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本刊编辑部 据《重庆市城镇发展与耕地保护的经济分析成果汇编》编写
城镇用地扩张规模及空间格局与一个城市和地区的经济发展有着至关紧密的联系，而影响用地扩张规模的因素有多种，包括自然环境条件、经济发展水平、人口增长与人口结构变化和人民生活水平提高等。其中，经济因素一般可称作是最基本的因素。如何协调用地规模与经济发展的关系，使之形成良好互动态势呢？
七类因子
驱动城镇用地扩张
基础因素--自然环境条件
自然环境条件是城市用地扩展的基础条件，在某种程度上具有一定的主导作用，决定了城市用地扩展的宏观格局（马荣华，2004）。首先，地形地貌条件决定了城市总体空间形状的演变，土地开发利用的方式一定程度上受到地形、地貌等自然因素的限制。如重庆市主城区由于被长江和嘉陵江分割，再加上一些大山的阻拦，使得主城区用地空间受到很大的限制，呈现以各组团为中心向外围多方向不连续的扩展；其次，局部土地资源条件决定了城市用地扩展方式的空间差异性。如重庆市主城区长江和嘉陵江沿岸吸引了大量以岸线资源为依托的产业集聚，居住用地和工业用地扩张比较快。
决定因素--经济发展
从根本上说，城镇土地需求取决于经济的发展，经济发展包括经济规模的扩大和产业结构的变化，前者将引起对土地总量的需求，后者则导致土地需求结构的变化（杨庆嫒，2002）。经济发展的周期性规律决定城市用地扩展的波动性。当经济处于高速发展阶段时，带来实际收入水平和建设投资的增加，促使城市用地的加速扩展，并以外延式扩展为主（紧凑度指数下降）；反之则导致城市用地扩展的停滞并以内涵式扩展为主。随着经济的发展，投资也会不断增加。一部分投资者会直接购买土地，特别是未开发的土地，来从事如房地产开发，推动了城镇居住用地的扩张；另一些则投资其他行业，这样会导致如交通、厂房等需求的增加，继而推动城镇建设用地的扩张。城镇用地需求量的增加，必然导致地价上涨；而地价的上涨，必然导致更多的资金投资土地，所以说投资增加促进了城镇用地的扩张。
区域经济的发展使区域产业结构会随之发生改变：第二、三产业在整个国民经济中所占的比重越来越大，最后第一产业只占很小比重。发达国家的城市经济发展实践证明了这一规律。如，虽然美国是一个农业大国，2000年第一产业也只占整个国民经济的2.6%。并且第二、三产业的经济活动绝大部分都是集中在城镇，而一定的经济规模需要有一定的城镇用地来支撑。在城市空间扩展过程中，城市用地提供了城市一切社会经济活动的物质基础。
前提因素--人口
合理确定人口规模和用地规模是城镇规划的前提。城镇规模一般包括人口规模和用地规模，而人口规模又是用地规模的前提。因此城市人口对空间的需求是城市土地扩张的直接动因。随着第二、三产业在整个国民经济中的比重增加，本区域从事第二、三产业的非农业人口也会不断增加，有一部分农业人口就涌入城镇转变为城镇人口。再加上城镇人口的自然增长和外地人口的机械迁入，城镇人口在一定时期内会不断增加。城镇人口的增加必然导致更多的城市居民需要更多的城镇用地来满足其对住房、交通和公共设施等方面的需求。
人口的年龄结构也会对城镇用地扩张产生一定的影响。如果人口中年轻人的比重比较大，城镇用地扩张就会相对要快些。因为城镇年轻人成家后，一般都与父母分开居住而拥有属于自己的住房，这样对住房的需求会大大增加。农村年轻人进入城镇，成为城镇人口或城镇暂住人口的可能性也相对要大。他们进入城镇后，也会扩大对城镇用地的需求。
人民生活水平提高
人民的生活水平对城镇用地扩张也有一定的影响。随着城镇居民生活水平的提高，人们必然对其居住空间、公共空间以及城市公共设施等提出更多、更高的要求。这样政府在完善城市功能、改善城市居住环境和交通状况方面都要做出更大的努力，居住用地、道路用地、公共设施用地和公共绿地都会得到较大幅度的增长。
重庆市城市居民人均居住面积由1997年的8.65m2提高到2003年的21.29m2，在短短的六年里，重庆市城市居民人均居住面积就提高了2.46倍。住房需求的增加，刺激了房地产开发商大量圈地建房，2003年重庆市住宅建筑竣工面积达3449.4×104m2。随着城镇居民生活水平的提高，人们也对城市生态环境保护与建设提出了更高的要求。近年来，可持续发展、人与自然和谐、建设生态型城市等观念已受到人们的普遍重视。
目前城市规划与建设中，生态环境保护用地和生态环境建设用地占城镇建设用地的比重逐年增加。农民生活水平的提高，必然使农业生产有经济基础走集约化的规模经营，而规模经营必然导致大量的农业人口从土地上排挤出来，如果城镇能提供相应的就业岗位，就会涌入城镇变为城镇人口。随着收入的增加，人们用于投资的资金越来越多，而房地产投资具有较多的优点，所以投资房地产的人和资金也会越来越多，这样必然导致住房用地的大量增加。
农业科技水平
