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摘 要：PPP项目再谈判是公私双方在PPP项目实施过程中一个极易发生的问题，再谈判的发生可能导致PPP项目建设期延长、特许期延长、项目运营期收费增加、政府投资责任加重等一系列问题，从而降低PPP项目效率，浪费公共资源。本文以土地整治PPP项目为例，探寻了PPP项目再谈判风险的规避策略。
关键词：土地整治 PPP模式 再谈判 规避策略
土地整治是对低效利用、不合理利用和未利用的土地进行治理，对生产建设破坏和自然灾害损毁的土地进行恢复利用，以提高土地利用率的活动，包括农用地整理、土地开发、土地复垦、建设用地整治等。我国传统的土地整治投资模式一般是由政府出资、政府验收、农民受益的一种投资模式。在这种模式下，参与者一般是政府及项目区内的农户，农户的参与主要体现在前期选址与规划设计阶段，并不存在农户个人投资或集资的现象，也没有企业参与投资的现象。在项目竣工后，直接受益的则是项目区内的农户，农户的受益形式主要体现在整治后耕地产能的提高、生产成本的降低，进而增加收入；而国家作为项目的间接受益者，主要受益是增加耕地面积以及促进项目区的经济发展。这种投资主体、受益主体不一致，单一的财政投入机制对项目实施和管理主体激励不足，导致项目批复后挪占项目资金、不按规划设计施工，随意变更设计和预算，项目建成后使用率低及后期管护缺失等问题，造成政府投资的巨大浪费。
“政府主导，企业投入，农户与农村合作（集体）组织参与”的公私合作（Public-private partnership，簡称PPP）模式，相对于传统模式具有明显的优势：首先，企业主导的农地整理PPP模式的组织结构更加合理，有利于提升项目效率。政府和企业之间，充分发挥各自的优势，取长补短，共同发展；企业和农户之间，可以利用农户对自身利益的关注来加强对项目建设和运营阶段的监督，提升项目的农户满意度。其次，资金使用上更有效率，政府可以直接委托龙头企业承担项目的施工进而节约项目监理、中介服务、项目管理和工程施工利润等支出。第三，项目特许经营期内，农业龙头企业的规模化经营能够使农业生产的绩效得到较大提升。此外，项目特许经营期内，农民以产业工人的身份参与到企业的规模化农业经营中去，获得工资性收入，进而提高农民收入。同时，PPP模式有利于政府职能的转变，促使政府部门更新观念，提高管理水平，从而提高土地整治效率。
一、土地整治项目PPP模式的表现形式
实际上，随着我国土地整治行业的不断发展，土地整治项目PPP模式在各地已经有所实践且有不同的表现形式。
1.龙头企业为主导的土地整治项目PPP模式。较早期的表现形式主要为政府+企业+农户模式。如浙江省湖州市的典型模式可总结为政府部门+龙头企业+农户合作模式。湖州市在2001年开始农地整理市场化运作，鼓励龙头企业、农民、私人企业主参与农地整理，并对各投资者的投资回报方式进行规定。农业龙头企业参与农地整治项目的主要目的是从事农地规模经营，种植高效作物，追求社会平均利润率。龙头企业不仅负担农地整理项目的部分投资，还承担农地租金、项目经营、工程设施维护等方面支出。政府委托授权机构对农地整理项目进行投资补贴，根据项目实施进度和建设质量，按事前合同及合同执行情况分阶段支付投资补贴。此外，政府部门还负责农地整理项目的技术指导、关系协调、权属调整、登记发证等工作。农户参与农地整理项目主要通过投入劳动，将劳动转换为投资来计量。农户还参与项目后期收益的分配。龙头企业与农户的关系包含两层内容：一是农户将农地承包经营权以一定的租金转包给龙头企业；二是农户以劳动的形式对项目进行投资并享有后期收益分配。
