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重庆别墅揭幕战始于1993年11月18日开盘的锦绣山庄，至此，重庆别墅市场开始启动，至今已经走过十余年头。回顾蹒跚而行的重庆别墅前进史，在2006年烽火愈烈的重庆房地产市场中，别墅如何演绎出它的品牌新年代？
起伏前行的重庆别墅市场
重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为四个阶段：
目前，在市场上我们仍旧能看到各个时期产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等，就属于别墅发展第一个时期的产物。而中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花园等，则是在第四个发展时期出现的较为成熟的别墅产品。这些别墅都成为了重庆别墅市场发展历程的里程和见证。
别墅市场供应分析
重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部分区域发展的态势。初步可把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，即市郊型和都市型。
市郊型别墅
通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型。
市郊型别墅的供应区域分析
都市型别墅主要供应区域分析
这类的别墅项目主要集中在南岸、江北和高新区这三大区域。
都市型别墅的供应区域分析
潜在消费力奠定需求根基
依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
宏观需求分析
直辖以来重庆国民经济保持着平稳快速增长的态势，尤其是2003年重庆国内生产总值突破2000亿元大关，按可比价格计算，比上年增长11.4%，比上年高1.1个百分点，创直辖以来的最高水平，为重庆房地产业的发展提供了广阔的发展空间和有力的市场支持。按照这样的增长速度，预计2010年重庆国内生产总值有望突破4000亿元。
而重庆市人均GDP以年均10.7%的速度增长，2000年首次超过5000元大关，2003年人均GDP大幅增加达8075元，比2002年增加了1728元，表明在重庆经济持续快速增长的同时居民收入也呈良好的增长态势。
房地产投资在社会固定资产中占有举足轻重的作用，投资额从1997年的67.5亿元猛增至2003年的327.89亿元，占社会固定资产总投资的比例始终保持在25%以上，2004年1──9月份完成房地产投资237.63亿元，占总投资额的28.5%，住宅投资额依然保持着平稳增长的态势。
随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2003年城市居民人均消费性支出7118元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出2万余元，结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市民的消费率平均达到80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。
从消费结构来看居住消费已经成为一个越来越重要的方面，住宅支出占总消费支出的比重由1999年的8.19%上升至2003年的11.6%，可见居住消费支出的比重正在逐步提高，人们在居住消费方面的投入越来越多，预计今后两年住宅消费支出的比重还将稳步提高。
重庆个体工商业和私营企业发展迅速，对照2002年，2003年的业主户数及业主资金实力均有明显上升，2003年重庆市个体工商业平均注册资金为125万，个体工商业及私营企业的快速发展造就了一大批拥有较强资金实力的业主阶层，无疑为重庆高档房地产项目的开发提供了丰富的客源。
微观需求分析
在重庆早期的别墅产品中，外企驻渝人员，外国留学人员等外藉人士和本地各行业老板级人士是别墅产品的主要需求群体，如早期的加拿大国际花园、锦绣山庄等。近两年，别墅产品（尤其Townhouse类产品）的需求群体有所改变，一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。同时在购买别墅时出现了“人以群分”的现象，比如蓝湖郡和长青湖，多为私营企业老板、白领阶层所购买；比华利豪园更多的为商人所购买；中华坊备受具有传统文化情结的“儒商”青睐；中安翡翠湖的业主多为大学教授；而高山流水别墅区，因其依山傍水，隐逸在森林中，成为向往清悠生活的成功人士的首选。
已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。
别墅产品份额大、市场升温
政策限制适得其反，别墅市场供应量上升
重庆别墅市场自90年代中期锦绣山庄成功开发后，一度处于低迷状态，市场的开发量体相对较小，甚至于出现开发商将建好的别墅再炸掉的情形，重庆别墅市场的风险让许多开发商望而却步。
