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摘要:本文对我国现有的转包、互换、出租、入股和抵押5种主要的土地承包权流转方式进行了比较分析,研究其影响因素和适用条件。总的来说,出租适用于供给方议价能力较差的情况,转包适用于收入水平较高的地区,互换则较适用于交易双方货币支付能力有限、原始承包地块分散的情况,入股适用于土地经营效率较高且遇到瓶颈的地区。抵押是土地承包权需求方融资的有效途径,抵押为杠杆经营提供了条件。
关键词:土地管理;土地承包权;流转方式
中图分类号:F320文献标识码:A文章编号:1672-3309(2010)01-0055-03
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出,要“加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。”土地承包权的流转有助于推进我国农业的现代化,实现规模经营,帮助农民增收,加快城市化进程,优化土地资源配置,提高农业生产积极性,最大限度地实现社会保障等。对土地承包权流转方式的研究有助于加深对农村土地市场的认识。对现有流转方式的分析为我们进一步完善农村土地市场提供了理论武器。
一、我国土地承包权流转方式概况
我国现有的土地承包权流转模式主要有转包、互换、出租、入股和抵押等。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方(原承包方)负责。承包方将土地交他人代耕不足1年的除外。
互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理,通过自愿平等协商,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。互换后,原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担,也可随互换而转移,但若转移了,则须按规定办理相关手续。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产经营,出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人(承包方)负责。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营,承包方按股分红。
抵押是指抵押人(原承包方)在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在的前提下,以不转移农村土地之占有,将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行为。在抵押人不履行债务时,债权人(即抵押权人)依照担保法规定,拍卖、变卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或以物权性质土地承包经营权折价受偿。
二、我国土地承包权流转方式的经济学分析
首先考虑以自有资金进行的转包、互换、出租、入股方式,然后引入抵押方式,讨论借贷资金及抵押方式对土地承包权流转的影响。
(一)供需分析
首先,从供给方面看,承包权供给方的主要动因有农村劳动力转移、自耕相对优势减弱等。农村劳动力转移的规模与城乡收入差距、农村劳动力转移成本、农村劳动力素质、城镇就业机会及构成(包括数量结构和技能结构)等因素有关。具体而言,农村劳动力转移的规模与城乡收入差距、农村劳动力素质、城镇就业机会正相关,与农村劳动力转移成本、城镇就业结构负相关。自耕相对优势主要与个体劳动生产力和社会劳动生产力的差别有关。
从需求方面来看,需求方的主要动因有土地连片、规模经营、自耕相对优势增强等。由于我国农村人口基数大、耕地资源紧缺、人均耕地少的实际国情,我国的农地经营距离规模经营相对较远。有计算表明,人均耕地达1hm2以上是实现规模经营的必要条件,而我国的实情还不到此标准的1/10。因此,我国的农地规模报酬处于递增阶段。在资金充裕的情况下,应增加土地经营面积。
(二)价格分析
假设:(1)承包权各流转模式的要求收益率在区域内一致;(2)追加投资发生在期初,为了获得最大的投资收益,必定尽量延长追加投资的获益期,因此,在期初进行追加投资以使投资收益期最长。