2.土地整理公司为主导的土地整治项目PPP模式。四川成都的典型模式可总结为政府部门+土地整理公司+农户合作模式。该模式以新增耕地面积折抵建设用地指标或者政府在企业投资未能实现有效回收前提下给予投资补贴，整理后农地交由农户继续耕作。在该模式中，土地整理公司以追求合理的经济利润为目标，这不同于的龙头企业。农户参与农地整理项目的目的是要发挥其监督功能，对项目的规划设计、施工建设提出科学合理的要求，并行使监理项目的职能；农户的目标是提高项目投资效率，发挥工程设施的最大效用，不仅要求增加一定数量的耕地，更重要的是提高耕地质量、改善农业生产条件、节约耕作成本、发展现代农业。政府的目标是在短期内将项目的融资职能交由土地整理公司来完成，并且政府承担项目的监管职责，制定工程设施的建设质量标准。
农户与土地整理公司分别以投工、投资的形式为项目公司做贡献，两者之间形成正式的投资协议；政府授权土地整理公司，负责项目的设计、建设，而农户负责项目监督；在项目竣工验收后，项目转移给农户经营；土地整理公司的收益主要来自于政府回购新增耕地面积的收益和项目投资补贴两方面；政府在项目运作过程中的收益仍然主要体现在新增耕地面积、提高耕地质量和增加农民收入等方面。
随着土地整治项目吸引社会资本的投入，私营企业需要土地整治的支持，政府在公共产品（新增耕地）与保护投资者利益之间找到平衡点，既能最大程度满足公众需求，又能使运营企业有一定的利益回报。既实现资源的优化配置，又能提供优质服务；既有利于协调各方利益，又有利于转变政府职能。
土地整治项目中引入社会资本的参与，在国外也是普遍现象，如德国和日本农地整理融资模式。德国采用联邦政府、州政府、土地所有者及其他团体共同融资方式，投资分担的比例分别为48%、32%和20%；日本农地整理投资分担比例为农业省投资50%，都道府县投资20%，市町投资20%，土地所有者投资10%。德国下萨克森州对农地整理项目的建设成本补贴比例一般达80%，补贴额度为2500欧元/hm2。
正如基础设施PPP模式极易发生再谈判一样，随着土地整治项目PPP模式的引入，由于政府部门与私人部门在土地整治项目运作过程中可能因利益矛盾而产生新的风险，如果这些矛盾不能在项目初期得到妥善解决，极可能导致再谈判的发生。如湖南长沙某镇的圣毅园项目，项目前期进行了规划和可行性研究，明确了公私合作方式，基本内容是由政府投资土地综合整治730公顷，公司投资200公顷，各自为政，各建一片，完成后由公司进行全部流转。但当政府投资的730公顷竣工后，公司由于资金短缺问题，并没有履行承诺建设200公顷，且没有进行土地流转。最后，政府只得到了自己建设片区的新增耕地，并没有达到规划的效益。 二、土地整治项目PPP模式再谈判的原因分析
再谈判是指因项目的经营期限较长，原合同的设计漏洞或者突发事件的影响，签合同后遇到需要解决项目建设与经营问题，由于公共部门与私营部门在利益分配或者投资比重上产生分歧，因此开展的关于项目的重新协商称为再谈判。由于土地整治PPP项目涉及内容多，不确定因素较多，双方签订的合同很难解决项目涉及的所有问题，因此项目参与方的再谈判极易发生。再谈判的发生不仅影响土地整PPP项目的进度和管理效率还会造成高额的费用。土地整治项目PPP模式再谈判的原因主要表现在：