农业科技水平在很大程度上决定了从事农业的人口数。随着农业科技水平的提高，农业生产逐步实现规模经营和专业化生产，单位农业劳动力能耕种的耕地面积越来越大；单位面积农业产品产量也在随着农业科技水平的提高不断增加。单位农业劳动力能养活的人口数也越来越多。这样随着农业科技水平的提高，就会有更多的农业人口从农村脱离出来，从事非农业生产。农业科技水平的提高，使农业人口有由第一产业向第二、三产业转移，促进农业人口转变为非农业人口向城镇集中的可能。
引导因素--交通
交通对城镇扩展具有重要的引导作用，交通线的分布形态和密集程度会影响城镇用地扩张的形态和速度。一般城镇用地扩张都是沿城镇对外主要交通干道方向成指状扩展，在一定时期内，交通越发达城镇用地扩张也越快。城镇用地沿交通干线带型扩展，是因为交通线两侧优越的区位条件，能够方便物资、资金、人才、信息的流动。据德国斯巴特(Wemer wambant)为代表所提出的“生长轴”理论，认为连结各中心的重要交通干线的建设将形成新的有利区位，方便了人口流动，降低了原材料和成品的运输费用，从而降低了产品成本，新的交通干线将对产业和人口产生吸引作用，是产业沿交通干线的集聚带。便捷的交通使住宅郊区化成为了现实。由于主城区的居住环境相对较差，而郊区的低容积率、高绿化率等居住条件相对要优越得多。而便捷的交通使更多的人居住在郊区，工作在主城区成为了可能。越来越多的人在郊区购房，将刺激郊区住宅用地的扩张。
推动因素制度与政策
城镇用地扩张与政府的制度和政策有着密切的关系，在这些相关政策中，最主要的是:土地制度和政策、户籍制度、市场竞争、政府开发开放与鼓励投资政策等。
西部大开发战略：该战略的实施，基础设施建设等各项工程的资金投入力度加大，大量资金的投入必然要与土地这一关键的生产要素相结合。加之重庆是全国中西部唯一的直辖市，使得重庆市城镇用地扩张得到有力的政策支持，扩展步伐不断加快。
城镇土地制度：此项制度也是促进或抑制城镇用地扩张的关键因素，包括土地产权制度、土地规划制度、土地利用制度与土地管理制度等，城镇往往根据地方的经济社会发展规划制定切实可行的土地规划。近年来重庆市大力推进实施城镇发展战略，土地规划的制定，必然会首先满足重庆市各级城镇经济社会发展的用地需求，用地规模因而不断增长。与此同时，土地利用制度是关于城镇土地集约利用与优化配置的制度，与城镇土地管理制度一样，都是影响用地扩张的重要因素。
户籍制度：户籍制度改革也加快了农民进城的步伐，促进了城镇用地扩展。2003年重庆市率先在全国实施户籍制度改革，出台了多项放宽户口迁移的政策，全面取消非农业户口和农业户口性质，实施城乡户口一体化的户口登记制度，推进放宽农民进入小城镇乃至中心城市，促进了城区和重点中心镇的发展，也进一步加速了城镇用地扩展。20世纪90年代以后城市土地使用权出让和转让的一、二级市场开始逐步形成和发育起来，城市用地使用权开始进入市场，导致开发区和城市建设以空前规模展开。
其它优惠政策：重庆市也在1992年邓小平南巡讲话后出台了一系列用地、税收、基础设施等优惠政策，利用国家对西部的开发、开放政策，设立大量开发区，大力进行土地开发，借助优惠政策吸引外商或外地企业来渝投资，以开发区为大本营进行“筑巢引凤”，城镇用地扩展因而也随之出现了超常规的高速增长。重庆市实施城镇化战略以政府推动型为主要方式，“政府推动”因素往往大于“自然演变”因素，即政府行为在城镇化进程中起着主要作用，如重庆重点扶持45个中心镇发展，这45个中心镇就得到快速扩张。因此各级城镇用地扩张不可避免地带上政府的烙印，政策和制度是影响城镇用地扩展的重要因素。
此外，行政区划调整也加快了城镇化进程，促进了区域城镇用地扩展的空间分异。
重庆市城镇用地
扩张驱动因素的主成分分析
主成分分析的基本原理
主成分分析法是把多个指标约化为少数几个综合指标的一种统计分析方法。在多指标(变量)的研究中(比如p个指标)，由于指标的个数很多，并且彼此之间往往存在一定的相关关系，因此使观测数据反映的信息在一定程度上有所重迭。主成分分析则是通过一种降维的方法进行数据简化，从较多的指标中找出较少几个综合指标，使这些综合性指标尽可能反映原来指标的信息，并且指标之间互不相关。通常，取原始p个指标的某种线性组合，适当地选取组合系数，使得这少数几个综合指标之间的相对独立性、代表性尽可能好。这样，既能减少工作量，又能使主要矛盾突出，有利于解决实际问题。可见，主成分分析法是一种在众多指标中寻找综合指标的多元分析方法。
影响城镇用地扩展的因子错综复杂，包括社会经济因素和自然因素两个大的方面。自然条件相对稳定，对城镇用地扩张的影响相对较小，而经济发展、人口增长、农业科技进步和政策等对城镇用地扩展起重要作用。这些因素不仅与因变量城镇用地之间存在着相关关系.而且相互之间耦合关联。如果用单纯的相关分析，必然存在一定的误差冗余。系统分析中主成分分析可以将若干个自变量压缩成几个独立成分，以此来减弱自变量之间的相互干扰。因此，主成分分析和相关分析相结合，能较好地分析城镇用地变化的驱动机制。
