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摘 要：针对目前我国房地产价格殊高和房地产市场投机气氛浓厚等问题，国家于2007年7月出台的一份报告中明确提出尽快征收物业税的建议。本文在提出开征物业税背景的基础上，从日本税制改革的角度，详细分析了日本90年代税制改革的原因、内容、影响，然后对我国将开征的物业税和日本90年代地价税作了一番比较研究，以期能厘清我国即将实行的税制改革中可能存在的问题，并进一步对我国将开征的物业税的实施提出了有价值的建议。
关键词：物业税；房地产；日本税制改革
一、我国开征物业税提出的背景
2007年7月，国家发改委宏观经济研究院经济形势课题组在一份有关继续加强房地产调控的报告中，针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。事实上，物业税开征的讨论早在2003年的中共十六届三中全会已初见端倪。全会上提出，“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”2005年，十一五规划中明确地写入了物业税的内容，这意味着最迟2010年前我国将开征这一税种。
物业税，又称不动产税，地税，财产税，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。其征收主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。既然物业税是政府准备开征的一个税种，则它具有的特性是：强制性，固定性，无偿性。
我国的房地产税制改革大致可分为四个阶段：1949——1956年的起步阶段，1956——1978年的倒退阶段，1978——1990年的调整阶段，1990年——2003年的改革阶段。自我国开始建立市场经济体制，房屋伴随着市场经济改革的浪潮逐渐商品化，其商品属性得以回归。在1990年开始的新一轮税制改革后，房地产税制逐渐成型。我国现行房地产税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税和房地产所得税等。如此名目繁多的税种的征收都集中在买卖房屋的交易环节，无疑成为房地产交易价格奇高的症结所在，改革我国房地产税制，调控房地产价格迫在眉睫。
二、90年代日本房地产税制改革
(一)日本房地产税制改革的原因
税收是财政政策的一个重要手段，匹配的税制能保证经济快速持续的增长。日本原有的税制虽然在二战后对日本经济的振兴起到了积极的作用。但是自进入20世纪80年代以来，已越来越无法适应时代的要求。与中国目前的情况类似，90年代的日本城市房地产价格长期居高不下，房地产投机之风更是随着年年增长的房价甚嚣尘上。其实，早在战后日本就有所谓的“土地神话”之说，在1992年以前，除1975年外，其余各年均上涨，情况如下表：
地价暴涨的同时，日本的股市也异常活跃，股价和地价的急速上涨，增加了日本各类银行持有的“资本金”，从而增加了其贷款的能力和总额。由于日本银行借款的担保物为土地，从而地价上涨也为信贷额的增加创造了条件。同时银行也都持有土地和股票，二者的涨价，又增加了银行自有资本额的价值。于是过度的信贷创造了泡沫经济，而经济泡沫又回过头来衍生了更多的信贷，如此恶性循环的结果，终于又使泡沫经济膨胀到了惊人的地步。如何出台一项新政策，用财政政策的手段对日益膨胀的泡沫经济实施调控，尤其是对过热的房地产市场，早已成为学界和政界关注的热点问题。
(二)日本房地产税制改革的内容
从1989年开始，日本政府实施了一系列的财政金融政策，其中1991年的财政政策被认为对世纪末前的日本经济产生了巨大的影响。1991年的财政政策的核心是制定“地价税”的税制改革，即规定从1992年起，不管地价涨跌，凡持有者必须向国库缴纳土地持有税。
(三)日本税制改革的影响
