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摘 要：一些不动产纠纷个案显现出了我国不动产登记制度的一些弊端，关于不动产登记的审查方式的争议没有停止；不动产登记的审查内容没有得到统一；不动产登记机构相当分散。《物权法》的施行解决了很多问题，避免了很多弊端，在此笔者就这些方面谈一些肤浅的看法。
关键词：不动产；登记制度；登记审查
一、不动产登记的审查方式
对不动产在登记时采用何种审查方式，登记机关对登记申请应审查一些什么内容，长期以来，都是争论的焦点，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准也没有统一的完备的规定，各地掌握的登记审查尺度也不统一，一直存在两种观点的争论，即形式审查和实质审查。
1、形式审查。所谓形式审查，是登记机构只检验申请人提交的材料是否符合规定的形式要件，如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，应当认为是合格的，登记机构对申请人的登记申请就应当办理。也就是说登记机构在审查申请人的材料时，对材料的真伪、申请人的申请意愿等可能会造成登记错误、登记争议的问题都不予审查，登记机构也无须现场查看、无须了解有关当事人。实际上，我国长期以来的登记审查体制就近似于形式审查，登记机构只坐台办公，审阅申请人提交的一切材料，这种登记方式，有很多弊端，会因此而产生很多争议，诸如重复登记的现象在所难免，在现代社会，这种审查方式是不能满足人们交易需求的。
2、实质审查。即登记机构不仅应当对申请人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查，一般情况下，登记机构应当现场查看申请登记的不动产，并向相关当事人了解情况。现在大多数人认为，实质审查有利于交易的安全。主张这种观点的人认为：一方面我国正处于市场经济发展初期，法制体系还不健全，信用较为低下，欺诈行为时有发生。由于不动产交易涉及的金额常常巨大，稍有不慎便会给当事人造成巨大的损害，因此实质审查是必要的。另一方面，实质审查有利于强化登记机构的责任感，更有利强化登记的公示和公信力。
其实，无论采用哪一种登记的审查方式，都能说出自己的道理，但互有利弊。形式审查效率高，但存在着交易不安全因素；实质审查登记的安全性较高，但是存在着效率低下的因素。德国法律规定不动产登记机构除审查申请人的申请材料是否齐备之外，对申请登记的内容只有消极的登记义务。登记机构既没有权利也没有义务对申请登记涉及的实质权利义务的内容进行调查，也无权对申请人的财产法律关系进行变更。
二、不动产登记的审查内容
不动产登记的审查内容解决的是登记机构办理登记时应当审查的内容，即申请人在申请办理登记时应当提交哪些材料，应当做一些什么工作，登记机构又应当履行什么义务，使申请人的登记申请能够顺利得以实现，实现其对不动产登记的愿望。具体来说，不动产登记的审查内容应当包括：
1、申请人提交的必要材料。登记机构应当查验申请人提交的必要材料。查验并不是说对所有的登记申请材料必须查验无误，因为要求登记机构对所有材料都查验无误是非常困难的。为了防止个别登记申请人伪造登记文书、虚构交易等情况，在特别情况下需要对有关申请的材料进行查证。首先是审查交易不动产的权属证书。因为不动产的权属证书如房产证等是由登记机构颁发的，查证权属证书的真伪没有什么困难。如果一宗房产办理了两个房产证，导致一房二卖甚至多卖，造成买卖人的重大损失，完全应当由登记机构承担责任。其次应当审查权属变动依据，即不动产变动的证明材料，如买卖合同、遗嘱等。不动产权利人的变动应当有书面的变动依据，登记机构据此办理权属变动登记。第三是审查申请人的身份证明。我国第二代身份证推出后，盗用、冒用、伪造的可能性大大减小，但由于现在无法与公安部门实现信息共享，所以登记机构对申请人的身份无法进行实质性审查，随着经济的不断发展，应当逐步实现部门信息共享，以避免不必要的纠纷。
