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摘 要：近年来，我国大中城市的房价快速增长，不断飙升，特别是在一些投资购房及市场不利因素的影响下，房价呈现出了虚高的现象。一段时间以来，我国房价处于不正常的发展轨道，房价快速增长，直接造成了人民币购买力的下降。为抑制房价不合理的增长，中央政府及地方政府出台了一系列宏观调控措施。但房价快速上涨属于市场行为，政府在发挥宏观调控职能的同时，其调控效果往往受市场环境的影响和制约。文章将分析当前房地产发展现状，研究房地产快速发展中存在的问题，并分析政府对房地产宏观调控的效果，以发达国家房地产市场分类调控的实践，着重探究江苏省房地产在分类调控过程中的实施策略。
关键词：房地产市场 宏观调控 分类调控
一、引言
房地产市场的快速发展是建立在人均消费水平增加的基础上，人们手里的余钱越多，购房的欲望越强烈，换房的欲望也越强烈。当前人们已经不仅仅追求“安居”等基础需求，而是逐步过渡到“乐居”的高水平上，“小房换大房”正在逐步成为一种刚性需求。同时，开放二胎政策的影响，也促使人们纷纷开始换房热潮。在新形势下，房地产市场快速发展的过程中，也存在着诸多负面的问题，供小于求而形成卖方市场，刚性需求和投机需求并存，一线城市过热，二三线城市堪忧，民间资本投资渠道过窄，依靠住宅抵御通货膨胀等。这些问题的存在不仅阻碍着房地产行业的迅猛发展，也会限制房地产的发展水平，进而影响国民经济的整体发展水平。因此，在房地产市场发展中，需要积极运用房地产宏观调控政策，科学全面地促进我国房地产业始终朝着健康的方向发展。在规范和引导房地产业健康发展的过程中，政府这只“看得见的手”既需要强有力的政策手段，也应该因地制宜，结合区域发展差异，这也是江苏省实施分类宏观调控的现实依据和理论基础。
二、房地产市场发展现状及存在问题
房地产业在我国的起步相对比较晚，最早可以追溯到1980年，然后逐步成熟与规范，实现了商品化和产业化。但经过十来年的发展，受经济体制的局限及人们购买力不足的现状，直到1996年，我国的房地产业仍然具有典型的计划经济模式为主。人们对于买房的需求欲望不足，人们更倾向于企业或者单位能够分下福利房。所以，在这个阶段，福利分房是主要层面的，而个人出资购房显然比重比较低。但从98年开始，我国的房地产业正式发展开来，房地产业也逐步成为了一种新的经济增长模式。历经近20年的快速发展，我国的房地产市场已经初现规模，并且呈现出了蓬勃发展的气势。但市场经济快速发展对房地产业的推动和激勵，也在一定程度上阻碍着房地产业的有序发展，房地产发展中的种种乱象，成为了制约房地产业有效发展的基本因素。
1.供小于求而形成卖方市场，刚性需求和投机需求并存。在房地产业快速发展的今天，房价虚高现象非常明显，为了抑制房价不合理的增长，一篮子的调控手段纷纷落地，如金融政策、准入政策、实施政策性去库存等等。当前阶段我国房地产业仍处于快速发展中，但一个新的现象是，住房需求大于住房供给。随着我国房地产宏观调控政策的出台，房地产开发商也逐步收紧口袋，减缓了住房的建设速度，逐步转向了库存量的清理。随着市场供求结构的调整，购房人数的迅猛增长，去库存取得了明显的效果。不少开发商在获得地皮的时候，尚未开始投资建房，就已经通过预售等模式来进行引流，以获得充足的开发资金，同时也保障未来商品房的市场占有率。在房地产的需求方中，人们对于购房的热情稍有降低，但刚性需求仍然是主要的方面。在房地产业发展相对放缓的情况下，市场中的新楼房数量呈现下降趋势，开发商倾向于去库存，以获得充裕的再开发资金。但在刚性需求为主导的需求体系下，投资需求的市场份额也相对较高。在这种情况下，以婚房、首套房等为主的购房主力军，在市场环境的驱动下，不得不面临着投资炒房者的直接竞争，进而增加购房代价。投资需求是房地产市场中的一种行为，但若投资需求过大，则势必会扰乱房地产市场的正常秩序。因此，政府部门出台了一系列举措，旨在降低投资需求的市场份额。但投资需求与刚性需求本身就难以分辨，特别是在一些不正当手段的隐匿下，投资需求和刚性需求很难辨别，房地产市场的投资热仍然处于高温状态。