构建主成分分析指标体系
1、选择驱动因素的基本原则
为了真实地反映出重庆市城镇用地扩张的主要驱动因素，在选择城镇用地扩张驱动因素，构建主成分分析指标体系时应遵循以下原则：①科学性原则，这是确保评价结果准确合理的基础；②全面性原则，城镇用地扩张与自然环境、经济、人口和人民生活水平等因素密切相关，是多种因素综合作用的结果。因此，需要选择能反映对城镇用地扩张有影响的各个方面的指标；③动态性原则，同一区域的城镇用地扩张在不同时期，其驱动因素是不相同的，所以必须选取动态的因素；④区域性原则，不同区域的城镇用地扩张在同一时期的驱动因素是不相同的，所以要根据不同具体区情来选择驱动因素；⑤可操作性原则，有些驱动因素很难定量化，可以考虑不选取（如自然因素）。
2、构建主成分分析的指标体系
根据驱动因素选择的原则和主成分分析方法的思路和要求，选择（1996-2003年）序列资料作为基础数据(相关数据来源于《重庆市统计年鉴》)，将影响因子分成如下4类：人口状况、社会经济水平、农业科技水平、人民生活水平，共包括32个因子。再利用相关分析，剔除与耕地变化相关程度低的因子，遵循独立性原则，对筛选出的因子进行共线分析，排除或合并一些代表性不强的因子。得到11个显著的影响因子：X1 非农业人口（万人）、X2 单位面积固定资产投资（万元／km2）、X3 地均GDP（万元／km2）、X4农民人均纯收入（元）、X5人均年末储蓄余额（元）、X6 人均绿地面积(m2／人)、X7 人均常用耕地面积（hm2／人）、X8 年末常用耕地面积（104hm2）、X9 每万人高校在校人数（人）、X10 城市居民人均居住面积（m2）、X11－非农产业总产值（亿元）。
重庆市城镇用地扩张驱动因素的主成分分析
选取以上变量的19962003年数据作为分析样本（表2）。应用数据处理统计软件SPSS对样本进行分析，得出特征值、主成分贡献率与累计贡献率（表3、表4）。
由表3可知，第一、第二、第三主成分的累计贡献率已达99.64多，完全符合分析要求，由此进一步得出主成分载荷矩阵（表4），主成分载荷是主成分与变量之间的相关系数。从X2、X3 、X11 与其具有很大的正相关，X4 、X8 和X10与第二主成分紧密相关，对以上的强相关因子进行分析和整理，重庆市城镇用地扩展变化的驱动力可以归纳为经济发展动态因素、人口系统压力和人民生活水平因素等3类。
表2主成分分析原始数据
注：资料来源于重庆统计年鉴（1998～2004年）
注：资料来源于重庆统计年鉴（1998～2004年）
表3特征值和主成分贡献率
表4 主成分载荷矩阵
1、经济发展的动态因素
构成第一主成分的主要因子是经济因子：单位面积固定资产投资、地均GDP和非农产业总产值。经济增长也是城市用地扩张的根本驱动因素，城市用地实质上是一个综合性的经济问题。在城市空间扩展过程中，城市用地提供了城市一切社会经济活动的物质基础，也为城市居民提供了一切生产与生活活动的物质源泉。直辖以来重庆市的经济飞速发展，从1997年到2003年，单位面积固定资产投资增长了242.18%，平均年递增率达到40.36%；地均GDP增长了66.7%，平均年增长11.1%；非农产业总产值增长了83.1%，平均年增长为13.8%。目前重庆市城镇化水平比较低，但是随着重庆市经济的起飞，工业化和城镇化进程将逐步加快，城镇用地规模会迅速扩大。
2、人口系统的压力
构成第一主成分的另一类主要因子是人口压力，即非农业人口和人均耕地面积。城市土地是城市居民生产和生活的空间和场所。城市人口对空间的需求是城市扩张的最初动力。城市人口的增加必然表现为城市居民对住房、交通和公共设施等方面的需求加强，城市人口的增加是城市土地扩张的直接动因。重庆市直辖后非农业人口迅速增长，由1997年的594.58万人增长到2003年的753.92万人，六年内非农业人口增长了26.8%，平均年增长达4.47%，而同期总人口只增长了2.9%，平均年增长只有0.48%，即非农业人口增长的速度比总人口增长的速度要快得多。大量的非农业人口涌入城市，导致原本就紧张的城市用地更加紧张。为了满足更多人的需求，城市用地不断向外扩张。人口的不断增长，使得人均占用耕地面积越来越少，使得越来越多的农业人口从土地上排挤出来从事非农业生产。这也促使了农业人口向非农业人口转移，不断向城市涌入。因此，重庆市非农业人口是城市土地扩张的驱动力因子之一，它是衡量城市土地扩张的重要指标。
3、人民生活水平