2005年政府出台的一系列政策也都对别墅的开发产生限制以及影响。土地政策方面，2005年３月２６日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》；５月１３日七部委关于稳定住房价格八条意见的贯彻实施，新老“国八条”接连出台，表达了政府对高端住宅市场限制的决心。金融政策方面，2005年央行二次加息等金融手段也在控制固定资产投资过热，规避金融风险。2004年著名的“8.31大限”使得别墅用地稀缺，很多开发商在市场调研、产品定位、建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，或打“擦边球”，推出TOWNHOUSE、双拼、联排等类别墅产品。别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会“起死回生”，政策的限制反倒促进了别墅产品市场的繁荣。
121号文件及央行加息等金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品的购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购的现象，反而需求量扩大。同时，消费水平提高，第二次及郊区置业的需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅、准别墅和伪别墅类产品的需求量有很大增长。由于别墅买家一般是长线投资，政策通过税收、利率等金融手段进行调控，收效甚微。从宏观市场走势来看，政府对别墅市场的控制肯定是暂时的。2006年随着政府宏观调控的目标进一步实施，对别墅市场的限制将会放宽；另一方面，由于别墅产品品质升级高潮的到来，将会迎来又一轮的别墅繁荣期。
因此近一两年来，重庆别墅市场再度升温，陆续涌现出了几大别墅开发的热点区域，市场上也出现较多的别墅项目，市场供应放量较大，竞争开始激烈起来。
据不完全统计，重庆楼市2005年的别墅放量约在3500套左右，总建筑面积974万平方米，在此之前，官方公布的重庆2005年总施工量为5000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了五分之一。
可替代产品增多
随着市场的发展，目前市场上出现了众多形式上区别于普通别墅，居住条件则接近、类似或达到普通别墅产品的要求的不同产品，如空中别墅（高层复式单位）、叠加等，从市场来看，这些产品都对别墅产品有不同程度的分流能力，反映出目前市场上别墅产品拥有较多的替代品。
另一种能够称的上别墅替代产品的就算是花园洋房了。花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
目前重庆市场上推出的别墅可替代产品供应量不断上升，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。
市场需求量相对有限
别墅产品的价位一般都在60万元以上，瞄准的目标客户是处于金字塔尖的人士。而重庆作为一个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量体在一定阶段上是相对非常有限的，在市场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别墅市场的竞争环境的确不容乐观。
南北区域热点争艳
通过对各别墅板块开发情况的了解，北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及日趋完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，在未来的别墅市场开发中，北部城区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。而其它区域的别墅板块的供应量相对较小，并受到城市基础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北碚别墅区由于其距离主城区较远，受到交通的限制很难成为别墅开发的重点区域之一。
重庆别墅的发展前景
重庆整体经济发展水平和国际化程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主，作为住宅终极产品的别墅，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可谓是方方面面。
通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别墅项目其销售速度都比较缓慢，一般的销售周期多在20个月左右。在市场需求相对有限的情况下，近一两年的别墅供应量不断上升，从目前陆续亮相的各类别墅项目来看，拥有较强实力及品牌且环境优美、产品营造过硬且和目标客户需要、具备创新意识的别墅产品，成功的机率相对较大。而一些仅仅拥有某些方面优势就匆匆上马的别墅项目则举步为艰。