式下的价格。其中,Y为土地农用收益,r为要求的收益率。转包、互换、入股属于长期投资,因此要考虑对土地入股模式与转包模式的情况价格相同,但由于入股模式下土地价格并不是直接支付,而是作价入股,分红是价格的转化形式。而且,入股方往往更加关注分红。假设分红是以固定比率支付的,那么D=P股×d,其中,D是分红,d是分红率,P股=P转。实际情况中,分红通常根据经营情况和未来经营决策决定,分红率变化时,分红金额Ya、Yb分别为土地A、B的农用收益。Aa、Ab分别为土地A、B的追加投资收益,Ca、Cb为土地A、B的追加投资额。而实际上,交换双方对同一块土地的收益可能不同,这可能由土地连片等原因造成。此外,交换方对对方土地的收益估计不确定,通常要借助对方的私人信息来获得。因此,实际的情况往往很少进行货币补足或进行少额的象征性补足。
需要补充说明的是,互换、出租、入股方式中土地承包权流转价格公式中隐含着土地需求方必须具有资金进行追加投资。此时,追加投资额可视为承包权流转价格的配套投资。若不进行追加投资,则流转价格也相应降低。
可见,出租作为短期流转的方式,一般价格较低。这种情况下,供给方的议价空间较小,因为需求方对价格的承受力低。实际案例中,上海市金土地绿色农业有限公司在廊下镇以7500元/hm2的价格租赁土地。租赁后并不自耕,也不追加投资,而是将土地流转给投资农业的企业,获取差额收益。实际上,这是土地公司买方垄断的市场,供给方的议价空间自然很小。
转包方式在资金充裕、配套的追加投资可实现的情况下适用。转包价格通常较高,因为是一次性给付整个转包期的费用。转包的时间越长,价格越高,同时,能获得的追加投资收益也越高。因此,转包价格和追加投资额往往与转包的时间正相关。也就是说,需求方想要获得的总收益越大,要求的转包期就越长,需求的资金总量也就越大。因而,转包方式在农村人口收入水平较高的地区实行的效果尤佳。
转包方式较为成功的一个案例是浙江温州瑞安市通过转包方式流转土地承包权,实现耕地向种粮能手、村级集体、专业合作社集中,并实施全程机械化服务,有效遏止了抛荒现象。2009年,温州早稻播种面积达3.46万hm2,比上年增加了0.367万hm2,超额完成了3.33万hm2的计划任务。2007年温州市农村居民人均纯收入为8591元,高出全国平均水平107%(2007年全国农村居民人均纯收入为4140元)。
入股方式通常是集中合作经营,必须建立在有集中经营需要的基础上。股权不随承包权到期而终止,而是一种永续的权益。因此,入股方式是最长期的流转方式。由于经营情况的好坏直接决定分红的多少,因此,入股方式往往能有效激励承包权供给方关心土地的后续经营绩效。在原先土地利用到达瓶颈状态而谋求进一步发展的地区,采用入股方式的成效比较显著。入股模式自20世纪90年代以来广泛应用于珠江三角洲和长江三角洲等经济较发达、多种所有制经济发展较早的地区。比较著名的案例有“南海模式”、“上海模式”等。
互换方式双方以土地折抵交易价格,实际的货币支付往往很少,甚至为零。这是在货币支付能力不强而希望改善土地经营现状时所采取的途径。互换方式交易成本小,适用于收入水平较低的地区,是实现土地集约利用的有效途径。在土地原始承包分散不连片的地区,互换方式对土地连片、规模经营的贡献尤其突出。2004年,时任新疆维吾尔自治区沙湾县四道河子镇下八户村党支部书记的赵金财动员村上八户村民在自愿、公平、依法的原则下互换了土地。2005年初,下八户村在征求多数村民意见的基础上作出决定:全村进行大规模土地互换。多数支持土地互换的群众按照合同约定开始换地。七零八落的上千块土地,一下改造成一块块大条田,对这些大条田又开始大面积推广滴水灌溉技术。土地互换后,下八户村节水30%,增地 5%,人均增收347元,节省劳动力50%。赵金财上任时,村里负债169万元。3年后,不仅还清了外债,村集体经济还积累存款40万元。村委会投资120万元兴建的办公大楼也拔地而起。村里富了,农民也在土地互换中得到了实惠。如今,该村全部土地实现了滴水灌溉,1/3的农民外出务工。
(三)抵押方式的分析
土地承包权的抵押一般是承包方为了获取资金,将承包权抵押给债权人以获得资金融通。这里的债权人(即抵押权人)往往是农村金融机构。因为与个人和一般企业相比,农村金融机构资金较充裕,而与其他金融机构相比,其网点更是深入农村,便于进行借贷。经营者自有资金往往有限,抵押方式为土地经营者提供资金,实际上是达到了杠杆经营的效果。这既有利于扩大资金规模,加速实现土地承包权流转,进而达到土地承包权流转带来的规模经营、农民增收、农业发展等效果,同时,经营风险也被放大。杠杆经营容易造成“地价上升——借款能力提高——信贷量增加——土地需求膨胀”的正反馈循环机制,这增加了贷款违约风险。因此,在实际操作中,要注意防范清偿时抵押权落空的风险。
