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中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2011)12-000-01
摘 要 房地产市场是居民、开发商、政府和新闻媒体关注的热点，在国家一系列宏观调控政策下，特别是近期出台的限购政策，房地产市场显现调整迹象。本文以限购政策为背景，通过对房价、市场预期和政府政策的分析，得出未来国内房地产市场将面临较大调整的结论。
关键词 限购令 房地产 趋势
对限购令下国内房地产市场动态的判断，我们既要对现实市场仔细研究，又要关注当前房地产宏观调控政策的走向。对于前者，尽管房价上涨势头有所收敛，涨幅有所减小，但从全国住房销售、住房投资开发、资金进入情况来看，当前国内房地产市场仍处于亢奋中。比如，2011年上半年全国房地产开发投资额达26250亿元，同比增长32.9%，其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%；全国住房平均价格从2010年的4724元上涨到5188元，同比涨幅近10%。也就是说，经过一年多的房地产宏观调控，虽然一线城市的房价涨幅有所下降，但全国房价持续上涨趋势并没有改变。
如果房价上涨态势不改变，说房地产宏观调控达到多少效果只能是自欺欺人。特别是当前中国房地产市场仍以投资为主导，如果房价得不到控制，要遏制房地产投机炒作是不可能的。在房价依然高企下的宏观调控，不仅没有把过大的房价泡沫挤出，反而让早几年一二线城市吹大的房地产泡沫向三四线城市蔓延，房地产市场巨大的金融风险或将进一步扩大。这就是为何政府最近要把住房限购令向三四线城市推广的原因，也是政府一直在强调房地产宏观调控不会放松的关键所在。
不过，房价变化中有几个现象值得密切关注。
1．一些一线城市的房价似乎在松动，比如北京通州一些项目的房价在下调，但这种下降还不具有普遍性。因为房地产市场作为一个以投机炒作为主导的市场，如果市场预期不改变，房价要出现大的调整不太可能。當前房地产市场预期并没有改变，在高通货膨胀形势下貌似更强烈。若投资环境不改善，赚钱效应不改变，那么投资者仍会预期房价上涨而不下跌。在此情况下，尽管住房销量大幅下降，但投资者会把手中的住房捂得更紧。现阶段房产中介业务骤减、生存困难就说明了这一点。
2．从官方公布的数据看，今年70个大中城市的房价基本处于一种僵持的态势中，即房价不涨也不跌。但实际情况是稳中有涨，特别是三四线城市房价上涨态势并没有改变，涨幅较大。这使得民众对政府公布的房价数据十分怀疑，不利于我们对当前房地产市场态势做出客观分析。
3．不少城市住房销售量严重下降，不仅表明房地产开发商资金链出现紧张，而且表明房地产开发商对未来房产市场的信心开始下降，不少城市出现了土地流拍或以底价成交的现象就说明了这一点。在此情况下，市场预期有可能出现转向，但开发商和购房者的预期并不一致，有待再观察。
国务院总理温家宝最近指出，国内宏观调控的取向不会改变，要确保房地产宏观调控出成效。为完成上述目标，政府最近两大房地产调控政策值得关注。
1．政府正在酝酿把住房限购令向三四线城市延伸，旨在遏制房地产投机炒作。不过，本文认为，表面上住房限购令是通过政府行政管制的方式限制住房的投机炒作，但实际上是吹起全国居民竭尽全力进入房地产市场购房的集结号。
因为住房限购令的要义有三个方面：1、本地居民可购买第二套住房；2、居民在异地有限制可购买一套住房；3、禁止居民购买第三套以上的住房，无论是本地还是异地。从限购令的要义看，对住房投机炒作的最大作用是限制了居民购买第三套以上的住房。但是，若没有其他条件限制，仅是第一要义，如果本地城市居民再增加一套住房，那么城市的住房供应量就需增加233亿平方米。若按照住房销售最高年份2010年来计算，其住房供应量需要25年时间才能完成。如果再加上每年城市化率1%，每年就得加大住房供应量50%。也就是说，尽管住房限购令体现了政府对市场的干预，但这种限购令并没有起到遏制住房投机需求的作用，反而激发了居民对住房的潜在需求。总体说来，这是一个南辕北辙的调控政策。
2．最近国税总局表示要加紧修订房地产税收相关条例，同时，住房信贷政策已经全面收紧。如果条例能够取消国内住房税收政策的过度优惠，无论哪一种住房税收政策稍微严厉一些，就会把房地产投机炒作杀得落花流水。但目前不知道要修改的房地产税收政策是什么？其公平公正的程度又如何？涉及的范围如何？还有一方面就是今年过度优惠的住房信贷政策已经全面收紧。这对市场的影响决不可小视，它可能改变当前房地产市场预期及房地产市场僵持的局面。不过，今年这个政策落实执行情况如何，现在还面临较大不确定性因素。
国内未来房地产市场走向，除了受上述税收政策及信贷政策影响之外，另一个重要的变数就是“十八大”新的领导班子对房地产市场的定位。住房作为现代人们的 “三座大山”之一，细微的变化对普通百姓都有极大的连锁效应。本文认为，“十八大”新的领导班子若把民生摆在更加重中之重的位置，进一步的关注和改善民生，房地产领域将会有“大动作”。若这样，未来国内房地产市场将面临较大的调整。
参考文献：
[1]马红漫.限购令没打到房价飙涨的七寸.华商报.2010.10.07(B15).
[2]国家统计局.上半年国民经济保持平稳较快增长.国家统计局网站.2011.07.13.
[3]国务院办公厅.国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作.中央政府门户网站.2011.07.14.