南北区位保持热度西部新区潜力巨大
未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，同时，随着主城西进，重庆西区的别墅市场发展也将会具有举足轻重的地位。
在目前别墅放量的几大区域中，北部新区“四高”尤其惹人注目：一、高品质；二、高价位；三、高开发量；四、高端客户群。现如今的北部别墅占据了重庆别墅市场的半壁江山，从最早的锦绣山庄、龙湖香樟林，到现在的保利国际高尔夫花园、佰富高尔夫别墅、龙湖·蓝湖郡，北部的别墅项目一直都是重庆别墅市场上的亮点，北部新区打造高档住宅的路线也不会发生太大的变化。
南岸区的南山板块由于其地处有重庆“绿肺”之称的南山，其良好的自然生态环境，以及便利的交通使其仍然成为未来重庆别墅的主要开发热点之一，同时南岸的别墅开发有向南岸茶园新区发展的趋势。
西区的含谷别墅区在重庆别墅开发初期曾经是重庆别墅的主要供应区，但由于其位置较偏远，交通不便，并没有成为别墅的集中供应区。但随着主城区西进扩大，包括海兰云天、上帮等别墅盘必然能带动含主城区的高端住宅市场。
产品多元品质高发展方向细分化
2006年的中国别墅将继续朝精细化方向发展。随着消费者日趋理性化，开发商也相应的调整了开发营销模式，将更多的力量花在提高产品质量上，注重影响住宅品质的每一个细节，并逐步提供可以量化的住宅品质指标。
住宅的核心品质应该体现在技术品质，特别是可量化指标方面。目前市场上的楼盘虽然地段优势、景观环境、装修标准等方面差别明显，但是核心的技术品质恐怕没有什么差别。中国住宅价格构成的重要缺环恰恰是技术品质指标。无论是什么样的豪宅，反倒不能像电器那样给出舒适度，或者能耗的指标。于是评价豪宅的标准只能依靠装修，景观等直观的、外在的、无法量化的标准。
综观重庆别墅的发展历程，当今市场上的别墅项目差异化明显，市场进一步细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争。丰富的产品市场、多元化的类型、产品的高品质成为目前别墅的三大特色。而随着重庆经济的不断发展，大量城市中产阶级应运而生，使目前消费群体主要为金字塔尖人士的格局发生改变，重庆别墅产品的未来发展方向将主要向纯别墅项目、类别墅项目和高档花园洋房三种类型发展。
为重庆别墅未来发展支招
高科技节能将是产品新卖点
为了应对能源危机，政府大力推进节能型住宅。一方面国家提高了住宅节能的标准，另一方面政府部门、专家学者、媒体的大力呼吁，建筑设计行业、开发商、以及消费者也越来越关注住宅节能问题。已有先行者尝试节能产品的开发，其中最引人关注的是北京锋尚，北京MOMA等几个全套采用欧洲先进节能系统的楼盘。而2006年中国第一个零能耗住宅南京锋尚的出现将进一步推动住宅节能技术的应用。
市场上的真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。而目前的市场已发生了更大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。
低密度的别墅类高科技产品，成本增加约为每平米1500元。对于目前市场上豪宅单位售价都在万元以上的奢华现状，如果能够以每平米千元左右的成本增加，换得舒适度与节能效果的大幅提高，才能真正体现高档住宅的核心品质。预料2006年别墅市场上将有更多的高科技尝试。技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键是升级到下一代产品。
新中式住宅在摸索中前进
随着越来越多的楼盘尝试中国传统建筑风格，2006年中国楼市的现代中国风格将更加成熟。中国近年来的很多住宅楼盘把殖民风格当作高档的标志，把奢华作为美观的前提。这些建筑形象作为文化的载体所反映出社会心态的媚俗，新消费主义倾向，和文化上的不自信。民族文化受到冲击时，自然的产生了一种回归民族性的反抗，表现在住宅建设方面就是中式风格的回归。
现代中国风不是简单的复古，而是需要加入现代的生活理念，并应用最新的工艺材料和技术。日本同中国一样，具有悠长的建筑文化历史和成熟的传统建筑风格。但是日本形成了现代的日本民居风格。而中国目前民族文化的建筑载体仍然是传统的建筑形式。虽然有很多项目试图尝试“唐风”，但仍未形成现代中国建筑风格和现代中国民居风格。形成现代中国风只是时间问题。不同的开发商与设计师正在做出不同的尝试。可以确定的一点是2006年现代中式民居的发展脉络将更加清晰，而产品形态更多姿多彩。
跨地域营销成为别墅的新出口
同普通住宅不同，别墅产品的优势之一在于有可能异地销售。跨地域营销成为近期别墅豪宅的热点。以北京为例，调查显示别墅项目70%由当地消化，30%由外来人口购买。5月20日，由中国房地产指数系统、搜房网组织的“香港──上海国际地产日”吸引了上海的15个别墅豪宅项目参与，引起香港及海外人士的关注。7月《中国房地产报》组织北京的地产项目到山西进行推广。8月5日，由中国贸促会、搜房共同主办的“香港──中国国际地产周”在香港中环国际会展中心拉开了帷幕，全国20多个高端项目参加了推广。
