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对于任何一个企业投资者来说，最关心的莫过于对投资对象含金量的考察。产权式商铺作为一种革命性的投资赚钱方式，使投资者通过“养铺”取得租金、房价双双上升的叠加收益。
世界没有攒钱攒出来的百万富翁。 30多岁的尹剑是一家拥有数百万资产的私企老总，年纪轻轻就颇有创富雄心和投资眼光，“先购铺再买房、先投资再置业”成了他的理财计划。在尹剑看来，投资商铺绝不亚于买进一大把“原始股”。
在国内的许多城市中，与尹剑“志同道合”的大有人在，一些慧眼独具、财商发达的投资者将目光瞄准了商铺，纷纷投资。一时间，这些城市的各种商铺身价陡涨，使投资者通过“养铺”取得租金、房价双双上升的叠加收益。
投资商铺是金
2002年下半年以来，北京商铺投资市场风风火火。从朝外“老番街”开盘投资人凌晨3点排队等候，到回龙观底商销售的无声无息结案，所有一切都预示着商铺投资的春天即将来临。2003年年底，中关村科贸中心点燃商铺投资“冬天里的一把火”，温州投资人将IT市场类产权式商铺价格炒到每平方米7万多元；“东拍建外SOHO，西拍左岸公社”更是火上浇油。对于众多开发商而言，以前卖商铺是把银子卖成了铁的价钱，现如今是把铜卖成金子价格。于是，那些饱受银行数次降息和股市低迷影响的投资人，也突然发现产权式商铺是一个新的高回报投资领域。
产权式商铺投资模式最早出现在 20世纪70年代的欧美发达国家，近几年才在国内一些发达城市流行，并迅速演变成为一种全新的商铺投资理念。产权式商铺是指商铺的产权与经营权分开，产权归投资者所有，经营则由专业经营公司对整个商场进行统一规划运作，让商铺发挥出最大效应，使合作双方都受益。
“现在各地房价已经高了，买住宅还不如买商铺。”在中关村科贸中心六层产权商铺销售处，来自浙江的陈先生这样告诉记者，“商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，而且收益也更加稳定。”而且，据陈先生自己介绍，他在上海、南京等地已有多处商铺。
作为商铺投资方式的一种，产权式商铺的刚一现身，就以“稳定的经营”、“超高的回报”，如此诱惑的说辞赢得了众多投资者的青睐。据资料显示，一般住宅回报率在4％一5％之间，写字楼回报率是5％一6％之间，而产权式商铺回报率则达到8％—10％，商铺价格也一路飙升，可谓是“寸铺寸金”。
“资产并不是你拥有多少有价值的东西，而在于你能不能利用它为你创造出更多的财富。能够为你不断带来财富的才叫资产，这才是真正的投资理念。”北京中原房地产经纪有限公司总监杨广安说。
据中原地产2004年抽样调查结果显示，在商铺的投资者中，59％的投资者购买商铺的目的与陈先生一样，是为了投资或转租，而41％的投资者购买商铺的目的是为了自用。有50％以上的投资者表示，购买商铺是为了投资，其中10％左右的投机商纯粹是为了在买进卖出中赚取差价：“好的项目，有的商铺投机商转手赚个二三十万元根本不算什么”。
于是，在赚钱效应的趋势下，由投资者、经营者、非正规就业者等组成的投资军团规模变得越来越大了。
据专业人士介绍，目前商铺的投资者主要有两种，第一种是专业的商铺投资商，即专门从事商铺投资的人员，一般拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型的商铺交易，即购买一些商铺的产权或使用权，然后出租给各个经营商，通常自己也捎带经营，但却并不以经营为主。第二种是小型商铺投资商，通常是拥有一定经济实力的家庭，这些家庭可以分出一部分闲置资金，用来投资。但这些家庭投资并不多，只是一两个商铺。
杨广安认为，从近几年投资商铺的发展过程来看，目前投资产权式商铺正呈现几种趋势：一是越来越多的人在难以找到其它合适的投资品种时，希望通过投资商铺获得稳定的收益，二是为迎合这种市场需求，满足大多数人的投资愿望，体量小、成本低的产权式商铺越来越多，三是商铺的所有权和经营权实现分离，使投资者可以获取稳定的收益，同时规避了投资与经营的双重风险。
回报率背后的秘密
任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理。
知己知彼，百战不殆。其实，产权式商铺的投资高回报率计算方法相当简单。
例如，投资20万购得一间商铺，包租期内，每年享受投资额5％的固定租金回报，整个商场年销售额如果超过3亿元，每超过1亿元，投资人将得到投资额1.5％的累计分成，上不封顶。也就是说，包租期内每年的固定收入就是 20万元x 5％=10000元，假设当年商场营业额为6亿元，还将得到20万元× 1．5％x 3=9000元的经营分成。
或者是其他的计算公式，当投资者将商铺出租时可以获得的毛利润为每月租价／平方米x月份x使用年限 x平方米，依据这个公式计算结果更为惊人，每月租价在1000元左右，使用年限40年的10平方米柜台将获得数百万的回报，同时还不包括商铺升值的利好因素。
杨广安提醒投资者，在投资商铺的时候，一定要考虑好是自已经营还是用来纯投资。如果自己经营的话，要按经营的收益来核算成本，如果用来出租，应该给使用者留出利润空间，也就是说，价格过高不宜买来投资。
每种投资都要承担一定的风险，而回报率惊人的商铺投资更要小心翼翼。总而言之，选好投资商铺的地段、价位、时机，充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁，是投资者保证回报必须关注的课题。
商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。
