各种用途的土地，引导土地利用向预期合理的方向发展。行政手段如能够合理利用，将会成为控制土地用途的最终机制。对土地使用者来说，若实现增值，则具有事先不可预测性和事后安全性、确定性。地价政策对土地价格变动趋势的影响非常大。一般地，高地价政策即政府开放对地价的管制，甚至采取某些措施引导地价的上涨，低地价政策是政府采取各种手段来抑制地价上涨，从而形成地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政策对房地产投资者的投资兴趣也有直接影响，从而影响土地增值的高低变化。
四、土地出让增值收益率的空间变化测度 土地出让增值收益率即是土地出让价格与土地成本价格的差值与土地成本价格的比值。在正常市场条件下，土地的出让价格是指一定年期土地使用权未来纯收益的价值总和。土地成本价格则是土地使用权取得费与土地开发费的总和。在现实生活中，又因为土地收购价格是土地价格的一种特殊形式，是被收购土地在原用途和利用方式条件下，于收购基准日的一定产权条件下的补偿价格。故土地的成本价格也可以由土地收购价格与土地拆迁成本价格组成，因此，土地出让增值收益也可以是土地出让价格与土地收购开发价格的差值，然后再减去土地拆迁成本而得到。因此土地出让增值收益可以表示为：
A＝P出让-P成本①
土地出让增值收益率即是土地出让增值收益与土地成本（收购开发）价格的比率。可表示为：
A：土地出让增值；P出让：土地出让价格；P成本：土地成本价格；R：土地出让增值收益率。
五、石家庄市住宅用地出让增值收益率的梯度变化
（一）数据来源
土地价格的样本数据通过实地调查和网络查询获得。土地成本数据主要通过实地调查获得；土地出让价格通过市场网查询获得。石家庄市区土地级别采用现行的分级划分，住宅用地共分六个级别。由于六级地中土地样点分布相对较少，代表性差，故选取一到五级样点数据作为此次研究对象。
（二）数据修正
为了研究增值收益的空间变化，需将不同时间的样点进行时间修正，统一到2011年末的时点方具有可比性。交易时间修正以年为单位，区别不同土地用途，根据年度地价监测的土地价格指数，计算期日修正系数。
根据计算结果，出让价中位于一级地的三个样点相对其他级别的高，其中二级地中出让样点最高价为1130.10万元/亩，五级地中样点最低为253.61万元/亩。而收购价中位于一级地中的样点最高价为653.00万元/亩，三级地中样点收购价最低为93.33万元/亩。可见，收购价由一级地到五级地基本上处于递减状态，而出让价由一级地到五级地却高低不等。具体如图3所示。
（三）增值及增值率的梯度变化
根据公式①和②计算，土地出让样点的土地增值变差极大。处于三级地中的样点增值最高为774.72万元/亩，二级地中的样点最低为32.02万元/亩。土地样点的增值率中，处于三级地中的样点增值率最高为342%，二级地中的样点增值率最低为9%，具体如图4所示。
由于散落的点数据不容易分辨出区域的整体趋势，故取各级别样点增值率的平均值加以比较,具体如图5所示。可以看到，三级地平均增值率最大，一级地增值率最小，五级地的增值率仅次于三级地，二级地和四级地分别处于中间水平。拟合成曲线即从市中心到外围，增值率呈现先上升后下降然后又小幅度上升的趋势。
（四）结果分析
如果一个地区的土地增值收益率高，那么土地可获得的增值收益就多，土地的增值空间就大，对房地产投资者来说相对利润大，投资的潜力值也高。
近年来，石家庄市土地价格不断上扬，土地增值收益率也有所提高。出让收益的变化随着经济增长和供需变化而变化。由于居民生活水平的日渐提高，土地成本也随之增长，对于处于中心地区的一级地来说，土地的收购价格相对提高，增加了拆迁补偿标准，会导致增值收益走低。与此同时，人们对市区的中心地带土地的需求热衷程度减少，而更偏向于远离闹市新开发的居民区。因此，处在一级地的土地增值水平反而低于其他级别，而交通便捷、环境优雅的次中心地区的住宅用地渐渐得到人们的青睐，故三级和五级地土地增值较高。由于人、车数量增长，交通拥堵日益严重，加之城市中心区的基础设施陈旧等问题导致其效率低下。因此，远离市中心区域的住宅用地增值反而呈升高趋势。因为城市中心地区多数是建成区，即便是新收购开发的土地，土地用途也很少发生改变，住宅用地多是旧城改造。相反，在三级和五级地的土地收购中因为土地用途的改变而发生增值的情况就比较多，所以增值率相对也高。
近期来，由于国家政策调控，房地产市场正在平稳回落，住宅用地的增值率也相应地下降。但是，在市区内部的空间分布结构与规律在一段时间内仍然保持相对稳定。
六、结论
利用土地出让增值收益及收益率的概念和实际计算，认为目前的国有土地收益率具有很大的不确定性，很难用一个趋同的数据指标来涵盖。一方面是由于不同地段和不同宗地的条件差异较大，另一方面也是由于土地取得成本各有不同，但总体来说政府在投资住宅用地开发过程中，应该选择不同的级别空间。城市土地的增值并不是随着土地级别的增加而增加，而是随着土地级别的变化而发生波浪式的起伏。这说明土地增值收益的多少与基准地价水平高低关系并不密切，而影响土地出让的增值收益率最主要的因素是土地出让前的收购价格和土地出让的市场拍卖，其根本原因还是土地收益的预期所致。
参考文献：
1.房荣敏.浅谈土地增值收益的年期修正[J].山西建筑,2008(2).
2.张文新.城市土地储备对我国城市土地供求与地价的影响分析[J].资源科学,2005(6).
3.刘倪.城市土地增值及其收益分配研究[D].重庆大学,2009.
4.吴振华.我国城市住宅用地增值研究[D].哈尔滨工业大学,2008.
5.蒋旻.土地成本对住宅价格影响的实证分析[J].商业时代,2007(14).
（作者单位：陈薇，河北师范大学；赵玉梅，河北师范大学；马仁会，河北师范大学；刘璞，天津市松江生态产业有限公司。其中，马仁会为通讯作者）