1.土地整治项目周期较长。再谈判风险一般是由于合同设计存在漏洞，或是受某些突发事件的影响，公私双方就投资比重、利益分配等问题产生分歧，导致二次谈判或多次谈判。土地整治项目与其他涉农项目相比，从立项到验收过程较长。究其原因：一是规划设计不够细致，工程变更频繁；二是项目总费用中涉及地面附着物的补偿费用较少，实际操作过程中施工单位往往为了减少矛盾，尽量选择在农闲的时候施工，即冬春两季，导致有效施工时间短；三是项目当地乡镇、村组工作配合积极性不高，协调难度较大；四是项目资金拨付不及时，直接导致再谈判的发生。
2.土地整治项目规划协调难度大。近几年，国家虽然加强了涉农资金的投入，但因为资金来源渠道不一，归口管理部门不同，在前期规划编制中未形成有效的沟通机制，各部门规划未形成有效对接，致使整治相关资金分散管理、效益低下。加之项目区大多位于城市近郊，土地流转日益加大，流转企业的规划与前期土地整治项目规划不一致，致使各个部门项目实施过程中与其他涉农项目重叠等，导致项目规划设计方案无法实施、项目变更频繁。极易导致再谈判的发生。
3.土地整治项目管理制度不规范。从2009年起，土地整治项目招投标开始在各级综合招投标中心招标，但仍无法完全杜绝各种暗箱操作的现象。土地整治项目具备建设规模大、投资标准低、建设周期长、技术门槛低、地理特征各异等特点，中介单位在规划设计、工程监理、工程施工等环节起关键作用，但目前中介单位数量众多，资质良莠不齐。项目建设单位在项目实施时过于依赖中介机构，但管理时又缺乏相应手段和办法。
再谈判的发起者可能是政府部门或私人部门，或双方共同发起，无论是哪种发起方式的再谈判，都降低了土地整治项目的竞争性，降低了PPP模式的可信度，使项目竞争性招投标被扭曲，同时还降低了项目整治效益，也可能导致私营企业临时负债增长等问题，因此必须规避再谈判的发生。
三、土地整治项目PPP模式再谈判风险规避策略
1.完善土地整治项目管理制度。一是完善土地整治项目招投标制度，在财政投资评审基础上，对每个标段的图纸、工程量和中标价予以公示，投标单位均按公示价中标，不能任意变更合同或者违约。同时采用投标资格预审，所有通过预审的施工单位才有机会进行投标，突出公开、公平原则，降低投标保证金，尽可能不增加投标企业的投标成本。
二是加强中介机构的信用登记。建立中介机构信息库，完善土地整治中介机构诚信管理体系，鼓励信用择优。建立举报投诉渠道，防止伪造资料和假借资质。制定中介机构考核考评细则，对考核为优的中介机构，在以后的项目招投标过程中给予加分，增加其在中标的概率，对考核不合格的，纳入“黑名单”，直接淘汰。
三是创新土地整治项目管理模式。试点开展施工总承包的方式，提高施工单位门槛，杜绝围标、串标现象，引进优良的施工企业参与土地整治项目建设。鼓励农业龙头企业自建，在已流转的土地范围内，结合企业规划，由龙头企业进行施工。
2.完善土地整治PPP項目立法。土地整治项目特别是一级土地开发项目中，涉及的宏观因素多，如各项土地政策、税收政策、产业政策的改变等往往会导致PPP项目再谈判的发生，宏观环境的变化使私营企业失去安全感。为减少企业的危机感，必须为企业提供一个稳定的政策环境和良好的投资环境，做好土地整治PPP项目相关的政策支持工作和法律法规制定。因此，保持各项政策的连续性和权威性，健全和完善法律法规是土地整治PPP模式亟需解决的问题，务必使PPP项目的执行有法可依、有章可循，以预防法律变更的风险。
