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【摘要】 房地产业作为国民经济的一个重要行业，历来为各国政府所重视与关注。要将房地产业的重要组成部分--住宅业作为新的经济增长点，一度成为中国房地产业的热点话题。本文对从中国住房政策的制度经济学的角度对房地产经济的发展进行简要的分析。
【关键词】 中国 住房 政策 制度 经济学
在我国经济转轨时期，政府对房地产经济及房地产市场的干预与调控主要归纳为：促进房地产市场的发育，维护房地产市场的运转，治理房地产市场的缺陷，调控房地产市场的发展。
1. 我国住房政策的目标模式
我国城镇住房制度改革的总目标，即适应市场经济体制的住房制度，以尽量满足城镇居民对住房的需求。邓小平在改革开放初期关于住房制度改革的一系列讲话，已为我国城镇住房制度改革的目标模式勾画了初步的轮廓。
2. 政府对住房产业的干预和调控
理论和实践证明，房地产经济和房地产市场的发展一方面能带动和促进其他50多个相关产业部门的兴旺，进而引致整个国民经济的发展；但同时房地产市场也可能成为泡沫经济的载体。所以，在市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展，必须有政府的干预与调控。
2.1促进房地产市场发育。产权的清晰界定与有力保护是市场经济有效运转的首要前提。我国房地产市场从无到有的建立，首先就是从房地产产权理论的重大突破开始的，尤其是对土地使用权可依法有偿让渡以及住房的商品属性（可个有化）的充分认识，为我国房地产业的复苏奠定了理论基础。因此，要促进房地产市场的健康发育，政府的首要任务是清晰地界定房地产产权并依法保护产权人的合法权益。
2.2维护房地产市场的运转。要建立社会主义市场经济体制，就要以市场作为配置社会资源的主要手段，尽量减少政府的行政干预，以维护市场的有效运转。在维护房地产市场有效运转方面，政府目前应重点做好以下几项工作：
第一，制定房地产市场运行规范，保证有序、适度竞争。包括制定房地产市场准入规则，市场主体行为规范，建立和推广房地产价格评估制度、成交价格申报制度、成交登记制度、市场信息发布制度，以惩治不正当竞争者、非法投机者，保护房地产权利人的合法权益。
第二，保障房地产企业成为独立的法人。目前许多房地产企业，有的直接受控于行政主管部门，有的是事业单位企业化管理，有的是“空壳”企业，根本不是合格的独立的市场主体。因此，政府要加快房地产企业制度改革，规范税费，使房地产企业成为真正独立的市场主体。
第三，防范和惩治政府公务员在房地产经济领域中的腐败行为。在市场经济大潮的冲击下，政府公务员的寻租行为也比较严重。近几年来在房地产、证券、金融领域里出现了一批较为恶劣的经济犯罪案例。因此，促使政府公务廉洁自律、防止权钱交易、惩治贪污腐败是政府义不容辞的责任。
2.3弥补房地产市场的缺陷。房地产市场，一方面对房地产业的发展具有重大的推动作用，同时也存在着诸多缺陷，这就需要政府采取强有力的措施，以弥补房地产市场的缺陷。
第一，政府应采取措施减少或消除房地产利用中的外部性。房地产利用中广泛存在着正的和负的外部性，如城市开发中土地增值收益的分配、相邻不动产利用时的干扰、居住区中的环境污染等，从而使当事人的私人成本与社会成本不一致，使具有负的外部性的产品或服务供给过多，使具有正外部性的产品或服务供给过少，因此，政府应当通过重新界定产权、补贴、征税等办法来减少或消除外部性。
第二，政府应该提供房地产业中的公共物品。公共物品具有消费的非排他性，从而使人产生“搭便车”的动机与行为。据此，私人缺乏积极性来提供这些物品。房地产利用中存在许多公共物品或“准公共物品”，如防洪工程、抗震工程、公共卫生设施等，最为典型的莫过于城市基础设施。政府提供并非一定要政府直接生产，政府可以委托或承包给独立的企业来生产，政府只负责筹集资金与管理。目前，我国许多城市基础设施建设已成为“瓶颈”，因此加强城市基础设施建设乃当务之急。
第三，由于房地产的区域性及房地产开发、经营具有规模经济性质，因而很容易形成垄断。治理房地产企业垄断并不意味着一定要分解企业以造就更多的竞争者，而是由政府依法惩治不正当竞争行为，对房地产企业的产品与服务进行质量监督与价格监控，以维护市场的有效竞争。
