入选理由：项目的成功，有众多因素左右，如项目的地段、产品定位、开发商规模等等都可以决定一个项目的成败。但一个好的营销团队，却能充分挖掘项目的价值，实现效应最大化。假日风景项目在产品设计和区位上的优势并非特别明显，但是它取得的销售成绩却证明了一个成熟的营销团队的成功。
　　西部新城是天津市政府继梅江区域之后重点打造的一个大型住宅区，而由天津万科与深圳招商共同开发的假日风景充当了西部新城的拓荒者、急先锋，成为该区域内第一个动工开发，并且第一个正式销售的房地产项目。开发商充分研究了该地块的各种优劣势，在园林、景观、户型、楼体结构、生态解决方案等方面均有创新，致力于展现一种从产品到作品的追求，打造由情景洋房、瞰景洋房、院景洋房、宽景洋房等产品所营造的生态的、都市的、现代的天津洋房生活。假日风景良好的市场反应使西部新城成为2005年下半年天津房地产市场最热的区域，并树立了假日风景在该区域内的核心地位和领导者形象。
　　
　　以区域价值带动项目销售
　　
　　根据政府的规划，在未来5年内，假日风景所在的西部新城将建成占地4平方公里，建筑面积400万平方米的大型居住板块。西部新城总投资超过100亿元，规划绿化面积占45％以上，商业设施面积占5％。形成中心镇区绿化环、中心功能区，彻底达到城市化的目标。
　　但是，在假日风景项目启动初期，西部新城的现状并不理想：外环线外(外环线对于天津的老百姓而言似乎有着不可逾越的心理障碍)的待开发居住区周边零星的散落着几个村庄，其外就是大面积的农田，交通不方便，没有基本的生活配套设施。所有这一切都构成了假日风景被市场认可的现实障碍。虽然前景是毋庸置疑的，但普通消费者是以自己的所见所闻为判断依据的，前景再美好客户是看不到的，也不能漫无边际的去幻想。
　　鉴于这样的现状，世联在项目前期的推广主题就定位于：主要以区域推广为主，加强客户对区域的认可。首先为区域找一个标杆棗梅江，梅江是近几年天津房地产市场的最热点区域，她集聚了天津市众多的品牌开发项目中的大部分代表项目，尤其是豪宅项目(如：水晶城、卡梅尔、海逸长洲等)。借助梅江区域良好的市场形象，为西部新城的未来提供一个可以看得见的标杆，展示该区域未来美好的前景，体现该区域未来巨大的升值潜力。因此，“西部淘‘津’，寻找下一个梅江”就成了项目初期的主打广告语。
　　同时借助政府对西部新城的宣传推广，并联合该区域内的其他开发商共同发布区域内项目开发的动态等等一系列的推广、公关等工作，初步建立起西部新城棗下一个梅江的形象定位，获得了消费者对区域的认可。
　　
　　突显开发品牌的引导作用
　　
　　万科的房子几乎成为“潜力股”的代名词，受到有识者的追随与追捧。而万科也没有让大家失望，一个又一个“点石成金”的事实让人们惊叹于万科的眼力。深圳的四季花城，上海的兰乔圣菲、北京的西山庭院、天津的水晶城……这些楼盘无一不是在人们怀疑的眼光中变成奇迹，同样也无一不是让选择的人得到厚报。正是那些看不见的品质，形成了“万科出品”的分量所在。
　　假日风景是万科在天津市场继水晶城之后的又一佳作。而水晶城是天津市场不可多得的代表项目，知名度、美誉度都堪称是天津万科的经典之作。很多没有把握住时机，没买到水晶城房子的客户均有些悔恨当初的错误决定，而假日风景的上市为客户提供了补救机会。假日风景有着比水晶城更丰富的洋房产品系列，并且假日风景在人工湿地、生态设计、建筑小品配置等方面有着更成熟的应用，因此假日风景成为继水晶城之后天津市场居住潮流无可争议的领跑者。
　　
　　营销中突出差异竞争优势
　　
　　客户购买房子最关键的因素还是房子本身的品质，而万科的产品最不缺少的就是品质，但把所有这些活灵活现的展示给客户并形成可感知的内容就显得尤为重要，要让客户有切身体会，确保项目成功销售。因此，客户上门后做足现场产品展示就成了重中之重。
　　第一阶段是样板房展示。随着项目销售大厅的使用，即将销售的各类产品，相对应地陆续推出四套实体样板房和一套临时样板房。在价格没有正式公布前，通过与客户的沟通，了解客户的具体购买意向和价格承受能力，这些对价格表的制定及开盘活动的组织起到指导性作用。
　　第二阶段是一期实景展示区的全面开放。实景展示区于2005年10月份正式开放，此时距离开盘已有两个月的时间，形成了假日风景本年度第二个销售高峰。实景展示区的开放使客户能够切身感受到开放与融合的社区规划新理念，承袭与创新的洋房建筑新形态，原生与自然的生态新视野，科技与环保的能源新观点以及领先与突破的品质新标准。
　　第三阶段是工艺精品样板间的展示。细节体现品质，细节决定成败。通过工艺精品样板间将建筑墙体、屋面、外立面、材质、材料、配置、部品等多方面的细节充分展示，凸现项目的品质，有效地指导客户在选房时，真正关注项目的质量以及生活品质，形成与其他项目明显的差异化竞争优势。
　　
　　把握营销中的节点
　　
　　通过有节奏的释放销售资源形成多次节点式营销模式，这种模式的特点在于合理制造了市场稀缺感，吸引市场注意力，连续的形成销售高潮。每次时机的把握主要依赖以下几个条件：首先是重要的国家法定节假日或房地产相关机构组织的重大活动。如：十一国庆节、中秋节、2005年秋交会等：
　　其次是项目的销售、工程重要节点。如：项目开盘、一期实景展示区的开放等；
　　第三是根据各种产品的销售进度来判断该类产品是否需要推广。正常情况下，某类产品的销售率达到80—85％后，就会考虑推广该类产品。但同时也要考虑该类产品的市场反馈以及存量的多少。
　　同时每次释放销售资源时，必须要有与之相对应的客户积累方案、销售政策、现场包装、营销活动的配合，才能取得理想的销售结果。
　　
　　集中突破目标客户
　　
　　项目的良好销售离不开有效地宣传推广，通过锁定目标客户群，制定并执行精确制导的宣传推广策略，则会达到事半功倍的效果。通过对目标客户深入地分析和研究，南开区是假日风景项目客户的主要来源，通过对市场进一步地细分研究，核心客户群集中在华苑和王顶堤区域。
　　针对主力目标客户群，通过王顶堤的户外广告牌以及开展宣传品直投完成对华苑、王顶堤区域的全面覆盖；通过华苑鑫茂超市、王顶堤家世界等轮回巡展，为客户提供了方便，直接面对面的咨询沟通。为项目持续的、良好的销售提供了强有力的支持。
　　
　　实现口碑营销
　　
　　假日风景秉承“得人心者得天下”的行事作风，以开放的、热情的心态欢迎并接待各界朋友的拜访，包括业内同行的参观。对所有服务人员严格培训，注重服务细节，用细节感动客户，在项目现场处处体现专业的服务和贴心的呵护。
　　在销售策略上侧重对客户喜好的分析和研究，先后组织了“欢乐假日共赏风景”客户联谊活动、周末极限运动广场秀、西部淘“津”中秋客户联谊会、“倾情假日全景体验”实景展示区开放周、“万客会入”等客户营销活动，起到良好的效果。