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摘要：解决规划科学性前瞻性不足的问题，就需要我们加强对房地产规划问题的研究，从分析房地产市场发展空间结构的组织与效率出发，提出了一些问题，对房地产规划有很大的启迪，对提高房地产市场发展规划的科学性、前瞻性有很强的借鉴意义。
关键词：房地产市场 问题研究 协调性
我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。自1998年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
一、我国房地产市场发展中的问题
最近5年来，我国房地产业得到快速发展。1998年～2002年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约15％，年均直接拉动GDP增长约1.2个百分点。但随着市场经济的发展和各项改革的深入，房地产市场在发展中也存在不少问题，应引起我们的重视。
1.结构性供需矛盾加剧，房价较高。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。
2.投资增速较快，企业资产负债率高，经营风险加大。目前，我国房地产业相对其他行业是“暴利行业”，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金“逐利而来”。1998年～2002年，全国房地产企业年均资产负债率约75％，远远高于国际上50％的警戒线。
3.市场监控力度不够，消费需求对投资的拉动作用小。目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”等现象，就是问题表现的一个侧面。
4.房屋价格构成不透明，市场信息不对称。目前，房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求高利润的开发商，把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因，无法维护自己的权益。
二、宏观调控政策与市场发展间的矛盾分析
1.控制房地产投资规模与稳定房价的矛盾
一直以来，宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法直接改变个人的投资行为。因此，市场调控必须以房价为中心。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，2007年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高达30.2%，而2008年的前两个月全国大中城市房屋销售价格同比上涨幅度均超过10%，依然属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的反映。
2.严格控制土地供应与房价上涨的矛盾
为了宏观调控的需要和国家长远发展的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地40.43万公顷，2007年，全国批准新增建设用地39.50万公顷。这些土地紧缩政策给市场带来的预期是，未来农用地转为房地产开发用地的空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，土地市场的竞争将进入白热化状态，价格将不断攀升。严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧张，加剧了供需的矛盾，从而刺激了房价上涨。
三、房地产发展空间调控的措施和政策建议
1.增加调控任务：确保稳健增长，防止通货膨胀，调整经济结构，提升经济质量，遏制资产价格上涨。要把资产价格问题作为调控的重要任务之一。
2.坚定调控的决心。现在各方和地方政府在博弈，有很多开发企业、投资者都在赌政府有没有决心、有没有意志。我们也存在着许多促进房地产健康发展，调整房地产有效的条件和手段。中央国家，尤其是中央政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心。不动摇，不妥协、不松懈。
3.明确调控的目标：政策目标应该保证“投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。对于不同的城市可以确定出不同的指导性的价格上涨目标或者变化目标。比如对一些房价过高、增长过快的就不能涨，必须降。但是对一些情况相反的，可以有一定的涨幅，这个涨幅一定要控制在城镇居民人均可支配收入之下。
4.稳定调控政策。有时候我们宽松的政策不是给消费者带来好处，而是给投资者、投机者带来好处，这都是由于政策不稳定、不具体、不细化导致的，所以就需要稳定政策。同时要对市场预期的变化给予及时的引导，尤其是针对市场的一些炒作和传言给予及时应对。我注意到今年中央政府有关部门这点做的非常成功，市场上有些人曾经放出一些传言来，想在市场上炒作，有关部门及时做出了回应。
5.细化调控方案：针对未来可能出现的问题、为实现调控目标，需要将调控对象进一步细化，通过对供给、需求、区域、时间和产品的细化管理达到调控的目的。
6.落实问责制度。实施目标管理，继续推进，实行目标责任制。
7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投资，加快完善住房保障体系，明确主体，落实责任。我们计划是500多亿但是现在增加多800亿，但是这个还是远远不够，我认为还要再这个基础上翻一番。只有这个幅度达到足够的量，才能真正对市场起到一箭双雕的作用，一个是有利于解决民生问题，另一个也能起到稳定市场的作用。中央如果拿出更多比例来，我想地方政府也能配套更多比例，形势会有很大改观。
8.建立长效机制。包括改革土地、金融、财政、开发等等。这有一个过度的过程，但是宜早不宜晚。
参考文献：
[1]张金娟.宏观调控与房地产市场发展的协调性研究[J].商业时代.2009.16
[2]社科院住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》[A].2011.5
关键词：房地产市场 问题研究 协调性
