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摘要：本文从REITs的概念和特征以及与房地产信托计划的辨析入手，阐述了我国发展REITs的必要性和可行性，并提出了推进我国发展REITs目前应解决的重点问题。
主题词：REITs；房地产投资信托基金；必要性；可行性
一、辨析REITs的概念和特征
REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，按字面直译就是“房地产投资信托基金”；是指以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，基于风险分散的原则，由专业投资机构将不特定多数人的资金，运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者的一种标准化的、可流通的证券类金融产品，实质上是内在包含信托关系的、主要投资于房地产相关权利和收益的共同基金。REITs具有以下特征：①参与者的广泛性。凡是在监管机构注册的REITs产品都在交易所公开上市，所有的市场参与者无论机构投资者或是个人投资者都能在交易所市场参与买卖，就和买卖股票和基金一样便利。这为广大中小投资者提供了参与商业性房地产权益投资的机会，普通民众可以通过购买REITs收益凭证的方式参与投资，分享国家宏观经济增长带来的收益；②专家团队管理。REITs所募集的资金往往大多委托专业的资产管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，通过专业化运作，可有效降低投资风险，提高资金的赢利能力；③高度的流动性。REITs是证券化的产业基金，持有者可以将受益凭证在市场上进行转让流通，而且由于REITs往往都在证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持有的REITs，具有相当高的流动性；④长期稳定的高回报。REITs净收益的90%以上都必须以分红的形式返还投资者，委托手续费仅占很小一部分，并有很多税收优惠。据统计在美国REITs指数的回报率在各个时期都基本超过各类股票指数，并比长期国债指数更具稳定性，REITs已成为美国国会通过法案由政府推荐给养老和社保基金的长期高回报低风险的产品；⑤组合式分散风险。REITs的资产是分散化了的房地产资产组合，通过这种多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目，能有效地降低和分散投资风险。
可用以REITs融资的物业范围较广，任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资，包括商业零售物业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。作为房地产业一种新的融资渠道，将其与国内近年来十分活跃的房地产信托计划进行比较，能使我们进一步了解REITs的特性。REITs和国内的房地产信托计划的投资方向都是房地产，两者都是具有信托行为的房地产金融产品，但它们之间有着本质的区别，国内现有的房地产信托产品只能算是REITs的一种雏形阶段，换句话说它们是具有相同血缘但属于不同个体的兄弟。
首先，REITs是具有基金性质的投资产品，可以在公开资本市场上交易且没有持有期限，基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产；而目前国内大部分的房地产信托计划是固定收益类产品，不具有基金性质，有到期日和预期收益率，其本质是债券类产品，所推出的项目属于信贷融资，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。
其次，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购房地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，其投资回报是把收入的大多数分配给投资者，例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，本身能够在证券交易所上市流通；而国内的房地产信托计划不是一种标准化的金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前一般在3%至8%左右，且不能在证券交易所流通。
第三，REITs设立发行后，将有专业的基金管理人管理，真正实现了所有权与资产经营权的分离；而国内的房地产信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
第四，REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散；而国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中。
第五，REITs受专项法律规范，没有份额的限制，一般的中小投资者均可以进行投资；而国内的房地产信托计划主要受信托法规范，由于有200份合同的限制，加上融资规模往往较大，单份合同起点金额在30万、40万以上的屡见不鲜，面对的主要是高端投资客户。
二、发展REITs的必要性