2.4调控房地产市场的发展。正如宏观经济周期波动一样，房地产经济亦有其独特的波动规律。为使房地产业稳定、健康地发展，在房地产经济预警指标出现“红灯”时，政府应采取各种宏观调控措施。
3. 经济适用房面临的问题
从城镇住房制度改革开始，我国住房消费适用就面临着两个主要问题。
一是从供给方面分析，商品房供给结构不合理，积压量太大，而房价居高不下，出现了住房过剩与短缺同时并存的现象。空置房面积呈逐年上升趋势，同时商品房价格自1992年以来，年平均增长达到27％左右，远高于居民收入水平的增长。应当看到，空置房的增长并不意味着住房总供给超过总需求，只是出现了住房供给的结构失衡，出现了商品房空置率高与整体住房水平低的矛盾。二是从需求方面分析，出现了高房价与低收入的矛盾，城镇居民对住宅的有效需求不足。房价过高的原因在于：地价过高，有的地价占住宅价格的20～30％；建安工程費用过高，占房价的40～50％；住宅产业化程度低，劳动生产率不高；税费负担过重，各种税费占房价的10～20％，导致住宅开发成本上升。此外，一些开发商追求高利润，盲目建设高档房。
经济适用房建设需要大量社会资源的投入，不能从开发商本身实现自身的良性循环，因此其对经济增长的带动是有代价的。经济适用房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此政府必须在税费、融资等方面提供优惠政策，以提高开发商参与的积极性，因此其对经济即增长的带动需要政府特殊政策的扶持。
经济适用住房的面积标准、价格、建设规模都由政府制订，如免交土地出让金、规费减半、利润固定、再转让具有严格的限制、投资者成为非政府组织。这样的投资体系除了解决住房资金的来源，并没有发挥市场的调节功能。商品的本质就是买卖自由，依靠价格杠杆调节供求。从这一意义来说，经济适用型住房政策无助于住房商品化的改革目标。经济适用住房是在当前商品房无法作为一般工薪阶层住房消费途径状况下的权宜之计，虽然它可以对目前的过高的房价带来制约，它并不符合市场经济规律。
参考文献：
[1] 尼尔.卡恩等.房地产市场分析：方法与运用.北京：中信出版社，2005.
[2] 张发. 中国住房政策的制度经济学商业研究.2003.5.
（作者单位：哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局）
【关键词】 中国 住房 政策 制度 经济学
在我国经济转轨时期，政府对房地产经济及房地产市场的干预与调控主要归纳为：促进房地产市场的发育，维护房地产市场的运转，治理房地产市场的缺陷，调控房地产市场的发展。
1. 我国住房政策的目标模式
我国城镇住房制度改革的总目标，即适应市场经济体制的住房制度，以尽量满足城镇居民对住房的需求。邓小平在改革开放初期关于住房制度改革的一系列讲话，已为我国城镇住房制度改革的目标模式勾画了初步的轮廓。
2. 政府对住房产业的干预和调控
理论和实践证明，房地产经济和房地产市场的发展一方面能带动和促进其他50多个相关产业部门的兴旺，进而引致整个国民经济的发展；但同时房地产市场也可能成为泡沫经济的载体。所以，在市场经济条件下，房地产经济和房地产市场的发展，必须有政府的干预与调控。
2.1促进房地产市场发育。产权的清晰界定与有力保护是市场经济有效运转的首要前提。我国房地产市场从无到有的建立，首先就是从房地产产权理论的重大突破开始的，尤其是对土地使用权可依法有偿让渡以及住房的商品属性（可个有化）的充分认识，为我国房地产业的复苏奠定了理论基础。因此，要促进房地产市场的健康发育，政府的首要任务是清晰地界定房地产产权并依法保护产权人的合法权益。
2.2维护房地产市场的运转。要建立社会主义市场经济体制，就要以市场作为配置社会资源的主要手段，尽量减少政府的行政干预，以维护市场的有效运转。在维护房地产市场有效运转方面，政府目前应重点做好以下几项工作：
第一，制定房地产市场运行规范，保证有序、适度竞争。包括制定房地产市场准入规则，市场主体行为规范，建立和推广房地产价格评估制度、成交价格申报制度、成交登记制度、市场信息发布制度，以惩治不正当竞争者、非法投机者，保护房地产权利人的合法权益。