而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比如，当年以18000元／平方米购买了数码大厦底商的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚得是钵满盆溢。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票—样，前景堪忧。
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值突现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 除了道路类别以外，还要考虑人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素。例如以苏州街的左岸公社和银科大厦比较，对银科大厦而言，可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且没有任何障碍；对左岸公社来说，西面的人流主要在四环上，附路的人流和车流非常少，从南面来的人流和车流又受交通栏隔限制。而交通栏隔对商铺价值影响多大，只要留意国展家乐福就知道了。以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。
一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，哪怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。
投资商铺的租金能否支撑购买价格，要考虑到周边的租金水平。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。投资商铺的考虑因素非常多，即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。如拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”。三叉路的正面位置的商铺也是非常理想的店铺。
所以，在下决心投资“产权式”商铺的时候，要通过专业的经纪公司对拟投资的备选商铺进行评分，看到底哪一个有更好的性价比，简单的盲从于发展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报，只会带来更大的风险。
“养铺”风险论
只要是投资，就会有危险，不要奢望有100％安全的投资产品。产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同，弹性很大。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的经营团队。
第一关——合同履约能力。产权式商铺项目大都打出“高额返租、到期回购”的诱人口号，但对于产权投资者而言，经营公司届时是否如约返还稳定回报以及到期回购等约定义务，是投资者面临的首要风险。因为开发商的经营行为既然是市场化的行为，就一定存在风险和不确定性。由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体、买卖合同、租赁合同等多层法律关系，因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。
另外，产权类投资的年限动辄达10年、20年，因此也存在着更大的不确定性。据悉，2004年7月26日，第一城已经如期兑现第一次返租，成功将上半年租金1020万元划入1521名业主的租金银联卡账户中。这应该算是近期推出的产权商业项目中合同履约能力较强的一个案例。
第二关——风险保障方式。杨广安对记者说，目前，产权式商铺由于在商铺分割的方法和技术参数上缺乏相应健全的配套法律，若签订合同不慎容易出现误解和纠纷，加上开发商这个大业主将产权转移到各个业主手中，未来该商业的经营业态很难得到统一管理，如果遇到该商业项目的经营出现问题，就很容易影响双方当事人的利益。
目前北京市场上几个类似经营方式的项目的风险保障方式各不相同。比如碧溪家居广场以其自身的营业收入、碧溪集团的全部收入和商铺房产本身作为投资者的保证方式而朝阳无限底商韩SHOW百货则通过北京中国华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。
第三关——开发商和经营管理公司。目前北京市场上的产权商铺分为两类，一类是投入使用的，如巨库、第一城，另一类是尚未投入使用的，如朝阳路的白云生活广场、右安门附近的万博生活广场等。白云、万博因为尚未投入使用，经营状况暂无法预计，而已投入使用的巨库已成为产权商铺失败的典型案例，第一城的经营因为有大型会务收入及高尔夫球场支撑，到目前为止据说还不错，今年的经营收入比去年翻了近3倍。
有些产权式商铺的开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家运营公司具体经营。这样造成一些急功近利的开发商不是从今后经营的角度来设计楼盘，而是从销售难易的角度去设计，还有些缺乏经验的开发商为了转嫁风险，尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。而一旦日后的经营真出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。巨库的几百个业主转让产权风波，以事实提醒了投资产权式商铺的投资人，商铺的经营状况和未来持续发展对商铺投资至关重要。即使有相应的担保，但由于缺乏有效的监管手段和变现能力，担保也很难成为投资者利益的根本保证。
