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摘 要：该文开始介绍了我国房地产业的发展，通过中美两国房地产业在土地制度、住房方面政府与市场的关系比较，分析我国房地产发展的现状，最后指出了我国应该如何借鉴美国房地产市场，给出了政策建议。
关键词：房地产；政府与市场的关系；住房模式
从上个世纪九十年代中后期国家停止福利性分房的政策以来，中国房地产市场才开始得到真正的发展。新世纪以来，购房需求增长，造就了房地产业的繁荣。经过十几年的发展，如今的房地产业走到了一个十字路口，从短期开看房地产市场有泡沫化的风险，面临着市场和政府的调控。
中国是世界上最大的发展中国家，美国是世界上最大的发达国家，两国都幅员辽阔，并且都有中央政府和地方政府的多级政府管理体制。美国的房地产市场经过了几个世纪的发展已经很完善，美国政府在它长期的管制中积累了丰富的经验，使它能够处理好政府与市场的关系。我希望从中美两国房地产市场的对比中来揭示如何才能正确处理好政府和市场中的关系。
一、中美土地使用制度的比较
由于土地是作为房地产业中不可或缺的生产要素，房地产市场是建立在顺畅的土地流转基础之上的，要比较两国的房地产业，要从两国的土地制度谈起。
在高度集中的计划经济时代，农村土地由集体统一经营，国有土地按计划配置，实行行政划拨，土地资源处于一种无偿、无期限、无流动使用的状态。旧的体制带来了土地资源的极大浪费，国家从土地上的不到收益，城市建设只得再从别的地方筹集资金，缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。1987年9月，深圳市率先试行土地使用有偿出让，随着改革的深入，全国多数城市和地区的土地都采取了有偿出让的方式，为国家财政和城市建设提供了大量资金。土地资源配置依然存在着即行政划拨与有偿出让并存的双轨制，在实际过程中，有偿出让的比例较低且这两种方式之间的界限模糊，使得本应该有偿出让的经营性土地被改为行政划拨，损失了国家的土地收益。
美国经过几百年来的发展，早已建立起一个完善的地产交易市场。所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，须进行地价评估。若土地所有者不接受评估价格，可以到法院起诉，由法院裁定，政府不予干涉。美国实行的是垂直、集中的土地管理体制，设立了国家土地管理局，还运用法律规定了联邦、州、县、市在土地管理方面的各自范围和职责，非常明确具体，使联邦与地方各司其职，管理非常到位。
二、在住房模式方面的比较
三十年前，随着改革开放，住房制度的改革也在我国悄然开始。我觉得中国住房制度经过了三个阶段：一是计划经济阶段，也就是完全的政府保障阶段；二是市场经济阶段，即完全的市场化阶段；三是“双轨制”阶段，即从完全依赖市场，转向政府保障和市场供应两个部分，但以市场为主，政府保障为辅。因此，从这一路径选择可以看出如今的“大市场小政府”的格局。
而美国的住房模式可以概括为“大市场小政府”的二元二级住房体系。“大市场”指的是住房市场大约占全美家庭住房的95%以上。另外大约有30%左右的家庭通过市场租房。“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租房中的家庭占全部家庭的不到2%。“小政府”的另一含义是，真正参与住房市场管理的是市和县一级的政府, 而不是州和联邦政府。“二元”是指政府公共住房系统和商品房市场并存的体系。政府的公共住宅管理系统分为联邦和县、市两级。联邦一级的是住宅和城镇发展部，使命是提高自有住房家庭的比率和支持社的发展。
三、中美两国房地产市场的比较带给我们的启示