2.一线城市过热，二三线城市堪忧。在我国房地产行业快速发展的当前情况下，房地产市场是相对不平衡的，也是存在典型的区域差异的，这种区域差异具有典型的经济属性，经济相对发达的一线城市，房地产呈现过热的现象，但经济发展水平适中或者一般的二三线城市，房地产行业则呈现出了紧缩的状态。一方面，一线城市的“地王”问题非常普遍，这主要是因为一线城市由于经济快速发展，城市人口较多，房地产开发已经接近饱和。在现有的地块下，势必会出现“地王”问题。与此同时，一线城市的房地产市场虽然发展逐步放缓，但其房价却相对较高，每平方米均价已经超过1万元，甚至大型城市已经迈向了均价3万元的门槛，而像北京上海等核心地段已经超过了5万元。另一方面，二三线城市的“鬼城”问题相对普遍。相比一线城市“一房难求”的现状，二三线城市的房源相对较多，但购房需求却跟不上，房地产的供求出现了失衡的情况。特别是在城镇化快速发展的当前形势下，二三线城市的城镇化区域纷纷建立起了栋栋高楼，但却无人居住，市区里的人不想来，农村地区的人用不上，“鬼城”问题涌现出来。相比一线城市的高房价，二三线城市的房价相对比较低，均价在5000元左右，但也有部分地区超出了1万元。可见，我国房地产市场发展存在着典型的区域失衡，二三线城市的闲置率比较高，开发商的利润率较低，一大部分开发商纷纷“逃离二三线，逃往北上广”，二三线城市房地产面临着停滞的风险。
3.房地产的民间投资比例较高，通过购房来预防风险。受投资环境的限制，民间投资的领域相对比较少，主要集中于房地产、股市、基金等。在前些年，由于政策的刺激以及股市高盈利的推动，民间资本大量走向了股市。但由于我国股市发展水平并不高，同时民间资本也缺乏风险预警的能力，更缺乏相对健全的信息，所以民间资本在股市中的试水并不成功，大量的民间资本被埋没在股市中。随着我国房地产市场的快速发展，民间资本将投资目标聚焦到了商品房上。虽然政府出台了一系列宏观调控的措施，以此来规范和适度调节房地产市场的科学发展，但从整体上来看，我国的房地产市场仍然处于向阳状态，我国房地产在未来一段时间内，仍是看涨行情，这也是民间资本大量涌入房地产行业的现实依据。此外，在我国居民的消费理念中，理性消费，节约消费仍然是主流的消费观，在股市投资获利较小及股市投资风险较大的情况下，人们更愿意将钱存放在银行里。但相对较高的银行存款，会直接造成市面上流通货币的减少，从而产生通货膨胀。与此同时，伴随着诸多调控措施的落地与实践，房价仍呈现增幅状态。为了避免错过购房的合理时期，人们通过购房来转嫁未来房价上涨的风险，可见依靠住房可以在一定程度上抵御通货膨胀。 4.推动地方经济的快速发展，实现产能合理转换。推动房地产业的有序发展，政府在一定程度上扮演宏观调控的作用。但政府的宏观调控效果往往视区域经济的发展水平来决定。我国地方政府的财政收入需要依靠作为支柱产业的房地产业，同时区域内房地产行业的蓬勃发展，还能够有效地提振地方经济，缓解区域内的就业压力，增加区域内经济的流动性。一方面，相比其他投资，房地产行业能够为区域经济的发展带来巨大的活力，建筑投资的收益是相对比较快的，可以在短期内增加地方政府的财政收入。地方政府可以直接通过出让土地和相关税收来获得财政收入。另一方面，房地产行业对于其他行业的推动和刺激作用是非常明显的。房地产行业的快速发展，能够充分发挥引领和推动作用，刺激相关行业的快速发展，比如家装设计等。同时，房地产行业对于区域经济的带动作用是显而易见的。房地产业的快速发展，能够有效地带动就业，提升就业率，增加区域经济的发展活力。
三、政府对房地产调控及效果
随着市场经济的快速发展，房地产行业也得到了迅猛的增长。在市场经济的自身运行规则下，房地产行业在快速发展中凸显了很多的问题和矛盾。作为“看得见的手”的政府宏观调控，则在一定程度上扼制了房地产业发展的乱象，为房地产业的发展提供了有效的基础与保障。但从房地产行业的发展现状来分析，政府作为“看得见的手”其调控效果是难以让人满意的。