从构成第二主成分的两个主要因子农民人均纯收入和城市居民人均居住面积来看，人民的生活水平对城镇用地扩张也有一定的影响。随着农业生产力的提高，农民收入水平不断提高，还可转移出大量的农业劳动力从事二、三产业的生产经营，使得农业劳动力由农村向城镇转移成为可能，因此农业剩余劳动力的涌入城市也是影响城市用地规模的不断扩张的因素之一。随着城市居民收入的增加，首先居民考虑的就是买好房子、买大房子。同时，随着人们收入的增加，人们用于投资房地产的人和资金也会越来越多，这样必然导致对住房用地的需求大量增加。这几年重庆市各地都在大量建房，2003年重庆市住宅建筑竣工面积达3449.4×104m2。大量的住房建设占用土地对城市用地的扩张也起到了一定的促进作用。随着城镇居民生活水平的提高，人们必然对其居住环境提出更多、更高的要求。这样重庆市居住用地、道路用地、公共设施用地和公共绿地都有较大幅度的增长。
人口、收入三大主力
驱动因素发展趋势
城镇经济规模持续扩大
世界经济发展的经验表明，当一个地区的年人均GDP达到1000--5000美元阶段，往往是产业结构剧烈变化、利益格局大幅调整的敏感时期，应对得当，经济将会保持快速发展，迎来黄金发展期。据重庆市统计局发布的数据，2004年重庆市实现地区生产总值2655.39亿元，比上年增长12.2%，人均达到9608元，跨越1000美元台阶；全社会固定资产投资完成1609.93亿元，比上年增长26.8%；地方财政收入首次突破300亿元，达302.39亿元，比上年增长40.5%。根据重庆市政府有关部门预测：到2010年，重庆市GDP为4900亿美元，人均GDP超过2100美元；到2020年，重庆市GDP为1.1万亿美元，人均GDP超过4600美元。这表明重庆市经济发展已经进入了快车道，迎来经济发展的黄金期。在未来的一段时间内，重庆市城镇经济规模会迅速扩大。所以在今后一段时间内，经济发展仍将是重庆市城镇用地规模扩张的主要驱动力。
城镇化促使人口速增
直辖后，重庆市城镇化水平迅速提高，年均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。2003年重庆市总人口达3130.1万人，城市化水平为37.9%。根据重庆市城镇化战略的总体目标：到2020年，城镇化率达到65％左右，进入全国先进行列，主城区和部分大城市率先基本实现现代化。也就是说在未来的二、三十年内，还将有上千万的农业人口转变为城镇人口进入城镇，再加上城镇人口的自然增长和外地人口的机械迁入，重庆市城镇人口会迅速增加。所以人口系统压力在今后一段时间，也仍将是重庆市城镇用地规模扩张的主要驱动力之一。
居民收入稳步提升
重庆市统计局发布数据
随着重庆市迎来经济发展的黄金期，人民收入会迅速增加，可支配的收入越来越多，人们的生活必需品在整个需求中的比重下降，对住房，城市交通和城市环境的需求都会大大的提高。而这些生活条件的改善都需要相应的城镇用地作为保证。随着人民收入的增加和人民生活水平的提高，城镇用地的扩张会进一步加强。在未来一段时间内，城乡居民收入水平的提高也将对推动城镇用地扩展起到重要作用。
调整结构 转变重庆城镇土地开发方式
重庆市直辖后，城镇建成区面积以加速的趋势扩张。非农业人口的迅速增长是影响城市用地扩张的直接因子，它是表达城市土地扩张的重要指标。随着经济的迅速发展，重庆市非农业人口还将进一步迅速增长。 从表4的主成分载荷矩阵可以得知：构成第一主成分的主要因子是经济因子，包括单位面积固定资产投资、地均GDP和非农产业总产值。经济增长才是城市用地扩张的根本驱动因素。非农业人口虽然也重要因素，但是其对城镇用地扩张的解释能力相对要低。经济增长比城市人口能更好地解释重庆市建城区土地的扩张。
通过对影响城市用地扩展的3类因子(经济发展的动态因素、人口系统的压力和人民生活水平的提高)的分析可知，经济发展的动态因素是城市用地扩展的根本驱动力，它不但自身对城市用地的扩展产生直接的影响，而且通过刺激非农业人口增加和促进人民生活水平的提高，对城市用地的扩张起促进作用。城镇发展是经济、社会发展的综合结果和必然趋势。城镇一切社会经济活动都需要有城镇用地作为的物质保障，所以一定的经济规模需要一定的城镇用地来支撑，经济规模的扩大必然导致城镇用地规模的不断扩展。现阶段重庆市城镇化水平还很低，经济的发展必然导致大量的农业人口转变为非农业人口涌入城市。城镇人口的大量增加必然导致城镇用地的进一步加速扩张。同时经济发展提高了人民的收入水平，随着收入水平的提高，人们必然要改善其生活条件（如增加住房面积），这也促进了城镇用地的进一步扩张。所以重庆市城镇用地规模的进一步扩张是不可避免的，在扩张的过程中占用一部分耕地也是难免的。但是重庆市城镇规模的扩展，主要是一种外延式的扩展。2003年，上海市地均GDP是重庆市的36.1倍，就说明重庆市的土地是一种低水平的粗放利用。所以重庆市城镇发展主要应依靠盘活城市存量土地，提高土地利用率和土地利用强度；通过实现中央提出的“两个根本转变”，挖掘土地潜力，以效益和发展生产力为主要目标，在同等土地面积上求得更大的经济、社会和环境效益，走可持续发展的道路。重庆市人均耕地已突破了联合国粮农组织规定的0.05hm2的警戒线，今后要尽量少占用耕地，其城镇建设用地只能主要通过挖掘内涵和调整结构加以解决。