3.制定明确规范的合同。采用PPP模式进行土地整治的过程中涉及许多合同，为规避再谈判的发生，必须详细明确制定各类合同建立完善的合同体系，详细规定双方的权利义务。例如中信汕头滨海新城项目，总规划面积168平方公里，投资总额500亿元。项目是由中信集团投资、政府合作共建的超大规模城市综合开发运营项目，同时中信集团发挥其强大的品牌效应，利用自身综合的金融服务优势及高效的产业资源整合能力，参与到招商引资、产业引进、品牌塑造和环境综合整治当中，包括一级土地开发、城市基础设施建设、公共配套建设和产业投资等一系列资源整合。合作双方在四年多的时间内，签订了11个大合同，还包括若干附加协议，整个体系非常庞大，仅仅是合同体系的构建就花了一年多时间。通过合同明确各自的责、权、利：政府的责任主要是提供相关的资源、政策和操作合法性的支持，包括土地收储及出让，配合企业做各项行政审批等。项目立项、规划的审批，土地使用功能的调整，也需要政府提供支持。而作为合作企业，中信地产是该项目的总协调人、唯一战略合作方，承担制定项目开发方案，负责资金筹措、投资、运营、建设。
4.合理分配利益共担风险。要吸引社会资本对土地开发整治项目进行投资，政府需公平对待社会资本，合理分配利益，必要时给予适当支持。例如重庆市广阳湾国际生态智慧城项目，包括：平场建设，市政道路建设，地下综合管廊建设，公园、绿地建设，前期设计及监理，其它应达到其土地出让标准的事项等。片区内规划建设道路22条，总长约24.32公里，包括河道整治、地下管网、绿化，红线范围内的道路及综合管网迁改工作包含在本项目整治工程中。整治期限为4年。项目由重庆市经济技术开发区土地储备中心委托重庆市土地和矿业权交易中心对投资人进行公开招标。投资人依法获得广阳湾项目（第二次实施部分）一级土地整治权，承担本项目实施土地整治所需的资金投入，政府负责项目范围内的征地拆迁工作。 在该项目中，社会资本不享有土地出让增值收益，且投资收益按照中标年化投资收益率计算，限制了投资者的收益，一定程度上削弱了投资者招商引资的积极性，不利于土地的增值。较为合理的方式应该是双方设置一个弹性的收益分配机制，根据实际收益情况来提高或减少收益率，并设定一个合理的增值收益比率，合理分担风险，调动社会资本的投资积极性。
5.建立良好的合作共赢关系。PPP项目建设运营过程中，良好的沟通十分重要。政府、龙头企业以及农户之间要保持良好的合作关系，彼此之间的信息沟通要有时效性。合作伙伴之间的良好的沟通可以在项目的目标，计划和任务上达成共识；良好的沟通可以促进合作伙伴之间的信息交流，以确保可以及时、准确地获取相关的信息，从而有助于项目的顺利实施，避免再谈判的发生。
首先，社会资本在项目运营时成本过高或过低，或者制定的价格缺乏弹性无法适应市场需求的变化，导致收益不理想。因此，社会资本要时刻关注市场动态，做好财务分析。政府应当对社会资本的收益取得方式进行一定的监管，在市场不景气的情况下适当调整政策，给予合理的补贴和帮助，防止再谈判的发生。
其次，政府应树立诚信至上的理念。政府应明确自身在土地整治项目PPP模式中的定位，更多的是监督者和指导者，不应强行左右社会资本的决策，自觉根据PPP模式的规范约束自身行为，实现风险共担，利益共享。可以适当建立绩效评价机制和政府资信约束机制，将信用问题作为政府绩效考核的相关指标。使社会资本的利益得到一定的保障，同時应不定期抽查项目进度，资金使用明细等，总之要对整个PPP项目的实施过程进行监控，去除再谈判滋生的土壤。
参考文献：
[1]张晏，郑荣.成都探索农村土地综合整治融资新路[N].中国国土资源报，2010-8-17.
[2]贾康、孙洁，公私伙伴关系（PPP）的概念、起源、特征与功能[J].财政研究.2009，（10）.
[3]严金明，钟金发，赤国仁.土地整理[M].北京：经济管理出版社，1998.
[4]汪战，黄树峰，蒋卫民等.PPP模式应用于农村土地综合整治的探索实践 ——以长沙县为例，国土资源导刊，2012，（10）.
[5]周厚智.PPP模式下农地整理项目投资博弈研究[D].武汉：华中农业大学，2012.