2、询问申请人。登记机构询问申请人的目的在于核对登记申请人提交的材料，以确定其是否真实。询问的主要内容是登记事项，登记机关只须询问与登记事项有关的问题。通常情况下，登记机关有一些固定的表格要求申请人如实填写，或由登记机构工作人员询问申请人后真写，申请人应当接受登记机构的询问，并如实回答相关问题，如果登记机构不经询问而发生了错误登记，则没有尽到责任。当然究竟谁可以成为申请人，法律并没有明确规定，在现实生活中，也经常发生争议，基本上都是由交易双方约定，如：双方在合同中规定，一方应当负有办理登记过户的义务，另一方据此可享有请求对方办理登记手续的权利。不管是谁做为登记申请人，都应自觉接受登记机构的询问，并如实回答相关问题。
3、现场调查。不动产登记的审查过程中，现场调查很重要，我国法律没有规定登记机构办理登记时需要进行现场调查，《物权法》只在第十二条第二款规定：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。这一规定实际明确登记机构认为对于申请登记的不动产实际状况需要查看的，登记机构才会查看现场，并没有强制要求登记机构必须查看现场。在现实生活中现场查看非常重要的，如果有一房两卖的情况，登记机构在办理登记时能够前往现场查看，就会知道该宗房产是否已经进行了一次法律上的交易。如果仅依据申请人的申请予以登记，就会产生争议，从而导致利害关系人的重大损失，登记机构遇此情况可以暂缓登记，待争议结束后，再行登记。现场查看还有很多好处，例如某房屋已经拆迁，而申请人仍然要求在登记薄上予以记载，并为该房屋设定抵押登记。遇到这种情况，如果登记机构不现场查看，一旦办理了登记，就会造成相对人的损失，而现场查看则有效了避免了这种情况，使当事人免遭损失。
三、不动产登记的审查机构
长期以来，我国登记机构分散，因而给人民群众的生活带来很多不便，为了克服这些弊端，我国《物权法》规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”其实，我国部分地区，对不动产的登记有一些尝试，如在上海、广州、深圳，施行房屋和土地的统一登记，取得很好的效果。但是从来没有一个统一的不动产登记机构，将不动产的登记都归于一个机构，在我国尚需要一个过程，物权法只做出了原则性的规定，要真正建立统一的不动产登记机构，还有待于法律、法规的进一步完善。在实践中，不动产登记机构也在积极探索登记工作的新思路。在国际上，如前述德国、日本，对不动产登记都统一适用《土地登记法》或《不动产登记法》，即使在我国台湾地区，也有统一的不动产登记机构。实行统一登记制度主要是因为：
1、方便当事人办理登记和查阅。现在，因为登记机构不统一，所以登记分散，许多登记机构各负其责，只负责本范围内的登记事项，当事人办理登记前，尚需查阅相关规定，弄清需登记事项应当向哪个机构提出登记申请，因为各登记机构所需申请材料又不统一，这样申请人往返于登记机构的情形不可避免。例如，某企业的财产进行抵押时，不僅房、地要分别抵押，而且设备、车辆也是要分别抵押的。给当事人带来很多不便。登记机构不统一，也不利于当事人的查阅，各不动产登记机构的登记信息没有实现共享，更不用跨地域的不动产登记信息共享问题，交易当事人难以得到确定的全面的登记信息。实行不动产统一登记，尽快建立起登记网络，则可以避免这些不便。
2、提高效率的需要。统一登记制度不仅为当事人办理登记提供了方便，对于实现物尽其用、提高办事效率也是很重要的。不动产登记机构实现统一后，登记申请人会享受到一站式的服务，再也无须拿着申请资料到处询问该向谁提出申请，也无须跑完东家跑西家，办理登记的时间也会大大缩短，申请人无须在办理登记上浪费时间与精力。
3、维护交易的安全和秩序的需要。如前所述，在登记机构分散的情况下，信息也是分散的，登记机构在办理登记时对于本机构外的登记信息一无所知，导致一些不法分子利用登记制度的弊端欺骗交易。例如，将房产分别抵押，甚至分别转让，或将企业整体抵押后，又将其中部分财产抽出重复抵押。由于实行分别登记，信息沟通不方便，交易过程中产生争议在所难免，建立统一登记制度后，就可以为建立有序的交易奠定一个良好的基础。