从1992年起实施的税制改革之后，日本出现了土地价格连续8年下跌的现实。或许地价下跌的现实对于普通购房者来说是利好消息，这一政策措施给予房地产投机者以一季重拳，但对于金融系统而言是很严重的问题。日本银行在贷款时，均以土地作为贷出的担保物，这样看似妥当的担保条件实际上给金融系统带来了不可小窥的安全隐患：如果土地、股票价格出现下落，则引起的企业倒闭就会日趋严重。90年代的日本已用一系列事实证明这一断言的正确性。在日本土地价格连续下降的8年中，股票价格比峰值时下落了近一半。如此巨额的资产大贬值，导致日本金融机构巨额不良债权的出现。根据日本大藏省1995年6月6日公布的数字，日本金融机构的不良债权为40万亿日元。后来这个数字又有大量增加。根据日本大藏省1998年1月12日公布的数字，包括城市银行和地方银行等在内的全国146家银行自查的不良债权金额已达76.708万亿日元，约占总贷款总额624万亿日元的12%。巨额的不良债权的存在对实体经济的运营和银行本身均会产生很不利的影响。银行虽然在处理危机方面积累了一定的经验，比如银行为冲销不良债权，收进一些抵押品，如土地、股票等。但土地自1992年以来，已八年连续下降，收进的土地价格的损失，均已成为银行的包袱，由此可见，银行的种种保护举措形同虚设。以后的金融系统情况似乎也是每况愈下，日本一些实力单薄的金融机关从1992年起，就发生了多家信用社的倒闭。从1994年12月底至1995年8月底，先后发生了东京协和信用社、安全信用社、宇宙信用社、木津信用社和兵库银行等金融机关的倒闭事件和挤兑风潮。1997年出现了北海道拓殖银行的倒闭，同年还出现了三洋证券、山一证券和丸庄证券的破产申请。银行的破产必然会使企业发生倒闭，从而引发社会经济危机，这一切导致了日本90年代的大萧条。虽然引发日本90年代的大萧条有经济、政治等方面的各种或大或小的原因，但是不可否认的是日本的那次税制改革成为了经济泡沫破裂和金融系统危机的催化剂。
三、比较我国物业税和日本地价税的异同
一方面，从本质上来说，我国物业税和日本地价税是相同的。我国的物业税是政府准备开征的一个税种。它们都是一种政府行为，两者都具有税的三性：强制性、固定性和无偿性的特征。我国的物业税在国外有的称“不动产税”，有的称“地税”。由此可见，这两者的实质都是一种财产税。两者设立的初衷都是为解决两国房地产市场中所面临的问题比如房屋或地街市价格虚高，房地产市场投机问题严重而提供的一种对策。它们可以预见的实施效果都能令房屋成本下降，并进一步降低两国所面临的居高不下的房价，降低购房者出资的门槛，增强老百姓改善住房的机会和能力。再次，两者都能有效打击房地产市场的“炒楼风”，起到在购房门槛大幅下降而使用成本大幅提高的情况下，增加炒楼的风险阻吓相当一部分投机炒楼者的积极效果。
另一方面，我国的物业税和日本的地价税又不能同日而语。毕竟两者政策出台的经济大背景不同。虽然两者出台的主要原因都是房价渐高、投机盛行、房地产市场过热，但是两国所处的经济大背景完全不同。80年代后半期的日本经济实际上已经发生了严重的泡沫，以至于在税制改革出台后，在90年代的近10年间里，其泡沫经济崩溃后的影响如劳动力过剩，设备过剩，不良债权的困扰，个人消费的停滞，金融危机与银行倒闭的惊涛骇浪，在战后日本经济史上都是空前的。而我国目前的情况与日本当年的时景有着很大的差异，目前我国税制改革的这一即将出台的政策是与经济的稳步增长，以及双稳健的财政和货币政策相联系的。从2005年开始，中国财政政策由“积极”转向“稳健”，稳健的财政政策已实施两年。尽管存在着潜在的经济过热，部分行业可能出现了生产过剩、投资过度，大量的流动性过剩，但是中央一直致力于利用稳健的财政和货币政策对经济实施调控，事实上，截至2007年8月22日，中国人民银行正有计划、有目的地逐步上调金融机构的存贷款基准利率。
四、我国实施物业税改革应该注意的几个问题
(一)完善物业税开征前的准备工作