1.对供方的调控。随着房地产业的快速发展，房地产业已成为了国民经济的主要支柱产业。国务院出台的文件，明确指出，为提升人民群众的生活水平，满足人民群众日益增长的物质需求，需要大力推动房地产业的快速发展。国家对于房地产的宏观调控力度一直在强化，尤其是在2008年金融危机退去后，为削减其对我国房地产业的不利危害，实现“保增长、保民生、保稳定”的目标，政府这只“看得见的手”扮演着关键性的作用，也出台了诸多有力的调控策略，确保了我国房地产业的平稳发展。商品房的价格也在这一调控措施的推动下，实现了“触底反弹”，商品房的价格一路上涨，同比增长幅度达到了20%以上。这种应景性的举措，在一定程度上推动了房地产的蓬勃发展，消弭了金融危机的负面影响，也扩大了商品房的成交率。但同时，这种宏观调控的政策，也在一定程度上造成了商品房價格的上涨。伴随着商品房价格的上涨，国家又出台了一轮新的调控政策，地方政府也适时出台了新的调控政策。尤其是国家为了合理推动房地产市场的良性运转，抑制高房价可能滋生的市场风险，加快推动了保障性住房的建设。但国家的宏观调控与地方CDP增长的需求之间存在的一定的利益冲突，地方政府对于国家宏观调控的执行力度也大打折扣，这不仅没有起到良好的抑制房价的作用。同时还在一定程度上扰乱了市场行为，推动房地产市场良性科学运转的长效机制尚未建立，保障性住房建设也没有取得实质性进展。
2.对需求方的调控。国家、地方政府、央行等对需求方的调控，在一定程度上放缓了民间投资房地产的热度，同时出台的一些限购政策，在短时间内抑制了房价的不合理增长。但这种调控措施，在取得短期收效后，便又开始推动了市场上的另一种行为。在前些年，央行实行相对宽松的货币政策，通过调整银行存贷款利率来间接鼓励房地产投资行为，一大批民间资本涌入房地产市场。同时，政府对于保障性住房的门槛设定及保障性住房自身的建设环境等，也促使人们将目光转向了商品房，这极大程度刺激着人们的购房需求，也推动了房地产市场的快速发展。商品房需求的增长，在一定程度上刺激着商品房价格的迅猛增长。为了抑制房价不合理的增加，2011年国家又出台了新一轮的限购政策。通过提高二套房按揭的利率，停止三套房的按揭贷款等方式来限制投资购房的增长以及不合理的外地购房行为。这种限购政策所带来的市场行为是立竿见影的，商品房的价格得到了有效的抑制。但这种限购政策也滋生了其他的问题，那就是新楼盘的开工率有所降低，在房源相对固定的情况下，房价又出现了增长的态势，尤其是一线城市的房价再次攀高。限购政策影响了新房源的建设风潮，使得现有的空置房源成为了香饽饽，无疑又刺激着房价的攀升。
3.对房地产市场生产要素供给的调控。在房地产市场的快速发展中，国家为实现更有效的宏观调控，加强了对市场生产要素供给的有效调控，尤其是对土地、资本的有效调控，在一定程度上限制了房地产市场的不合理增长。但房地产市场毕竟属于卖方市场，政府的宏观调控虽然控制了房地产发展的规模，增加了开发商的投资成本，但开发商却通过转嫁成本的方式，提高房价的方式，将其转嫁给了消费者。一方面，针对土地的进行的调控。国家要求地方政府减少“囤地”行为，在土地的使用上，采用招投标等方式来进行，这无疑增加了土地出让金的额度，增加了开发商的压力。同时，为了减少地方政府不合理的“囤地”，国土资源部采取对闲置土地的公示制度，但由于信息不对称及地方政府的行为，使得地方政府的“囤地”问题仍然比较严重。另一方面，为了从资本上控制房地产市场的不合理增涨，开发商只能趋向于银行高利息贷款来实现开发与建设。但政府宏观调控之于开发商的种种壁垒和高成本，开发商都将其转嫁给了消费者，房价仍然居高不下。
四、发达国家房地产市场分类调控的实践
1.法律方面的分类调控政策。为了抑制投资需求过度对房地产市场的不合理推动作用，发达国家纷纷建立了完善的法律体系，以此来规范房地产市场的健康发展。德国从一个房荒国家，逐步发展成长为房地产市场供求平衡的优秀代表，离不开健全的法律法规。一来通过法律武器来打击投机行为及外部炒房行为，二来通过制定专门的法律来保护弱势群体的利益。美国则通过《国民住房法》，来实现“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”的目标。
