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摘要：住房反向抵押贷款是欧美一些国家比较成熟的金融产品，它的推出解决了这些国家的部分养老问题。以房养老的概念从20世纪90年代引进我国以来，引来一片叫好之声，但时至今日也没有在中国得到推广，可谓“叫好不叫座”。本文从中国的实际情况出发，对推行该模式将遭遇的障碍和困难从供给两方面做出阐述，得出在中国人口老龄化日趋严重的国情下，直接采取拿来主义是行不通的，障碍没有排除，这项产品的推出仍需拭目以待。
关键词：住房方向抵押贷款；HECM计划；老龄化
住房反向抵押贷款是一种新型的金融产品。它是指老年人以自己的产权房做抵押，向银行或其它金融机构借款消费，同时老人仍然享有居住权的一种融资工具。具体的操作方法是，届满一定年龄的老年人(美国规定62岁)，作为借款人将住房抵押给贷款人(银行或特定的金融机构)，贷款人对房屋进行评估，根据房屋的净值向借款人支付现金；当借款人死亡或到达约定的时间，贷款人取得被抵押房屋的所有权，对其进行处置以实现利润。
住房反向抵押贷款20世纪80年代起源于荷兰，近年来，这一贷款方式因对解决人口老龄化社会的养老问题效果显著而迅速在许多国家推广。其推出大大降低了老年人生活负担，提高了老年人的生活水平。在我国，南京市温泉留年老年公寓打出了“给我你的房子，我替你养老送终”的旗号，试水“以房养老”模式，结果在南京引起了一场轩然大波，社会各界的反应不一，有人认为这是养老市场化的有益尝试，能够使这类老年人有安度晚年的物质保障；但同时也有法律方面的专家指出，这种私人的养老机构如果存在资信方面的缺失，一旦破产，那么谁最后为老年人的生存保障买单，又有哪一项法律能保障他们的合法权益?
2000年，我国老年人口已经达到1.3亿，占总人口的10.7%，占世界老龄人口的1/5，超过了国际上规定的老龄化社会标准。由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题突出。专家预测，在短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过度到高度老龄化社会。预计到2050年，我国将大约有4亿多老年人，60岁以上的老年人口占总人口的比例将达到29%以上，几乎不足2个在职人员就要负担一个退休人口。据国家第五次人口普查显示，城市中拥有住房的家庭达到587万户，占72%，其中相当部分是老年人。尽管目前我国已经初步确立了由基本养老保险，企业年金和个人储蓄养老构成的“三支柱”体系。但是，“三支柱”并不能涵盖所有的老人，加上社会上希望盘活资产、实现物尽其用，以拓宽财物使用途径的呼声越来越强烈，迫切需要一种更加新型的养老方式，作为“三支柱”的补充。
国内不少学者在探讨住房反向抵押贷款的可操作性，游娜(2003)探讨了我国商业银行发展住房反向抵押贷款的可行性，认为这是增加银行收益的重要途径。邹小芃(2006)指出寿险公司是我国近期内推出该产品的较为理想的金融机构，并分别设计了单生命和双生命的反向抵押贷款精算模型。胡蓉(2007)从实施机构的选择，发展模式的选择及产品的政策支持等基本问题着手，探讨了我国反向抵押贷款的实施及政策支持。杲新利(2007)结合中国具体实际对反向抵押贷款中的三级风险做了详细分析，并对反向抵押贷款中的风险防范提了几点建议。但事实上这些研究成果与实际结合得还不够紧密，研究还不够深入，不足以对实践起到指导作用。2006年全国两会期间，全国政协委员赖明和九三学社同时提出推行“反向住房抵押贷款”。尽管这在欧美国家已经是一项比较成熟的住房金融业务，但如果采取拿来主义还要考虑我国居民的观念和现有的制度问题。
一、来自需求方面的障碍
虽然“反向贷款”的做法对中国来说是个不错的选择，既可减轻国家的负担，又可以盘活不动产，对国家，银行，老人来说可以实现共赢。但是由于文化的差异，观念的影响，对这一产品的需求是不足的，南京市温泉留年老年公寓就是一个鲜活的例子。
1.传统观念的影响
