一两家大型开发商可能在2009年破产或解体,引发地产业更为剧烈的波动
　　
　　《财经》记者 张映光
　　
　　2009年的春节,也许将是房地产“入冬”后最冷的时候。
　　尽管2008年底的一系列政策利好与市场成交量的短暂回升,似乎令人们嗅到了一丝楼市“春天”的气息,但所有人都知道,最严酷的“三九”天还没来到。
　　如今,已经没有什么力量能够阻止房地产市场继续下滑,哪怕政府全盘摒弃近五年来的宏观调控。
　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹是悲观者之一。他说,如今的市场呈“L”形,“已经见底了,但何时回暖,还是未知数”。
　　还有比潘石屹更悲观者。过去几个月,不少以房地产投融资为业的律师,或在半休假状态,或转向铁路、公路等政府工程项目。
　　一位资深房地产业律师对《财经》记者表示,这种悠闲的日子就快结束了,因为,春节后可能将有大量中小型房地产企业的破产案涌现出来。
　　“很多房地产公司的资金链已经断了,工程款、银行及民间贷款到年终进入集中结算期。还不上钱,就会引发诉讼,清算快开始了。”这位律师说。
　　在上一轮楼市泡沫中看错了周期的开发商们,将付出代价。民生银行房地产信贷部一位高层人士则向《财经》记者表示,那些还不了贷款的开发商,“只有主动割肉,才能避免灭顶之灾”。并购贷款政策出台后,民生银行正在试图推进房地产业的兼并。
　　中央政府也已经意识到地产公司的破产风险,以及可能造成的深层影响,并明确出台了鼓励房地产开发商并购融资的政策。
　　但是,房地产公司之间有没有能力完成这样的并购,以避免大量“烂尾楼”的出现,仍旧是个疑问。
　　瑞银投资银行亚洲区副总裁蔡洪平预言,可能只有三分之一的房地产企业能够熬过这个“严冬”。“市场成交量也许会出现回升,但房价还将进一步下跌。”蔡洪平近期接受《财经》记者采访时说。
　　对于进入“寒冬”的房地产业,2009年将是最难熬的一年。
　　
　　即将跌入谷底
　　尽管地方政府正在不遗余力地救市,临近春节,房地产市场下滑引发的一系列矛盾,仍有进一步被激化的趋势。
　　一方面,开发商因流动性困境,难以偿还银行与民间借贷。重庆市房地产商会近期递交重庆市政府的一份报告显示,重庆多家房地产开发商为维持运营,借用民间高利贷,很多已严重逾期,难以偿还。为此,商会希望当地政府部门组成专门机构,就重庆房地产企业民间高利借贷问题进行联合调查,并提出有针对性的解决办法。
　　建设银行风险管理部一位人士则向《财经》记者表示,全国有多家大型开发商在年底对其开发贷款进行了展期或转贷,总额可能达到几百亿元。其中,仅富力地产一家便对其逾80多亿元的短期贷款进行了展期。
　　银行对无法按期归还贷款的开发商,已不再提供新的贷款了。按规定,一年期贷款最多只能展期半年,到期仍无法归还,银行有权委托第三方对其抵押物进行拍卖,以偿还债务。
　　另一方面,因工程款拖欠引发的连锁诉讼,已经呈现箭在弦上之势。开发商因项目停工、滞销,导致无法按期支付建筑商的工程款,建筑商则因此无法偿付建材商的欠款。
　　此外,开发商与地方政府,这一对原本拥有共同利益的“伙伴”,也出现了裂痕。开发商降价引起的连锁反应,令地方政府卖地生财的财政模式越来越难以为继。土地价格过高,即遭流拍。转让价格过低,又引起拿过高价地的开发商不满,要求退地。商品房价格下降,甚至令限价房与经济适用房都出现了滞销。
　　最后和最基本的,仍旧是开发商与购房者之间的博弈。
