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中图分类号：F301.2文献标识码：A
摘要：随着近年来城镇化、工业化持续推进，人口流动加速，宅基地制度在一些地区受到了较大冲击，宅基地私下流转现象活跃，尤其是十八届三中全会后，有些人更是呼吁放松宅基地政策，允许宅基地自由流转，还有人建议合并自然村，引导农民住进高楼大厦，笔者认为这些看法或激进或脱离实际，随着市场经济的快速发展，宅基地制度是需因势而变，但要层次分明，因地制宜，避免一刀切而损害农民的利益。
关键词：宅基地；产权流转；城乡结合部
“有恒产者有恒心。”宅基地与农民息息相关，是其安身立命之所在。宅基地使用权是在集体土地所有制基础之上，为农民建造住宅方便而创建的一种用益物权。我国自建国以来就严禁宅基地的流转，贯彻一户一宅的理念，极大的保障了农民的利益，维护了社会的稳定。但是，改革开放以来，商品经济迅速活跃，市场经济制度建立，城镇化过程中出现的城中村改造，大量占用耕地建设新房造成的农村空心化等现象，不断地冲击着现有的宅基地制度，十八届三中全会指明了宅基地制度改革的新方向，在新一轮的宅基地改革中，一些现象引发了笔者对宅基地制度的新思考。
一、现行宅基地制度存在的突出问题
（一）、一户多宅现象严重
在建国初期，宅基地的获得严格恪守“一户一宅”的政策，经过60多年的时代变迁，因农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，农村“一户多宅”问题比较突出，一部分因父輩离去后留下空置宅基地，同时儿孙辈另置新的宅基地；还有因旧房翻新成本高，另择便利位置申请宅基地。再加上我国对宅基地买卖规定比较严格，最终导致空置宅基地难以流转出去，使一户多宅现象较为普遍。
（二）、农村普遍出现“空心化”现象
村庄的发展是从中心向四周扩散的，早期人们聚居在村庄中心，住的是土胚房，随着经济的发展，农民生活水平提高，就不断以原来的旧房区为中心向四周扩散修建新的砖瓦房，旧房子拆又不能拆，卖也不肯卖，村委会也无力且无资金对旧房区进行改造。在广大的河南农村地区可以大量发现这种以旧房子为中心的村庄，这就是宅基地空置造成的“空心化”现象。宅基地空置的另一个重要原由是一些人富裕后迁到城市居住，但依然在农村拥有宅基地，甚至为从未在农村生活过的儿孙购置，只在逢年过节回去贴一副春联，这种情形也造成了宅基地的大量空置。据相关统计，目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积约占10%～15%，部分地区这一比例更高。
（三）、在一些商品经济活跃区，宅基地制度名存实亡
商品经济活跃区主要是指城乡结合部，交通便利的农村枢纽地区，大型工业集聚的农村等地方。在这些地区，商品经济比较活跃，由于大量外来人员的涌进，对住房有着一定的需求，形成了交易市场，对现有的宅基地产权流转制度形成了冲击。由于这些地方农房买卖、出租、抵押十分活跃，宅基地使用权因此而变相流转。但是这种流转并不受现行法律的认可，只能采取私下交易的方式，无疑增加了交易成本和交易风险。以湖北十堰市城郊的柏林镇为例，这个镇距十堰市有多半小时的车程，国道316穿镇而过，周围汽车配件兴盛。当地一些开发商在宅基地上开发出小产权房向外出售，这些卖出去的房屋并没有产权证明文件，也没有登记，仅依靠熟人间的关系确认房子是买房者所有。这种房屋买卖情形现有法律无法规制，因此，在这些地区急需进行改革宅基地制度，以适应当地的经济发展。
二、 对宅基地产权流转制度的新思考
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。” 国土资源部副部长胡存智接受记者专访时明确表示，农村宅基地制度改革方向是进一步扩大权能，赋予农民更多财产权利，而不是指宅基地可以自由买卖。这一表述与我国宅基地制度的初衷是一致的，建国之初确立宅基地制度的根本目的是使每一个农民都有所居，这是一种福利性质的保障政策，目的是满足农民最低的生存所需，因此同时确立了“一户一宅”制度，并限制流转。经过60多年的时代变迁，出现了一户多宅、宅基地空置、宅基地私下买卖等现象，这些现象的出现似乎有一个共同的原因：宅基地数量大大富余，政策却又不允许自由流转。那我们是否需要对宅基地制度进行全面改革，抛离其设立的初衷呢？答案是否定的。不论时代怎么变迁，“一户一宅”的政策初衷都不能背离，因为我们有着庞大的农民基数，他们的生存维系着社会的稳定。对于新情况、新问题，我们可以对现行宅基地制度进行“因地制宜”的调整，适应生产力的发展，以下是笔者对宅基地制度的两点思考：