作者简介：吴淑莲，女，浙江浦江人，管理学博士，浙江理工大学建筑工程学院副教授，主要研究方向：不动产经济、工程项目管理。
关键词：土地整治 PPP模式 再谈判 规避策略
土地整治是对低效利用、不合理利用和未利用的土地进行治理，对生产建设破坏和自然灾害损毁的土地进行恢复利用，以提高土地利用率的活动，包括农用地整理、土地开发、土地复垦、建设用地整治等。我国传统的土地整治投资模式一般是由政府出资、政府验收、农民受益的一种投资模式。在这种模式下，参与者一般是政府及项目区内的农户，农户的参与主要体现在前期选址与规划设计阶段，并不存在农户个人投资或集资的现象，也没有企业参与投资的现象。在项目竣工后，直接受益的则是项目区内的农户，农户的受益形式主要体现在整治后耕地产能的提高、生产成本的降低，进而增加收入；而国家作为项目的间接受益者，主要受益是增加耕地面积以及促进项目区的经济发展。这种投资主体、受益主体不一致，单一的财政投入机制对项目实施和管理主体激励不足，导致项目批复后挪占项目资金、不按规划设计施工，随意变更设计和预算，项目建成后使用率低及后期管护缺失等问题，造成政府投资的巨大浪费。
“政府主导，企业投入，农户与农村合作（集体）组织参与”的公私合作（Public-private partnership，簡称PPP）模式，相对于传统模式具有明显的优势：首先，企业主导的农地整理PPP模式的组织结构更加合理，有利于提升项目效率。政府和企业之间，充分发挥各自的优势，取长补短，共同发展；企业和农户之间，可以利用农户对自身利益的关注来加强对项目建设和运营阶段的监督，提升项目的农户满意度。其次，资金使用上更有效率，政府可以直接委托龙头企业承担项目的施工进而节约项目监理、中介服务、项目管理和工程施工利润等支出。第三，项目特许经营期内，农业龙头企业的规模化经营能够使农业生产的绩效得到较大提升。此外，项目特许经营期内，农民以产业工人的身份参与到企业的规模化农业经营中去，获得工资性收入，进而提高农民收入。同时，PPP模式有利于政府职能的转变，促使政府部门更新观念，提高管理水平，从而提高土地整治效率。
一、土地整治项目PPP模式的表现形式
实际上，随着我国土地整治行业的不断发展，土地整治项目PPP模式在各地已经有所实践且有不同的表现形式。
1.龙头企业为主导的土地整治项目PPP模式。较早期的表现形式主要为政府+企业+农户模式。如浙江省湖州市的典型模式可总结为政府部门+龙头企业+农户合作模式。湖州市在2001年开始农地整理市场化运作，鼓励龙头企业、农民、私人企业主参与农地整理，并对各投资者的投资回报方式进行规定。农业龙头企业参与农地整治项目的主要目的是从事农地规模经营，种植高效作物，追求社会平均利润率。龙头企业不仅负担农地整理项目的部分投资，还承担农地租金、项目经营、工程设施维护等方面支出。政府委托授权机构对农地整理项目进行投资补贴，根据项目实施进度和建设质量，按事前合同及合同执行情况分阶段支付投资补贴。此外，政府部门还负责农地整理项目的技术指导、关系协调、权属调整、登记发证等工作。农户参与农地整理项目主要通过投入劳动，将劳动转换为投资来计量。农户还参与项目后期收益的分配。龙头企业与农户的关系包含两层内容：一是农户将农地承包经营权以一定的租金转包给龙头企业；二是农户以劳动的形式对项目进行投资并享有后期收益分配。