福建三明市各地农村信用联社近年来先后探索“公司+农村土地经营权抵押”、“基金担保+农村土地经营权抵押”和直接以农村土地承包经营权为抵押等方式,以此解决农民对土地规模化开发资金的需求。“公司+农村土地经营权抵押”和“基金担保+农村土地经营权抵押”模式都是为了避免土地承包权抵押权落空而采取的措施。具体做法是,由当地政府出资发起,引入集体经济组织和社会资金共同组建的农村土地产权流转担保有限责任公司或基金,实行市场化运作,全面介入流转过程,对抵押行为予以担保。当抵押失败时,确定由担保公司或基金先行代偿,从而保障银行抵押权的实现。在代为清偿债权后,担保公司可以运用市场化方式通过拍卖、变卖、折价等方式处置资产,在无法处置或处置价格低于政府测算确定的最低保护价时,可以由农村土地储备中心对抵押的土地进行储备收购。
三、总结及建议
农业人口收入水平较低的地区宜采用出租方式进行土地承包权流转。农业人口收入水平较高、土地利用率低的地区应该采用转包方式。农业人口收入水平较低、原始承包格局较分散零乱的地区宜采用互换方式。土地利用率高且谋求进一步效益提高的地区宜采用入股方式。土地承包权抵押可以为土地融资和杠杆经营提供条件。
我们建议,在实际操作中,农村金融机构依据当地实际情况酌情开展以土地承包权抵押为中心的土地金融业务。这需要在法律法规上进行必要的配套。发展土地承包权抵押对于农村金融体系的发展和完善也不无裨益。在条件允许的地区,应该鼓励试行土地银行制度。 (责任编辑:云 馨)
参考文献:
[1] 常丹红.农村土地流转模式解析[N].中国土地资源报,2008-11-18.
[2] 秦秀昌.农村土地流转模式刍议[J].经济师,2004,(02).
[3] 杨才德.论我国农村土地流转模式及其选择[J].当代经济研究,2005,(04).
[4] 张笑寒.农户土地入股决策行为及其区域差异——基于江苏省的农户调查[J].中国土地科学,2008,(06).
[5] 罗真.商业银行开展土地金融业务的战略思考[J].金融理论与实践,2006,(02).
[6] 严金海.土地抵押、银行信贷与金融风险:理论、实证与政策分析[J].中国土地科学,2007,(07).
[7] 董国礼等.产权代理分析下的土地流转模式及经济绩效[J].社会科学研究,2009,(01).
关键词:土地管理;土地承包权;流转方式
中图分类号:F320文献标识码:A文章编号:1672-3309(2010)01-0055-03
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出,要“加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。”土地承包权的流转有助于推进我国农业的现代化,实现规模经营,帮助农民增收,加快城市化进程,优化土地资源配置,提高农业生产积极性,最大限度地实现社会保障等。对土地承包权流转方式的研究有助于加深对农村土地市场的认识。对现有流转方式的分析为我们进一步完善农村土地市场提供了理论武器。
一、我国土地承包权流转方式概况
我国现有的土地承包权流转模式主要有转包、互换、出租、入股和抵押等。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方(原承包方)负责。承包方将土地交他人代耕不足1年的除外。
互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理,通过自愿平等协商,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。互换后,原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担,也可随互换而转移,但若转移了,则须按规定办理相关手续。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人(包括个人、集体、企业或其他组织)从事农业生产经营,出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人(承包方)负责。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营,承包方按股分红。
