优胜劣汰是市场进步的表现,如果能正确且合适地运用破产程序,那么破产程序将有利于实现企业甚至是社会的资源的优化配置。根据我国《企业破产法》的规定,梳理归纳我国破产程序后,可以发现在我国针对破产程序中待履行合同的规定并不是非常细致,只是简单地赋予了破产管理人选择权予以处理。本文讨论的不动产租赁合同仅指以使用和收益为目的的租赁合同,不包含融资租赁这类特殊租赁合同。本文以待履行合同中的不动产租赁合同这一合同的处理规则为中心,在梳理相关理论后,总结其存在的不足,并借鉴美、德、日三国处理待履行不动产租赁合同的规则,为我国细化该种合同相关处理规则提出建议。关于破产背景下,研究待履行不动产租赁合同的处理规则,本文从以下四个部分展开:第一部分,待履行不动产租赁合同的基本理论。首先,综合《民法典》第703条和我国《企业破产法》第18条的规定界定待履行不动产租赁合同。其次,就不动产租赁合同相较于一般待履行合同的特殊性进行了分析,该类合同具有继续性特征和社会性特征,不动产租赁权属于债权物权化,为下文该类合同的特殊处理作出理论铺垫。最后,从处理原则方面,罗列破产管理人行使选择权时应当考虑的因素。第二部分,我国待履行不动产租赁合同的处理规则及评析,重点分析其不足之处。着重论述了破产管理人行使解除权与不动产租赁权物权化的价值冲突,特殊情形下与利益平衡原则的不相容等。第三部分,对域外个别国家就待履行不动产租赁合同的处理规则进行考察和借鉴。本部分主要梳理比较美、日和德三国对处理待履行合同、甚至是待履行不动产租赁合同的一般规则和特殊规则,总结出各个国家的立法规则和司法实践。在综合考虑我国国情的基础上,总结出值得借鉴的处理规则。第四部分,对如何完善现行待履行不动产租赁合同的处理规则提出建议。在完善一般处理规则方面,一是建议破产管理人行使选择权时,引入法院监督,二是允许破产管理人转让此类合同;三是确认预付租金和押金的性质。在增加特殊处理规则方面,一是建议限制出租人解除合同的权利,二是建议是否赋予非破产方解除权应基于不动产租赁物是否已经交付这一事实而衡量,三是建议处理合同是区分不动产租赁物使用用途,四是认可破产程序中,《民法典》规则的运用等。