商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，这是客观的。但对风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整体市场的规范程度。商业地产市场的健康发展，需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证，最终达到购置商铺——投资理财——财富增值的目的。
世界没有攒钱攒出来的百万富翁。 30多岁的尹剑是一家拥有数百万资产的私企老总，年纪轻轻就颇有创富雄心和投资眼光，“先购铺再买房、先投资再置业”成了他的理财计划。在尹剑看来，投资商铺绝不亚于买进一大把“原始股”。
在国内的许多城市中，与尹剑“志同道合”的大有人在，一些慧眼独具、财商发达的投资者将目光瞄准了商铺，纷纷投资。一时间，这些城市的各种商铺身价陡涨，使投资者通过“养铺”取得租金、房价双双上升的叠加收益。
投资商铺是金
2002年下半年以来，北京商铺投资市场风风火火。从朝外“老番街”开盘投资人凌晨3点排队等候，到回龙观底商销售的无声无息结案，所有一切都预示着商铺投资的春天即将来临。2003年年底，中关村科贸中心点燃商铺投资“冬天里的一把火”，温州投资人将IT市场类产权式商铺价格炒到每平方米7万多元；“东拍建外SOHO，西拍左岸公社”更是火上浇油。对于众多开发商而言，以前卖商铺是把银子卖成了铁的价钱，现如今是把铜卖成金子价格。于是，那些饱受银行数次降息和股市低迷影响的投资人，也突然发现产权式商铺是一个新的高回报投资领域。
产权式商铺投资模式最早出现在 20世纪70年代的欧美发达国家，近几年才在国内一些发达城市流行，并迅速演变成为一种全新的商铺投资理念。产权式商铺是指商铺的产权与经营权分开，产权归投资者所有，经营则由专业经营公司对整个商场进行统一规划运作，让商铺发挥出最大效应，使合作双方都受益。
“现在各地房价已经高了，买住宅还不如买商铺。”在中关村科贸中心六层产权商铺销售处，来自浙江的陈先生这样告诉记者，“商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，而且收益也更加稳定。”而且，据陈先生自己介绍，他在上海、南京等地已有多处商铺。
作为商铺投资方式的一种，产权式商铺的刚一现身，就以“稳定的经营”、“超高的回报”，如此诱惑的说辞赢得了众多投资者的青睐。据资料显示，一般住宅回报率在4％一5％之间，写字楼回报率是5％一6％之间，而产权式商铺回报率则达到8％—10％，商铺价格也一路飙升，可谓是“寸铺寸金”。
“资产并不是你拥有多少有价值的东西，而在于你能不能利用它为你创造出更多的财富。能够为你不断带来财富的才叫资产，这才是真正的投资理念。”北京中原房地产经纪有限公司总监杨广安说。
据中原地产2004年抽样调查结果显示，在商铺的投资者中，59％的投资者购买商铺的目的与陈先生一样，是为了投资或转租，而41％的投资者购买商铺的目的是为了自用。有50％以上的投资者表示，购买商铺是为了投资，其中10％左右的投机商纯粹是为了在买进卖出中赚取差价：“好的项目，有的商铺投机商转手赚个二三十万元根本不算什么”。
于是，在赚钱效应的趋势下，由投资者、经营者、非正规就业者等组成的投资军团规模变得越来越大了。
据专业人士介绍，目前商铺的投资者主要有两种，第一种是专业的商铺投资商，即专门从事商铺投资的人员，一般拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型的商铺交易，即购买一些商铺的产权或使用权，然后出租给各个经营商，通常自己也捎带经营，但却并不以经营为主。第二种是小型商铺投资商，通常是拥有一定经济实力的家庭，这些家庭可以分出一部分闲置资金，用来投资。但这些家庭投资并不多，只是一两个商铺。
杨广安认为，从近几年投资商铺的发展过程来看，目前投资产权式商铺正呈现几种趋势：一是越来越多的人在难以找到其它合适的投资品种时，希望通过投资商铺获得稳定的收益，二是为迎合这种市场需求，满足大多数人的投资愿望，体量小、成本低的产权式商铺越来越多，三是商铺的所有权和经营权实现分离，使投资者可以获取稳定的收益，同时规避了投资与经营的双重风险。
回报率背后的秘密
任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理。
知己知彼，百战不殆。其实，产权式商铺的投资高回报率计算方法相当简单。
例如，投资20万购得一间商铺，包租期内，每年享受投资额5％的固定租金回报，整个商场年销售额如果超过3亿元，每超过1亿元，投资人将得到投资额1.5％的累计分成，上不封顶。也就是说，包租期内每年的固定收入就是 20万元x 5％=10000元，假设当年商场营业额为6亿元，还将得到20万元× 1．5％x 3=9000元的经营分成。
或者是其他的计算公式，当投资者将商铺出租时可以获得的毛利润为每月租价／平方米x月份x使用年限 x平方米，依据这个公式计算结果更为惊人，每月租价在1000元左右，使用年限40年的10平方米柜台将获得数百万的回报，同时还不包括商铺升值的利好因素。
杨广安提醒投资者，在投资商铺的时候，一定要考虑好是自已经营还是用来纯投资。如果自己经营的话，要按经营的收益来核算成本，如果用来出租，应该给使用者留出利润空间，也就是说，价格过高不宜买来投资。
每种投资都要承担一定的风险，而回报率惊人的商铺投资更要小心翼翼。总而言之，选好投资商铺的地段、价位、时机，充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁，是投资者保证回报必须关注的课题。
商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。
而如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比如，当年以18000元／平方米购买了数码大厦底商的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚得是钵满盆溢。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票—样，前景堪忧。