城镇用地扩张规模及空间格局与一个城市和地区的经济发展有着至关紧密的联系，而影响用地扩张规模的因素有多种，包括自然环境条件、经济发展水平、人口增长与人口结构变化和人民生活水平提高等。其中，经济因素一般可称作是最基本的因素。如何协调用地规模与经济发展的关系，使之形成良好互动态势呢？
七类因子
驱动城镇用地扩张
基础因素--自然环境条件
自然环境条件是城市用地扩展的基础条件，在某种程度上具有一定的主导作用，决定了城市用地扩展的宏观格局（马荣华，2004）。首先，地形地貌条件决定了城市总体空间形状的演变，土地开发利用的方式一定程度上受到地形、地貌等自然因素的限制。如重庆市主城区由于被长江和嘉陵江分割，再加上一些大山的阻拦，使得主城区用地空间受到很大的限制，呈现以各组团为中心向外围多方向不连续的扩展；其次，局部土地资源条件决定了城市用地扩展方式的空间差异性。如重庆市主城区长江和嘉陵江沿岸吸引了大量以岸线资源为依托的产业集聚，居住用地和工业用地扩张比较快。
决定因素--经济发展
从根本上说，城镇土地需求取决于经济的发展，经济发展包括经济规模的扩大和产业结构的变化，前者将引起对土地总量的需求，后者则导致土地需求结构的变化（杨庆嫒，2002）。经济发展的周期性规律决定城市用地扩展的波动性。当经济处于高速发展阶段时，带来实际收入水平和建设投资的增加，促使城市用地的加速扩展，并以外延式扩展为主（紧凑度指数下降）；反之则导致城市用地扩展的停滞并以内涵式扩展为主。随着经济的发展，投资也会不断增加。一部分投资者会直接购买土地，特别是未开发的土地，来从事如房地产开发，推动了城镇居住用地的扩张；另一些则投资其他行业，这样会导致如交通、厂房等需求的增加，继而推动城镇建设用地的扩张。城镇用地需求量的增加，必然导致地价上涨；而地价的上涨，必然导致更多的资金投资土地，所以说投资增加促进了城镇用地的扩张。
区域经济的发展使区域产业结构会随之发生改变：第二、三产业在整个国民经济中所占的比重越来越大，最后第一产业只占很小比重。发达国家的城市经济发展实践证明了这一规律。如，虽然美国是一个农业大国，2000年第一产业也只占整个国民经济的2.6%。并且第二、三产业的经济活动绝大部分都是集中在城镇，而一定的经济规模需要有一定的城镇用地来支撑。在城市空间扩展过程中，城市用地提供了城市一切社会经济活动的物质基础。
前提因素--人口
合理确定人口规模和用地规模是城镇规划的前提。城镇规模一般包括人口规模和用地规模，而人口规模又是用地规模的前提。因此城市人口对空间的需求是城市土地扩张的直接动因。随着第二、三产业在整个国民经济中的比重增加，本区域从事第二、三产业的非农业人口也会不断增加，有一部分农业人口就涌入城镇转变为城镇人口。再加上城镇人口的自然增长和外地人口的机械迁入，城镇人口在一定时期内会不断增加。城镇人口的增加必然导致更多的城市居民需要更多的城镇用地来满足其对住房、交通和公共设施等方面的需求。
人口的年龄结构也会对城镇用地扩张产生一定的影响。如果人口中年轻人的比重比较大，城镇用地扩张就会相对要快些。因为城镇年轻人成家后，一般都与父母分开居住而拥有属于自己的住房，这样对住房的需求会大大增加。农村年轻人进入城镇，成为城镇人口或城镇暂住人口的可能性也相对要大。他们进入城镇后，也会扩大对城镇用地的需求。
人民生活水平提高
人民的生活水平对城镇用地扩张也有一定的影响。随着城镇居民生活水平的提高，人们必然对其居住空间、公共空间以及城市公共设施等提出更多、更高的要求。这样政府在完善城市功能、改善城市居住环境和交通状况方面都要做出更大的努力，居住用地、道路用地、公共设施用地和公共绿地都会得到较大幅度的增长。
重庆市城市居民人均居住面积由1997年的8.65m2提高到2003年的21.29m2，在短短的六年里，重庆市城市居民人均居住面积就提高了2.46倍。住房需求的增加，刺激了房地产开发商大量圈地建房，2003年重庆市住宅建筑竣工面积达3449.4×104m2。随着城镇居民生活水平的提高，人们也对城市生态环境保护与建设提出了更高的要求。近年来，可持续发展、人与自然和谐、建设生态型城市等观念已受到人们的普遍重视。
目前城市规划与建设中，生态环境保护用地和生态环境建设用地占城镇建设用地的比重逐年增加。农民生活水平的提高，必然使农业生产有经济基础走集约化的规模经营，而规模经营必然导致大量的农业人口从土地上排挤出来，如果城镇能提供相应的就业岗位，就会涌入城镇变为城镇人口。随着收入的增加，人们用于投资的资金越来越多，而房地产投资具有较多的优点，所以投资房地产的人和资金也会越来越多，这样必然导致住房用地的大量增加。
农业科技水平