抵押是指抵押人(原承包方)在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在的前提下,以不转移农村土地之占有,将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行为。在抵押人不履行债务时,债权人(即抵押权人)依照担保法规定,拍卖、变卖物权性质土地承包经营权的价款中优先受偿或以物权性质土地承包经营权折价受偿。
二、我国土地承包权流转方式的经济学分析
首先考虑以自有资金进行的转包、互换、出租、入股方式,然后引入抵押方式,讨论借贷资金及抵押方式对土地承包权流转的影响。
(一)供需分析
首先,从供给方面看,承包权供给方的主要动因有农村劳动力转移、自耕相对优势减弱等。农村劳动力转移的规模与城乡收入差距、农村劳动力转移成本、农村劳动力素质、城镇就业机会及构成(包括数量结构和技能结构)等因素有关。具体而言,农村劳动力转移的规模与城乡收入差距、农村劳动力素质、城镇就业机会正相关,与农村劳动力转移成本、城镇就业结构负相关。自耕相对优势主要与个体劳动生产力和社会劳动生产力的差别有关。
从需求方面来看,需求方的主要动因有土地连片、规模经营、自耕相对优势增强等。由于我国农村人口基数大、耕地资源紧缺、人均耕地少的实际国情,我国的农地经营距离规模经营相对较远。有计算表明,人均耕地达1hm2以上是实现规模经营的必要条件,而我国的实情还不到此标准的1/10。因此,我国的农地规模报酬处于递增阶段。在资金充裕的情况下,应增加土地经营面积。
(二)价格分析
假设:(1)承包权各流转模式的要求收益率在区域内一致;(2)追加投资发生在期初,为了获得最大的投资收益,必定尽量延长追加投资的获益期,因此,在期初进行追加投资以使投资收益期最长。
式下的价格。其中,Y为土地农用收益,r为要求的收益率。转包、互换、入股属于长期投资,因此要考虑对土地入股模式与转包模式的情况价格相同,但由于入股模式下土地价格并不是直接支付,而是作价入股,分红是价格的转化形式。而且,入股方往往更加关注分红。假设分红是以固定比率支付的,那么D=P股×d,其中,D是分红,d是分红率,P股=P转。实际情况中,分红通常根据经营情况和未来经营决策决定,分红率变化时,分红金额Ya、Yb分别为土地A、B的农用收益。Aa、Ab分别为土地A、B的追加投资收益,Ca、Cb为土地A、B的追加投资额。而实际上,交换双方对同一块土地的收益可能不同,这可能由土地连片等原因造成。此外,交换方对对方土地的收益估计不确定,通常要借助对方的私人信息来获得。因此,实际的情况往往很少进行货币补足或进行少额的象征性补足。
需要补充说明的是,互换、出租、入股方式中土地承包权流转价格公式中隐含着土地需求方必须具有资金进行追加投资。此时,追加投资额可视为承包权流转价格的配套投资。若不进行追加投资,则流转价格也相应降低。
可见,出租作为短期流转的方式,一般价格较低。这种情况下,供给方的议价空间较小,因为需求方对价格的承受力低。实际案例中,上海市金土地绿色农业有限公司在廊下镇以7500元/hm2的价格租赁土地。租赁后并不自耕,也不追加投资,而是将土地流转给投资农业的企业,获取差额收益。实际上,这是土地公司买方垄断的市场,供给方的议价空间自然很小。
转包方式在资金充裕、配套的追加投资可实现的情况下适用。转包价格通常较高,因为是一次性给付整个转包期的费用。转包的时间越长,价格越高,同时,能获得的追加投资收益也越高。因此,转包价格和追加投资额往往与转包的时间正相关。也就是说,需求方想要获得的总收益越大,要求的转包期就越长,需求的资金总量也就越大。因而,转包方式在农村人口收入水平较高的地区实行的效果尤佳。
转包方式较为成功的一个案例是浙江温州瑞安市通过转包方式流转土地承包权,实现耕地向种粮能手、村级集体、专业合作社集中,并实施全程机械化服务,有效遏止了抛荒现象。2009年,温州早稻播种面积达3.46万hm2,比上年增加了0.367万hm2,超额完成了3.33万hm2的计划任务。2007年温州市农村居民人均纯收入为8591元,高出全国平均水平107%(2007年全国农村居民人均纯收入为4140元)。