别墅作为地产产品中的最高端消费投资，所面向的投资置业者不仅限于大城市自身，也越来越多地吸引周边城市，甚至海外投资客。尤其是在目前市场低迷的时候，开发商都把开拓新的市场作为解套的重要手段。北京上海等大城市的项目吸引了相当多的其它省份的富豪置业投资。而北戴河、青岛、大连、苏州、杭州、三亚、博鳌等地的项目凭借稀缺的环境资源又吸引了各大城市的投资者。随着越来越多的澳洲和新西兰房产开始尝试在中国境内销售，已经有相当数量的国内别墅项目走出海外，委托当地的房产经纪公司，在澳洲、加拿大等地销售。北京、上海作为全国别墅项目最为集中的城市和经济最为发达的地区，也越来越吸引海外华人和国际投资机构的目光。别墅项目跨地域，或跨国营销将成为2006年别墅销售的新方式。
别墅功能空间设计升级换代
别墅的核心竞争力已不在于某种风格或某种新生活的概念，而在于产品本身的品质，包括高舒适度、高适用性、高精度和高技术含量。伴随着别墅市场走向成熟，产品也逐步完善，2006年新一代的别墅产品创新将会体现在几个方面。
2006年别墅户型设计将进一步创新，更注重室内功能的细化，而非为了追求规模而简单的放大某个或全部的功能空间。根据对产品定位和目标人群的需求分析，考虑的将更加周全，例如：真正的豪宅应该有家庭厅、舞厅、家庭影院、阳光室，把家庭公共活动空间更加细化。餐厅、早餐厅、钢琴房、书房、画室、台球室、酒窖、宠物房、收藏品陈列室等特色功能房将把住宅品质提上一个新台阶。别墅各部分空间比例的分配也将发生变化。别墅细化的功能并不意味着别墅的整体面积的增加，空间的分配将更加合理。例如，卧室面积保持在20平米左右最舒适，而卧室的其它功能可以移至卫生间或步入式衣帽间。
2006年的新别墅产品将更注重户型设计的灵活性与高适用性。别墅是一种个性化产品，虽然产品定制的操作难度较大而未能实现，但是应该充分考虑到业主进行个性化装修的可行性。现在的别墅产品多是毛坯房，既然客户需要自行装修，开发商也就可以提供不配备隔墙的高通用性户型，在设计户型和空间分配上尽可能保持灵活，易于拆分和重组，具备高适应性，给业主自行设计装修留有足够余地。
2006年的新别墅产品将更注重室内、室外空间的结合。新一代的别墅产品将摆脱单纯为了追求容积率而尽可能的增加室内建筑面积的做法。2006年建筑的界面将兼顾室内与室外，更多地考虑阳台、露台、雨廊、绿化上人屋面等灰色空间。满足业主亲近自然，享受田园式生活的需求。别墅庭院和室外各空间的设计将与室内设计同等重要。
本刊编辑部整理
起伏前行的重庆别墅市场
重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为四个阶段：
目前，在市场上我们仍旧能看到各个时期产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等，就属于别墅发展第一个时期的产物。而中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花园等，则是在第四个发展时期出现的较为成熟的别墅产品。这些别墅都成为了重庆别墅市场发展历程的里程和见证。
别墅市场供应分析
重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部分区域发展的态势。初步可把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，即市郊型和都市型。
市郊型别墅
通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型。
市郊型别墅的供应区域分析
都市型别墅主要供应区域分析
这类的别墅项目主要集中在南岸、江北和高新区这三大区域。
都市型别墅的供应区域分析
潜在消费力奠定需求根基
依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
宏观需求分析
直辖以来重庆国民经济保持着平稳快速增长的态势，尤其是2003年重庆国内生产总值突破2000亿元大关，按可比价格计算，比上年增长11.4%，比上年高1.1个百分点，创直辖以来的最高水平，为重庆房地产业的发展提供了广阔的发展空间和有力的市场支持。按照这样的增长速度，预计2010年重庆国内生产总值有望突破4000亿元。
而重庆市人均GDP以年均10.7%的速度增长，2000年首次超过5000元大关，2003年人均GDP大幅增加达8075元，比2002年增加了1728元，表明在重庆经济持续快速增长的同时居民收入也呈良好的增长态势。
房地产投资在社会固定资产中占有举足轻重的作用，投资额从1997年的67.5亿元猛增至2003年的327.89亿元，占社会固定资产总投资的比例始终保持在25%以上，2004年1──9月份完成房地产投资237.63亿元，占总投资额的28.5%，住宅投资额依然保持着平稳增长的态势。