首先，政府应该明确制定有关房地产市场的中长期调控政策，从大的方向指引着房地产市场的发展，这个中长期调控计划应该与我国目前信贷政策和宏观经济形势很好吻合，强调从短期治标到长期治本的转变。政府应该明确制定在调控的框架中有保障轨和市场轨，也就是说政府应该明确在私人商品房市场和低收入住房保障体系中的不同定位，两者不能混为一谈，要分而治之，不要在商品房市场中推行经济适用房和廉租房等保障住房体系，用行政命令来调控，这样会造成政府职能在私人商品住房市场的错位。
其次，政府在私人商品房市场中应尽可能地减少干预。即使需要调控，干预的手段也只能是经济手段信贷、利率和税收政策，而非直接的价格控制。建立一个良性的市场机制，提供公平、透明的交易环境。为减少土地供给影响，政府不设立卖地收人目标，保持清晰及可预测性的土地供应链。
最后，完善地方税制，健全财产税制尤其是房地产税收体系，增加房地产保有环节的税收，减少转让环节的税负，扩大房地产税基，赋予地方政府一定的税收自主权，允许他们开征一些地方的财产税，但这一部分收入要存入中央设置的账户，专款专用，用于地方建设，中央政府要监控。
四、结束语
房地产作为一个特殊的行业，短期来看，政府现如今的调控也许会造成发家的一定程度下跌，从长远的角度看，政府要有足够的智慧，制定中长期房地产业的发展政策，划分市场和政府的界限，在这个过程中要借鉴我国发展房地产市场中的错误和曲折，借鉴美国房地产市场发展的经验，把这些经验制度化和法制化，让老百姓真正的“劳者有其屋”。
参考文献：
[1]何小钢,聂爱云.房地产开发中政府的角色：美国的经验及启示[J].中国房地产信息,2005,(11).
[2]吴立范.美国政府在房地产市场中的作用[J].住宅产业,2007,(23).
[3]刘兴成.中国房地产市场的救赎[J].法人,2010,(5).
[4]国家发改委固定资产投资司.中国房地产市场运行情况[J].财经界，2007,(2).
[5]黎显扬.美国征收房地产税的经验对我国物业税改革的启示[J].中国房地产金融,2009,(6).
[6]刘冬,叶林.中美房地产税制比较[J].住宅产业,2006,(3).
关键词：房地产；政府与市场的关系；住房模式
从上个世纪九十年代中后期国家停止福利性分房的政策以来，中国房地产市场才开始得到真正的发展。新世纪以来，购房需求增长，造就了房地产业的繁荣。经过十几年的发展，如今的房地产业走到了一个十字路口，从短期开看房地产市场有泡沫化的风险，面临着市场和政府的调控。
中国是世界上最大的发展中国家，美国是世界上最大的发达国家，两国都幅员辽阔，并且都有中央政府和地方政府的多级政府管理体制。美国的房地产市场经过了几个世纪的发展已经很完善，美国政府在它长期的管制中积累了丰富的经验，使它能够处理好政府与市场的关系。我希望从中美两国房地产市场的对比中来揭示如何才能正确处理好政府和市场中的关系。
一、中美土地使用制度的比较
由于土地是作为房地产业中不可或缺的生产要素，房地产市场是建立在顺畅的土地流转基础之上的，要比较两国的房地产业，要从两国的土地制度谈起。
在高度集中的计划经济时代，农村土地由集体统一经营，国有土地按计划配置，实行行政划拨，土地资源处于一种无偿、无期限、无流动使用的状态。旧的体制带来了土地资源的极大浪费，国家从土地上的不到收益，城市建设只得再从别的地方筹集资金，缺乏稳定的资金来源，导致经济发展越快，城市建设欠账越多，财政越困难。1987年9月，深圳市率先试行土地使用有偿出让，随着改革的深入，全国多数城市和地区的土地都采取了有偿出让的方式，为国家财政和城市建设提供了大量资金。土地资源配置依然存在着即行政划拨与有偿出让并存的双轨制，在实际过程中，有偿出让的比例较低且这两种方式之间的界限模糊，使得本应该有偿出让的经营性土地被改为行政划拨，损失了国家的土地收益。
