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摘 要：不动产登记制度能够有效地实现物权法立法的目的，明确不动产的归属，保护第三人的合法权益，维护社会经济秩序。目前，我国的不动产登记制度缺乏统一的法律依据，登记机关工作不统一，审查的工作标准也不统一，导致出现登记错误或者是不完善等现象。本文通过阐述实行不动产统一登记管理的意义，分析目前不动产登记制度的工作现状，并提出了几点优化策略。
关键词：不动产 统一登记制度 制度完善
我国的不动产登记长期以来都是实行多方管理的分散模式，这种多方管理的分散模式忽略了不动产登记过程中对不动产交易安全的保障，也忽略了不动产登记对于市场经济的影响。随着社会经济的不断发展，不动产登记越来越多，这种分散的登记制度也日渐显示其存在的弊端，与分散的不动产登记制度相比，不动产统一登记制度存在许多长处。不动产统一登记制度是按照统一的法律规定进行登记，把一定规定范围中的不动产在统一的信息管理平台上，由统一的工作单位按统一的登记标准进行统一登记。建立不动产统一登记制度不仅实现了政府机构智能的改革和转变，也进一步响应了市场经济发展的需求，提升了政府管理运作水平。
一、不动产统一登记的重要意义
我国国务院政府职能改革中的一项重要内容：整合不动产登记职责，建立一套完善的不动产统一登记制度。要想实现不动产统一登记管理，需要建立统一的信息登记管理平台，确保不动产信息的准确性和安全性，使得登记机关在对不动产确权及不动产交易审批和登簿时各部门之间信息共享，减少对不动产登记的错误，保障群众的合法权益。对不动产进行统一登记管理，不仅可以明确不动产的产权，有效的保护不动产所有人以及不动产交易当事人的合法权益，而且能够保障不动产市场更加和平稳定的发展。对不动产进行统一登记管理，不仅不动产登记部门的职责关系进一步理顺，群众需要申请不动产登记可以到统一的登记部门办理，也减少了更多的办证环节，节约了办证的时间，同时也节省了行政管理的成本，提高了工作效率。总之，建立不动产统一登记制度，对不动产进行统一登记管理，能够完善我国社会主义市场经济体系，同时还能够满足现代市场经济的发展需求，有效的提升政府的不动产管理工作水平。
二、目前不动产登记制度存在问题
1.登记机关比较分散。日常所说的不动产转让，就是房屋的所有权以及房屋占用范围内的土地使用权的转让。该不动产转让登记首先需要到住建局下属的房地产管理部门申请办理房屋的所有权转让登记，然后再去国土资源管理部门申请办理土地使用权的转让登记，这样才算是完成一宗不动产合法有效的登记，转让的不动产权益才会受到法律的保护。这样，同一宗不动产登记需要经过两个部门不同单位的审批才算完成，存在登记机构比较分散的问题。目前不动产登记还存的问题是：很多乡镇的不动产登记，只办理房屋的所有权登记，无法办理土地使用权登记，或者是只办理集体土地使用权登记，没有办理房屋所有权登记，这样无形当中增加了很多房地产市场的矛盾，影响了房地产市场的稳定发展，造成一部分政府土地收益浪费。
2.登记机关依据的法律不同。在对一宗不动产登记，其所有权登记在住建局下属的房地产管理部门，登记依据物权法、房地产管理法、房屋登记办法等相关法律、法规；而它的土地使用权登记在国土资源管理部门，其登记依据是土地法，土地登记办法，而林业、林地等不动产的登记则在各行政管理部门登记。这样导致各登记机构各自依据相关的法律、法规各司其职，各尽其责，造成政府资源的极大浪费。