2.土地整理公司为主导的土地整治项目PPP模式。四川成都的典型模式可总结为政府部门+土地整理公司+农户合作模式。该模式以新增耕地面积折抵建设用地指标或者政府在企业投资未能实现有效回收前提下给予投资补贴，整理后农地交由农户继续耕作。在该模式中，土地整理公司以追求合理的经济利润为目标，这不同于的龙头企业。农户参与农地整理项目的目的是要发挥其监督功能，对项目的规划设计、施工建设提出科学合理的要求，并行使监理项目的职能；农户的目标是提高项目投资效率，发挥工程设施的最大效用，不仅要求增加一定数量的耕地，更重要的是提高耕地质量、改善农业生产条件、节约耕作成本、发展现代农业。政府的目标是在短期内将项目的融资职能交由土地整理公司来完成，并且政府承担项目的监管职责，制定工程设施的建设质量标准。
农户与土地整理公司分别以投工、投资的形式为项目公司做贡献，两者之间形成正式的投资协议；政府授权土地整理公司，负责项目的设计、建设，而农户负责项目监督；在项目竣工验收后，项目转移给农户经营；土地整理公司的收益主要来自于政府回购新增耕地面积的收益和项目投资补贴两方面；政府在项目运作过程中的收益仍然主要体现在新增耕地面积、提高耕地质量和增加农民收入等方面。
随着土地整治项目吸引社会资本的投入，私营企业需要土地整治的支持，政府在公共产品（新增耕地）与保护投资者利益之间找到平衡点，既能最大程度满足公众需求，又能使运营企业有一定的利益回报。既实现资源的优化配置，又能提供优质服务；既有利于协调各方利益，又有利于转变政府职能。
土地整治项目中引入社会资本的参与，在国外也是普遍现象，如德国和日本农地整理融资模式。德国采用联邦政府、州政府、土地所有者及其他团体共同融资方式，投资分担的比例分别为48%、32%和20%；日本农地整理投资分担比例为农业省投资50%，都道府县投资20%，市町投资20%，土地所有者投资10%。德国下萨克森州对农地整理项目的建设成本补贴比例一般达80%，补贴额度为2500欧元/hm2。
正如基础设施PPP模式极易发生再谈判一样，随着土地整治项目PPP模式的引入，由于政府部门与私人部门在土地整治项目运作过程中可能因利益矛盾而产生新的风险，如果这些矛盾不能在项目初期得到妥善解决，极可能导致再谈判的发生。如湖南长沙某镇的圣毅园项目，项目前期进行了规划和可行性研究，明确了公私合作方式，基本内容是由政府投资土地综合整治730公顷，公司投资200公顷，各自为政，各建一片，完成后由公司进行全部流转。但当政府投资的730公顷竣工后，公司由于资金短缺问题，并没有履行承诺建设200公顷，且没有进行土地流转。最后，政府只得到了自己建设片区的新增耕地，并没有达到规划的效益。 二、土地整治项目PPP模式再谈判的原因分析
再谈判是指因项目的经营期限较长，原合同的设计漏洞或者突发事件的影响，签合同后遇到需要解决项目建设与经营问题，由于公共部门与私营部门在利益分配或者投资比重上产生分歧，因此开展的关于项目的重新协商称为再谈判。由于土地整治PPP项目涉及内容多，不确定因素较多，双方签订的合同很难解决项目涉及的所有问题，因此项目参与方的再谈判极易发生。再谈判的发生不仅影响土地整PPP项目的进度和管理效率还会造成高额的费用。土地整治项目PPP模式再谈判的原因主要表现在：
1.土地整治项目周期较长。再谈判风险一般是由于合同设计存在漏洞，或是受某些突发事件的影响，公私双方就投资比重、利益分配等问题产生分歧，导致二次谈判或多次谈判。土地整治项目与其他涉农项目相比，从立项到验收过程较长。究其原因：一是规划设计不够细致，工程变更频繁；二是项目总费用中涉及地面附着物的补偿费用较少，实际操作过程中施工单位往往为了减少矛盾，尽量选择在农闲的时候施工，即冬春两季，导致有效施工时间短；三是项目当地乡镇、村组工作配合积极性不高，协调难度较大；四是项目资金拨付不及时，直接导致再谈判的发生。