关键词：不动产；登记制度；登记审查
一、不动产登记的审查方式
对不动产在登记时采用何种审查方式，登记机关对登记申请应审查一些什么内容，长期以来，都是争论的焦点，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准也没有统一的完备的规定，各地掌握的登记审查尺度也不统一，一直存在两种观点的争论，即形式审查和实质审查。
1、形式审查。所谓形式审查，是登记机构只检验申请人提交的材料是否符合规定的形式要件，如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，应当认为是合格的，登记机构对申请人的登记申请就应当办理。也就是说登记机构在审查申请人的材料时，对材料的真伪、申请人的申请意愿等可能会造成登记错误、登记争议的问题都不予审查，登记机构也无须现场查看、无须了解有关当事人。实际上，我国长期以来的登记审查体制就近似于形式审查，登记机构只坐台办公，审阅申请人提交的一切材料，这种登记方式，有很多弊端，会因此而产生很多争议，诸如重复登记的现象在所难免，在现代社会，这种审查方式是不能满足人们交易需求的。
2、实质审查。即登记机构不仅应当对申请人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查，一般情况下，登记机构应当现场查看申请登记的不动产，并向相关当事人了解情况。现在大多数人认为，实质审查有利于交易的安全。主张这种观点的人认为：一方面我国正处于市场经济发展初期，法制体系还不健全，信用较为低下，欺诈行为时有发生。由于不动产交易涉及的金额常常巨大，稍有不慎便会给当事人造成巨大的损害，因此实质审查是必要的。另一方面，实质审查有利于强化登记机构的责任感，更有利强化登记的公示和公信力。
其实，无论采用哪一种登记的审查方式，都能说出自己的道理，但互有利弊。形式审查效率高，但存在着交易不安全因素；实质审查登记的安全性较高，但是存在着效率低下的因素。德国法律规定不动产登记机构除审查申请人的申请材料是否齐备之外，对申请登记的内容只有消极的登记义务。登记机构既没有权利也没有义务对申请登记涉及的实质权利义务的内容进行调查，也无权对申请人的财产法律关系进行变更。
二、不动产登记的审查内容
不动产登记的审查内容解决的是登记机构办理登记时应当审查的内容，即申请人在申请办理登记时应当提交哪些材料，应当做一些什么工作，登记机构又应当履行什么义务，使申请人的登记申请能够顺利得以实现，实现其对不动产登记的愿望。具体来说，不动产登记的审查内容应当包括：
1、申请人提交的必要材料。登记机构应当查验申请人提交的必要材料。查验并不是说对所有的登记申请材料必须查验无误，因为要求登记机构对所有材料都查验无误是非常困难的。为了防止个别登记申请人伪造登记文书、虚构交易等情况，在特别情况下需要对有关申请的材料进行查证。首先是审查交易不动产的权属证书。因为不动产的权属证书如房产证等是由登记机构颁发的，查证权属证书的真伪没有什么困难。如果一宗房产办理了两个房产证，导致一房二卖甚至多卖，造成买卖人的重大损失，完全应当由登记机构承担责任。其次应当审查权属变动依据，即不动产变动的证明材料，如买卖合同、遗嘱等。不动产权利人的变动应当有书面的变动依据，登记机构据此办理权属变动登记。第三是审查申请人的身份证明。我国第二代身份证推出后，盗用、冒用、伪造的可能性大大减小，但由于现在无法与公安部门实现信息共享，所以登记机构对申请人的身份无法进行实质性审查，随着经济的不断发展，应当逐步实现部门信息共享，以避免不必要的纠纷。