　　“暂时没有开发商再敢轻易对分期开发的项目进行降价。”一位地产商向《财经》记者表示,“我们在等待时机。” 时机是指前期高价卖出的期房转变为现房交付给购房者。此后,开发商才敢于对新开的楼盘大幅降价。
　　上述民生银行高层人士即认为,购房者采取打砸售楼处的极端行为,主要是因为他们买到的是一个期约合同,而不是一套房子,“那些住进了新房的购房者,是不会因为降价去砸售楼处的,也不可能去退房”。
　　因此,很多开发商都在等待前期项目交房,再开新的一期。
　　春节过后,大部分在2008年初房价较高时期预售的房屋,都会建成交房。此时,开发商将掀起一轮新的降价潮,以缓解资金压力。
　　这一轮降价潮将在北京、上海等房价下降缓慢的城市中引发“多米诺骨牌”效应,令房价迅速下滑,从而引发更深度的调整。
　　
　　等待标志事件
　　接下来的标志性事件,可能会是一两家大型开发商出现破产或解体。
　　2008年3月,恒大地产上市折戟是房地产市场下滑的标志性事件之一。潘石屹将《财经网》的报道贴于其博客,并预言房地产业将在100天内发生巨变。但这样的清醒为时已晚。大多数的开发商都在2006年-2007年的这一轮楼市泡沫中狂飙突进,仿佛上涨可以无限期地持续。如今,对市场周期的误判留下的是一大堆高价购入、不敢再投资开发的土地和高昂的负债。
　　这场巨变仍在继续。2009年10月,恒大地产上市失败后进行的私募将到达期限,届时恒大地产的命运,将要揭晓。
　　恒大地产的私募贷款,是以项目抵押为代价。
　　据《财经》记者了解,美林等机构投资者与恒大地产签订的私募协议,约定恒大地产若在一年内无法完成上市,将向机构投资者追加抵押1倍的股权,令机构投资者持股将超过三分之二。如果恒大地产无法如期偿还贷款,机构投资者将对其展开债务重组,恒大地产将难逃被“瓜分”的命运。
　　与恒大地产同样被挡在港交所门外的,还有50多家地产开发商,其中有一半与恒大地产相似,在上市前引入机构投资者,如今同样面临无法偿还贷款而被重组的风险。
　　一位投行房地产业务主管向《财经》记者透露,由对冲基金投资的公司,将面临巨大的财务压力。
　　金融危机令对冲基金出现挤兑,一旦房地产公司无法偿还贷款,这些贷款有可能转为项目股权。这意味着这些公司有可能解体。
　　即使上市地产公司,一季度之后也都将交上一份凄惨的财报,令资本市场的信心跌入谷底。此时,任何一家大型知名地产公司破产或解体,都将引发一场不小的地震。
　　
　　如果资金陷入危机的地产商能够通过转让项目全身而退,这场危机也许还不会向更大的范围蔓延。一旦开发商破产引发楼盘“烂尾”及复杂的三角债务,房地产业的危机便有可能波及其他领域。
　　前述长期从事房地产投融资业务的律师向《财经》记者表示,大型房地产商可以得到来自政府和银行的支持,因此可以在严冬中支撑更长的时间。但是,至2009年底,若市场仍然没有出现好转,一些大型房地产商亦难逃破产命运。
　　仍有一些开发商把希望寄托在政府救市上。但这种期望在逐步淡去。2009年1月间,京沪两地政府高官纷纷高调表示高房价难以持续,政府无意救市。过去半年间各种政府的救市政策,已证明政策并不是“救命稻草”。政策相对于市场的变化,永远显得过于滞后。在每一轮海啸之后,总有一批裸泳者要死在沙滩上,对于大部分开发商而言,这正是市场给予的惩罚和教育。
　　
　　寻找机会
　　尽管外资投行在金融海啸中损失惨重,但是,新的房地产基金却仍在筹措之中,并时刻准备“抄底”。
