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中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2011)12-000-01
摘 要 随着我国经济的加快发展，近些年来，房地产经济迅速发展，高額的房价开始让普通人民望而止步，政府推出一系列的经济适用房制度，为解决我国中低收入家庭的住房问题发挥了重要作用。 本文通过对现行的经济适用房保障制度的分析,结合已经取得的成果及经验，进一步探索经济适用房制度的创新思想，并提出了相关对策措施。
关键词 经济适用房 缺陷 制度创新
一、我国经济适用房的基本概念
顾名思义，经济适用房是适合于中低收入家庭购买的小面积、低价格的住房。其低价格本身包含了一定的政府补贴，主要反映在政府以优惠价格提供土地、部分政府住房保障资金投入以及政府对经适房运营过程中一些税费的减免[林卡,高红.中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析.中国软科学.2007(1):25.
]。
二、我国经济适用房制度存在的缺陷
1．经济适用房公共性流失
国家和政府在经济适用房制度的运作和实施过程中也存在一定程度的公共性流失。具体表现在以下两个方面:
（1）经济适用房建设成本偏低，导致地方政府实施的动力不足。国家规定,对经济适用房建设用地由国家划拨,免收土地出让金。而地方政府收入主要来源于出让土地,这就使得这项政策与地方政府的财政来源站到了对立面上。
（2）政府的寻租行为导致经济适用房制度公共性流失。根据国家政策规定,集资房、合作建房,都是经济适用房组成部分,可以享受政策优惠,到2006年,随着各地房价的快速上涨,越来越多的单位看到已经利用这一政策发财的部门没有任何风险,都想搭经济适用房这一快速牟利的政策快车。
2．经济适用房的适用对象界定不明确
根据国务院1998年23号文件的规定，经济适用房的购买对象是中低收入家庭。在我国现阶段所施行的经济适用房制度中，对于购房对象的界定并不是很明确，没有指明哪个阶层的居民可以购买经济适用房。虽然文件指明中低收入家庭可以购买，但却没对中低收入线进行详尽的界定。在实际运行中，随着经济形势的不断波动，中低收入线也随之发生波动。自1998年我国推行经济适用房制度以来，由于政府和购买者之间存在着严重的信息不对称，部分高收入者通过一些手段转变为中低收入者，趁机购买经济适用房，并且中高收入家庭在这项政策的受惠者中占很高的比例，而城镇的大多数贫困家庭真正能享受到该项政策的却为数不多，政府对低收入者的补贴转嫁给了高收入者，因此这项政策并没有给中低收入人群带来实质性的好处。
3．经济适用房的非市场运作导致政府寻租
著名的经济学家徐滇庆曾撰文指出，“经济适用房”的非市场运作，给了政府有了很大的操作空间，一度成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源，毫无监督可言。同时经济适用房有扰乱市场价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等弊端。
三、我国经济适用房制度创新措施
1．建立经济适用房奖励体系，加强土地审批监管制度
针对经济适用房的低成本，地方政府因为经济适用房的大量建设而收入减少问题，我们可以建立适应的经济适用房资金体系，即国家对经济适用房建设完成目标值的地方政府，验收其质量等各项指标后给予经济上和政治上的奖励，使得地方政府和中央的精神站在同一边。在实施过程中，为了防止地方政府的寻租，还应加强土地的审批监管。
2．严格审核经济适用房销售对象
应该综合考虑国家和地区的平均水平之间的差异基础上，明确制定科学的中低收入标准。由于各地区的地理位置和经济发展状况不同，使得人民的收入水平以及生活水平存在很大的差异，因此在制定中低收入标准要充分结合当地的实际情况。在对经济适用房的销售对象确定后，应及时的在公开场合及网上公布信息，确保“公平、公正、公开”。
3．建立恰当的监管制度和畅通的反馈机制
在现实的操作中，监管不到位导致的各种问题时有出现，一方面是因为制度的不合理，一方面是由于执行不到位。对于监管过程中的各项措施而导致的低效率高成本可以通过建立一套相互制约的监管制度，同时经济适用房的居住者对监管实行中的一些不合理行为给予反馈，应该及时处理，保障反馈机制的流畅。
四、实际案例
据南昌市公布的首批经济适用房房源，这批经济适用房的户型面积以65到75平方米为主，65平方米以下的偏小户型和75平方米以上的户型面积只占约20%。以此推算，一套经适房的购房价款大约在10万元至13万元之间。这样的户型比例是通过南昌市经济适用房建设领导小组经过多次调查，按照中低收入市民的实际需求比例多次调整形成的。这批经济适用房的单价在1619元／平方米至1760元／平方米之间，而规定的最高限价是1860元／平方米，显然没有超过。而在这些经济适用房推出的周围地段，房价都在3000元／平方米左右。以此可见，经济适用房制度只要认真贯彻，切实执行，能够起到一定的保护中低收入人群的权益的。
五、结论
一个家庭有房产后会趋于维护稳定，中产阶级占多数的社会是稳定的社会。即便是在发达国家，政府也会帮助收入较低的白领拥有自己的房产。作为政府的一项准公共服务产品，经济适用房对保障中低收入群体住房的绩效不能抹杀，特别是在解决“夹心层”的住房问题上发挥了作用，对稳定房价发挥了积极作用，在实际的运行过程中所产生的偏差是可以纠正的。
参考文献：
[1]刘晓明.对我国当前经济适用房补贴制度的分析.现代商贸工业.2007(10):93-94.
[2]李红梅,冯航空.我国经济适用房制度的缺陷及对策分析.财经视点.2011(4):135.