2.土地整治项目规划协调难度大。近几年，国家虽然加强了涉农资金的投入，但因为资金来源渠道不一，归口管理部门不同，在前期规划编制中未形成有效的沟通机制，各部门规划未形成有效对接，致使整治相关资金分散管理、效益低下。加之项目区大多位于城市近郊，土地流转日益加大，流转企业的规划与前期土地整治项目规划不一致，致使各个部门项目实施过程中与其他涉农项目重叠等，导致项目规划设计方案无法实施、项目变更频繁。极易导致再谈判的发生。
3.土地整治项目管理制度不规范。从2009年起，土地整治项目招投标开始在各级综合招投标中心招标，但仍无法完全杜绝各种暗箱操作的现象。土地整治项目具备建设规模大、投资标准低、建设周期长、技术门槛低、地理特征各异等特点，中介单位在规划设计、工程监理、工程施工等环节起关键作用，但目前中介单位数量众多，资质良莠不齐。项目建设单位在项目实施时过于依赖中介机构，但管理时又缺乏相应手段和办法。
再谈判的发起者可能是政府部门或私人部门，或双方共同发起，无论是哪种发起方式的再谈判，都降低了土地整治项目的竞争性，降低了PPP模式的可信度，使项目竞争性招投标被扭曲，同时还降低了项目整治效益，也可能导致私营企业临时负债增长等问题，因此必须规避再谈判的发生。
三、土地整治项目PPP模式再谈判风险规避策略
1.完善土地整治项目管理制度。一是完善土地整治项目招投标制度，在财政投资评审基础上，对每个标段的图纸、工程量和中标价予以公示，投标单位均按公示价中标，不能任意变更合同或者违约。同时采用投标资格预审，所有通过预审的施工单位才有机会进行投标，突出公开、公平原则，降低投标保证金，尽可能不增加投标企业的投标成本。
二是加强中介机构的信用登记。建立中介机构信息库，完善土地整治中介机构诚信管理体系，鼓励信用择优。建立举报投诉渠道，防止伪造资料和假借资质。制定中介机构考核考评细则，对考核为优的中介机构，在以后的项目招投标过程中给予加分，增加其在中标的概率，对考核不合格的，纳入“黑名单”，直接淘汰。
三是创新土地整治项目管理模式。试点开展施工总承包的方式，提高施工单位门槛，杜绝围标、串标现象，引进优良的施工企业参与土地整治项目建设。鼓励农业龙头企业自建，在已流转的土地范围内，结合企业规划，由龙头企业进行施工。
2.完善土地整治PPP項目立法。土地整治项目特别是一级土地开发项目中，涉及的宏观因素多，如各项土地政策、税收政策、产业政策的改变等往往会导致PPP项目再谈判的发生，宏观环境的变化使私营企业失去安全感。为减少企业的危机感，必须为企业提供一个稳定的政策环境和良好的投资环境，做好土地整治PPP项目相关的政策支持工作和法律法规制定。因此，保持各项政策的连续性和权威性，健全和完善法律法规是土地整治PPP模式亟需解决的问题，务必使PPP项目的执行有法可依、有章可循，以预防法律变更的风险。
3.制定明确规范的合同。采用PPP模式进行土地整治的过程中涉及许多合同，为规避再谈判的发生，必须详细明确制定各类合同建立完善的合同体系，详细规定双方的权利义务。例如中信汕头滨海新城项目，总规划面积168平方公里，投资总额500亿元。项目是由中信集团投资、政府合作共建的超大规模城市综合开发运营项目，同时中信集团发挥其强大的品牌效应，利用自身综合的金融服务优势及高效的产业资源整合能力，参与到招商引资、产业引进、品牌塑造和环境综合整治当中，包括一级土地开发、城市基础设施建设、公共配套建设和产业投资等一系列资源整合。合作双方在四年多的时间内，签订了11个大合同，还包括若干附加协议，整个体系非常庞大，仅仅是合同体系的构建就花了一年多时间。通过合同明确各自的责、权、利：政府的责任主要是提供相关的资源、政策和操作合法性的支持，包括土地收储及出让，配合企业做各项行政审批等。项目立项、规划的审批，土地使用功能的调整，也需要政府提供支持。而作为合作企业，中信地产是该项目的总协调人、唯一战略合作方，承担制定项目开发方案，负责资金筹措、投资、运营、建设。