2、询问申请人。登记机构询问申请人的目的在于核对登记申请人提交的材料，以确定其是否真实。询问的主要内容是登记事项，登记机关只须询问与登记事项有关的问题。通常情况下，登记机关有一些固定的表格要求申请人如实填写，或由登记机构工作人员询问申请人后真写，申请人应当接受登记机构的询问，并如实回答相关问题，如果登记机构不经询问而发生了错误登记，则没有尽到责任。当然究竟谁可以成为申请人，法律并没有明确规定，在现实生活中，也经常发生争议，基本上都是由交易双方约定，如：双方在合同中规定，一方应当负有办理登记过户的义务，另一方据此可享有请求对方办理登记手续的权利。不管是谁做为登记申请人，都应自觉接受登记机构的询问，并如实回答相关问题。
3、现场调查。不动产登记的审查过程中，现场调查很重要，我国法律没有规定登记机构办理登记时需要进行现场调查，《物权法》只在第十二条第二款规定：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。这一规定实际明确登记机构认为对于申请登记的不动产实际状况需要查看的，登记机构才会查看现场，并没有强制要求登记机构必须查看现场。在现实生活中现场查看非常重要的，如果有一房两卖的情况，登记机构在办理登记时能够前往现场查看，就会知道该宗房产是否已经进行了一次法律上的交易。如果仅依据申请人的申请予以登记，就会产生争议，从而导致利害关系人的重大损失，登记机构遇此情况可以暂缓登记，待争议结束后，再行登记。现场查看还有很多好处，例如某房屋已经拆迁，而申请人仍然要求在登记薄上予以记载，并为该房屋设定抵押登记。遇到这种情况，如果登记机构不现场查看，一旦办理了登记，就会造成相对人的损失，而现场查看则有效了避免了这种情况，使当事人免遭损失。
三、不动产登记的审查机构
长期以来，我国登记机构分散，因而给人民群众的生活带来很多不便，为了克服这些弊端，我国《物权法》规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”其实，我国部分地区，对不动产的登记有一些尝试，如在上海、广州、深圳，施行房屋和土地的统一登记，取得很好的效果。但是从来没有一个统一的不动产登记机构，将不动产的登记都归于一个机构，在我国尚需要一个过程，物权法只做出了原则性的规定，要真正建立统一的不动产登记机构，还有待于法律、法规的进一步完善。在实践中，不动产登记机构也在积极探索登记工作的新思路。在国际上，如前述德国、日本，对不动产登记都统一适用《土地登记法》或《不动产登记法》，即使在我国台湾地区，也有统一的不动产登记机构。实行统一登记制度主要是因为：
1、方便当事人办理登记和查阅。现在，因为登记机构不统一，所以登记分散，许多登记机构各负其责，只负责本范围内的登记事项，当事人办理登记前，尚需查阅相关规定，弄清需登记事项应当向哪个机构提出登记申请，因为各登记机构所需申请材料又不统一，这样申请人往返于登记机构的情形不可避免。例如，某企业的财产进行抵押时，不僅房、地要分别抵押，而且设备、车辆也是要分别抵押的。给当事人带来很多不便。登记机构不统一，也不利于当事人的查阅，各不动产登记机构的登记信息没有实现共享，更不用跨地域的不动产登记信息共享问题，交易当事人难以得到确定的全面的登记信息。实行不动产统一登记，尽快建立起登记网络，则可以避免这些不便。
2、提高效率的需要。统一登记制度不仅为当事人办理登记提供了方便，对于实现物尽其用、提高办事效率也是很重要的。不动产登记机构实现统一后，登记申请人会享受到一站式的服务，再也无须拿着申请资料到处询问该向谁提出申请，也无须跑完东家跑西家，办理登记的时间也会大大缩短，申请人无须在办理登记上浪费时间与精力。
3、维护交易的安全和秩序的需要。如前所述，在登记机构分散的情况下，信息也是分散的，登记机构在办理登记时对于本机构外的登记信息一无所知，导致一些不法分子利用登记制度的弊端欺骗交易。例如，将房产分别抵押，甚至分别转让，或将企业整体抵押后，又将其中部分财产抽出重复抵押。由于实行分别登记，信息沟通不方便，交易过程中产生争议在所难免，建立统一登记制度后，就可以为建立有序的交易奠定一个良好的基础。