按照中国人的传统，卖老屋、卖祖业，都是对祖宗不敬，“不到迫不得已，不能做这样的事”。另外，在一般人心目中把房子抵押给银行是与贫困潦倒划等号的，不到走投无路，也不会把房子当掉。在中国，越是有房无钱的老人就越想把房子留给后代，在他们看来，为儿孙能做的也就这点事了。而且这些有房子的城市老人大都从是国企、事业单位上退下来的，有退休金和一些相应的社会保障，就算身体状况欠佳，需要一大笔医疗费用，现在的养老机制还不至于让他们非要抵押房子不可。
2.交易费用过高
由于目前我国还没有金融机构实际销售反向抵押贷款产品，按照美国HECM计划的定价原则，对于一个拥有100000美元房产的75岁老人来说，他能获得的净贷款额一般不超过41000美元，但贷款费用大概需要6500美元，对于大多数老人来说，这并不是一笔合算的交易。并且在此期间老人还要承担房屋维修的一切费用。部分老人认为银行是一个盈利的机构，与其把房子当给银行，还不如把它卖掉，自己住福利院或老人院，手持“现存折”。
3.制度制约。
在中国，如果说“以房养老”模式能够改善老年人的生活状况，那么改善的也是城市老人的生活状况。老龄化是全社会，乃至全世界共同面临的难题，农村养老保障体系的建立是重点也是难点.农民没有土地所有权，住房抵押贷款在农村又是一个“真空地带”，在建设和谐社会的时代主题下，谁来承担农民的老龄化?
二、来自供给方面的障碍
我国正处于经济转轨时期，市场经济发育还不成熟，信用体系不健全，法制环境不完善，这样的外部环境不利于住房反向贷款业务的发展。不能把它完全交由市场来运作，美国的HECM计划是针对拥有较低住房价值的借款者的，这个产品就是由公营机构推出并由政府担保的。我国的居民对住房反向抵押贷款的认识还很缺乏，对它的认识还有一定的时滞，政府的参与有助于提升居民对此项业务的信心。我国发展住房反向低压贷款，应在政府的主导下，发挥商业银行，保险公司，二级房产市场，以及房地产中介的优势，走政府模式和市场模式相结合之路。
1.贷款机构的选择
商业银行长期以来从事房地产贷款业务，对开发与房地产有关的金融产品有比较丰富的经验。但是这一业务运行周期长，承受的风险大，存在“短存长贷”的现象，容易使银行陷入流动性风险。保险公司积累了大量的保险金，而且负债期较长，在产品设计时能进行寿险产品精算，积累了丰富的理赔经验，但是，住房反向抵押贷款涉及贷款的发放，抵押房屋的评估，维护与销售，而且，中国目前的保险业尚不具备金融信贷的功能。因此保险公司也不能独立开发此项产品。
2.中介机构发展的滞后
我国房地产评估市场建立的时间比较短，评估机构资质混乱，鱼龙混杂，从业人员整体素质偏低，评估流程不规范，评估结果也没有可比性，甚至还出现房产评估机构通过“回扣”来承揽业务，严重违反了“公平，公正，公开”的原则。中介机构的发展水平和公信力是影响住房反向抵押贷款业务运营的关键因素，目前的这些问题都不利于这项业务的推出和运营。
3.二手房市场的低效率
随着房地产二三级市场的日渐繁荣，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也越来越频繁，同时随着二手房概念的改变，不少很新的房子进入二手房市场。但是二手房在楼市交易中所占比重依然很小，金融机构开办住房反向抵押贷款，收进大量住房，而这些住房又是居住了数十年的旧房，在低效率的市场，这些不具备竞争优势的房屋很难销售出去，金融机构将遭受流动性风险。
4.风险分担机制缺失
我国现行的法律法规，金融环境，利率政策下，由于缺乏风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险必然高度集中于贷款机构，这也是一般的金融机构对推行这种业务热情不高的原因。
住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，涉及的领域较多，由于我国的土地制度，消费习惯，政策环境均与国外有较大的差异，因此在推行这项业务时存在一些风险和障碍。它可以作为养老体系的一种补充，但是对于目前遇到的障碍和困难还应采取措施使其得到有效解决。
参考文献：
[1]张仕廉，刘亚丽.我国试行住房反向抵押贷款的障碍与对策[J].经济纵横，2007.2.