4.合理分配利益共担风险。要吸引社会资本对土地开发整治项目进行投资，政府需公平对待社会资本，合理分配利益，必要时给予适当支持。例如重庆市广阳湾国际生态智慧城项目，包括：平场建设，市政道路建设，地下综合管廊建设，公园、绿地建设，前期设计及监理，其它应达到其土地出让标准的事项等。片区内规划建设道路22条，总长约24.32公里，包括河道整治、地下管网、绿化，红线范围内的道路及综合管网迁改工作包含在本项目整治工程中。整治期限为4年。项目由重庆市经济技术开发区土地储备中心委托重庆市土地和矿业权交易中心对投资人进行公开招标。投资人依法获得广阳湾项目（第二次实施部分）一级土地整治权，承担本项目实施土地整治所需的资金投入，政府负责项目范围内的征地拆迁工作。 在该项目中，社会资本不享有土地出让增值收益，且投资收益按照中标年化投资收益率计算，限制了投资者的收益，一定程度上削弱了投资者招商引资的积极性，不利于土地的增值。较为合理的方式应该是双方设置一个弹性的收益分配机制，根据实际收益情况来提高或减少收益率，并设定一个合理的增值收益比率，合理分担风险，调动社会资本的投资积极性。
5.建立良好的合作共赢关系。PPP项目建设运营过程中，良好的沟通十分重要。政府、龙头企业以及农户之间要保持良好的合作关系，彼此之间的信息沟通要有时效性。合作伙伴之间的良好的沟通可以在项目的目标，计划和任务上达成共识；良好的沟通可以促进合作伙伴之间的信息交流，以确保可以及时、准确地获取相关的信息，从而有助于项目的顺利实施，避免再谈判的发生。
首先，社会资本在项目运营时成本过高或过低，或者制定的价格缺乏弹性无法适应市场需求的变化，导致收益不理想。因此，社会资本要时刻关注市场动态，做好财务分析。政府应当对社会资本的收益取得方式进行一定的监管，在市场不景气的情况下适当调整政策，给予合理的补贴和帮助，防止再谈判的发生。
其次，政府应树立诚信至上的理念。政府应明确自身在土地整治项目PPP模式中的定位，更多的是监督者和指导者，不应强行左右社会资本的决策，自觉根据PPP模式的规范约束自身行为，实现风险共担，利益共享。可以适当建立绩效评价机制和政府资信约束机制，将信用问题作为政府绩效考核的相关指标。使社会资本的利益得到一定的保障，同時应不定期抽查项目进度，资金使用明细等，总之要对整个PPP项目的实施过程进行监控，去除再谈判滋生的土壤。
参考文献：
[1]张晏，郑荣.成都探索农村土地综合整治融资新路[N].中国国土资源报，2010-8-17.
[2]贾康、孙洁，公私伙伴关系（PPP）的概念、起源、特征与功能[J].财政研究.2009，（10）.
[3]严金明，钟金发，赤国仁.土地整理[M].北京：经济管理出版社，1998.
[4]汪战，黄树峰，蒋卫民等.PPP模式应用于农村土地综合整治的探索实践 ——以长沙县为例，国土资源导刊，2012，（10）.
[5]周厚智.PPP模式下农地整理项目投资博弈研究[D].武汉：华中农业大学，2012.
作者简介：吴淑莲，女，浙江浦江人，管理学博士，浙江理工大学建筑工程学院副教授，主要研究方向：不动产经济、工程项目管理。