发展REITs市场可以使中小投资者、机构投资者、房地产开发商、券商和基金公司、国家实现多方共赢。①对于中小投资者，与直接购买房屋资产动辄上百万元相比，REITs是一个成本小、流动性强的房地产市场投资工具，使普通老百姓也能通过资本市场参与房地产(特别是个人几乎无法单独投资的商业、工业、仓储和医疗保健用房)的投资，有利于中小投资者分享房地产市场增长的利润。②对于机构投资者，REITs是一个风险较小、投资回报较高的投资工具。根据对美国REITs与道琼斯工业平均指数的收益率比较，在一年、3年、5年、10年、15年和30年的周期中REITs指数总回报率都高于期间的股价指数。而且，由于投资者的收益主要源自REITs所持有房地产的定期租金、抵押贷款利息等稳定的收入，因此REITs的现金流较为稳定，波动性小，使得REITs成为了国外社会保障、退休养老基金青睐的稳定且低风险的投资对象之一。③对于房地产开发商而言，REITs可以为房地产开发商提供新的融资渠道，是房地产直接融资的方向所在。据业内和政府监管部门人士的保守估计，目前我国银行资金至少占房地产公司资产总额的70%，房地产业对银行形成了过度依赖，REITs的发展能改变目前房地产企业单一依靠银行贷款的融资模式，有利于降低其对银行贷款的依赖性，获得风险与收益相匹配的直接融资渠道和空间。④对于券商和基金公司，REITs市场是券商和基金公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。由于REITs是房地产业与金融业相结合的产品，产品的设计、定价、发行、承销、交易、资产管理等各环节都要求专业金融机构全程参与。从国外市场发展经验看，证券公司、基金公司等金融中介和服务机构在房地产投资基金市场的发展过程中不可或缺。因此对国内的证券公司、基金公司来说，推动REITs的发展是提升自身的核心竞争力和盈利能力，进一步发展壮大的重要契机。⑤对于国家，通过REITs可以疏导房地产市场投资性需求，促进政府房地产调控政策的落实。REITs可以为公众提供房地产市场投资工具，有效引导民间投资资金，减少住宅假性需求。目前由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能投资于住宅，即“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价快速提升和房地产泡沫的产生。REITs的引入可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设，使房地产投机者向投资者转变。同时，未来REITs发展有可能给租赁住宅提供资金供给，从而扩大市场的租赁供给，减少住宅的刚性购买需求，有助于国家平抑地产价格，从而从整体上平衡房地产市场供需，进一步平稳房价，促使房地产业能够健康有序的发展。
三、发展REITs的可行性
从资金供给角度看，改革开放为我国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大。2007年，我国城乡居民人民币储蓄存款余额已突破17万亿元。在民间资本不断积累壮大达到一定量之后，它必然需要相应的释放渠道。另外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。强大的投资需求将是REITs主要的推动力。
从房地产业的发展状况看，2007年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25.8%，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2007年全年完成25280亿元，增长30.2%，高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点，增速上升7.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21.5%。2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。由于国内房地产业的高速发展，带动了商业地产价值的提升，成为了发展REITs产品的主要资源和根本保障。
从我国资本市场的发展角度看，尽管尚存在着种种问题，特别是今年以来由于受到国内外多重因素的影响，沪深股指都经历了一轮大幅下挫，股票市值较年初缩水不小，但是不可否认，我国股票市场的发展前景依然乐观，2007年达到了32万亿元总市值、9.3万多亿元流通市值、近46万亿元年总成交金额、近4470亿元年筹资金额和将近1.4亿户投资者这样的市场规模和容量，以及日均交易金额将近2000亿元这样的市场流动性程度。作为国民经济晴雨表的资本市场已经在我国市场经济结构中，为建立全民共同参与和共同分享的机制搭建了一个坚实的平台。
此外，20世纪60年代产生于美国的REITs，经过80年代后的迅猛发展，至2004年底，美国已经有近200只上市的房地产投资信托基金，市值总额超过2390亿美元，约占美国证券市场市值的4%。近年来欧洲、亚洲、美洲等18个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展REITs的行列中，这为我们发展REITs创造了可兹借鉴的有利条件。
四、发展REITs亟待解决的问题
从广义的角度来说，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务，将具有可预见现金流的资产打包，并采用发行证券的形式来募集资金，实质上属于资产证券化的一种方式。面对REITs产品和制度的创新之路，现阶段应着力解决好以下问题：
(1)建立和完善房地产信托投资的法律架构
美国自1960年的《美国房地产投资信托法》后，多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收优惠等做出详细规定，最终形成了REITs市场的发展和繁荣。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定，因此当务之急是对相关法律法规进行系统的梳理和修改，并尽快制定针对REITs的专项法规，出台相应的《产业投资基金法》，对REITs的设立条件、投资方向、运营管理、收入分配、信托登记、税收制度等方面进行具体规定，并通过修改税法的有关规定，允许税收优惠，避免对REITs双重征税，以保障其能健康规范发展。