（一）、对广大偏远农村地区，坚持现有的宅基地政策，局部作出适当调整。目前，偏远农村生产力的发展水平和现行宅基地制度依然是相适应的。在这些农村地区，没有买房市场，不可能出现宅基地私下交易活跃的现象，所以这些地方一户多宅、宅基地空置现象比较普遍，首先要严格限制甚至禁止占用耕地开发新的宅基地，从源头上解决宅基地数量富余问题，迫使宅基地需求导向一户多宅者，利用集体经济内小市场平衡宅基地资源的分配。宅基地的交易对象应区别对待，本集体组织成员允许自由交易；若是其他集体组织成员，宅基地能否流转则需要经由村委会的审批；如果买房者是城市居民，根据政策禁止其在农村买房。
（二）、商品经济活跃城乡结合地区，坚持“一户一宅”的前提下，允许多余宅基地自由流转。在城乡结合地区，商品经济比较发达，出现买房市场是经济发展的必然结果，以现有政策去加以制止，反而会事与愿违，阻碍经济的发展。宅基地制度的初衷是解决农民基本生存所需，而这些地区经济水平发展较高，居民比较富裕，愿意进行宅基地买卖的人必然有一定的经济基础或者会获得比基本生存更大的利益，进而提高生活水平。允许宅基地自由流转的前提是依然是坚持“一户一宅”制度，进行宅基地登记，发放证书，明确产权归属，防止有人交易后又去申请新的宅基地。按照党中央国务院部署，今年开始我国全面开展包括农村宅基地在内的集体建设用地确权登记颁证工作。目前，这项工作正在各省普遍开展。
目前，为了解决农村“空心化”现象，缓解耕地紧张，在很多农村地区正默默进行着一场“农村社区化运动”。这个政策的实质是引导分散的农民到交通便利的地段统一集中住进楼房，合并自然村，建立农村社区，河南大部分农村地区已经开始试点。如从耕地这一点来看，对于城乡结合地区，这个政策比较适合，《物权法》规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，可见收回宅基地，引导成员集中居住是可行的。但是这个政策在很多偏远农村地区同样推行，对于依然以种地为主业的农民来说，显然不是那么容易接受，笔者不仅困惑：农民统一住进楼房后，牛怎么办？是以，其中相关问题有待深入研究。
参考文献
[1]涂圣伟.农村宅基地改革最佳窗口期到来[N]，中国证券报，2014-07-15（3）.
[2]龚涛.基于城乡统筹发展视角的农村宅基地使用权流转问题分析[J].农村经济，2011，（6）.
作者简介：郭军帅（1989.12-），河南省林州市人，西北政法大学硕士研究生。
摘要：随着近年来城镇化、工业化持续推进，人口流动加速，宅基地制度在一些地区受到了较大冲击，宅基地私下流转现象活跃，尤其是十八届三中全会后，有些人更是呼吁放松宅基地政策，允许宅基地自由流转，还有人建议合并自然村，引导农民住进高楼大厦，笔者认为这些看法或激进或脱离实际，随着市场经济的快速发展，宅基地制度是需因势而变，但要层次分明，因地制宜，避免一刀切而损害农民的利益。
关键词：宅基地；产权流转；城乡结合部
“有恒产者有恒心。”宅基地与农民息息相关，是其安身立命之所在。宅基地使用权是在集体土地所有制基础之上，为农民建造住宅方便而创建的一种用益物权。我国自建国以来就严禁宅基地的流转，贯彻一户一宅的理念，极大的保障了农民的利益，维护了社会的稳定。但是，改革开放以来，商品经济迅速活跃，市场经济制度建立，城镇化过程中出现的城中村改造，大量占用耕地建设新房造成的农村空心化等现象，不断地冲击着现有的宅基地制度，十八届三中全会指明了宅基地制度改革的新方向，在新一轮的宅基地改革中，一些现象引发了笔者对宅基地制度的新思考。
一、现行宅基地制度存在的突出问题
（一）、一户多宅现象严重
在建国初期，宅基地的获得严格恪守“一户一宅”的政策，经过60多年的时代变迁，因农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，农村“一户多宅”问题比较突出，一部分因父輩离去后留下空置宅基地，同时儿孙辈另置新的宅基地；还有因旧房翻新成本高，另择便利位置申请宅基地。再加上我国对宅基地买卖规定比较严格，最终导致空置宅基地难以流转出去，使一户多宅现象较为普遍。
（二）、农村普遍出现“空心化”现象
村庄的发展是从中心向四周扩散的，早期人们聚居在村庄中心，住的是土胚房，随着经济的发展，农民生活水平提高，就不断以原来的旧房区为中心向四周扩散修建新的砖瓦房，旧房子拆又不能拆，卖也不肯卖，村委会也无力且无资金对旧房区进行改造。在广大的河南农村地区可以大量发现这种以旧房子为中心的村庄，这就是宅基地空置造成的“空心化”现象。宅基地空置的另一个重要原由是一些人富裕后迁到城市居住，但依然在农村拥有宅基地，甚至为从未在农村生活过的儿孙购置，只在逢年过节回去贴一副春联，这种情形也造成了宅基地的大量空置。据相关统计，目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积约占10%～15%，部分地区这一比例更高。
