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中图分类号：F2933文献标识码：A
摘要：居住是人类最基本的生活需要之一，不但是国民安居乐业和社会稳定的关键所在，也是社会发展水平的综合表现，历来都受到世界各国的重视。住房市场是关系到国计民生的重要领域，住房市场能否调控得当，房价能否保持稳定，也事关整个社会的和谐与稳定。通过对保障性住房建设中的现状及问题的分析，与保障性住房大量供应后对住房市场带来的可能的冲击，探索住房市场未来的发展趋向并以期对我国未来的保障性住房的建设提供参考意见。
关键词：居住；保障新住房；市场
近20年来，我国的保障性住房建设经历了曲折上升的发展。1995年，在“安居工程”计划的指导下，保障性住房雏形开始形成。当时安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售。这一阶段主要模式为“集资合作建房”和“安居工程”两种方式。1998年，以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系全面建立。2003年，国务院把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房取代了经济适用房成为了住房市场的供应主体，保障房建设投资占房地产投资比例大幅下降。由于近年来全国各地房价上涨过快，住房困难成为突出问题。2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设。2012年，中央决定继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下基本建成500万套，新开工700万套以上。同时，山西省也陆续出台了多个关于住房保障工作的规范性文件，初步形成了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价普通商品住房、各类棚户区改造、农村危房改造等六大类、全方位的住房保障体系。粗略估算，自2009年开始，截止到”十二五”末，山西预计将有140万套保障房逐渐建设完成并向市场供应。
因此，保障房将在未来一段时间内集中大量供应，住房市场将会逐渐形成商品房与保障房占领市场的两种局面。通过建设保障性住房以保持住房市场的长期稳定、健康发展，建立既符合我国国情，又能遵循经济规律的市场机制，已迫在眉睫。本文将通过对保障性住房大量建设的缘由及建设现状入手，分析保障性住房大量建设后对住房市场带来的影响，以期能为我国的保障性住房建设提出建议和意见。
1.保障性住房建设对住房供应体系的影响
有利于推进住房保障体系建设。李刚（2011）认为由于我国的住房需求强烈，加之中低收入群体众多，而同时商品房价格居高不下，这部分人群没有能力购买个人商品房，因此在现有情况下，降低商品房的供应，提高保障性住房的建设，将有利于推进住房保障体系建设。在政府的主导下，能够为普通民众提供质优价廉的住房，形成保障性住房与商品房协调发展的境况[1]。同时，实施保障性住房方案，每年进行持续大量的供应，可以逐步完善我国的保障性住房的体系。
2.对商品房价格的影响
保障性住房大量入市，会平抑房地产价格。虽然保障性住房与商品房在客户群方面存在一定的差别，但是保障性住房其对商品房价格的影响是不可避免的。经济适用房可以一定程度上分流商品房市场，对缓解需求造成的房价上涨有一定的作用，因此加大经济适用房的供给对平抑房价大有裨益。由于保障性住房保障的基本是中低收入群体，商品房主要面对的是中高收入人群，这和保障性住房的人群不一致。因此，由于短期内保障性住房的覆盖人群还较为狭窄，对商品房市场的冲击有限。从整个保障性住房和商品房市场的发展历史看，随着保障性住房建设的增加，覆盖人群的增加，其供给将会对商品房市场形成冲击，对房价形成下行的压力。从保障房供给对普通商品房的挤出效应角度进行分析，看得出由于保障房与商品房的购买人群是交叉的，保障性住房建设规模越大，房价上涨的比例就越小，就越有利于房价稳定。如果政府建设保障性住房，没有考虑保障性住房市场与商品住房市场之间的界线，制定的政策就达不到预期的效果。所以目前导致房价高的原因之一就是这些本该由政府保障的需求进入到了商品住房市场，形成错位。保障性住房建设对房地产市场的影响，主要表现在它完善了市场供应结构，建立了市场梯级消费模式，增强了市场的自我调节能力和抵御风险能力，有利于促进房地产市场持续稳定健康发展。短期来看，商品房价格的上升促使政府增加经济适用房的投资额，以期望抑制日益升高的房价；从长期来看，由于住房投资性的存在，仍然会增加人们的需求，所以供需的不平衡仍会导致商品房价格的持续上涨。