3.登记机关的责任机制不完善。房屋登记办法要求登记机关工作人员对不动产登记要尽到审慎的登记义务，同时也指出错误登记对当事人合法权益造成损害的要进行赔偿。据调查显示，很多的登记机关只享受收费权益，门口设置了收费标准，对于登记错误需要负责的后果确实一概不提，损害了人民群众的合法权益。所以要用法律手段来约束登记机关，让登记机关在享受一定权益的同时也要承担一定的责任和后果，这样才能够体现出权利和义务的对等。例如有的土地使用权被查封了，但是它还是能够去房屋登记机关办理抵押权登记，这样如果工作人员没有发现问题，抵押权就可能实现，但是登记机关并不会受到相关责任处罚。
三、不动产统一登记制度完善措施
1.《土地登记办法》。《土地登记办法》是不动产登记工作的核心内容，它为不动产的统一登记制度的建立提供了良好的发展契机。不动产统一登记制度就是在统一体系的空间数据基础上，成立统一的登记机构、登记规则还有登记平台。如果不动产统一登记出现土地房屋数据空缺，那么统一登记作用就无法很好地发挥出来，所以要建立统一的数据基础，才能帮助实现不动产的统一登记管理。统一的数据形成统一的工作依据，为土地统一登记管理打下了良好的基础。首先理清了土地等级分类，明确了查封登记、预查封登记还有最高额抵押权登记，同时规范了需要登记的土地权利名称，除了国有土地使用权，还有集体土地使用、土地抵押等各项权利。最后也规范了统一登记平台，更加有利于信息数据共享，加大了数据的可靠性，有利于不动产交易的安全。
2.明确不动产统一登记机构。目前我国的土地和矿产的登记主要由国土资源管理部门负责，而房屋权属登记管理工作由我国建设行政主管部门负责，林业、林地等不動产则需要各自地区的行政管理部门统一负责，由于目前的管理部门之间较为混乱，所以建立统一的登记管理机构非常重要。在法律中，需要建立相应的立法对策，要求必须要实行不动产统一管理制度，明确不动产统一登记机构，这样才能够有效的实现房随地走的法律原则，实现信息的集中登记处理，更加有利于信息的调阅和办理，提升工作效率。根据调查显示，把国土资源管理部门设定为统一登记机构非常适合，首先土地是最重要的不动产，不管是房产还是林产都是在土地之上，另外土地登记机构覆盖率较为广泛，可以满足各个地区的不同需求。
3.不动产登记制度要更加合法利民。针对目前存在的不动产登记过程中出现的违法行为，必须要严厉的打击和杜绝，细化不动产的登记程序。一部分的地方性国土资源管理部门，在法律规定之外建立了临时土地证明，这样有的登记机构在证明到期之后却没有发布新的证明，导致很多开发商都持有一份过期手续，这样的法律凭证影响了不动产的权利所有人对于物质权力的处分，影响了不动产的流通，不仅增加了登记成本，还妨碍了抵押物在多个抵押权存在下的优先顺位权力。针对这些情况，在不动产的统一登记制度中，需要首先详细的规定不动产的登记程序还有登记规则，规范登记机关的工作职责，要求必须要按照法律规定进行登记工作。此外不动产权属证书、不动产权证明等，一定要做到格式统一，然后经由统一的登记机关进行统一发放。
四、结语
建立统一完善的不动产登记制度，能够有效地维护不动产交易的安全性和秩序性，更加便于国家对于不动产进行行政管理。《物权法》颁布之后，一定程度上完善了我国的不动产登记制度，丰富了不动产的登记种类，但是还缺乏统一的法律依据来进行统一管理，登记机关也比较分散，登记审查工作也不统一。建立统一的不动产登记制度，明确统一审查方式，统一证书内容格式，能够有效地解决目前我国分散登记带来的混乱局面。
参考文献：
[1]黄志凌，姜栋，严金明. 瑞典不动产登记法律制度研究与借鉴[J]. 中国土地科学，2013，02：73-79.
[2]马莹. 不动产统一登记制度实现途径之我见[J]. 当代经济，2010，06：44-45.
[3]王哲.中国不动产登记制度的完善[J].辽宁科技大学学报，2011，01：80-83.