[2]胡蓉，邓昀.借鉴国际经验发展我国养老金融业务——反向抵押贷款产品[J].广西金融研究，2007.3.
[3]范子文.以防养老——住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M]中国金融出版社，2006.
(作者单位：湖南大学统计学院)
关键词：住房方向抵押贷款；HECM计划；老龄化
住房反向抵押贷款是一种新型的金融产品。它是指老年人以自己的产权房做抵押，向银行或其它金融机构借款消费，同时老人仍然享有居住权的一种融资工具。具体的操作方法是，届满一定年龄的老年人(美国规定62岁)，作为借款人将住房抵押给贷款人(银行或特定的金融机构)，贷款人对房屋进行评估，根据房屋的净值向借款人支付现金；当借款人死亡或到达约定的时间，贷款人取得被抵押房屋的所有权，对其进行处置以实现利润。
住房反向抵押贷款20世纪80年代起源于荷兰，近年来，这一贷款方式因对解决人口老龄化社会的养老问题效果显著而迅速在许多国家推广。其推出大大降低了老年人生活负担，提高了老年人的生活水平。在我国，南京市温泉留年老年公寓打出了“给我你的房子，我替你养老送终”的旗号，试水“以房养老”模式，结果在南京引起了一场轩然大波，社会各界的反应不一，有人认为这是养老市场化的有益尝试，能够使这类老年人有安度晚年的物质保障；但同时也有法律方面的专家指出，这种私人的养老机构如果存在资信方面的缺失，一旦破产，那么谁最后为老年人的生存保障买单，又有哪一项法律能保障他们的合法权益?
2000年，我国老年人口已经达到1.3亿，占总人口的10.7%，占世界老龄人口的1/5，超过了国际上规定的老龄化社会标准。由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题突出。专家预测，在短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过度到高度老龄化社会。预计到2050年，我国将大约有4亿多老年人，60岁以上的老年人口占总人口的比例将达到29%以上，几乎不足2个在职人员就要负担一个退休人口。据国家第五次人口普查显示，城市中拥有住房的家庭达到587万户，占72%，其中相当部分是老年人。尽管目前我国已经初步确立了由基本养老保险，企业年金和个人储蓄养老构成的“三支柱”体系。但是，“三支柱”并不能涵盖所有的老人，加上社会上希望盘活资产、实现物尽其用，以拓宽财物使用途径的呼声越来越强烈，迫切需要一种更加新型的养老方式，作为“三支柱”的补充。
国内不少学者在探讨住房反向抵押贷款的可操作性，游娜(2003)探讨了我国商业银行发展住房反向抵押贷款的可行性，认为这是增加银行收益的重要途径。邹小芃(2006)指出寿险公司是我国近期内推出该产品的较为理想的金融机构，并分别设计了单生命和双生命的反向抵押贷款精算模型。胡蓉(2007)从实施机构的选择，发展模式的选择及产品的政策支持等基本问题着手，探讨了我国反向抵押贷款的实施及政策支持。杲新利(2007)结合中国具体实际对反向抵押贷款中的三级风险做了详细分析，并对反向抵押贷款中的风险防范提了几点建议。但事实上这些研究成果与实际结合得还不够紧密，研究还不够深入，不足以对实践起到指导作用。2006年全国两会期间，全国政协委员赖明和九三学社同时提出推行“反向住房抵押贷款”。尽管这在欧美国家已经是一项比较成熟的住房金融业务，但如果采取拿来主义还要考虑我国居民的观念和现有的制度问题。
一、来自需求方面的障碍
虽然“反向贷款”的做法对中国来说是个不错的选择，既可减轻国家的负担，又可以盘活不动产，对国家，银行，老人来说可以实现共赢。但是由于文化的差异，观念的影响，对这一产品的需求是不足的，南京市温泉留年老年公寓就是一个鲜活的例子。
1.传统观念的影响
按照中国人的传统，卖老屋、卖祖业，都是对祖宗不敬，“不到迫不得已，不能做这样的事”。另外，在一般人心目中把房子抵押给银行是与贫困潦倒划等号的，不到走投无路，也不会把房子当掉。在中国，越是有房无钱的老人就越想把房子留给后代，在他们看来，为儿孙能做的也就这点事了。而且这些有房子的城市老人大都从是国企、事业单位上退下来的，有退休金和一些相应的社会保障，就算身体状况欠佳，需要一大笔医疗费用，现在的养老机制还不至于让他们非要抵押房子不可。
2.交易费用过高
由于目前我国还没有金融机构实际销售反向抵押贷款产品，按照美国HECM计划的定价原则，对于一个拥有100000美元房产的75岁老人来说，他能获得的净贷款额一般不超过41000美元，但贷款费用大概需要6500美元，对于大多数老人来说，这并不是一笔合算的交易。并且在此期间老人还要承担房屋维修的一切费用。部分老人认为银行是一个盈利的机构，与其把房子当给银行，还不如把它卖掉，自己住福利院或老人院，手持“现存折”。
3.制度制约。
在中国，如果说“以房养老”模式能够改善老年人的生活状况，那么改善的也是城市老人的生活状况。老龄化是全社会，乃至全世界共同面临的难题，农村养老保障体系的建立是重点也是难点.农民没有土地所有权，住房抵押贷款在农村又是一个“真空地带”，在建设和谐社会的时代主题下，谁来承担农民的老龄化?