美国经过几百年来的发展，早已建立起一个完善的地产交易市场。所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，须进行地价评估。若土地所有者不接受评估价格，可以到法院起诉，由法院裁定，政府不予干涉。美国实行的是垂直、集中的土地管理体制，设立了国家土地管理局，还运用法律规定了联邦、州、县、市在土地管理方面的各自范围和职责，非常明确具体，使联邦与地方各司其职，管理非常到位。
二、在住房模式方面的比较
三十年前，随着改革开放，住房制度的改革也在我国悄然开始。我觉得中国住房制度经过了三个阶段：一是计划经济阶段，也就是完全的政府保障阶段；二是市场经济阶段，即完全的市场化阶段；三是“双轨制”阶段，即从完全依赖市场，转向政府保障和市场供应两个部分，但以市场为主，政府保障为辅。因此，从这一路径选择可以看出如今的“大市场小政府”的格局。
而美国的住房模式可以概括为“大市场小政府”的二元二级住房体系。“大市场”指的是住房市场大约占全美家庭住房的95%以上。另外大约有30%左右的家庭通过市场租房。“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租房中的家庭占全部家庭的不到2%。“小政府”的另一含义是，真正参与住房市场管理的是市和县一级的政府, 而不是州和联邦政府。“二元”是指政府公共住房系统和商品房市场并存的体系。政府的公共住宅管理系统分为联邦和县、市两级。联邦一级的是住宅和城镇发展部，使命是提高自有住房家庭的比率和支持社的发展。
三、中美两国房地产市场的比较带给我们的启示
首先，政府应该明确制定有关房地产市场的中长期调控政策，从大的方向指引着房地产市场的发展，这个中长期调控计划应该与我国目前信贷政策和宏观经济形势很好吻合，强调从短期治标到长期治本的转变。政府应该明确制定在调控的框架中有保障轨和市场轨，也就是说政府应该明确在私人商品房市场和低收入住房保障体系中的不同定位，两者不能混为一谈，要分而治之，不要在商品房市场中推行经济适用房和廉租房等保障住房体系，用行政命令来调控，这样会造成政府职能在私人商品住房市场的错位。
其次，政府在私人商品房市场中应尽可能地减少干预。即使需要调控，干预的手段也只能是经济手段信贷、利率和税收政策，而非直接的价格控制。建立一个良性的市场机制，提供公平、透明的交易环境。为减少土地供给影响，政府不设立卖地收人目标，保持清晰及可预测性的土地供应链。
最后，完善地方税制，健全财产税制尤其是房地产税收体系，增加房地产保有环节的税收，减少转让环节的税负，扩大房地产税基，赋予地方政府一定的税收自主权，允许他们开征一些地方的财产税，但这一部分收入要存入中央设置的账户，专款专用，用于地方建设，中央政府要监控。
四、结束语
房地产作为一个特殊的行业，短期来看，政府现如今的调控也许会造成发家的一定程度下跌，从长远的角度看，政府要有足够的智慧，制定中长期房地产业的发展政策，划分市场和政府的界限，在这个过程中要借鉴我国发展房地产市场中的错误和曲折，借鉴美国房地产市场发展的经验，把这些经验制度化和法制化，让老百姓真正的“劳者有其屋”。
参考文献：
[1]何小钢,聂爱云.房地产开发中政府的角色：美国的经验及启示[J].中国房地产信息,2005,(11).
[2]吴立范.美国政府在房地产市场中的作用[J].住宅产业,2007,(23).
[3]刘兴成.中国房地产市场的救赎[J].法人,2010,(5).
[4]国家发改委固定资产投资司.中国房地产市场运行情况[J].财经界，2007,(2).
[5]黎显扬.美国征收房地产税的经验对我国物业税改革的启示[J].中国房地产金融,2009,(6).
[6]刘冬,叶林.中美房地产税制比较[J].住宅产业,2006,(3).