我国房地产市场发展取得的成就是有目共睹的。自1998年以来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房商品化的新体制基本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建设、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
一、我国房地产市场发展中的问题
最近5年来，我国房地产业得到快速发展。1998年～2002年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约15％，年均直接拉动GDP增长约1.2个百分点。但随着市场经济的发展和各项改革的深入，房地产市场在发展中也存在不少问题，应引起我们的重视。
1.结构性供需矛盾加剧，房价较高。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。
2.投资增速较快，企业资产负债率高，经营风险加大。目前，我国房地产业相对其他行业是“暴利行业”，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金“逐利而来”。1998年～2002年，全国房地产企业年均资产负债率约75％，远远高于国际上50％的警戒线。
3.市场监控力度不够，消费需求对投资的拉动作用小。目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”等现象，就是问题表现的一个侧面。
4.房屋价格构成不透明，市场信息不对称。目前，房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求高利润的开发商，把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因，无法维护自己的权益。
二、宏观调控政策与市场发展间的矛盾分析
1.控制房地产投资规模与稳定房价的矛盾
一直以来，宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门”，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。这种做法在计划经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，则无法直接改变个人的投资行为。因此，市场调控必须以房价为中心。当我们控制两个“闸门”时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。在利润的驱动下，地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建设规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，2007年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高达30.2%，而2008年的前两个月全国大中城市房屋销售价格同比上涨幅度均超过10%，依然属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的反映。
2.严格控制土地供应与房价上涨的矛盾
为了宏观调控的需要和国家长远发展的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地40.43万公顷，2007年，全国批准新增建设用地39.50万公顷。这些土地紧缩政策给市场带来的预期是，未来农用地转为房地产开发用地的空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，土地市场的竞争将进入白热化状态，价格将不断攀升。严控土地供应虽为了可持续发展，但土地供应紧张，加剧了供需的矛盾，从而刺激了房价上涨。
三、房地产发展空间调控的措施和政策建议
1.增加调控任务：确保稳健增长，防止通货膨胀，调整经济结构，提升经济质量，遏制资产价格上涨。要把资产价格问题作为调控的重要任务之一。
2.坚定调控的决心。现在各方和地方政府在博弈，有很多开发企业、投资者都在赌政府有没有决心、有没有意志。我们也存在着许多促进房地产健康发展，调整房地产有效的条件和手段。中央国家，尤其是中央政府一定要加大调控的信心，坚定调控的决心。不动摇，不妥协、不松懈。
3.明确调控的目标：政策目标应该保证“投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。对于不同的城市可以确定出不同的指导性的价格上涨目标或者变化目标。比如对一些房价过高、增长过快的就不能涨，必须降。但是对一些情况相反的，可以有一定的涨幅，这个涨幅一定要控制在城镇居民人均可支配收入之下。
4.稳定调控政策。有时候我们宽松的政策不是给消费者带来好处，而是给投资者、投机者带来好处，这都是由于政策不稳定、不具体、不细化导致的，所以就需要稳定政策。同时要对市场预期的变化给予及时的引导，尤其是针对市场的一些炒作和传言给予及时应对。我注意到今年中央政府有关部门这点做的非常成功，市场上有些人曾经放出一些传言来，想在市场上炒作，有关部门及时做出了回应。
5.细化调控方案：针对未来可能出现的问题、为实现调控目标，需要将调控对象进一步细化，通过对供给、需求、区域、时间和产品的细化管理达到调控的目的。
6.落实问责制度。实施目标管理，继续推进，实行目标责任制。
7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投资，加快完善住房保障体系，明确主体，落实责任。我们计划是500多亿但是现在增加多800亿，但是这个还是远远不够，我认为还要再这个基础上翻一番。只有这个幅度达到足够的量，才能真正对市场起到一箭双雕的作用，一个是有利于解决民生问题，另一个也能起到稳定市场的作用。中央如果拿出更多比例来，我想地方政府也能配套更多比例，形势会有很大改观。
8.建立长效机制。包括改革土地、金融、财政、开发等等。这有一个过度的过程，但是宜早不宜晚。
参考文献：
[1]张金娟.宏观调控与房地产市场发展的协调性研究[J].商业时代.2009.16
[2]社科院住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》[A].2011.5