[4]王晓慧. 不动产统一登记制度推行中的阻碍因素分析[J]. 中国房地产，2015，25：34-37.
[5]方勇男. 浅论新形势下不动产统一登记制度的实施问题[J]. 商业经济，2013，23：89-91.
关键词：不动产 统一登记制度 制度完善
我国的不动产登记长期以来都是实行多方管理的分散模式，这种多方管理的分散模式忽略了不动产登记过程中对不动产交易安全的保障，也忽略了不动产登记对于市场经济的影响。随着社会经济的不断发展，不动产登记越来越多，这种分散的登记制度也日渐显示其存在的弊端，与分散的不动产登记制度相比，不动产统一登记制度存在许多长处。不动产统一登记制度是按照统一的法律规定进行登记，把一定规定范围中的不动产在统一的信息管理平台上，由统一的工作单位按统一的登记标准进行统一登记。建立不动产统一登记制度不仅实现了政府机构智能的改革和转变，也进一步响应了市场经济发展的需求，提升了政府管理运作水平。
一、不动产统一登记的重要意义
我国国务院政府职能改革中的一项重要内容：整合不动产登记职责，建立一套完善的不动产统一登记制度。要想实现不动产统一登记管理，需要建立统一的信息登记管理平台，确保不动产信息的准确性和安全性，使得登记机关在对不动产确权及不动产交易审批和登簿时各部门之间信息共享，减少对不动产登记的错误，保障群众的合法权益。对不动产进行统一登记管理，不仅可以明确不动产的产权，有效的保护不动产所有人以及不动产交易当事人的合法权益，而且能够保障不动产市场更加和平稳定的发展。对不动产进行统一登记管理，不仅不动产登记部门的职责关系进一步理顺，群众需要申请不动产登记可以到统一的登记部门办理，也减少了更多的办证环节，节约了办证的时间，同时也节省了行政管理的成本，提高了工作效率。总之，建立不动产统一登记制度，对不动产进行统一登记管理，能够完善我国社会主义市场经济体系，同时还能够满足现代市场经济的发展需求，有效的提升政府的不动产管理工作水平。
二、目前不动产登记制度存在问题
1.登记机关比较分散。日常所说的不动产转让，就是房屋的所有权以及房屋占用范围内的土地使用权的转让。该不动产转让登记首先需要到住建局下属的房地产管理部门申请办理房屋的所有权转让登记，然后再去国土资源管理部门申请办理土地使用权的转让登记，这样才算是完成一宗不动产合法有效的登记，转让的不动产权益才会受到法律的保护。这样，同一宗不动产登记需要经过两个部门不同单位的审批才算完成，存在登记机构比较分散的问题。目前不动产登记还存的问题是：很多乡镇的不动产登记，只办理房屋的所有权登记，无法办理土地使用权登记，或者是只办理集体土地使用权登记，没有办理房屋所有权登记，这样无形当中增加了很多房地产市场的矛盾，影响了房地产市场的稳定发展，造成一部分政府土地收益浪费。
2.登记机关依据的法律不同。在对一宗不动产登记，其所有权登记在住建局下属的房地产管理部门，登记依据物权法、房地产管理法、房屋登记办法等相关法律、法规；而它的土地使用权登记在国土资源管理部门，其登记依据是土地法，土地登记办法，而林业、林地等不动产的登记则在各行政管理部门登记。这样导致各登记机构各自依据相关的法律、法规各司其职，各尽其责，造成政府资源的极大浪费。
3.登记机关的责任机制不完善。房屋登记办法要求登记机关工作人员对不动产登记要尽到审慎的登记义务，同时也指出错误登记对当事人合法权益造成损害的要进行赔偿。据调查显示，很多的登记机关只享受收费权益，门口设置了收费标准，对于登记错误需要负责的后果确实一概不提，损害了人民群众的合法权益。所以要用法律手段来约束登记机关，让登记机关在享受一定权益的同时也要承担一定的责任和后果，这样才能够体现出权利和义务的对等。例如有的土地使用权被查封了，但是它还是能够去房屋登记机关办理抵押权登记，这样如果工作人员没有发现问题，抵押权就可能实现，但是登记机关并不会受到相关责任处罚。