摘 要 随着我国经济的加快发展，近些年来，房地产经济迅速发展，高額的房价开始让普通人民望而止步，政府推出一系列的经济适用房制度，为解决我国中低收入家庭的住房问题发挥了重要作用。 本文通过对现行的经济适用房保障制度的分析,结合已经取得的成果及经验，进一步探索经济适用房制度的创新思想，并提出了相关对策措施。
关键词 经济适用房 缺陷 制度创新
一、我国经济适用房的基本概念
顾名思义，经济适用房是适合于中低收入家庭购买的小面积、低价格的住房。其低价格本身包含了一定的政府补贴，主要反映在政府以优惠价格提供土地、部分政府住房保障资金投入以及政府对经适房运营过程中一些税费的减免[林卡,高红.中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析.中国软科学.2007(1):25.
]。
二、我国经济适用房制度存在的缺陷
1．经济适用房公共性流失
国家和政府在经济适用房制度的运作和实施过程中也存在一定程度的公共性流失。具体表现在以下两个方面:
（1）经济适用房建设成本偏低，导致地方政府实施的动力不足。国家规定,对经济适用房建设用地由国家划拨,免收土地出让金。而地方政府收入主要来源于出让土地,这就使得这项政策与地方政府的财政来源站到了对立面上。
（2）政府的寻租行为导致经济适用房制度公共性流失。根据国家政策规定,集资房、合作建房,都是经济适用房组成部分,可以享受政策优惠,到2006年,随着各地房价的快速上涨,越来越多的单位看到已经利用这一政策发财的部门没有任何风险,都想搭经济适用房这一快速牟利的政策快车。
2．经济适用房的适用对象界定不明确
根据国务院1998年23号文件的规定，经济适用房的购买对象是中低收入家庭。在我国现阶段所施行的经济适用房制度中，对于购房对象的界定并不是很明确，没有指明哪个阶层的居民可以购买经济适用房。虽然文件指明中低收入家庭可以购买，但却没对中低收入线进行详尽的界定。在实际运行中，随着经济形势的不断波动，中低收入线也随之发生波动。自1998年我国推行经济适用房制度以来，由于政府和购买者之间存在着严重的信息不对称，部分高收入者通过一些手段转变为中低收入者，趁机购买经济适用房，并且中高收入家庭在这项政策的受惠者中占很高的比例，而城镇的大多数贫困家庭真正能享受到该项政策的却为数不多，政府对低收入者的补贴转嫁给了高收入者，因此这项政策并没有给中低收入人群带来实质性的好处。
3．经济适用房的非市场运作导致政府寻租
著名的经济学家徐滇庆曾撰文指出，“经济适用房”的非市场运作，给了政府有了很大的操作空间，一度成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源，毫无监督可言。同时经济适用房有扰乱市场价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等弊端。
三、我国经济适用房制度创新措施
1．建立经济适用房奖励体系，加强土地审批监管制度
针对经济适用房的低成本，地方政府因为经济适用房的大量建设而收入减少问题，我们可以建立适应的经济适用房资金体系，即国家对经济适用房建设完成目标值的地方政府，验收其质量等各项指标后给予经济上和政治上的奖励，使得地方政府和中央的精神站在同一边。在实施过程中，为了防止地方政府的寻租，还应加强土地的审批监管。
2．严格审核经济适用房销售对象
应该综合考虑国家和地区的平均水平之间的差异基础上，明确制定科学的中低收入标准。由于各地区的地理位置和经济发展状况不同，使得人民的收入水平以及生活水平存在很大的差异，因此在制定中低收入标准要充分结合当地的实际情况。在对经济适用房的销售对象确定后，应及时的在公开场合及网上公布信息，确保“公平、公正、公开”。
3．建立恰当的监管制度和畅通的反馈机制
在现实的操作中，监管不到位导致的各种问题时有出现，一方面是因为制度的不合理，一方面是由于执行不到位。对于监管过程中的各项措施而导致的低效率高成本可以通过建立一套相互制约的监管制度，同时经济适用房的居住者对监管实行中的一些不合理行为给予反馈，应该及时处理，保障反馈机制的流畅。
四、实际案例
据南昌市公布的首批经济适用房房源，这批经济适用房的户型面积以65到75平方米为主，65平方米以下的偏小户型和75平方米以上的户型面积只占约20%。以此推算，一套经适房的购房价款大约在10万元至13万元之间。这样的户型比例是通过南昌市经济适用房建设领导小组经过多次调查，按照中低收入市民的实际需求比例多次调整形成的。这批经济适用房的单价在1619元／平方米至1760元／平方米之间，而规定的最高限价是1860元／平方米，显然没有超过。而在这些经济适用房推出的周围地段，房价都在3000元／平方米左右。以此可见，经济适用房制度只要认真贯彻，切实执行，能够起到一定的保护中低收入人群的权益的。
五、结论
一个家庭有房产后会趋于维护稳定，中产阶级占多数的社会是稳定的社会。即便是在发达国家，政府也会帮助收入较低的白领拥有自己的房产。作为政府的一项准公共服务产品，经济适用房对保障中低收入群体住房的绩效不能抹杀，特别是在解决“夹心层”的住房问题上发挥了作用，对稳定房价发挥了积极作用，在实际的运行过程中所产生的偏差是可以纠正的。
参考文献：
[1]刘晓明.对我国当前经济适用房补贴制度的分析.现代商贸工业.2007(10):93-94.
[2]李红梅,冯航空.我国经济适用房制度的缺陷及对策分析.财经视点.2011(4):135.