(2)加强监管，完善信息披露制度
REITs是一种采用市场化方式的信用体制创新，因此只有严格按照法律规定约束参与各方的行为，明确信托公司、投资者、房地产公司、托管银行等的权利和义务，对投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等问题进行有效监管，同时不断完善信息披露制度，注意在信息披露方面实现市场一致性与产品专业性的统一，帮助投资者更为理性地作出投资决策，防止舞弊圈钱、内幕交易、利益输送等行为的产生，提高对违规者的惩处力度，才能促进REITs的快速发展。
(3)选择合适的REITs发展模式
在REITs的类型方面，不同的国家和地区有不同的模式，美国REITs是以公司制为主，而我国台湾地区则以信托型为主，两者在法律依据、主体资格、融资渠道、投资者地位以及权利追索等方面都存在差别。由于目前我国的《公司法》不支持构建公司型基金，而现行的信托法律框架明确赋予了信托型房地产基金的法律地位，因此可以借鉴我国台湾地区的模式，初始阶段采用信托型基金模式，信托基金采用契约方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，采用公募方式发行信托基金受益凭证，并上市交易。同时考虑到我国房地产信托投资基金市场法律不健全、市场不成熟，为了使房地产项目在投资期内能够顺利运行，发展初期宜采用封闭式基金模式，存续期间不得赎回，有利于管理人的管理和风险控制，也便于监管人的监管。
(4)建立发达的房地产信托产品的二级市场
美国大约有2/3的REITs在国家级的股票交易所上市，而我国目前的信托产品尚不能上市流通，流动性要比股票、国债、证券投资基金都差很多，这一方面不利于吸引投资者的参与，另一方面也使国内REITs纷纷寻求在新加坡和香港等地上市。因此，尽快解决REITs的上市流通途径问题，建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场是提高REITs的流动效率，降低交易成本的必然选择，也是避免国内大量优质商用地产资源流失海外的唯一有效途径。
(5)培养专业的信托机构和人才队伍
REITs涉及到金融、房地产、法律、会计、资产评估等多个领域，需要大力培养作为受托人的专业房地产信托机构，尽快建立起一支精通基金业务、了解房地产运作、熟悉投资管理的人才队伍，使REITs最终能由理论走向实践，在市场化洗礼中成熟和完善。
参考文献：
[1]陆一.REITs对中国意味着什么.经济导刊，2006(3).
[2]王菲.REITs在中国的发展探析.科技创业月刊，2006(4).
[3]余凯.我国房地产投资信托基金发展模式研究.商业时代，2006(31).
[4]陆一.REITs是制度创新.非单纯产品创新.第一财经日报，2008.4.
(作者单位：二十三冶建设集团有限公司)
主题词：REITs；房地产投资信托基金；必要性；可行性
一、辨析REITs的概念和特征
REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，按字面直译就是“房地产投资信托基金”；是指以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，基于风险分散的原则，由专业投资机构将不特定多数人的资金，运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者的一种标准化的、可流通的证券类金融产品，实质上是内在包含信托关系的、主要投资于房地产相关权利和收益的共同基金。REITs具有以下特征：①参与者的广泛性。凡是在监管机构注册的REITs产品都在交易所公开上市，所有的市场参与者无论机构投资者或是个人投资者都能在交易所市场参与买卖，就和买卖股票和基金一样便利。这为广大中小投资者提供了参与商业性房地产权益投资的机会，普通民众可以通过购买REITs收益凭证的方式参与投资，分享国家宏观经济增长带来的收益；②专家团队管理。REITs所募集的资金往往大多委托专业的资产管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，通过专业化运作，可有效降低投资风险，提高资金的赢利能力；③高度的流动性。REITs是证券化的产业基金，持有者可以将受益凭证在市场上进行转让流通，而且由于REITs往往都在证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持有的REITs，具有相当高的流动性；④长期稳定的高回报。REITs净收益的90%以上都必须以分红的形式返还投资者，委托手续费仅占很小一部分，并有很多税收优惠。据统计在美国REITs指数的回报率在各个时期都基本超过各类股票指数，并比长期国债指数更具稳定性，REITs已成为美国国会通过法案由政府推荐给养老和社保基金的长期高回报低风险的产品；⑤组合式分散风险。REITs的资产是分散化了的房地产资产组合，通过这种多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目，能有效地降低和分散投资风险。
可用以REITs融资的物业范围较广，任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资，包括商业零售物业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。作为房地产业一种新的融资渠道，将其与国内近年来十分活跃的房地产信托计划进行比较，能使我们进一步了解REITs的特性。REITs和国内的房地产信托计划的投资方向都是房地产，两者都是具有信托行为的房地产金融产品，但它们之间有着本质的区别，国内现有的房地产信托产品只能算是REITs的一种雏形阶段，换句话说它们是具有相同血缘但属于不同个体的兄弟。