（三）、在一些商品经济活跃区，宅基地制度名存实亡
商品经济活跃区主要是指城乡结合部，交通便利的农村枢纽地区，大型工业集聚的农村等地方。在这些地区，商品经济比较活跃，由于大量外来人员的涌进，对住房有着一定的需求，形成了交易市场，对现有的宅基地产权流转制度形成了冲击。由于这些地方农房买卖、出租、抵押十分活跃，宅基地使用权因此而变相流转。但是这种流转并不受现行法律的认可，只能采取私下交易的方式，无疑增加了交易成本和交易风险。以湖北十堰市城郊的柏林镇为例，这个镇距十堰市有多半小时的车程，国道316穿镇而过，周围汽车配件兴盛。当地一些开发商在宅基地上开发出小产权房向外出售，这些卖出去的房屋并没有产权证明文件，也没有登记，仅依靠熟人间的关系确认房子是买房者所有。这种房屋买卖情形现有法律无法规制，因此，在这些地区急需进行改革宅基地制度，以适应当地的经济发展。
二、 对宅基地产权流转制度的新思考
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。” 国土资源部副部长胡存智接受记者专访时明确表示，农村宅基地制度改革方向是进一步扩大权能，赋予农民更多财产权利，而不是指宅基地可以自由买卖。这一表述与我国宅基地制度的初衷是一致的，建国之初确立宅基地制度的根本目的是使每一个农民都有所居，这是一种福利性质的保障政策，目的是满足农民最低的生存所需，因此同时确立了“一户一宅”制度，并限制流转。经过60多年的时代变迁，出现了一户多宅、宅基地空置、宅基地私下买卖等现象，这些现象的出现似乎有一个共同的原因：宅基地数量大大富余，政策却又不允许自由流转。那我们是否需要对宅基地制度进行全面改革，抛离其设立的初衷呢？答案是否定的。不论时代怎么变迁，“一户一宅”的政策初衷都不能背离，因为我们有着庞大的农民基数，他们的生存维系着社会的稳定。对于新情况、新问题，我们可以对现行宅基地制度进行“因地制宜”的调整，适应生产力的发展，以下是笔者对宅基地制度的两点思考：
（一）、对广大偏远农村地区，坚持现有的宅基地政策，局部作出适当调整。目前，偏远农村生产力的发展水平和现行宅基地制度依然是相适应的。在这些农村地区，没有买房市场，不可能出现宅基地私下交易活跃的现象，所以这些地方一户多宅、宅基地空置现象比较普遍，首先要严格限制甚至禁止占用耕地开发新的宅基地，从源头上解决宅基地数量富余问题，迫使宅基地需求导向一户多宅者，利用集体经济内小市场平衡宅基地资源的分配。宅基地的交易对象应区别对待，本集体组织成员允许自由交易；若是其他集体组织成员，宅基地能否流转则需要经由村委会的审批；如果买房者是城市居民，根据政策禁止其在农村买房。
（二）、商品经济活跃城乡结合地区，坚持“一户一宅”的前提下，允许多余宅基地自由流转。在城乡结合地区，商品经济比较发达，出现买房市场是经济发展的必然结果，以现有政策去加以制止，反而会事与愿违，阻碍经济的发展。宅基地制度的初衷是解决农民基本生存所需，而这些地区经济水平发展较高，居民比较富裕，愿意进行宅基地买卖的人必然有一定的经济基础或者会获得比基本生存更大的利益，进而提高生活水平。允许宅基地自由流转的前提是依然是坚持“一户一宅”制度，进行宅基地登记，发放证书，明确产权归属，防止有人交易后又去申请新的宅基地。按照党中央国务院部署，今年开始我国全面开展包括农村宅基地在内的集体建设用地确权登记颁证工作。目前，这项工作正在各省普遍开展。
目前，为了解决农村“空心化”现象，缓解耕地紧张，在很多农村地区正默默进行着一场“农村社区化运动”。这个政策的实质是引导分散的农民到交通便利的地段统一集中住进楼房，合并自然村，建立农村社区，河南大部分农村地区已经开始试点。如从耕地这一点来看，对于城乡结合地区，这个政策比较适合，《物权法》规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，可见收回宅基地，引导成员集中居住是可行的。但是这个政策在很多偏远农村地区同样推行，对于依然以种地为主业的农民来说，显然不是那么容易接受，笔者不仅困惑：农民统一住进楼房后，牛怎么办？是以，其中相关问题有待深入研究。
参考文献
[1]涂圣伟.农村宅基地改革最佳窗口期到来[N]，中国证券报，2014-07-15（3）.
[2]龚涛.基于城乡统筹发展视角的农村宅基地使用权流转问题分析[J].农村经济，2011，（6）.
作者简介：郭军帅（1989.12-），河南省林州市人，西北政法大学硕士研究生。