第二，保障房地产企业成为独立的法人。目前许多房地产企业，有的直接受控于行政主管部门，有的是事业单位企业化管理，有的是“空壳”企业，根本不是合格的独立的市场主体。因此，政府要加快房地产企业制度改革，规范税费，使房地产企业成为真正独立的市场主体。
第三，防范和惩治政府公务员在房地产经济领域中的腐败行为。在市场经济大潮的冲击下，政府公务员的寻租行为也比较严重。近几年来在房地产、证券、金融领域里出现了一批较为恶劣的经济犯罪案例。因此，促使政府公务廉洁自律、防止权钱交易、惩治贪污腐败是政府义不容辞的责任。
2.3弥补房地产市场的缺陷。房地产市场，一方面对房地产业的发展具有重大的推动作用，同时也存在着诸多缺陷，这就需要政府采取强有力的措施，以弥补房地产市场的缺陷。
第一，政府应采取措施减少或消除房地产利用中的外部性。房地产利用中广泛存在着正的和负的外部性，如城市开发中土地增值收益的分配、相邻不动产利用时的干扰、居住区中的环境污染等，从而使当事人的私人成本与社会成本不一致，使具有负的外部性的产品或服务供给过多，使具有正外部性的产品或服务供给过少，因此，政府应当通过重新界定产权、补贴、征税等办法来减少或消除外部性。
第二，政府应该提供房地产业中的公共物品。公共物品具有消费的非排他性，从而使人产生“搭便车”的动机与行为。据此，私人缺乏积极性来提供这些物品。房地产利用中存在许多公共物品或“准公共物品”，如防洪工程、抗震工程、公共卫生设施等，最为典型的莫过于城市基础设施。政府提供并非一定要政府直接生产，政府可以委托或承包给独立的企业来生产，政府只负责筹集资金与管理。目前，我国许多城市基础设施建设已成为“瓶颈”，因此加强城市基础设施建设乃当务之急。
第三，由于房地产的区域性及房地产开发、经营具有规模经济性质，因而很容易形成垄断。治理房地产企业垄断并不意味着一定要分解企业以造就更多的竞争者，而是由政府依法惩治不正当竞争行为，对房地产企业的产品与服务进行质量监督与价格监控，以维护市场的有效竞争。
2.4调控房地产市场的发展。正如宏观经济周期波动一样，房地产经济亦有其独特的波动规律。为使房地产业稳定、健康地发展，在房地产经济预警指标出现“红灯”时，政府应采取各种宏观调控措施。
3. 经济适用房面临的问题
从城镇住房制度改革开始，我国住房消费适用就面临着两个主要问题。
一是从供给方面分析，商品房供给结构不合理，积压量太大，而房价居高不下，出现了住房过剩与短缺同时并存的现象。空置房面积呈逐年上升趋势，同时商品房价格自1992年以来，年平均增长达到27％左右，远高于居民收入水平的增长。应当看到，空置房的增长并不意味着住房总供给超过总需求，只是出现了住房供给的结构失衡，出现了商品房空置率高与整体住房水平低的矛盾。二是从需求方面分析，出现了高房价与低收入的矛盾，城镇居民对住宅的有效需求不足。房价过高的原因在于：地价过高，有的地价占住宅价格的20～30％；建安工程費用过高，占房价的40～50％；住宅产业化程度低，劳动生产率不高；税费负担过重，各种税费占房价的10～20％，导致住宅开发成本上升。此外，一些开发商追求高利润，盲目建设高档房。
经济适用房建设需要大量社会资源的投入，不能从开发商本身实现自身的良性循环，因此其对经济增长的带动是有代价的。经济适用房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此政府必须在税费、融资等方面提供优惠政策，以提高开发商参与的积极性，因此其对经济即增长的带动需要政府特殊政策的扶持。
经济适用住房的面积标准、价格、建设规模都由政府制订，如免交土地出让金、规费减半、利润固定、再转让具有严格的限制、投资者成为非政府组织。这样的投资体系除了解决住房资金的来源，并没有发挥市场的调节功能。商品的本质就是买卖自由，依靠价格杠杆调节供求。从这一意义来说，经济适用型住房政策无助于住房商品化的改革目标。经济适用住房是在当前商品房无法作为一般工薪阶层住房消费途径状况下的权宜之计，虽然它可以对目前的过高的房价带来制约，它并不符合市场经济规律。
参考文献：
[1] 尼尔.卡恩等.房地产市场分析：方法与运用.北京：中信出版社，2005.
[2] 张发. 中国住房政策的制度经济学商业研究.2003.5.
（作者单位：哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局）