首先，REITs是具有基金性质的投资产品，可以在公开资本市场上交易且没有持有期限，基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产；而目前国内大部分的房地产信托计划是固定收益类产品，不具有基金性质，有到期日和预期收益率，其本质是债券类产品，所推出的项目属于信贷融资，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。
其次，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购房地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，其投资回报是把收入的大多数分配给投资者，例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，本身能够在证券交易所上市流通；而国内的房地产信托计划不是一种标准化的金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前一般在3%至8%左右，且不能在证券交易所流通。
第三，REITs设立发行后，将有专业的基金管理人管理，真正实现了所有权与资产经营权的分离；而国内的房地产信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
第四，REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散；而国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中。
第五，REITs受专项法律规范，没有份额的限制，一般的中小投资者均可以进行投资；而国内的房地产信托计划主要受信托法规范，由于有200份合同的限制，加上融资规模往往较大，单份合同起点金额在30万、40万以上的屡见不鲜，面对的主要是高端投资客户。
二、发展REITs的必要性
发展REITs市场可以使中小投资者、机构投资者、房地产开发商、券商和基金公司、国家实现多方共赢。①对于中小投资者，与直接购买房屋资产动辄上百万元相比，REITs是一个成本小、流动性强的房地产市场投资工具，使普通老百姓也能通过资本市场参与房地产(特别是个人几乎无法单独投资的商业、工业、仓储和医疗保健用房)的投资，有利于中小投资者分享房地产市场增长的利润。②对于机构投资者，REITs是一个风险较小、投资回报较高的投资工具。根据对美国REITs与道琼斯工业平均指数的收益率比较，在一年、3年、5年、10年、15年和30年的周期中REITs指数总回报率都高于期间的股价指数。而且，由于投资者的收益主要源自REITs所持有房地产的定期租金、抵押贷款利息等稳定的收入，因此REITs的现金流较为稳定，波动性小，使得REITs成为了国外社会保障、退休养老基金青睐的稳定且低风险的投资对象之一。③对于房地产开发商而言，REITs可以为房地产开发商提供新的融资渠道，是房地产直接融资的方向所在。据业内和政府监管部门人士的保守估计，目前我国银行资金至少占房地产公司资产总额的70%，房地产业对银行形成了过度依赖，REITs的发展能改变目前房地产企业单一依靠银行贷款的融资模式，有利于降低其对银行贷款的依赖性，获得风险与收益相匹配的直接融资渠道和空间。④对于券商和基金公司，REITs市场是券商和基金公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。由于REITs是房地产业与金融业相结合的产品，产品的设计、定价、发行、承销、交易、资产管理等各环节都要求专业金融机构全程参与。从国外市场发展经验看，证券公司、基金公司等金融中介和服务机构在房地产投资基金市场的发展过程中不可或缺。因此对国内的证券公司、基金公司来说，推动REITs的发展是提升自身的核心竞争力和盈利能力，进一步发展壮大的重要契机。⑤对于国家，通过REITs可以疏导房地产市场投资性需求，促进政府房地产调控政策的落实。REITs可以为公众提供房地产市场投资工具，有效引导民间投资资金，减少住宅假性需求。目前由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能投资于住宅，即“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价快速提升和房地产泡沫的产生。REITs的引入可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设，使房地产投机者向投资者转变。同时，未来REITs发展有可能给租赁住宅提供资金供给，从而扩大市场的租赁供给，减少住宅的刚性购买需求，有助于国家平抑地产价格，从而从整体上平衡房地产市场供需，进一步平稳房价，促使房地产业能够健康有序的发展。
三、发展REITs的可行性
从资金供给角度看，改革开放为我国积累了巨大的社会财富，而在社会财富不断积累的过程中，伴随着的是民间资本的力量日益强大。2007年，我国城乡居民人民币储蓄存款余额已突破17万亿元。在民间资本不断积累壮大达到一定量之后，它必然需要相应的释放渠道。另外，随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。强大的投资需求将是REITs主要的推动力。