2.行政规划方面的分类调控政策。运用行政规划来抑制开发商的投资过热行为，德国仍然通过实践取得了非常好的效果。德国将土地的使用目的进行了有效的划分，如居民区、工业区等，然后再大的分区下，再进行更加精细化的区分。同时，对于弱势群体，规划建设福利房，对于福利房的建设位置进行了一定的行政规划。 3.财税金融的分类调控政策。在实现分类调控的过程中，美国德国等发达国家，运用了分门别类的财税金融调控政策。一方面，在财税分类调控上，运用房产税、交易税、高额地皮税等来抑制房价投资过热及商品房的投资需求。另一方面，在金融调控上，美国做的十分精细。比如在个人购房的过程中，美国对于个人购房的目的进行了精准的划分及追踪。若个人购房用于出租，则银行贷款利率会提升。
五、江苏省房地产分类调控的实施
江苏省作为我国沿海大省，区域经济之间的发展是非常不平衡的，沿海城市的房价较高，房地产发展较快，但内陆地区的房价则相对较低，房地产还有较大的上涨空间。因此，江苏省在落实房地产分类调控的政策上，应该按照区域差异来实施精准性的调控。
1.认清政府职能，重构房地产法律体系。在江苏省房地产分类调控的过程中，政府应该扮演指导者的角色，切忌盲目过度干预，从而影响市场行为。政府应该退出房地产利益链，同时积极承担保障职责，并制定和维护好市场规则。同时，还应该重构房地产法律体系，法律体系的有效构建是房地产市场健康运行的制度保障，是最重要的市场规则。在制度建设相对完善的基础上，应该充分引导市场的作用，践行房地产分类调控的思想。
2.加强土地规划，健全财税、金融分类调控。江苏省沿海地区及内陆地区的经济发展重点不同，经济差异明显，这直接体现在房地产市场的发展上。为了实现分类调控，江苏省在房地产分类调控中，可以践行德国的科学方法，通过对土地的科学规划，来实现分类调控。比如在沿海地区实施精准有效的功能区划分，将沿海地区饱和的工业功能区等转移至内陆地区。同时，还应该健全财税、金融等方面的调控措施。可结合江苏省住房消费特点，针对不同档次和面积的住房设计不同的利率和首付政策，同时根据房地产企业开发的不同类别，给予差别化的贷款利率，带有福利住房性质的开发商项目可由国有银行或政策性银行给予低利息贷款。
3.构建和优化房地产住房结构满足不同收入群体的需求。江苏省区域经济发展的差异比较明显，人均收入的差距也比较大。在实施分类调控的过程中，江苏省可以按照人均收入来实现分类调控。对于高收入群体，可以交由市场自行调控和分配。对于中收入群体，则需要政府和市场共同来进行，政府要给予一定的补助和优惠政策扶持，市场上要适度降低门槛，比如20%的首付等。对于低收入群体，江苏省应该充分考量区域住房结构，加大公租房、廉租房等建设，同时在地理位置上给予一定的倾向，而不能运用“一竿子打死一船人”的方法，将廉租房、公租房等建设在偏远地区。
4.房地产分类调控必须考虑农民工在内的特殊群体。在江苏省经济快速发展的浪潮中，离不开农民工的贡献和付出。当前对于沿海一带，农民工在住房过程中呈现出了家庭式居住的新特点。但由于他们没有办法享受区域的住房优惠，所以住房条件相对比较差。为此，江苏省应该注重农民工在内的特殊群体，可以根据农民工的工作年限、贡献大小把农民工群体住房问题纳入我国的公租房、廉租房体系中。
六、结语
房地产市场在快速發展中，供小于求而形成卖方市场，刚性需求和投机需求并存，一线城市过热，二三线城市堪忧，民间资本投资渠道过窄等，都表明了我国房地产市场发展的不平衡。因此，为了推动房地产市场的良性发展，江苏省应该借鉴发达国家的做法，实施分类调控。从土地规划、财税政策、金融政策等多方面来实施科学的分类调控。
参考文献：
[1]邵蔚，基于房地产泡沫背景下对我国政府调控措施的有效性分析[J]，中国乡镇企业会计， 2017（6）：8-9.