摘 要 房地产市场是居民、开发商、政府和新闻媒体关注的热点，在国家一系列宏观调控政策下，特别是近期出台的限购政策，房地产市场显现调整迹象。本文以限购政策为背景，通过对房价、市场预期和政府政策的分析，得出未来国内房地产市场将面临较大调整的结论。
关键词 限购令 房地产 趋势
对限购令下国内房地产市场动态的判断，我们既要对现实市场仔细研究，又要关注当前房地产宏观调控政策的走向。对于前者，尽管房价上涨势头有所收敛，涨幅有所减小，但从全国住房销售、住房投资开发、资金进入情况来看，当前国内房地产市场仍处于亢奋中。比如，2011年上半年全国房地产开发投资额达26250亿元，同比增长32.9%，其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%；全国住房平均价格从2010年的4724元上涨到5188元，同比涨幅近10%。也就是说，经过一年多的房地产宏观调控，虽然一线城市的房价涨幅有所下降，但全国房价持续上涨趋势并没有改变。
如果房价上涨态势不改变，说房地产宏观调控达到多少效果只能是自欺欺人。特别是当前中国房地产市场仍以投资为主导，如果房价得不到控制，要遏制房地产投机炒作是不可能的。在房价依然高企下的宏观调控，不仅没有把过大的房价泡沫挤出，反而让早几年一二线城市吹大的房地产泡沫向三四线城市蔓延，房地产市场巨大的金融风险或将进一步扩大。这就是为何政府最近要把住房限购令向三四线城市推广的原因，也是政府一直在强调房地产宏观调控不会放松的关键所在。
不过，房价变化中有几个现象值得密切关注。
1．一些一线城市的房价似乎在松动，比如北京通州一些项目的房价在下调，但这种下降还不具有普遍性。因为房地产市场作为一个以投机炒作为主导的市场，如果市场预期不改变，房价要出现大的调整不太可能。當前房地产市场预期并没有改变，在高通货膨胀形势下貌似更强烈。若投资环境不改善，赚钱效应不改变，那么投资者仍会预期房价上涨而不下跌。在此情况下，尽管住房销量大幅下降，但投资者会把手中的住房捂得更紧。现阶段房产中介业务骤减、生存困难就说明了这一点。
2．从官方公布的数据看，今年70个大中城市的房价基本处于一种僵持的态势中，即房价不涨也不跌。但实际情况是稳中有涨，特别是三四线城市房价上涨态势并没有改变，涨幅较大。这使得民众对政府公布的房价数据十分怀疑，不利于我们对当前房地产市场态势做出客观分析。
3．不少城市住房销售量严重下降，不仅表明房地产开发商资金链出现紧张，而且表明房地产开发商对未来房产市场的信心开始下降，不少城市出现了土地流拍或以底价成交的现象就说明了这一点。在此情况下，市场预期有可能出现转向，但开发商和购房者的预期并不一致，有待再观察。
国务院总理温家宝最近指出，国内宏观调控的取向不会改变，要确保房地产宏观调控出成效。为完成上述目标，政府最近两大房地产调控政策值得关注。
1．政府正在酝酿把住房限购令向三四线城市延伸，旨在遏制房地产投机炒作。不过，本文认为，表面上住房限购令是通过政府行政管制的方式限制住房的投机炒作，但实际上是吹起全国居民竭尽全力进入房地产市场购房的集结号。
因为住房限购令的要义有三个方面：1、本地居民可购买第二套住房；2、居民在异地有限制可购买一套住房；3、禁止居民购买第三套以上的住房，无论是本地还是异地。从限购令的要义看，对住房投机炒作的最大作用是限制了居民购买第三套以上的住房。但是，若没有其他条件限制，仅是第一要义，如果本地城市居民再增加一套住房，那么城市的住房供应量就需增加233亿平方米。若按照住房销售最高年份2010年来计算，其住房供应量需要25年时间才能完成。如果再加上每年城市化率1%，每年就得加大住房供应量50%。也就是说，尽管住房限购令体现了政府对市场的干预，但这种限购令并没有起到遏制住房投机需求的作用，反而激发了居民对住房的潜在需求。总体说来，这是一个南辕北辙的调控政策。
2．最近国税总局表示要加紧修订房地产税收相关条例，同时，住房信贷政策已经全面收紧。如果条例能够取消国内住房税收政策的过度优惠，无论哪一种住房税收政策稍微严厉一些，就会把房地产投机炒作杀得落花流水。但目前不知道要修改的房地产税收政策是什么？其公平公正的程度又如何？涉及的范围如何？还有一方面就是今年过度优惠的住房信贷政策已经全面收紧。这对市场的影响决不可小视，它可能改变当前房地产市场预期及房地产市场僵持的局面。不过，今年这个政策落实执行情况如何，现在还面临较大不确定性因素。
国内未来房地产市场走向，除了受上述税收政策及信贷政策影响之外，另一个重要的变数就是“十八大”新的领导班子对房地产市场的定位。住房作为现代人们的 “三座大山”之一，细微的变化对普通百姓都有极大的连锁效应。本文认为，“十八大”新的领导班子若把民生摆在更加重中之重的位置，进一步的关注和改善民生，房地产领域将会有“大动作”。若这样，未来国内房地产市场将面临较大的调整。
参考文献：
[1]马红漫.限购令没打到房价飙涨的七寸.华商报.2010.10.07(B15).
[2]国家统计局.上半年国民经济保持平稳较快增长.国家统计局网站.2011.07.13.
[3]国务院办公厅.国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作.中央政府门户网站.2011.07.14.