随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2003年城市居民人均消费性支出7118元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出2万余元，结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市民的消费率平均达到80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。
从消费结构来看居住消费已经成为一个越来越重要的方面，住宅支出占总消费支出的比重由1999年的8.19%上升至2003年的11.6%，可见居住消费支出的比重正在逐步提高，人们在居住消费方面的投入越来越多，预计今后两年住宅消费支出的比重还将稳步提高。
重庆个体工商业和私营企业发展迅速，对照2002年，2003年的业主户数及业主资金实力均有明显上升，2003年重庆市个体工商业平均注册资金为125万，个体工商业及私营企业的快速发展造就了一大批拥有较强资金实力的业主阶层，无疑为重庆高档房地产项目的开发提供了丰富的客源。
微观需求分析
在重庆早期的别墅产品中，外企驻渝人员，外国留学人员等外藉人士和本地各行业老板级人士是别墅产品的主要需求群体，如早期的加拿大国际花园、锦绣山庄等。近两年，别墅产品（尤其Townhouse类产品）的需求群体有所改变，一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。同时在购买别墅时出现了“人以群分”的现象，比如蓝湖郡和长青湖，多为私营企业老板、白领阶层所购买；比华利豪园更多的为商人所购买；中华坊备受具有传统文化情结的“儒商”青睐；中安翡翠湖的业主多为大学教授；而高山流水别墅区，因其依山傍水，隐逸在森林中，成为向往清悠生活的成功人士的首选。
已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。
别墅产品份额大、市场升温
政策限制适得其反，别墅市场供应量上升
重庆别墅市场自90年代中期锦绣山庄成功开发后，一度处于低迷状态，市场的开发量体相对较小，甚至于出现开发商将建好的别墅再炸掉的情形，重庆别墅市场的风险让许多开发商望而却步。
2005年政府出台的一系列政策也都对别墅的开发产生限制以及影响。土地政策方面，2005年３月２６日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》；５月１３日七部委关于稳定住房价格八条意见的贯彻实施，新老“国八条”接连出台，表达了政府对高端住宅市场限制的决心。金融政策方面，2005年央行二次加息等金融手段也在控制固定资产投资过热，规避金融风险。2004年著名的“8.31大限”使得别墅用地稀缺，很多开发商在市场调研、产品定位、建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，或打“擦边球”，推出TOWNHOUSE、双拼、联排等类别墅产品。别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会“起死回生”，政策的限制反倒促进了别墅产品市场的繁荣。
121号文件及央行加息等金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品的购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购的现象，反而需求量扩大。同时，消费水平提高，第二次及郊区置业的需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅、准别墅和伪别墅类产品的需求量有很大增长。由于别墅买家一般是长线投资，政策通过税收、利率等金融手段进行调控，收效甚微。从宏观市场走势来看，政府对别墅市场的控制肯定是暂时的。2006年随着政府宏观调控的目标进一步实施，对别墅市场的限制将会放宽；另一方面，由于别墅产品品质升级高潮的到来，将会迎来又一轮的别墅繁荣期。
因此近一两年来，重庆别墅市场再度升温，陆续涌现出了几大别墅开发的热点区域，市场上也出现较多的别墅项目，市场供应放量较大，竞争开始激烈起来。
据不完全统计，重庆楼市2005年的别墅放量约在3500套左右，总建筑面积974万平方米，在此之前，官方公布的重庆2005年总施工量为5000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了五分之一。
可替代产品增多
随着市场的发展，目前市场上出现了众多形式上区别于普通别墅，居住条件则接近、类似或达到普通别墅产品的要求的不同产品，如空中别墅（高层复式单位）、叠加等，从市场来看，这些产品都对别墅产品有不同程度的分流能力，反映出目前市场上别墅产品拥有较多的替代品。