[2]张薛梅，朱有明，发达国家房地产市场分类调控及其对我国的启示[J]，无锡商业职业技术学院学报，2015，15（5）：21-25.
[3]陈前鹏，程琳，房地产市场调控：经验借鉴与逻辑思考[J]，北方经贸，2012（12）：113-113.
作者简介：朱有明（1980—）男。江苏盱眙人。助理研究员。硕士。研究方向：房地产经济、高职教育。张薛梅（1976—）女。江苏盱眙人。副教授。南京大学经济学博士研究生。研究方向：房地产经济、经济增长问题。
关键词：房地产市场 宏观调控 分类调控
一、引言
房地产市场的快速发展是建立在人均消费水平增加的基础上，人们手里的余钱越多，购房的欲望越强烈，换房的欲望也越强烈。当前人们已经不仅仅追求“安居”等基础需求，而是逐步过渡到“乐居”的高水平上，“小房换大房”正在逐步成为一种刚性需求。同时，开放二胎政策的影响，也促使人们纷纷开始换房热潮。在新形势下，房地产市场快速发展的过程中，也存在着诸多负面的问题，供小于求而形成卖方市场，刚性需求和投机需求并存，一线城市过热，二三线城市堪忧，民间资本投资渠道过窄，依靠住宅抵御通货膨胀等。这些问题的存在不仅阻碍着房地产行业的迅猛发展，也会限制房地产的发展水平，进而影响国民经济的整体发展水平。因此，在房地产市场发展中，需要积极运用房地产宏观调控政策，科学全面地促进我国房地产业始终朝着健康的方向发展。在规范和引导房地产业健康发展的过程中，政府这只“看得见的手”既需要强有力的政策手段，也应该因地制宜，结合区域发展差异，这也是江苏省实施分类宏观调控的现实依据和理论基础。
二、房地产市场发展现状及存在问题
房地产业在我国的起步相对比较晚，最早可以追溯到1980年，然后逐步成熟与规范，实现了商品化和产业化。但经过十来年的发展，受经济体制的局限及人们购买力不足的现状，直到1996年，我国的房地产业仍然具有典型的计划经济模式为主。人们对于买房的需求欲望不足，人们更倾向于企业或者单位能够分下福利房。所以，在这个阶段，福利分房是主要层面的，而个人出资购房显然比重比较低。但从98年开始，我国的房地产业正式发展开来，房地产业也逐步成为了一种新的经济增长模式。历经近20年的快速发展，我国的房地产市场已经初现规模，并且呈现出了蓬勃发展的气势。但市场经济快速发展对房地产业的推动和激勵，也在一定程度上阻碍着房地产业的有序发展，房地产发展中的种种乱象，成为了制约房地产业有效发展的基本因素。
1.供小于求而形成卖方市场，刚性需求和投机需求并存。在房地产业快速发展的今天，房价虚高现象非常明显，为了抑制房价不合理的增长，一篮子的调控手段纷纷落地，如金融政策、准入政策、实施政策性去库存等等。当前阶段我国房地产业仍处于快速发展中，但一个新的现象是，住房需求大于住房供给。随着我国房地产宏观调控政策的出台，房地产开发商也逐步收紧口袋，减缓了住房的建设速度，逐步转向了库存量的清理。随着市场供求结构的调整，购房人数的迅猛增长，去库存取得了明显的效果。不少开发商在获得地皮的时候，尚未开始投资建房，就已经通过预售等模式来进行引流，以获得充足的开发资金，同时也保障未来商品房的市场占有率。在房地产的需求方中，人们对于购房的热情稍有降低，但刚性需求仍然是主要的方面。在房地产业发展相对放缓的情况下，市场中的新楼房数量呈现下降趋势，开发商倾向于去库存，以获得充裕的再开发资金。但在刚性需求为主导的需求体系下，投资需求的市场份额也相对较高。在这种情况下，以婚房、首套房等为主的购房主力军，在市场环境的驱动下，不得不面临着投资炒房者的直接竞争，进而增加购房代价。投资需求是房地产市场中的一种行为，但若投资需求过大，则势必会扰乱房地产市场的正常秩序。因此，政府部门出台了一系列举措，旨在降低投资需求的市场份额。但投资需求与刚性需求本身就难以分辨，特别是在一些不正当手段的隐匿下，投资需求和刚性需求很难辨别，房地产市场的投资热仍然处于高温状态。