3.对住房建设土地供应量的影响
保障性的住房的土地供应量大幅提升，使得商品房用地收到压缩。随着土地供应政策的变化，将会使商品房向保障性住房看齐，将会深度影响房地产市场的格局，真正使保障性住房成为住房市场的主流。黄本笑、于乐（2011）认为保障性住房的土地使用确实是在逐年增加，但住房建设总的土地供应量也是在逐年大幅增长的。所以，保障性住房的建设不会影响到商品房建设用地的供应[2]。
4.对购房者的影响
通过对保障性住房与商品房针对的群体的不同，将住房需求分为消费需求与投资需求，保障性住房的建设将会增加消费性需求，降低投资性需求，改善居民的住房福利，稳定供需平衡，调节房地产市场的结构，以促进中国经济的长远发展。
高房价造成买房难、住房难的问题仍然是我国目前面临的重要问题，中央政府适时提出的保障性住房建设计划正是基于这一现实问题。造成高房价的原因是多方面的，但保障性住房作为目前住房市场上主要的三架马车之一，必将会对住房市场带来深刻影响。随着保障性住房建设的力度的逐渐增大以及小产权房逐渐减少，保障性住房建设面积的增加，保障范围的扩大，必然会分流商品房的需求者，以平抑过高的房价。
参考文献：
[1]李刚. 保障性住房对房地产业的影响[J].中国城市经济.2011（8）：72.
[2]黄本笑.于乐.面对保障性住房建设新浪潮，房地产企业何去何从[J]. 现代建设. 2011（6）： 22.
作者简介：王正国（1988- ），男，山西稷山縣人，山西财经大学研究生在读，土地资源管理学专业，研究方向：土地利用与规划。
摘要：居住是人类最基本的生活需要之一，不但是国民安居乐业和社会稳定的关键所在，也是社会发展水平的综合表现，历来都受到世界各国的重视。住房市场是关系到国计民生的重要领域，住房市场能否调控得当，房价能否保持稳定，也事关整个社会的和谐与稳定。通过对保障性住房建设中的现状及问题的分析，与保障性住房大量供应后对住房市场带来的可能的冲击，探索住房市场未来的发展趋向并以期对我国未来的保障性住房的建设提供参考意见。
关键词：居住；保障新住房；市场
近20年来，我国的保障性住房建设经历了曲折上升的发展。1995年，在“安居工程”计划的指导下，保障性住房雏形开始形成。当时安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售。这一阶段主要模式为“集资合作建房”和“安居工程”两种方式。1998年，以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系全面建立。2003年，国务院把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房取代了经济适用房成为了住房市场的供应主体，保障房建设投资占房地产投资比例大幅下降。由于近年来全国各地房价上涨过快，住房困难成为突出问题。2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设。2012年，中央决定继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下基本建成500万套，新开工700万套以上。同时，山西省也陆续出台了多个关于住房保障工作的规范性文件，初步形成了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价普通商品住房、各类棚户区改造、农村危房改造等六大类、全方位的住房保障体系。粗略估算，自2009年开始，截止到”十二五”末，山西预计将有140万套保障房逐渐建设完成并向市场供应。