入股方式通常是集中合作经营,必须建立在有集中经营需要的基础上。股权不随承包权到期而终止,而是一种永续的权益。因此,入股方式是最长期的流转方式。由于经营情况的好坏直接决定分红的多少,因此,入股方式往往能有效激励承包权供给方关心土地的后续经营绩效。在原先土地利用到达瓶颈状态而谋求进一步发展的地区,采用入股方式的成效比较显著。入股模式自20世纪90年代以来广泛应用于珠江三角洲和长江三角洲等经济较发达、多种所有制经济发展较早的地区。比较著名的案例有“南海模式”、“上海模式”等。
互换方式双方以土地折抵交易价格,实际的货币支付往往很少,甚至为零。这是在货币支付能力不强而希望改善土地经营现状时所采取的途径。互换方式交易成本小,适用于收入水平较低的地区,是实现土地集约利用的有效途径。在土地原始承包分散不连片的地区,互换方式对土地连片、规模经营的贡献尤其突出。2004年,时任新疆维吾尔自治区沙湾县四道河子镇下八户村党支部书记的赵金财动员村上八户村民在自愿、公平、依法的原则下互换了土地。2005年初,下八户村在征求多数村民意见的基础上作出决定:全村进行大规模土地互换。多数支持土地互换的群众按照合同约定开始换地。七零八落的上千块土地,一下改造成一块块大条田,对这些大条田又开始大面积推广滴水灌溉技术。土地互换后,下八户村节水30%,增地 5%,人均增收347元,节省劳动力50%。赵金财上任时,村里负债169万元。3年后,不仅还清了外债,村集体经济还积累存款40万元。村委会投资120万元兴建的办公大楼也拔地而起。村里富了,农民也在土地互换中得到了实惠。如今,该村全部土地实现了滴水灌溉,1/3的农民外出务工。
(三)抵押方式的分析
土地承包权的抵押一般是承包方为了获取资金,将承包权抵押给债权人以获得资金融通。这里的债权人(即抵押权人)往往是农村金融机构。因为与个人和一般企业相比,农村金融机构资金较充裕,而与其他金融机构相比,其网点更是深入农村,便于进行借贷。经营者自有资金往往有限,抵押方式为土地经营者提供资金,实际上是达到了杠杆经营的效果。这既有利于扩大资金规模,加速实现土地承包权流转,进而达到土地承包权流转带来的规模经营、农民增收、农业发展等效果,同时,经营风险也被放大。杠杆经营容易造成“地价上升——借款能力提高——信贷量增加——土地需求膨胀”的正反馈循环机制,这增加了贷款违约风险。因此,在实际操作中,要注意防范清偿时抵押权落空的风险。
福建三明市各地农村信用联社近年来先后探索“公司+农村土地经营权抵押”、“基金担保+农村土地经营权抵押”和直接以农村土地承包经营权为抵押等方式,以此解决农民对土地规模化开发资金的需求。“公司+农村土地经营权抵押”和“基金担保+农村土地经营权抵押”模式都是为了避免土地承包权抵押权落空而采取的措施。具体做法是,由当地政府出资发起,引入集体经济组织和社会资金共同组建的农村土地产权流转担保有限责任公司或基金,实行市场化运作,全面介入流转过程,对抵押行为予以担保。当抵押失败时,确定由担保公司或基金先行代偿,从而保障银行抵押权的实现。在代为清偿债权后,担保公司可以运用市场化方式通过拍卖、变卖、折价等方式处置资产,在无法处置或处置价格低于政府测算确定的最低保护价时,可以由农村土地储备中心对抵押的土地进行储备收购。
三、总结及建议
农业人口收入水平较低的地区宜采用出租方式进行土地承包权流转。农业人口收入水平较高、土地利用率低的地区应该采用转包方式。农业人口收入水平较低、原始承包格局较分散零乱的地区宜采用互换方式。土地利用率高且谋求进一步效益提高的地区宜采用入股方式。土地承包权抵押可以为土地融资和杠杆经营提供条件。
我们建议,在实际操作中,农村金融机构依据当地实际情况酌情开展以土地承包权抵押为中心的土地金融业务。这需要在法律法规上进行必要的配套。发展土地承包权抵押对于农村金融体系的发展和完善也不无裨益。在条件允许的地区,应该鼓励试行土地银行制度。 (责任编辑:云 馨)
参考文献:
[1] 常丹红.农村土地流转模式解析[N].中国土地资源报,2008-11-18.
[2] 秦秀昌.农村土地流转模式刍议[J].经济师,2004,(02).
[3] 杨才德.论我国农村土地流转模式及其选择[J].当代经济研究,2005,(04).
[4] 张笑寒.农户土地入股决策行为及其区域差异——基于江苏省的农户调查[J].中国土地科学,2008,(06).
[5] 罗真.商业银行开展土地金融业务的战略思考[J].金融理论与实践,2006,(02).
[6] 严金海.土地抵押、银行信贷与金融风险:理论、实证与政策分析[J].中国土地科学,2007,(07).
[7] 董国礼等.产权代理分析下的土地流转模式及经济绩效[J].社会科学研究,2009,(01).