2.一线城市过热，二三线城市堪忧。在我国房地产行业快速发展的当前情况下，房地产市场是相对不平衡的，也是存在典型的区域差异的，这种区域差异具有典型的经济属性，经济相对发达的一线城市，房地产呈现过热的现象，但经济发展水平适中或者一般的二三线城市，房地产行业则呈现出了紧缩的状态。一方面，一线城市的“地王”问题非常普遍，这主要是因为一线城市由于经济快速发展，城市人口较多，房地产开发已经接近饱和。在现有的地块下，势必会出现“地王”问题。与此同时，一线城市的房地产市场虽然发展逐步放缓，但其房价却相对较高，每平方米均价已经超过1万元，甚至大型城市已经迈向了均价3万元的门槛，而像北京上海等核心地段已经超过了5万元。另一方面，二三线城市的“鬼城”问题相对普遍。相比一线城市“一房难求”的现状，二三线城市的房源相对较多，但购房需求却跟不上，房地产的供求出现了失衡的情况。特别是在城镇化快速发展的当前形势下，二三线城市的城镇化区域纷纷建立起了栋栋高楼，但却无人居住，市区里的人不想来，农村地区的人用不上，“鬼城”问题涌现出来。相比一线城市的高房价，二三线城市的房价相对比较低，均价在5000元左右，但也有部分地区超出了1万元。可见，我国房地产市场发展存在着典型的区域失衡，二三线城市的闲置率比较高，开发商的利润率较低，一大部分开发商纷纷“逃离二三线，逃往北上广”，二三线城市房地产面临着停滞的风险。
3.房地产的民间投资比例较高，通过购房来预防风险。受投资环境的限制，民间投资的领域相对比较少，主要集中于房地产、股市、基金等。在前些年，由于政策的刺激以及股市高盈利的推动，民间资本大量走向了股市。但由于我国股市发展水平并不高，同时民间资本也缺乏风险预警的能力，更缺乏相对健全的信息，所以民间资本在股市中的试水并不成功，大量的民间资本被埋没在股市中。随着我国房地产市场的快速发展，民间资本将投资目标聚焦到了商品房上。虽然政府出台了一系列宏观调控的措施，以此来规范和适度调节房地产市场的科学发展，但从整体上来看，我国的房地产市场仍然处于向阳状态，我国房地产在未来一段时间内，仍是看涨行情，这也是民间资本大量涌入房地产行业的现实依据。此外，在我国居民的消费理念中，理性消费，节约消费仍然是主流的消费观，在股市投资获利较小及股市投资风险较大的情况下，人们更愿意将钱存放在银行里。但相对较高的银行存款，会直接造成市面上流通货币的减少，从而产生通货膨胀。与此同时，伴随着诸多调控措施的落地与实践，房价仍呈现增幅状态。为了避免错过购房的合理时期，人们通过购房来转嫁未来房价上涨的风险，可见依靠住房可以在一定程度上抵御通货膨胀。 4.推动地方经济的快速发展，实现产能合理转换。推动房地产业的有序发展，政府在一定程度上扮演宏观调控的作用。但政府的宏观调控效果往往视区域经济的发展水平来决定。我国地方政府的财政收入需要依靠作为支柱产业的房地产业，同时区域内房地产行业的蓬勃发展，还能够有效地提振地方经济，缓解区域内的就业压力，增加区域内经济的流动性。一方面，相比其他投资，房地产行业能够为区域经济的发展带来巨大的活力，建筑投资的收益是相对比较快的，可以在短期内增加地方政府的财政收入。地方政府可以直接通过出让土地和相关税收来获得财政收入。另一方面，房地产行业对于其他行业的推动和刺激作用是非常明显的。房地产行业的快速发展，能够充分发挥引领和推动作用，刺激相关行业的快速发展，比如家装设计等。同时，房地产行业对于区域经济的带动作用是显而易见的。房地产业的快速发展，能够有效地带动就业，提升就业率，增加区域经济的发展活力。
三、政府对房地产调控及效果
随着市场经济的快速发展，房地产行业也得到了迅猛的增长。在市场经济的自身运行规则下，房地产行业在快速发展中凸显了很多的问题和矛盾。作为“看得见的手”的政府宏观调控，则在一定程度上扼制了房地产业发展的乱象，为房地产业的发展提供了有效的基础与保障。但从房地产行业的发展现状来分析，政府作为“看得见的手”其调控效果是难以让人满意的。