农业科技水平在很大程度上决定了从事农业的人口数。随着农业科技水平的提高，农业生产逐步实现规模经营和专业化生产，单位农业劳动力能耕种的耕地面积越来越大；单位面积农业产品产量也在随着农业科技水平的提高不断增加。单位农业劳动力能养活的人口数也越来越多。这样随着农业科技水平的提高，就会有更多的农业人口从农村脱离出来，从事非农业生产。农业科技水平的提高，使农业人口有由第一产业向第二、三产业转移，促进农业人口转变为非农业人口向城镇集中的可能。
引导因素--交通
交通对城镇扩展具有重要的引导作用，交通线的分布形态和密集程度会影响城镇用地扩张的形态和速度。一般城镇用地扩张都是沿城镇对外主要交通干道方向成指状扩展，在一定时期内，交通越发达城镇用地扩张也越快。城镇用地沿交通干线带型扩展，是因为交通线两侧优越的区位条件，能够方便物资、资金、人才、信息的流动。据德国斯巴特(Wemer wambant)为代表所提出的“生长轴”理论，认为连结各中心的重要交通干线的建设将形成新的有利区位，方便了人口流动，降低了原材料和成品的运输费用，从而降低了产品成本，新的交通干线将对产业和人口产生吸引作用，是产业沿交通干线的集聚带。便捷的交通使住宅郊区化成为了现实。由于主城区的居住环境相对较差，而郊区的低容积率、高绿化率等居住条件相对要优越得多。而便捷的交通使更多的人居住在郊区，工作在主城区成为了可能。越来越多的人在郊区购房，将刺激郊区住宅用地的扩张。
推动因素制度与政策
城镇用地扩张与政府的制度和政策有着密切的关系，在这些相关政策中，最主要的是:土地制度和政策、户籍制度、市场竞争、政府开发开放与鼓励投资政策等。
西部大开发战略：该战略的实施，基础设施建设等各项工程的资金投入力度加大，大量资金的投入必然要与土地这一关键的生产要素相结合。加之重庆是全国中西部唯一的直辖市，使得重庆市城镇用地扩张得到有力的政策支持，扩展步伐不断加快。
城镇土地制度：此项制度也是促进或抑制城镇用地扩张的关键因素，包括土地产权制度、土地规划制度、土地利用制度与土地管理制度等，城镇往往根据地方的经济社会发展规划制定切实可行的土地规划。近年来重庆市大力推进实施城镇发展战略，土地规划的制定，必然会首先满足重庆市各级城镇经济社会发展的用地需求，用地规模因而不断增长。与此同时，土地利用制度是关于城镇土地集约利用与优化配置的制度，与城镇土地管理制度一样，都是影响用地扩张的重要因素。
户籍制度：户籍制度改革也加快了农民进城的步伐，促进了城镇用地扩展。2003年重庆市率先在全国实施户籍制度改革，出台了多项放宽户口迁移的政策，全面取消非农业户口和农业户口性质，实施城乡户口一体化的户口登记制度，推进放宽农民进入小城镇乃至中心城市，促进了城区和重点中心镇的发展，也进一步加速了城镇用地扩展。20世纪90年代以后城市土地使用权出让和转让的一、二级市场开始逐步形成和发育起来，城市用地使用权开始进入市场，导致开发区和城市建设以空前规模展开。
其它优惠政策：重庆市也在1992年邓小平南巡讲话后出台了一系列用地、税收、基础设施等优惠政策，利用国家对西部的开发、开放政策，设立大量开发区，大力进行土地开发，借助优惠政策吸引外商或外地企业来渝投资，以开发区为大本营进行“筑巢引凤”，城镇用地扩展因而也随之出现了超常规的高速增长。重庆市实施城镇化战略以政府推动型为主要方式，“政府推动”因素往往大于“自然演变”因素，即政府行为在城镇化进程中起着主要作用，如重庆重点扶持45个中心镇发展，这45个中心镇就得到快速扩张。因此各级城镇用地扩张不可避免地带上政府的烙印，政策和制度是影响城镇用地扩展的重要因素。
此外，行政区划调整也加快了城镇化进程，促进了区域城镇用地扩展的空间分异。
重庆市城镇用地
扩张驱动因素的主成分分析
主成分分析的基本原理
主成分分析法是把多个指标约化为少数几个综合指标的一种统计分析方法。在多指标(变量)的研究中(比如p个指标)，由于指标的个数很多，并且彼此之间往往存在一定的相关关系，因此使观测数据反映的信息在一定程度上有所重迭。主成分分析则是通过一种降维的方法进行数据简化，从较多的指标中找出较少几个综合指标，使这些综合性指标尽可能反映原来指标的信息，并且指标之间互不相关。通常，取原始p个指标的某种线性组合，适当地选取组合系数，使得这少数几个综合指标之间的相对独立性、代表性尽可能好。这样，既能减少工作量，又能使主要矛盾突出，有利于解决实际问题。可见，主成分分析法是一种在众多指标中寻找综合指标的多元分析方法。
影响城镇用地扩展的因子错综复杂，包括社会经济因素和自然因素两个大的方面。自然条件相对稳定，对城镇用地扩张的影响相对较小，而经济发展、人口增长、农业科技进步和政策等对城镇用地扩展起重要作用。这些因素不仅与因变量城镇用地之间存在着相关关系.而且相互之间耦合关联。如果用单纯的相关分析，必然存在一定的误差冗余。系统分析中主成分分析可以将若干个自变量压缩成几个独立成分，以此来减弱自变量之间的相互干扰。因此，主成分分析和相关分析相结合，能较好地分析城镇用地变化的驱动机制。