在我国物业税开征以前各相关部门应尽力做好前期准备工作：明晰土地的产权，并在其基础上进一步的理顺产权关系。我国土地产权目前有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较严重的是集体土地的所有权不明晰，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出。既然物业税是一种政府行为，那么它必然要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征收。同时又由于它是一种财产税，因而不能向租用者征收，产权分明的重要性便可见一斑。在明晰产权的基础上，要进一步理顺产权关系。比如我国目前的住宅建设有多种形式：商品房、经济适用房、合作建房、集资用房、房改房等，这几种形式的建房所投入的成本与土地产出价值都不一样，应该实行并轨。因为没有一个基本的平征线，公平就达不到，产权关系就难以理顺，更逞论物业税的开征了。
(二)建立诚信、公平、公正的评估体系
物业税改革中，一个很重要的问题便是如何对不动产进行评估。目前，我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出萨那个不同的价值量，有着相差40%以上，这势必影响物业税的征收，将负担转嫁给业主或产权所有者。因此，物业税的开征首先应该统一统计口径，整顿清理现行的评估机构，使评估机构真正成为不以盈利为目的的中介结构。
(三)从日本90年代房地产税制改革的教训中吸取经验
以日本90年代实施税制改革的历史为鉴，由于政策力度过猛，导致8年房价狂跌，以及90年代中后期银行债权以及金融系统的一系列问题。我国首先应该在房架急需改革的城市比如广东深圳等地展开试点，详细调研试点征收新说后的一系列金融和实体经济的动态，考察政策实施的效果。然后再在全国铺开，以防止过紧的税收乃至财政政策影响我国经济运行情况；其次，在物业税的设计方面，应该牢牢秉承税收中性原则，发挥税制的政策诱导作用，以期税改力度和效果都在可控范围内。
参考文献：
[1] 冯科.有效利用物业税调控房市与股市[M].经济观察报.2007，(7).
[2] 叶姗.试述物业税的开征与房地产税制改革[J].广西政法管理干部学院学报.2005，(1).
[3] 刘维新.开征物业税提出的背景及其对房地产开发与消费的影响[J].中国房地产金融.2004，(5).
[4] 顾红.日本税收制度.2003年第1版.经济科学出版社.
[5] 孙执中主编.日本泡沫经济新论.2001年第1版.人民出版社.
[6] 新华社.央行宣布年内第四次加息.武汉晚报.2007，(8).
(作者通讯地址：湖北大学商学院2005级金融学研究生 430062 )
关键词：物业税；房地产；日本税制改革
一、我国开征物业税提出的背景
2007年7月，国家发改委宏观经济研究院经济形势课题组在一份有关继续加强房地产调控的报告中，针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。事实上，物业税开征的讨论早在2003年的中共十六届三中全会已初见端倪。全会上提出，“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”2005年，十一五规划中明确地写入了物业税的内容，这意味着最迟2010年前我国将开征这一税种。
物业税，又称不动产税，地税，财产税，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。其征收主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。既然物业税是政府准备开征的一个税种，则它具有的特性是：强制性，固定性，无偿性。
我国的房地产税制改革大致可分为四个阶段：1949——1956年的起步阶段，1956——1978年的倒退阶段，1978——1990年的调整阶段，1990年——2003年的改革阶段。自我国开始建立市场经济体制，房屋伴随着市场经济改革的浪潮逐渐商品化，其商品属性得以回归。在1990年开始的新一轮税制改革后，房地产税制逐渐成型。我国现行房地产税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税和房地产所得税等。如此名目繁多的税种的征收都集中在买卖房屋的交易环节，无疑成为房地产交易价格奇高的症结所在，改革我国房地产税制，调控房地产价格迫在眉睫。