1.对供方的调控。随着房地产业的快速发展，房地产业已成为了国民经济的主要支柱产业。国务院出台的文件，明确指出，为提升人民群众的生活水平，满足人民群众日益增长的物质需求，需要大力推动房地产业的快速发展。国家对于房地产的宏观调控力度一直在强化，尤其是在2008年金融危机退去后，为削减其对我国房地产业的不利危害，实现“保增长、保民生、保稳定”的目标，政府这只“看得见的手”扮演着关键性的作用，也出台了诸多有力的调控策略，确保了我国房地产业的平稳发展。商品房的价格也在这一调控措施的推动下，实现了“触底反弹”，商品房的价格一路上涨，同比增长幅度达到了20%以上。这种应景性的举措，在一定程度上推动了房地产的蓬勃发展，消弭了金融危机的负面影响，也扩大了商品房的成交率。但同时，这种宏观调控的政策，也在一定程度上造成了商品房價格的上涨。伴随着商品房价格的上涨，国家又出台了一轮新的调控政策，地方政府也适时出台了新的调控政策。尤其是国家为了合理推动房地产市场的良性运转，抑制高房价可能滋生的市场风险，加快推动了保障性住房的建设。但国家的宏观调控与地方CDP增长的需求之间存在的一定的利益冲突，地方政府对于国家宏观调控的执行力度也大打折扣，这不仅没有起到良好的抑制房价的作用。同时还在一定程度上扰乱了市场行为，推动房地产市场良性科学运转的长效机制尚未建立，保障性住房建设也没有取得实质性进展。
2.对需求方的调控。国家、地方政府、央行等对需求方的调控，在一定程度上放缓了民间投资房地产的热度，同时出台的一些限购政策，在短时间内抑制了房价的不合理增长。但这种调控措施，在取得短期收效后，便又开始推动了市场上的另一种行为。在前些年，央行实行相对宽松的货币政策，通过调整银行存贷款利率来间接鼓励房地产投资行为，一大批民间资本涌入房地产市场。同时，政府对于保障性住房的门槛设定及保障性住房自身的建设环境等，也促使人们将目光转向了商品房，这极大程度刺激着人们的购房需求，也推动了房地产市场的快速发展。商品房需求的增长，在一定程度上刺激着商品房价格的迅猛增长。为了抑制房价不合理的增加，2011年国家又出台了新一轮的限购政策。通过提高二套房按揭的利率，停止三套房的按揭贷款等方式来限制投资购房的增长以及不合理的外地购房行为。这种限购政策所带来的市场行为是立竿见影的，商品房的价格得到了有效的抑制。但这种限购政策也滋生了其他的问题，那就是新楼盘的开工率有所降低，在房源相对固定的情况下，房价又出现了增长的态势，尤其是一线城市的房价再次攀高。限购政策影响了新房源的建设风潮，使得现有的空置房源成为了香饽饽，无疑又刺激着房价的攀升。
3.对房地产市场生产要素供给的调控。在房地产市场的快速发展中，国家为实现更有效的宏观调控，加强了对市场生产要素供给的有效调控，尤其是对土地、资本的有效调控，在一定程度上限制了房地产市场的不合理增长。但房地产市场毕竟属于卖方市场，政府的宏观调控虽然控制了房地产发展的规模，增加了开发商的投资成本，但开发商却通过转嫁成本的方式，提高房价的方式，将其转嫁给了消费者。一方面，针对土地的进行的调控。国家要求地方政府减少“囤地”行为，在土地的使用上，采用招投标等方式来进行，这无疑增加了土地出让金的额度，增加了开发商的压力。同时，为了减少地方政府不合理的“囤地”，国土资源部采取对闲置土地的公示制度，但由于信息不对称及地方政府的行为，使得地方政府的“囤地”问题仍然比较严重。另一方面，为了从资本上控制房地产市场的不合理增涨，开发商只能趋向于银行高利息贷款来实现开发与建设。但政府宏观调控之于开发商的种种壁垒和高成本，开发商都将其转嫁给了消费者，房价仍然居高不下。
四、发达国家房地产市场分类调控的实践
1.法律方面的分类调控政策。为了抑制投资需求过度对房地产市场的不合理推动作用，发达国家纷纷建立了完善的法律体系，以此来规范房地产市场的健康发展。德国从一个房荒国家，逐步发展成长为房地产市场供求平衡的优秀代表，离不开健全的法律法规。一来通过法律武器来打击投机行为及外部炒房行为，二来通过制定专门的法律来保护弱势群体的利益。美国则通过《国民住房法》，来实现“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”的目标。