构建主成分分析指标体系
1、选择驱动因素的基本原则
为了真实地反映出重庆市城镇用地扩张的主要驱动因素，在选择城镇用地扩张驱动因素，构建主成分分析指标体系时应遵循以下原则：①科学性原则，这是确保评价结果准确合理的基础；②全面性原则，城镇用地扩张与自然环境、经济、人口和人民生活水平等因素密切相关，是多种因素综合作用的结果。因此，需要选择能反映对城镇用地扩张有影响的各个方面的指标；③动态性原则，同一区域的城镇用地扩张在不同时期，其驱动因素是不相同的，所以必须选取动态的因素；④区域性原则，不同区域的城镇用地扩张在同一时期的驱动因素是不相同的，所以要根据不同具体区情来选择驱动因素；⑤可操作性原则，有些驱动因素很难定量化，可以考虑不选取（如自然因素）。
2、构建主成分分析的指标体系
根据驱动因素选择的原则和主成分分析方法的思路和要求，选择（1996-2003年）序列资料作为基础数据(相关数据来源于《重庆市统计年鉴》)，将影响因子分成如下4类：人口状况、社会经济水平、农业科技水平、人民生活水平，共包括32个因子。再利用相关分析，剔除与耕地变化相关程度低的因子，遵循独立性原则，对筛选出的因子进行共线分析，排除或合并一些代表性不强的因子。得到11个显著的影响因子：X1 非农业人口（万人）、X2 单位面积固定资产投资（万元／km2）、X3 地均GDP（万元／km2）、X4农民人均纯收入（元）、X5人均年末储蓄余额（元）、X6 人均绿地面积(m2／人)、X7 人均常用耕地面积（hm2／人）、X8 年末常用耕地面积（104hm2）、X9 每万人高校在校人数（人）、X10 城市居民人均居住面积（m2）、X11－非农产业总产值（亿元）。
重庆市城镇用地扩张驱动因素的主成分分析
选取以上变量的19962003年数据作为分析样本（表2）。应用数据处理统计软件SPSS对样本进行分析，得出特征值、主成分贡献率与累计贡献率（表3、表4）。
由表3可知，第一、第二、第三主成分的累计贡献率已达99.64多，完全符合分析要求，由此进一步得出主成分载荷矩阵（表4），主成分载荷是主成分与变量之间的相关系数。从X2、X3 、X11 与其具有很大的正相关，X4 、X8 和X10与第二主成分紧密相关，对以上的强相关因子进行分析和整理，重庆市城镇用地扩展变化的驱动力可以归纳为经济发展动态因素、人口系统压力和人民生活水平因素等3类。
表2主成分分析原始数据
注：资料来源于重庆统计年鉴（1998～2004年）
注：资料来源于重庆统计年鉴（1998～2004年）
表3特征值和主成分贡献率
表4 主成分载荷矩阵
1、经济发展的动态因素
构成第一主成分的主要因子是经济因子：单位面积固定资产投资、地均GDP和非农产业总产值。经济增长也是城市用地扩张的根本驱动因素，城市用地实质上是一个综合性的经济问题。在城市空间扩展过程中，城市用地提供了城市一切社会经济活动的物质基础，也为城市居民提供了一切生产与生活活动的物质源泉。直辖以来重庆市的经济飞速发展，从1997年到2003年，单位面积固定资产投资增长了242.18%，平均年递增率达到40.36%；地均GDP增长了66.7%，平均年增长11.1%；非农产业总产值增长了83.1%，平均年增长为13.8%。目前重庆市城镇化水平比较低，但是随着重庆市经济的起飞，工业化和城镇化进程将逐步加快，城镇用地规模会迅速扩大。
2、人口系统的压力
构成第一主成分的另一类主要因子是人口压力，即非农业人口和人均耕地面积。城市土地是城市居民生产和生活的空间和场所。城市人口对空间的需求是城市扩张的最初动力。城市人口的增加必然表现为城市居民对住房、交通和公共设施等方面的需求加强，城市人口的增加是城市土地扩张的直接动因。重庆市直辖后非农业人口迅速增长，由1997年的594.58万人增长到2003年的753.92万人，六年内非农业人口增长了26.8%，平均年增长达4.47%，而同期总人口只增长了2.9%，平均年增长只有0.48%，即非农业人口增长的速度比总人口增长的速度要快得多。大量的非农业人口涌入城市，导致原本就紧张的城市用地更加紧张。为了满足更多人的需求，城市用地不断向外扩张。人口的不断增长，使得人均占用耕地面积越来越少，使得越来越多的农业人口从土地上排挤出来从事非农业生产。这也促使了农业人口向非农业人口转移，不断向城市涌入。因此，重庆市非农业人口是城市土地扩张的驱动力因子之一，它是衡量城市土地扩张的重要指标。
3、人民生活水平