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值突现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。 除了道路类别以外，还要考虑人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素。例如以苏州街的左岸公社和银科大厦比较，对银科大厦而言，可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且没有任何障碍；对左岸公社来说，西面的人流主要在四环上，附路的人流和车流非常少，从南面来的人流和车流又受交通栏隔限制。而交通栏隔对商铺价值影响多大，只要留意国展家乐福就知道了。以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。
一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，哪怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。
投资商铺的租金能否支撑购买价格，要考虑到周边的租金水平。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。投资商铺的考虑因素非常多，即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。如拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”。三叉路的正面位置的商铺也是非常理想的店铺。
所以，在下决心投资“产权式”商铺的时候，要通过专业的经纪公司对拟投资的备选商铺进行评分，看到底哪一个有更好的性价比，简单的盲从于发展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报，只会带来更大的风险。
“养铺”风险论
只要是投资，就会有危险，不要奢望有100％安全的投资产品。产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同，弹性很大。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的经营团队。
第一关——合同履约能力。产权式商铺项目大都打出“高额返租、到期回购”的诱人口号，但对于产权投资者而言，经营公司届时是否如约返还稳定回报以及到期回购等约定义务，是投资者面临的首要风险。因为开发商的经营行为既然是市场化的行为，就一定存在风险和不确定性。由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体、买卖合同、租赁合同等多层法律关系，因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。
另外，产权类投资的年限动辄达10年、20年，因此也存在着更大的不确定性。据悉，2004年7月26日，第一城已经如期兑现第一次返租，成功将上半年租金1020万元划入1521名业主的租金银联卡账户中。这应该算是近期推出的产权商业项目中合同履约能力较强的一个案例。
第二关——风险保障方式。杨广安对记者说，目前，产权式商铺由于在商铺分割的方法和技术参数上缺乏相应健全的配套法律，若签订合同不慎容易出现误解和纠纷，加上开发商这个大业主将产权转移到各个业主手中，未来该商业的经营业态很难得到统一管理，如果遇到该商业项目的经营出现问题，就很容易影响双方当事人的利益。
目前北京市场上几个类似经营方式的项目的风险保障方式各不相同。比如碧溪家居广场以其自身的营业收入、碧溪集团的全部收入和商铺房产本身作为投资者的保证方式而朝阳无限底商韩SHOW百货则通过北京中国华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。
第三关——开发商和经营管理公司。目前北京市场上的产权商铺分为两类，一类是投入使用的，如巨库、第一城，另一类是尚未投入使用的，如朝阳路的白云生活广场、右安门附近的万博生活广场等。白云、万博因为尚未投入使用，经营状况暂无法预计，而已投入使用的巨库已成为产权商铺失败的典型案例，第一城的经营因为有大型会务收入及高尔夫球场支撑，到目前为止据说还不错，今年的经营收入比去年翻了近3倍。
有些产权式商铺的开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家运营公司具体经营。这样造成一些急功近利的开发商不是从今后经营的角度来设计楼盘，而是从销售难易的角度去设计，还有些缺乏经验的开发商为了转嫁风险，尽快套现，根本不重视商铺的后续经营。而一旦日后的经营真出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。巨库的几百个业主转让产权风波，以事实提醒了投资产权式商铺的投资人，商铺的经营状况和未来持续发展对商铺投资至关重要。即使有相应的担保，但由于缺乏有效的监管手段和变现能力，担保也很难成为投资者利益的根本保证。
商铺投资相对于投资住宅有更高的回报，同时亦有更高的风险，这是客观的。但对风险的控制不仅取决于投资者对项目的选择能力，同时也取决于整体市场的规范程度。商业地产市场的健康发展，需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证，最终达到购置商铺——投资理财——财富增值的目的。