2.行政规划方面的分类调控政策。运用行政规划来抑制开发商的投资过热行为，德国仍然通过实践取得了非常好的效果。德国将土地的使用目的进行了有效的划分，如居民区、工业区等，然后再大的分区下，再进行更加精细化的区分。同时，对于弱势群体，规划建设福利房，对于福利房的建设位置进行了一定的行政规划。 3.财税金融的分类调控政策。在实现分类调控的过程中，美国德国等发达国家，运用了分门别类的财税金融调控政策。一方面，在财税分类调控上，运用房产税、交易税、高额地皮税等来抑制房价投资过热及商品房的投资需求。另一方面，在金融调控上，美国做的十分精细。比如在个人购房的过程中，美国对于个人购房的目的进行了精准的划分及追踪。若个人购房用于出租，则银行贷款利率会提升。
五、江苏省房地产分类调控的实施
江苏省作为我国沿海大省，区域经济之间的发展是非常不平衡的，沿海城市的房价较高，房地产发展较快，但内陆地区的房价则相对较低，房地产还有较大的上涨空间。因此，江苏省在落实房地产分类调控的政策上，应该按照区域差异来实施精准性的调控。
1.认清政府职能，重构房地产法律体系。在江苏省房地产分类调控的过程中，政府应该扮演指导者的角色，切忌盲目过度干预，从而影响市场行为。政府应该退出房地产利益链，同时积极承担保障职责，并制定和维护好市场规则。同时，还应该重构房地产法律体系，法律体系的有效构建是房地产市场健康运行的制度保障，是最重要的市场规则。在制度建设相对完善的基础上，应该充分引导市场的作用，践行房地产分类调控的思想。
2.加强土地规划，健全财税、金融分类调控。江苏省沿海地区及内陆地区的经济发展重点不同，经济差异明显，这直接体现在房地产市场的发展上。为了实现分类调控，江苏省在房地产分类调控中，可以践行德国的科学方法，通过对土地的科学规划，来实现分类调控。比如在沿海地区实施精准有效的功能区划分，将沿海地区饱和的工业功能区等转移至内陆地区。同时，还应该健全财税、金融等方面的调控措施。可结合江苏省住房消费特点，针对不同档次和面积的住房设计不同的利率和首付政策，同时根据房地产企业开发的不同类别，给予差别化的贷款利率，带有福利住房性质的开发商项目可由国有银行或政策性银行给予低利息贷款。
3.构建和优化房地产住房结构满足不同收入群体的需求。江苏省区域经济发展的差异比较明显，人均收入的差距也比较大。在实施分类调控的过程中，江苏省可以按照人均收入来实现分类调控。对于高收入群体，可以交由市场自行调控和分配。对于中收入群体，则需要政府和市场共同来进行，政府要给予一定的补助和优惠政策扶持，市场上要适度降低门槛，比如20%的首付等。对于低收入群体，江苏省应该充分考量区域住房结构，加大公租房、廉租房等建设，同时在地理位置上给予一定的倾向，而不能运用“一竿子打死一船人”的方法，将廉租房、公租房等建设在偏远地区。
4.房地产分类调控必须考虑农民工在内的特殊群体。在江苏省经济快速发展的浪潮中，离不开农民工的贡献和付出。当前对于沿海一带，农民工在住房过程中呈现出了家庭式居住的新特点。但由于他们没有办法享受区域的住房优惠，所以住房条件相对比较差。为此，江苏省应该注重农民工在内的特殊群体，可以根据农民工的工作年限、贡献大小把农民工群体住房问题纳入我国的公租房、廉租房体系中。
六、结语
房地产市场在快速發展中，供小于求而形成卖方市场，刚性需求和投机需求并存，一线城市过热，二三线城市堪忧，民间资本投资渠道过窄等，都表明了我国房地产市场发展的不平衡。因此，为了推动房地产市场的良性发展，江苏省应该借鉴发达国家的做法，实施分类调控。从土地规划、财税政策、金融政策等多方面来实施科学的分类调控。
参考文献：
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作者简介：朱有明（1980—）男。江苏盱眙人。助理研究员。硕士。研究方向：房地产经济、高职教育。张薛梅（1976—）女。江苏盱眙人。副教授。南京大学经济学博士研究生。研究方向：房地产经济、经济增长问题。