另一种能够称的上别墅替代产品的就算是花园洋房了。花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
目前重庆市场上推出的别墅可替代产品供应量不断上升，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。
市场需求量相对有限
别墅产品的价位一般都在60万元以上，瞄准的目标客户是处于金字塔尖的人士。而重庆作为一个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量体在一定阶段上是相对非常有限的，在市场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别墅市场的竞争环境的确不容乐观。
南北区域热点争艳
通过对各别墅板块开发情况的了解，北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及日趋完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，在未来的别墅市场开发中，北部城区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。而其它区域的别墅板块的供应量相对较小，并受到城市基础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北碚别墅区由于其距离主城区较远，受到交通的限制很难成为别墅开发的重点区域之一。
重庆别墅的发展前景
重庆整体经济发展水平和国际化程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主，作为住宅终极产品的别墅，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可谓是方方面面。
通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别墅项目其销售速度都比较缓慢，一般的销售周期多在20个月左右。在市场需求相对有限的情况下，近一两年的别墅供应量不断上升，从目前陆续亮相的各类别墅项目来看，拥有较强实力及品牌且环境优美、产品营造过硬且和目标客户需要、具备创新意识的别墅产品，成功的机率相对较大。而一些仅仅拥有某些方面优势就匆匆上马的别墅项目则举步为艰。
南北区位保持热度西部新区潜力巨大
未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，同时，随着主城西进，重庆西区的别墅市场发展也将会具有举足轻重的地位。
在目前别墅放量的几大区域中，北部新区“四高”尤其惹人注目：一、高品质；二、高价位；三、高开发量；四、高端客户群。现如今的北部别墅占据了重庆别墅市场的半壁江山，从最早的锦绣山庄、龙湖香樟林，到现在的保利国际高尔夫花园、佰富高尔夫别墅、龙湖·蓝湖郡，北部的别墅项目一直都是重庆别墅市场上的亮点，北部新区打造高档住宅的路线也不会发生太大的变化。
南岸区的南山板块由于其地处有重庆“绿肺”之称的南山，其良好的自然生态环境，以及便利的交通使其仍然成为未来重庆别墅的主要开发热点之一，同时南岸的别墅开发有向南岸茶园新区发展的趋势。
西区的含谷别墅区在重庆别墅开发初期曾经是重庆别墅的主要供应区，但由于其位置较偏远，交通不便，并没有成为别墅的集中供应区。但随着主城区西进扩大，包括海兰云天、上帮等别墅盘必然能带动含主城区的高端住宅市场。
产品多元品质高发展方向细分化
2006年的中国别墅将继续朝精细化方向发展。随着消费者日趋理性化，开发商也相应的调整了开发营销模式，将更多的力量花在提高产品质量上，注重影响住宅品质的每一个细节，并逐步提供可以量化的住宅品质指标。
住宅的核心品质应该体现在技术品质，特别是可量化指标方面。目前市场上的楼盘虽然地段优势、景观环境、装修标准等方面差别明显，但是核心的技术品质恐怕没有什么差别。中国住宅价格构成的重要缺环恰恰是技术品质指标。无论是什么样的豪宅，反倒不能像电器那样给出舒适度，或者能耗的指标。于是评价豪宅的标准只能依靠装修，景观等直观的、外在的、无法量化的标准。
综观重庆别墅的发展历程，当今市场上的别墅项目差异化明显，市场进一步细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争。丰富的产品市场、多元化的类型、产品的高品质成为目前别墅的三大特色。而随着重庆经济的不断发展，大量城市中产阶级应运而生，使目前消费群体主要为金字塔尖人士的格局发生改变，重庆别墅产品的未来发展方向将主要向纯别墅项目、类别墅项目和高档花园洋房三种类型发展。
为重庆别墅未来发展支招
高科技节能将是产品新卖点
为了应对能源危机，政府大力推进节能型住宅。一方面国家提高了住宅节能的标准，另一方面政府部门、专家学者、媒体的大力呼吁，建筑设计行业、开发商、以及消费者也越来越关注住宅节能问题。已有先行者尝试节能产品的开发，其中最引人关注的是北京锋尚，北京MOMA等几个全套采用欧洲先进节能系统的楼盘。而2006年中国第一个零能耗住宅南京锋尚的出现将进一步推动住宅节能技术的应用。