从构成第二主成分的两个主要因子农民人均纯收入和城市居民人均居住面积来看，人民的生活水平对城镇用地扩张也有一定的影响。随着农业生产力的提高，农民收入水平不断提高，还可转移出大量的农业劳动力从事二、三产业的生产经营，使得农业劳动力由农村向城镇转移成为可能，因此农业剩余劳动力的涌入城市也是影响城市用地规模的不断扩张的因素之一。随着城市居民收入的增加，首先居民考虑的就是买好房子、买大房子。同时，随着人们收入的增加，人们用于投资房地产的人和资金也会越来越多，这样必然导致对住房用地的需求大量增加。这几年重庆市各地都在大量建房，2003年重庆市住宅建筑竣工面积达3449.4×104m2。大量的住房建设占用土地对城市用地的扩张也起到了一定的促进作用。随着城镇居民生活水平的提高，人们必然对其居住环境提出更多、更高的要求。这样重庆市居住用地、道路用地、公共设施用地和公共绿地都有较大幅度的增长。
人口、收入三大主力
驱动因素发展趋势
城镇经济规模持续扩大
世界经济发展的经验表明，当一个地区的年人均GDP达到1000--5000美元阶段，往往是产业结构剧烈变化、利益格局大幅调整的敏感时期，应对得当，经济将会保持快速发展，迎来黄金发展期。据重庆市统计局发布的数据，2004年重庆市实现地区生产总值2655.39亿元，比上年增长12.2%，人均达到9608元，跨越1000美元台阶；全社会固定资产投资完成1609.93亿元，比上年增长26.8%；地方财政收入首次突破300亿元，达302.39亿元，比上年增长40.5%。根据重庆市政府有关部门预测：到2010年，重庆市GDP为4900亿美元，人均GDP超过2100美元；到2020年，重庆市GDP为1.1万亿美元，人均GDP超过4600美元。这表明重庆市经济发展已经进入了快车道，迎来经济发展的黄金期。在未来的一段时间内，重庆市城镇经济规模会迅速扩大。所以在今后一段时间内，经济发展仍将是重庆市城镇用地规模扩张的主要驱动力。
城镇化促使人口速增
直辖后，重庆市城镇化水平迅速提高，年均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。2003年重庆市总人口达3130.1万人，城市化水平为37.9%。根据重庆市城镇化战略的总体目标：到2020年，城镇化率达到65％左右，进入全国先进行列，主城区和部分大城市率先基本实现现代化。也就是说在未来的二、三十年内，还将有上千万的农业人口转变为城镇人口进入城镇，再加上城镇人口的自然增长和外地人口的机械迁入，重庆市城镇人口会迅速增加。所以人口系统压力在今后一段时间，也仍将是重庆市城镇用地规模扩张的主要驱动力之一。
居民收入稳步提升
重庆市统计局发布数据
随着重庆市迎来经济发展的黄金期，人民收入会迅速增加，可支配的收入越来越多，人们的生活必需品在整个需求中的比重下降，对住房，城市交通和城市环境的需求都会大大的提高。而这些生活条件的改善都需要相应的城镇用地作为保证。随着人民收入的增加和人民生活水平的提高，城镇用地的扩张会进一步加强。在未来一段时间内，城乡居民收入水平的提高也将对推动城镇用地扩展起到重要作用。
调整结构 转变重庆城镇土地开发方式
重庆市直辖后，城镇建成区面积以加速的趋势扩张。非农业人口的迅速增长是影响城市用地扩张的直接因子，它是表达城市土地扩张的重要指标。随着经济的迅速发展，重庆市非农业人口还将进一步迅速增长。 从表4的主成分载荷矩阵可以得知：构成第一主成分的主要因子是经济因子，包括单位面积固定资产投资、地均GDP和非农产业总产值。经济增长才是城市用地扩张的根本驱动因素。非农业人口虽然也重要因素，但是其对城镇用地扩张的解释能力相对要低。经济增长比城市人口能更好地解释重庆市建城区土地的扩张。
通过对影响城市用地扩展的3类因子(经济发展的动态因素、人口系统的压力和人民生活水平的提高)的分析可知，经济发展的动态因素是城市用地扩展的根本驱动力，它不但自身对城市用地的扩展产生直接的影响，而且通过刺激非农业人口增加和促进人民生活水平的提高，对城市用地的扩张起促进作用。城镇发展是经济、社会发展的综合结果和必然趋势。城镇一切社会经济活动都需要有城镇用地作为的物质保障，所以一定的经济规模需要一定的城镇用地来支撑，经济规模的扩大必然导致城镇用地规模的不断扩展。现阶段重庆市城镇化水平还很低，经济的发展必然导致大量的农业人口转变为非农业人口涌入城市。城镇人口的大量增加必然导致城镇用地的进一步加速扩张。同时经济发展提高了人民的收入水平，随着收入水平的提高，人们必然要改善其生活条件（如增加住房面积），这也促进了城镇用地的进一步扩张。所以重庆市城镇用地规模的进一步扩张是不可避免的，在扩张的过程中占用一部分耕地也是难免的。但是重庆市城镇规模的扩展，主要是一种外延式的扩展。2003年，上海市地均GDP是重庆市的36.1倍，就说明重庆市的土地是一种低水平的粗放利用。所以重庆市城镇发展主要应依靠盘活城市存量土地，提高土地利用率和土地利用强度；通过实现中央提出的“两个根本转变”，挖掘土地潜力，以效益和发展生产力为主要目标，在同等土地面积上求得更大的经济、社会和环境效益，走可持续发展的道路。重庆市人均耕地已突破了联合国粮农组织规定的0.05hm2的警戒线，今后要尽量少占用耕地，其城镇建设用地只能主要通过挖掘内涵和调整结构加以解决。