三、不动产统一登记制度完善措施
1.《土地登记办法》。《土地登记办法》是不动产登记工作的核心内容，它为不动产的统一登记制度的建立提供了良好的发展契机。不动产统一登记制度就是在统一体系的空间数据基础上，成立统一的登记机构、登记规则还有登记平台。如果不动产统一登记出现土地房屋数据空缺，那么统一登记作用就无法很好地发挥出来，所以要建立统一的数据基础，才能帮助实现不动产的统一登记管理。统一的数据形成统一的工作依据，为土地统一登记管理打下了良好的基础。首先理清了土地等级分类，明确了查封登记、预查封登记还有最高额抵押权登记，同时规范了需要登记的土地权利名称，除了国有土地使用权，还有集体土地使用、土地抵押等各项权利。最后也规范了统一登记平台，更加有利于信息数据共享，加大了数据的可靠性，有利于不动产交易的安全。
2.明确不动产统一登记机构。目前我国的土地和矿产的登记主要由国土资源管理部门负责，而房屋权属登记管理工作由我国建设行政主管部门负责，林业、林地等不動产则需要各自地区的行政管理部门统一负责，由于目前的管理部门之间较为混乱，所以建立统一的登记管理机构非常重要。在法律中，需要建立相应的立法对策，要求必须要实行不动产统一管理制度，明确不动产统一登记机构，这样才能够有效的实现房随地走的法律原则，实现信息的集中登记处理，更加有利于信息的调阅和办理，提升工作效率。根据调查显示，把国土资源管理部门设定为统一登记机构非常适合，首先土地是最重要的不动产，不管是房产还是林产都是在土地之上，另外土地登记机构覆盖率较为广泛，可以满足各个地区的不同需求。
3.不动产登记制度要更加合法利民。针对目前存在的不动产登记过程中出现的违法行为，必须要严厉的打击和杜绝，细化不动产的登记程序。一部分的地方性国土资源管理部门，在法律规定之外建立了临时土地证明，这样有的登记机构在证明到期之后却没有发布新的证明，导致很多开发商都持有一份过期手续，这样的法律凭证影响了不动产的权利所有人对于物质权力的处分，影响了不动产的流通，不仅增加了登记成本，还妨碍了抵押物在多个抵押权存在下的优先顺位权力。针对这些情况，在不动产的统一登记制度中，需要首先详细的规定不动产的登记程序还有登记规则，规范登记机关的工作职责，要求必须要按照法律规定进行登记工作。此外不动产权属证书、不动产权证明等，一定要做到格式统一，然后经由统一的登记机关进行统一发放。
四、结语
建立统一完善的不动产登记制度，能够有效地维护不动产交易的安全性和秩序性，更加便于国家对于不动产进行行政管理。《物权法》颁布之后，一定程度上完善了我国的不动产登记制度，丰富了不动产的登记种类，但是还缺乏统一的法律依据来进行统一管理，登记机关也比较分散，登记审查工作也不统一。建立统一的不动产登记制度，明确统一审查方式，统一证书内容格式，能够有效地解决目前我国分散登记带来的混乱局面。
参考文献：
[1]黄志凌，姜栋，严金明. 瑞典不动产登记法律制度研究与借鉴[J]. 中国土地科学，2013，02：73-79.
[2]马莹. 不动产统一登记制度实现途径之我见[J]. 当代经济，2010，06：44-45.
[3]王哲.中国不动产登记制度的完善[J].辽宁科技大学学报，2011，01：80-83.
[4]王晓慧. 不动产统一登记制度推行中的阻碍因素分析[J]. 中国房地产，2015，25：34-37.
[5]方勇男. 浅论新形势下不动产统一登记制度的实施问题[J]. 商业经济，2013，23：89-91.