市场上的真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。而目前的市场已发生了更大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。
低密度的别墅类高科技产品，成本增加约为每平米1500元。对于目前市场上豪宅单位售价都在万元以上的奢华现状，如果能够以每平米千元左右的成本增加，换得舒适度与节能效果的大幅提高，才能真正体现高档住宅的核心品质。预料2006年别墅市场上将有更多的高科技尝试。技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键是升级到下一代产品。
新中式住宅在摸索中前进
随着越来越多的楼盘尝试中国传统建筑风格，2006年中国楼市的现代中国风格将更加成熟。中国近年来的很多住宅楼盘把殖民风格当作高档的标志，把奢华作为美观的前提。这些建筑形象作为文化的载体所反映出社会心态的媚俗，新消费主义倾向，和文化上的不自信。民族文化受到冲击时，自然的产生了一种回归民族性的反抗，表现在住宅建设方面就是中式风格的回归。
现代中国风不是简单的复古，而是需要加入现代的生活理念，并应用最新的工艺材料和技术。日本同中国一样，具有悠长的建筑文化历史和成熟的传统建筑风格。但是日本形成了现代的日本民居风格。而中国目前民族文化的建筑载体仍然是传统的建筑形式。虽然有很多项目试图尝试“唐风”，但仍未形成现代中国建筑风格和现代中国民居风格。形成现代中国风只是时间问题。不同的开发商与设计师正在做出不同的尝试。可以确定的一点是2006年现代中式民居的发展脉络将更加清晰，而产品形态更多姿多彩。
跨地域营销成为别墅的新出口
同普通住宅不同，别墅产品的优势之一在于有可能异地销售。跨地域营销成为近期别墅豪宅的热点。以北京为例，调查显示别墅项目70%由当地消化，30%由外来人口购买。5月20日，由中国房地产指数系统、搜房网组织的“香港──上海国际地产日”吸引了上海的15个别墅豪宅项目参与，引起香港及海外人士的关注。7月《中国房地产报》组织北京的地产项目到山西进行推广。8月5日，由中国贸促会、搜房共同主办的“香港──中国国际地产周”在香港中环国际会展中心拉开了帷幕，全国20多个高端项目参加了推广。
别墅作为地产产品中的最高端消费投资，所面向的投资置业者不仅限于大城市自身，也越来越多地吸引周边城市，甚至海外投资客。尤其是在目前市场低迷的时候，开发商都把开拓新的市场作为解套的重要手段。北京上海等大城市的项目吸引了相当多的其它省份的富豪置业投资。而北戴河、青岛、大连、苏州、杭州、三亚、博鳌等地的项目凭借稀缺的环境资源又吸引了各大城市的投资者。随着越来越多的澳洲和新西兰房产开始尝试在中国境内销售，已经有相当数量的国内别墅项目走出海外，委托当地的房产经纪公司，在澳洲、加拿大等地销售。北京、上海作为全国别墅项目最为集中的城市和经济最为发达的地区，也越来越吸引海外华人和国际投资机构的目光。别墅项目跨地域，或跨国营销将成为2006年别墅销售的新方式。
别墅功能空间设计升级换代
别墅的核心竞争力已不在于某种风格或某种新生活的概念，而在于产品本身的品质，包括高舒适度、高适用性、高精度和高技术含量。伴随着别墅市场走向成熟，产品也逐步完善，2006年新一代的别墅产品创新将会体现在几个方面。
2006年别墅户型设计将进一步创新，更注重室内功能的细化，而非为了追求规模而简单的放大某个或全部的功能空间。根据对产品定位和目标人群的需求分析，考虑的将更加周全，例如：真正的豪宅应该有家庭厅、舞厅、家庭影院、阳光室，把家庭公共活动空间更加细化。餐厅、早餐厅、钢琴房、书房、画室、台球室、酒窖、宠物房、收藏品陈列室等特色功能房将把住宅品质提上一个新台阶。别墅各部分空间比例的分配也将发生变化。别墅细化的功能并不意味着别墅的整体面积的增加，空间的分配将更加合理。例如，卧室面积保持在20平米左右最舒适，而卧室的其它功能可以移至卫生间或步入式衣帽间。
2006年的新别墅产品将更注重户型设计的灵活性与高适用性。别墅是一种个性化产品，虽然产品定制的操作难度较大而未能实现，但是应该充分考虑到业主进行个性化装修的可行性。现在的别墅产品多是毛坯房，既然客户需要自行装修，开发商也就可以提供不配备隔墙的高通用性户型，在设计户型和空间分配上尽可能保持灵活，易于拆分和重组，具备高适应性，给业主自行设计装修留有足够余地。
2006年的新别墅产品将更注重室内、室外空间的结合。新一代的别墅产品将摆脱单纯为了追求容积率而尽可能的增加室内建筑面积的做法。2006年建筑的界面将兼顾室内与室外，更多地考虑阳台、露台、雨廊、绿化上人屋面等灰色空间。满足业主亲近自然，享受田园式生活的需求。别墅庭院和室外各空间的设计将与室内设计同等重要。
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