二、来自供给方面的障碍
我国正处于经济转轨时期，市场经济发育还不成熟，信用体系不健全，法制环境不完善，这样的外部环境不利于住房反向贷款业务的发展。不能把它完全交由市场来运作，美国的HECM计划是针对拥有较低住房价值的借款者的，这个产品就是由公营机构推出并由政府担保的。我国的居民对住房反向抵押贷款的认识还很缺乏，对它的认识还有一定的时滞，政府的参与有助于提升居民对此项业务的信心。我国发展住房反向低压贷款，应在政府的主导下，发挥商业银行，保险公司，二级房产市场，以及房地产中介的优势，走政府模式和市场模式相结合之路。
1.贷款机构的选择
商业银行长期以来从事房地产贷款业务，对开发与房地产有关的金融产品有比较丰富的经验。但是这一业务运行周期长，承受的风险大，存在“短存长贷”的现象，容易使银行陷入流动性风险。保险公司积累了大量的保险金，而且负债期较长，在产品设计时能进行寿险产品精算，积累了丰富的理赔经验，但是，住房反向抵押贷款涉及贷款的发放，抵押房屋的评估，维护与销售，而且，中国目前的保险业尚不具备金融信贷的功能。因此保险公司也不能独立开发此项产品。
2.中介机构发展的滞后
我国房地产评估市场建立的时间比较短，评估机构资质混乱，鱼龙混杂，从业人员整体素质偏低，评估流程不规范，评估结果也没有可比性，甚至还出现房产评估机构通过“回扣”来承揽业务，严重违反了“公平，公正，公开”的原则。中介机构的发展水平和公信力是影响住房反向抵押贷款业务运营的关键因素，目前的这些问题都不利于这项业务的推出和运营。
3.二手房市场的低效率
随着房地产二三级市场的日渐繁荣，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也越来越频繁，同时随着二手房概念的改变，不少很新的房子进入二手房市场。但是二手房在楼市交易中所占比重依然很小，金融机构开办住房反向抵押贷款，收进大量住房，而这些住房又是居住了数十年的旧房，在低效率的市场，这些不具备竞争优势的房屋很难销售出去，金融机构将遭受流动性风险。
4.风险分担机制缺失
我国现行的法律法规，金融环境，利率政策下，由于缺乏风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险必然高度集中于贷款机构，这也是一般的金融机构对推行这种业务热情不高的原因。
住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，涉及的领域较多，由于我国的土地制度，消费习惯，政策环境均与国外有较大的差异，因此在推行这项业务时存在一些风险和障碍。它可以作为养老体系的一种补充，但是对于目前遇到的障碍和困难还应采取措施使其得到有效解决。
参考文献：
[1]张仕廉，刘亚丽.我国试行住房反向抵押贷款的障碍与对策[J].经济纵横，2007.2.
[2]胡蓉，邓昀.借鉴国际经验发展我国养老金融业务——反向抵押贷款产品[J].广西金融研究，2007.3.
[3]范子文.以防养老——住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[M]中国金融出版社，2006.
(作者单位：湖南大学统计学院)