二、90年代日本房地产税制改革
(一)日本房地产税制改革的原因
税收是财政政策的一个重要手段，匹配的税制能保证经济快速持续的增长。日本原有的税制虽然在二战后对日本经济的振兴起到了积极的作用。但是自进入20世纪80年代以来，已越来越无法适应时代的要求。与中国目前的情况类似，90年代的日本城市房地产价格长期居高不下，房地产投机之风更是随着年年增长的房价甚嚣尘上。其实，早在战后日本就有所谓的“土地神话”之说，在1992年以前，除1975年外，其余各年均上涨，情况如下表：
地价暴涨的同时，日本的股市也异常活跃，股价和地价的急速上涨，增加了日本各类银行持有的“资本金”，从而增加了其贷款的能力和总额。由于日本银行借款的担保物为土地，从而地价上涨也为信贷额的增加创造了条件。同时银行也都持有土地和股票，二者的涨价，又增加了银行自有资本额的价值。于是过度的信贷创造了泡沫经济，而经济泡沫又回过头来衍生了更多的信贷，如此恶性循环的结果，终于又使泡沫经济膨胀到了惊人的地步。如何出台一项新政策，用财政政策的手段对日益膨胀的泡沫经济实施调控，尤其是对过热的房地产市场，早已成为学界和政界关注的热点问题。
(二)日本房地产税制改革的内容
从1989年开始，日本政府实施了一系列的财政金融政策，其中1991年的财政政策被认为对世纪末前的日本经济产生了巨大的影响。1991年的财政政策的核心是制定“地价税”的税制改革，即规定从1992年起，不管地价涨跌，凡持有者必须向国库缴纳土地持有税。
(三)日本税制改革的影响
从1992年起实施的税制改革之后，日本出现了土地价格连续8年下跌的现实。或许地价下跌的现实对于普通购房者来说是利好消息，这一政策措施给予房地产投机者以一季重拳，但对于金融系统而言是很严重的问题。日本银行在贷款时，均以土地作为贷出的担保物，这样看似妥当的担保条件实际上给金融系统带来了不可小窥的安全隐患：如果土地、股票价格出现下落，则引起的企业倒闭就会日趋严重。90年代的日本已用一系列事实证明这一断言的正确性。在日本土地价格连续下降的8年中，股票价格比峰值时下落了近一半。如此巨额的资产大贬值，导致日本金融机构巨额不良债权的出现。根据日本大藏省1995年6月6日公布的数字，日本金融机构的不良债权为40万亿日元。后来这个数字又有大量增加。根据日本大藏省1998年1月12日公布的数字，包括城市银行和地方银行等在内的全国146家银行自查的不良债权金额已达76.708万亿日元，约占总贷款总额624万亿日元的12%。巨额的不良债权的存在对实体经济的运营和银行本身均会产生很不利的影响。银行虽然在处理危机方面积累了一定的经验，比如银行为冲销不良债权，收进一些抵押品，如土地、股票等。但土地自1992年以来，已八年连续下降，收进的土地价格的损失，均已成为银行的包袱，由此可见，银行的种种保护举措形同虚设。以后的金融系统情况似乎也是每况愈下，日本一些实力单薄的金融机关从1992年起，就发生了多家信用社的倒闭。从1994年12月底至1995年8月底，先后发生了东京协和信用社、安全信用社、宇宙信用社、木津信用社和兵库银行等金融机关的倒闭事件和挤兑风潮。1997年出现了北海道拓殖银行的倒闭，同年还出现了三洋证券、山一证券和丸庄证券的破产申请。银行的破产必然会使企业发生倒闭，从而引发社会经济危机，这一切导致了日本90年代的大萧条。虽然引发日本90年代的大萧条有经济、政治等方面的各种或大或小的原因，但是不可否认的是日本的那次税制改革成为了经济泡沫破裂和金融系统危机的催化剂。
三、比较我国物业税和日本地价税的异同
一方面，从本质上来说，我国物业税和日本地价税是相同的。我国的物业税是政府准备开征的一个税种。它们都是一种政府行为，两者都具有税的三性：强制性、固定性和无偿性的特征。我国的物业税在国外有的称“不动产税”，有的称“地税”。由此可见，这两者的实质都是一种财产税。两者设立的初衷都是为解决两国房地产市场中所面临的问题比如房屋或地街市价格虚高，房地产市场投机问题严重而提供的一种对策。它们可以预见的实施效果都能令房屋成本下降，并进一步降低两国所面临的居高不下的房价，降低购房者出资的门槛，增强老百姓改善住房的机会和能力。再次，两者都能有效打击房地产市场的“炒楼风”，起到在购房门槛大幅下降而使用成本大幅提高的情况下，增加炒楼的风险阻吓相当一部分投机炒楼者的积极效果。