从房地产业的发展状况看，2007年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元，增长25.8%，增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快，2007年全年完成25280亿元，增长30.2%，高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点，增速上升7.4个百分点，远高于其他行业的投资增长速度，占城镇投资的比重为21.5%。2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。由于国内房地产业的高速发展，带动了商业地产价值的提升，成为了发展REITs产品的主要资源和根本保障。
从我国资本市场的发展角度看，尽管尚存在着种种问题，特别是今年以来由于受到国内外多重因素的影响，沪深股指都经历了一轮大幅下挫，股票市值较年初缩水不小，但是不可否认，我国股票市场的发展前景依然乐观，2007年达到了32万亿元总市值、9.3万多亿元流通市值、近46万亿元年总成交金额、近4470亿元年筹资金额和将近1.4亿户投资者这样的市场规模和容量，以及日均交易金额将近2000亿元这样的市场流动性程度。作为国民经济晴雨表的资本市场已经在我国市场经济结构中，为建立全民共同参与和共同分享的机制搭建了一个坚实的平台。
此外，20世纪60年代产生于美国的REITs，经过80年代后的迅猛发展，至2004年底，美国已经有近200只上市的房地产投资信托基金，市值总额超过2390亿美元，约占美国证券市场市值的4%。近年来欧洲、亚洲、美洲等18个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展REITs的行列中，这为我们发展REITs创造了可兹借鉴的有利条件。
四、发展REITs亟待解决的问题
从广义的角度来说，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务，将具有可预见现金流的资产打包，并采用发行证券的形式来募集资金，实质上属于资产证券化的一种方式。面对REITs产品和制度的创新之路，现阶段应着力解决好以下问题：
(1)建立和完善房地产信托投资的法律架构
美国自1960年的《美国房地产投资信托法》后，多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收优惠等做出详细规定，最终形成了REITs市场的发展和繁荣。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定，因此当务之急是对相关法律法规进行系统的梳理和修改，并尽快制定针对REITs的专项法规，出台相应的《产业投资基金法》，对REITs的设立条件、投资方向、运营管理、收入分配、信托登记、税收制度等方面进行具体规定，并通过修改税法的有关规定，允许税收优惠，避免对REITs双重征税，以保障其能健康规范发展。
(2)加强监管，完善信息披露制度
REITs是一种采用市场化方式的信用体制创新，因此只有严格按照法律规定约束参与各方的行为，明确信托公司、投资者、房地产公司、托管银行等的权利和义务，对投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等问题进行有效监管，同时不断完善信息披露制度，注意在信息披露方面实现市场一致性与产品专业性的统一，帮助投资者更为理性地作出投资决策，防止舞弊圈钱、内幕交易、利益输送等行为的产生，提高对违规者的惩处力度，才能促进REITs的快速发展。
(3)选择合适的REITs发展模式
在REITs的类型方面，不同的国家和地区有不同的模式，美国REITs是以公司制为主，而我国台湾地区则以信托型为主，两者在法律依据、主体资格、融资渠道、投资者地位以及权利追索等方面都存在差别。由于目前我国的《公司法》不支持构建公司型基金，而现行的信托法律框架明确赋予了信托型房地产基金的法律地位，因此可以借鉴我国台湾地区的模式，初始阶段采用信托型基金模式，信托基金采用契约方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，采用公募方式发行信托基金受益凭证，并上市交易。同时考虑到我国房地产信托投资基金市场法律不健全、市场不成熟，为了使房地产项目在投资期内能够顺利运行，发展初期宜采用封闭式基金模式，存续期间不得赎回，有利于管理人的管理和风险控制，也便于监管人的监管。
(4)建立发达的房地产信托产品的二级市场
美国大约有2/3的REITs在国家级的股票交易所上市，而我国目前的信托产品尚不能上市流通，流动性要比股票、国债、证券投资基金都差很多，这一方面不利于吸引投资者的参与，另一方面也使国内REITs纷纷寻求在新加坡和香港等地上市。因此，尽快解决REITs的上市流通途径问题，建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场是提高REITs的流动效率，降低交易成本的必然选择，也是避免国内大量优质商用地产资源流失海外的唯一有效途径。
(5)培养专业的信托机构和人才队伍
REITs涉及到金融、房地产、法律、会计、资产评估等多个领域，需要大力培养作为受托人的专业房地产信托机构，尽快建立起一支精通基金业务、了解房地产运作、熟悉投资管理的人才队伍，使REITs最终能由理论走向实践，在市场化洗礼中成熟和完善。
参考文献：
[1]陆一.REITs对中国意味着什么.经济导刊，2006(3).
[2]王菲.REITs在中国的发展探析.科技创业月刊，2006(4).
[3]余凯.我国房地产投资信托基金发展模式研究.商业时代，2006(31).
[4]陆一.REITs是制度创新.非单纯产品创新.第一财经日报，2008.4.
(作者单位：二十三冶建设集团有限公司)