因此，保障房将在未来一段时间内集中大量供应，住房市场将会逐渐形成商品房与保障房占领市场的两种局面。通过建设保障性住房以保持住房市场的长期稳定、健康发展，建立既符合我国国情，又能遵循经济规律的市场机制，已迫在眉睫。本文将通过对保障性住房大量建设的缘由及建设现状入手，分析保障性住房大量建设后对住房市场带来的影响，以期能为我国的保障性住房建设提出建议和意见。
1.保障性住房建设对住房供应体系的影响
有利于推进住房保障体系建设。李刚（2011）认为由于我国的住房需求强烈，加之中低收入群体众多，而同时商品房价格居高不下，这部分人群没有能力购买个人商品房，因此在现有情况下，降低商品房的供应，提高保障性住房的建设，将有利于推进住房保障体系建设。在政府的主导下，能够为普通民众提供质优价廉的住房，形成保障性住房与商品房协调发展的境况[1]。同时，实施保障性住房方案，每年进行持续大量的供应，可以逐步完善我国的保障性住房的体系。
2.对商品房价格的影响
保障性住房大量入市，会平抑房地产价格。虽然保障性住房与商品房在客户群方面存在一定的差别，但是保障性住房其对商品房价格的影响是不可避免的。经济适用房可以一定程度上分流商品房市场，对缓解需求造成的房价上涨有一定的作用，因此加大经济适用房的供给对平抑房价大有裨益。由于保障性住房保障的基本是中低收入群体，商品房主要面对的是中高收入人群，这和保障性住房的人群不一致。因此，由于短期内保障性住房的覆盖人群还较为狭窄，对商品房市场的冲击有限。从整个保障性住房和商品房市场的发展历史看，随着保障性住房建设的增加，覆盖人群的增加，其供给将会对商品房市场形成冲击，对房价形成下行的压力。从保障房供给对普通商品房的挤出效应角度进行分析，看得出由于保障房与商品房的购买人群是交叉的，保障性住房建设规模越大，房价上涨的比例就越小，就越有利于房价稳定。如果政府建设保障性住房，没有考虑保障性住房市场与商品住房市场之间的界线，制定的政策就达不到预期的效果。所以目前导致房价高的原因之一就是这些本该由政府保障的需求进入到了商品住房市场，形成错位。保障性住房建设对房地产市场的影响，主要表现在它完善了市场供应结构，建立了市场梯级消费模式，增强了市场的自我调节能力和抵御风险能力，有利于促进房地产市场持续稳定健康发展。短期来看，商品房价格的上升促使政府增加经济适用房的投资额，以期望抑制日益升高的房价；从长期来看，由于住房投资性的存在，仍然会增加人们的需求，所以供需的不平衡仍会导致商品房价格的持续上涨。
3.对住房建设土地供应量的影响
保障性的住房的土地供应量大幅提升，使得商品房用地收到压缩。随着土地供应政策的变化，将会使商品房向保障性住房看齐，将会深度影响房地产市场的格局，真正使保障性住房成为住房市场的主流。黄本笑、于乐（2011）认为保障性住房的土地使用确实是在逐年增加，但住房建设总的土地供应量也是在逐年大幅增长的。所以，保障性住房的建设不会影响到商品房建设用地的供应[2]。
4.对购房者的影响
通过对保障性住房与商品房针对的群体的不同，将住房需求分为消费需求与投资需求，保障性住房的建设将会增加消费性需求，降低投资性需求，改善居民的住房福利，稳定供需平衡，调节房地产市场的结构，以促进中国经济的长远发展。
高房价造成买房难、住房难的问题仍然是我国目前面临的重要问题，中央政府适时提出的保障性住房建设计划正是基于这一现实问题。造成高房价的原因是多方面的，但保障性住房作为目前住房市场上主要的三架马车之一，必将会对住房市场带来深刻影响。随着保障性住房建设的力度的逐渐增大以及小产权房逐渐减少，保障性住房建设面积的增加，保障范围的扩大，必然会分流商品房的需求者，以平抑过高的房价。
参考文献：
[1]李刚. 保障性住房对房地产业的影响[J].中国城市经济.2011（8）：72.
[2]黄本笑.于乐.面对保障性住房建设新浪潮，房地产企业何去何从[J]. 现代建设. 2011（6）： 22.
作者简介：王正国（1988- ），男，山西稷山縣人，山西财经大学研究生在读，土地资源管理学专业，研究方向：土地利用与规划。