另一方面，我国的物业税和日本的地价税又不能同日而语。毕竟两者政策出台的经济大背景不同。虽然两者出台的主要原因都是房价渐高、投机盛行、房地产市场过热，但是两国所处的经济大背景完全不同。80年代后半期的日本经济实际上已经发生了严重的泡沫，以至于在税制改革出台后，在90年代的近10年间里，其泡沫经济崩溃后的影响如劳动力过剩，设备过剩，不良债权的困扰，个人消费的停滞，金融危机与银行倒闭的惊涛骇浪，在战后日本经济史上都是空前的。而我国目前的情况与日本当年的时景有着很大的差异，目前我国税制改革的这一即将出台的政策是与经济的稳步增长，以及双稳健的财政和货币政策相联系的。从2005年开始，中国财政政策由“积极”转向“稳健”，稳健的财政政策已实施两年。尽管存在着潜在的经济过热，部分行业可能出现了生产过剩、投资过度，大量的流动性过剩，但是中央一直致力于利用稳健的财政和货币政策对经济实施调控，事实上，截至2007年8月22日，中国人民银行正有计划、有目的地逐步上调金融机构的存贷款基准利率。
四、我国实施物业税改革应该注意的几个问题
(一)完善物业税开征前的准备工作
在我国物业税开征以前各相关部门应尽力做好前期准备工作：明晰土地的产权，并在其基础上进一步的理顺产权关系。我国土地产权目前有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较严重的是集体土地的所有权不明晰，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出。既然物业税是一种政府行为，那么它必然要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征收。同时又由于它是一种财产税，因而不能向租用者征收，产权分明的重要性便可见一斑。在明晰产权的基础上，要进一步理顺产权关系。比如我国目前的住宅建设有多种形式：商品房、经济适用房、合作建房、集资用房、房改房等，这几种形式的建房所投入的成本与土地产出价值都不一样，应该实行并轨。因为没有一个基本的平征线，公平就达不到，产权关系就难以理顺，更逞论物业税的开征了。
(二)建立诚信、公平、公正的评估体系
物业税改革中，一个很重要的问题便是如何对不动产进行评估。目前，我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出萨那个不同的价值量，有着相差40%以上，这势必影响物业税的征收，将负担转嫁给业主或产权所有者。因此，物业税的开征首先应该统一统计口径，整顿清理现行的评估机构，使评估机构真正成为不以盈利为目的的中介结构。
(三)从日本90年代房地产税制改革的教训中吸取经验
以日本90年代实施税制改革的历史为鉴，由于政策力度过猛，导致8年房价狂跌，以及90年代中后期银行债权以及金融系统的一系列问题。我国首先应该在房架急需改革的城市比如广东深圳等地展开试点，详细调研试点征收新说后的一系列金融和实体经济的动态，考察政策实施的效果。然后再在全国铺开，以防止过紧的税收乃至财政政策影响我国经济运行情况；其次，在物业税的设计方面，应该牢牢秉承税收中性原则，发挥税制的政策诱导作用，以期税改力度和效果都在可控范围内。
参考文献：
[1] 冯科.有效利用物业税调控房市与股市[M].经济观察报.2007，(7).
[2] 叶姗.试述物业税的开征与房地产税制改革[J].广西政法管理干部学院学报.2005，(1).
[3] 刘维新.开征物业税提出的背景及其对房地产开发与消费的影响[J].中国房地产金融.2004，(5).
[4] 顾红.日本税收制度.2003年第1版.经济科学出版社.
[5] 孙执中主编.日本泡沫经济新论.2001年第1版.人民出版社.
[6] 新华社.央行宣布年内第四次加息.武汉晚报.2007，(8).
(作者通讯地址：湖北大学商学院2005级金融学研究生 430062 )