　　据《财经》记者了解,摩根士丹利仍未放弃筹措房地产“7号基金”,这一基金原计划在全球筹集100亿美元,其中有近100亿元人民币投向中国。但是由于经济危机日渐加深,“7号基金”募集并不顺利。
　　为此,摩根士丹利特别放宽了募集时限。一位摩根士丹利内部人士向《财经》记者表示,“7号基金”的主要目的就是在2009年下半年,伺机抄底。
　　此前,摩根士丹利的“6号基金”,在日本、澳大利亚等地的投资均遭遇惨败,基金经理团队已解散。在五年前陆续开展投资的“5号基金”,则进入回收期,但因房地产市场下滑严重,摩根士丹利在上海及香港的物业抛售均遭遇困境。
　　与投行相似,以港资为主的外资地产商,也在等待市场底部的到来。
　　恒隆地产董事长陈启宗便表示,因为经历过多次经济危机的考验,香港的大型房地产开发商均具有比较出色的应对危机能力。
　　新鸿基、恒隆地产等香港开发商的共同特点是现金充裕,负债极低,与内地开发商恰好相反。即使是九龙仓等香港开发商为寻求扩张,在2007年取得了很多“天价”地,这些开发商的现金依旧充裕,现在是他们难得的扩张机遇。
　　但在内地,即使像万科这样公认的行业“老大”,也已经无力继续扩张了。万科总裁郁亮在接受《财经》记者专访时便表示,不会在近期并购其他公司,万科的首要目标是生存。
　　目前,中国有近6.5万家房地产商,其中,绝大多数的开发商对市场的错误判断,是导致这些开发商陷入困境的主要原因。
　　正如恒隆地产董事长陈启宗在接受《财经》记者专访时所说,房地产行业是一个周期性和波动性很强的行业。每一轮波动都会淘汰一大批开发商,这是这个行业的特点。
　　内地房地产企业过去并未清楚认识到这一点,对市场预期判断错误,导致其在过去两年间非理性拿地,推高房价。另一方面,很多房地产商过分依赖融资杠杆,扩张速度过快,市场骤变中,其脆弱的资金链一触即断。调头早的开发商尚有机会生存下去,调头晚的只好为此付出惨重代价。
　　蔡洪平认为,那些在城市郊区囤积大量土地的开发商,可能将面临更深的危机,“房地产业的地震将会从城市周边地带首先爆发,因为没有什么人愿意接手这些土地。”
　　随着行业洗牌加剧,价格会进一步寻底。
　　由于开竣工面积将进一步下降,带来供应的缩减。一些业内人士担心房价有可能报复性反弹,但即使真的出现这种情况,也将不会再像2006年一样,刺激消费者进行恐慌性的购买。相反,成交量会因此再度出现急剧下降,将房价拉到新低。
　　作为一种特殊的商品,房地产在满足消费者自住之外,也兼具投资属性,这决定了这一市场的波动性,每隔一段时间,便会发生一次行业大洗牌。
　　洗牌中,那些对周期判断错误的房地产商,理所当然地将被市场淘汰。政府的救市举措不当,比如某些地方政府为托住房价所做的种种过激的努力,只能干预市场调节的进程,拖延危机爆发的时间,而无法扭转市场。一些开发商将仍寄望于政府对救市加码,却忘了反思过去几年市场决策的失误。
　　另一方面,长久以来,政府过分依靠土地财政发展地方经济的模式,使得很多地方政府面对市场的下滑比开发商还要紧张。
　　这反过来更加剧了房地产市场的波动。继续“头疼医头”,甚至“头疼医脚”式的政策调整,无助于市场的自身调整,甚至反而起到加剧和放大市场波动的结果。政府应从更深处寻求制度变革,减少或摆脱对土地财政的依赖。
　　面对2009年房地产市场可能将要发生的深幅调整,政府最重要的责任决非直接干预市场,而应致力于减少波动所可能造成的影响和损失,包括因开发商破产重组产生的债务纠纷和楼盘“烂尾”问题,以及由此产生的一系列社会问题。■